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1、,定价策略的分类及基本方法,2,项目开盘价格制定策略,项目静态价格形成方法,市场比较法,总价卡位法,价格系数法,入市价格策略,入市价格形成,3,市场比较法,4,确定可比案例及权重系数,确定可比参数及权重,得到项目静态价格根据未来价格成长情况，得出项目上市时的动态价格,特点：适用范围广，公寓、联排、独栋产品均可使用,市场比较法逻辑图,5,案例：新城白银路公寓产品定价,市场比较法,6,市场比较法,7,市场比较法,8,注：以上项目成交价格为目前成交价格,市场比较法,9,全市及区域公寓价格走势,市场比较法,10,案例：英郡别院别墅产品定价方法,11,价格推导方法：1、选取竞品项目主要选取区域内具有代表
2、性的同质项目2、权重分析按照各项项目指标进行评分，按照权重分析得到本案的均价,市场比较法,12,市场比较法,13,(9800*98.2+9500*104.4+11500*106.2)/3/100=10585元/本案静态价格应为：10500元/ ,主要参考项目文翔名苑、名仕豪庭和山语原墅目前联排别墅的价格分别为9800、9500和11500元/，结合比较系数，计算本案的均价为：,市场比较法,14,案例：盐湖新居产品定价方法,15,项目选取：,在这里我们选举了 “嘉城”以及 “汇丰沁苑”作为参考对象。,“嘉城”是区域龙头项目，具有区域代表性，地理位置相对优越，而且开盘时间长；“汇丰沁苑”区域新开项
3、目，与本案距离相近，区位类似，有一定的参考价值。,选取标准：,市场比较法,16,价格定位：乐观预期,乐观预期下，本案合理价格为7500元/平方米,市场比较法,17,价格定位：悲观预期,悲观预期下，本案合理价格为7300元/平方米,市场比较法,18,案例：闵行华漕别墅项目,19,确定可比案例及权重系数（上海西区城市独栋别墅项目，容积率在0.4以下）,确定可比参数及权重,得到项目静态价格根据未来价格成长情况，得出项目上市时的动态价格,价格测算,价格测算方法,20,各项指标所占权重及评分基准判定,评分标准,21,21,本地块公寓基准价格确定,价格测算,22,22,别墅产品静态参考价格：72434元/
4、m2,项目价格修正,本地块公寓基准价格确定,价格测算,23,项目增值 15%,项目增值 10%/年,板块规划起点高，虹桥枢纽的开通使得板块发生裂变，凸显板块价值； 板块国际别墅区集群效应，良好的别墅居住氛围,项目增值 12%,下面我们在基准价格的基础上，综合各项资源优势，来确定本项目别墅产品线动态销售均价,价格测算,24,本地块0.7年后的别墅（毛坯）整体均价为：,综合上述各项资源优势，得到本案0.7年后的销售价格：,别墅均价（0.4容积率）：97786元/m2,价格测算,观点：本案的基准单价较高，需要通过产品面积考量控制总价上限,25,总价卡位法,26,项目和产品定位,寻找总价空白点,特点：
5、适用总价特征明显的物业产品，如独栋别墅等,在框定总价的前提下，通过系数法，确定项目的具体的总价范围,总价卡位法逻辑图,27,案例：好世麒麟园定价方案,28,根据区域内联体别墅和经济型独栋别墅热销总价段,框定本案的总价段,确定区域内本案参考楼盘,确定价格本案和参考楼盘的价格梯度,确定本案的均价,根据本案产品的面积段，确定主力价格段,结合本案的项目定位，最终确定本案的总价段,总价卡位法,29,产品定价总价框定,西南片区04-08年联体别墅各总价段成交情况,区域内联体别墅主要集中在200-400万元的总价段,总价卡位法,30,西南片区04-08年经济型独栋别墅各总价段成交情况,产品定价总价框定,08
6、年，区域内经济型独栋别墅主要集中在400-600万元的总价段,总价卡位法,31,根据区域内别墅产品的总价梯度，本案的总价段可初步框定在400-600万元,本案总价框定,个案：燕南园、贝尚湾、复地爱伦坡等,个案：南郊别墅,个案：圣得庄园,总价卡位法,32,基本信息：占地面积 190000建筑面积 120000已成交量 93949容积率 0.63绿化率 35产品类型 联排，少量双拼联排面积 200风格 现代,产品定价参考楼盘,总价卡位法,33,产品定价参考楼盘,万科燕南园于2005年9月首次开盘，目前仍处于持续销售中,万科燕南园供求走势,总价卡位法,34,产品定价单价梯度,我们选取好世麒麟园和万科
7、燕南园05、06年的成交均价，以此确定这两个项目间的价格梯度：,则好世麒麟园与万科燕南园的价格梯度为1.20：1,总价卡位法,35,产品定价参考楼盘单价,目前，万科燕南园成交均价已回落到1.7万元/平方米,总价卡位法,36,产品定价单价确定,通过两者间的价格梯度，得出好世麒麟园的均价：17000元/平方米*1.2=20400元/平方米20000元/m2,总价卡位法,37,产品定价主力总价,本案小户型的面积为240平方米左右，则总价为240平方米*2.0万元/平方米=480万元,本案大户型的面积为300平方米左右，则总价为300平方米*2.0万元/平方米=600万元,好世麒麟园的主力总价段为：5
8、00-600万元,总价卡位法,38,单价梯度法确定的主力总价段：500-600万元,产品定价总结,本案项目定位：区域内中高端经济型别墅产品,本案总价段初步框定：400-600万元,主力总价段：500-600万元，单价：2.0万/平方米,总价卡位法,39,价格系数法,40,类似属性案例价格系数,得到本项目价格系数,得到项目静态价格,特点：主要适用某项特征明显的物业产品，如公园、高尔夫、海景资源型住宅,价格系数法,41,定价体系建立：选取世纪公园板块和新江湾城板块，用板块内靠近公园项目和远离公园项目进行价格比较，从而找出一定的价格系数，最终得出本项目与板块内其它楼盘的价格系数，同时结合旭辉依云湾进
9、行价格调整，最终调整得出本项目的定价。,公寓定价篇,价格系数法,42,1、世纪公园板块靠近世纪公园项目价格研究,选取原则：正对世纪公园项目时间节点：2005.1-2005.6,雍景台 成交均价19165元/平米,香梅花园 成交均价19000元/平米,靠近世纪公园项目成交均价为19055元/平米,浦东世纪花园 成交均价19000元/平米,雍景台,香梅花园,浦东世纪花园,价格系数法,43,1、世纪公园板块不靠近世纪公园项目价格研究,选取原则：距世纪公园有一段距离或不能正对世纪公 园项目，位置相对较差时间节点：2005.1-2005.6,不靠近世纪公园项目成交均价为13712元/平米,水清木华,仁恒
10、河滨城,陆家嘴中央公寓,大唐国际花园,大华锦绣华城,价格系数法,44,1、世纪公园板块价格系数,靠近公园项目成交均价：19055元/平米,不靠近公园项目成交均价：13712元/平米,1.39,世纪公园板块价格系数,世纪公园板块价格系数：1.39,价格系数法,45,2、新江湾城板块板块内项目价格研究,选取原则：位于新江湾城板块内时间节点：2008.3-2008.9,项目一：橡树湾 成交均价22000元/平米,项目一：新城御景 成交均价22000元/平米,新江湾城板块内项目成交均价：22000元/平米,橡树湾,新城御景,价格系数法,46,2、新江湾城板块板块边缘项目价格研究,选取原则：处于新江湾城
11、板块边缘地带时间节点：2008.3-2008.9,项目一： 书香银苑 成交均价16381元/平米,项目二：盛世新江湾 成交均价15730元/平米,新江湾城板块边缘项目成交均价：16055元/平米,书香银苑,盛世新江湾,价格系数法,47,2、新江湾城板块价格系数,板块内项目成交价格：22000元/平米,边缘板块项目成交价格：16055元/平米,1.37,新江湾城板块价格系数,新江湾城板块价格系数：1.37,价格系数法,48,3、本项目价格系数,本项目价格系数得出：世纪公园板块加上新江湾城板块价格系数的平均值，即 （1.39+1.37）/2=1.38,本项目价格系数为：1.38,价格系数法,49,
12、4、本项目价格定位选取原则,选取原则：由于顾村板块目前在售楼盘都距公园较远，因而选取整个板块的成交均价作为该板块的价格基数。,铂庭,绿洲花园,新天地荻泾花园,世纪长江苑,上投佳园,宏润韶光花园,采菊苑,古北菊翔苑,文宝苑,本案,太和公寓,公园,价格系数法,50,4、本项目价格定位价格基数建立,顾村板块价格基数为：8000元/平米,价格系数法,51,4、本项目价格定位系数相成法,本项目价格定位为：本项目价格系数*顾村板块价格基数，即1.38*8000元/平米=11040元/平米,本项目公寓价格定位为11040元/平米,价格系数法,示例：莱茵美墅价格定位思路,价格定位,独栋别墅定价法：总价卡位,双
13、拼别墅定价法：市场比较法,联体别墅定价法：产品价格经验值系数折算,叠加别墅定价法：跑量产品，控制总价,定价方法,独栋别墅定价法：总价卡位,独栋定价,东部独栋别墅分布,内环内：九间堂 传说99 御翠园内中环：百富丽山庄 汤臣湖庭花园汤臣高尔夫 大华锦绣华城中外环：东源丽晶 梵高别墅外郊环：万科深蓝 棕榈泉花园生茂养园 绿洲千岛花园中科大学城 新浦江城院墅,东部独栋别墅价格梯度分析,由内向外呈梯度递减,独栋定价,独栋别墅总价落点,根据东部区域独栋别墅总价梯度卡位项目独栋别墅总价落点 600-800万,独栋定价,独栋别墅单价区间,项目独栋别墅单价区间 23000-25000元/m2,独栋定价,双拼别
14、墅定价法：市场比较法,步骤一参考别墅项目确认,步骤二参考别墅项目价格修正,项目双拼别墅价格,步骤三可比项目之间权重影响系数对比,双拼别墅项目定价策略,双拼定价,区域双拼别墅项目分布,沪南公路,本案,南六公路,南瑞别墅,花源湾别墅,花源湾别墅 南瑞别墅,双拼定价,修正原则： 花源湾别墅目前报价14000元/m2，08年以来市场成交均价为12000-13000元/m2 南瑞别墅目前报价20000元/m2，包括地下室面积，调整至地上建筑面积价格为16000元/m2,区域双拼别墅价格修正,双拼定价,项目权重对比,双拼定价,双拼产品单价区间,项目双拼别墅参考单价均值： 15600元/m2,双拼定价,双拼
15、产品总价区间,项目双拼别墅参考总价区间： 360- 380万,双拼定价,联体别墅定价法：产品价格经验值系数折算,根据实践操作经验，一般项目中双拼别墅与联体别墅单价比值为1.1-1.3，在此取中间值1.2，则：双拼别墅参考单价：15650元/m2 单价比值：双拼/联体 = 1.2 项目联体别墅单价区间：13042元/m2,项目联体别墅参考单价均值： 13000元/m2,联体别墅单价区间,联排定价,项目联排别墅参考总价区间： 265- 275万,联体别墅总价区间,联排定价,叠加别墅定价法：跑量产品，控制总价,项目叠加产品处于隔河的B7地块，作为稀释容积率产品，占本案总体量的33%，基于所处地块位置
16、的劣势及产品的体量，建议在实际销售中采用总价控制的策略，以保证该产品线迅速跑量。 同时从区域市场客户对价格的接受度研究发现，该类产品的单价以10000元/m2为价格门槛。综合以上分析，建议： 叠加产品单价落点：10000元/m2 叠加产品总价区间：190-200万,叠加定价,资金回笼预期,项目总销,约5.27亿,73,项目开盘价格制定策略,项目静态价格形成方法,市场比较法,总价卡位法,价格系数法,入市价格策略,入市价格形成,74,万安金邸价格建议报告,谨呈：农工商房产,版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归上海同策房产咨询股份有限公司所有，未经同策书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引
17、用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,：,价格建议报告,2009/12,75,目标下的市场研究,价格建议,项目背景及核心问题,76,项目背景,朱泾万安街龙头地段，上风上水，高品质低密度社区,77,项目背景,首批可售房源,首批可售房源共27000，其中小高层5831，花园洋房7774，别墅11830,78,价格目标,2010年1月30日首次开盘，产品有公寓、花园洋房和联排别墅，开盘完成90%销售率,速度目标,2010年年中前房源全部开完，首次开盘后9个月内基本上完成项目的销售,项目工程及营销节点预估：,工程进度,营销节点,首批房源达预售标准,2009年,1月底首次开盘,进场及蓄水,价格目标,速
18、度目标,价格目标,价格目标,整盘目标,首次开盘,项目背景,项目目标：,2010年,第二次开盘,第三次次开盘,第二批房源达预售标准,第三批房源达预售标准,79,本项目入市价格策略？首批房源开盘均价？,在首次开盘价格的基础上，各产品线整盘均价？,Q1:,Q2:,基于对目标的理解，我们将回答以下两个核心问题：,核心问题,80,项目背景及核心问题,目标下的市场研究,价格建议,宏观市场研究,外围市场研究,市场研究框架,区域市场研究,客户落点梳理,81,宏观市场研究,洞悉未来宏观大势，是本案的立足根本！,82,宏观市场,08年下半年，一场金融风暴席卷全球， 从10月起，中央密集发布了以救市为目的一系列政策
19、,83,上海市自07年“927新政” 出台，成交量开始直线下降，随后在一定幅度内波动，整体成交低迷，直至08年“1028新政”出台及政府救市措施的刺激，成交量从09年初开始回升，目前整体表现出“量价齐升”。09年1-10月，商品住宅累计成交1485万，与08年同期相比增加98%，超过08年全年的成交面积（08年全年成交897.8万）；受制于供应量影响，10月全市商品住宅成交107万方，成交均价高达17102元/平方米。,二套房政策出台，打压楼市,政府救市政策出台,08年市场调整,受政策利好刺激，刚需、改善需求、投资逐次成为市场主力，09年1-10月，商品住宅累计成交1485万，成交量同比激增9
20、8%,宏观市场,84,2022/11/20,在09年市场的成交量爆发性增长态势下，2010年的市场走势是否依然乐观？,宏观市场,中国房地产特征：政策导向的市场,85,楼市政策已发生微妙转向，政府态度由原来的积极支持改为温和调整，甚至部分领域（如二套房、首付比例、贷款利率）已经明显收紧,宏观市场,86,紧缩性房地产调控政策最快将在明年二季度出台 在实体经济恢复后， GDP增长目标的实现得以保证，政府或将出手打击房地产市场，避免资产泡沫的出现，紧缩性房地产调控政策最快将在明年二季度出台，,近期主要采用较温和的调控手段 今年四季度到明年上半年，国民经济正处于企稳回升的关键时期，外需萎缩的局面及影响还
21、在持续，房地产开发投资和居民购房消费仍是促进宏观经济平稳增长的重要选择。,实体经济恢复后，楼市可能成为打压对象，紧缩性房地产调控政策最快将在明年二季度出台,房地产政策,日前，在中国房地产业协会、中国指数研究院等机构日前主办的 “亚洲国际地产投资交易会”上，与会专家认为，紧缩性房地产调控政策最快将在明年二季度出台。,87,加强保障房建设,土地登记强调耕地保护,2005,2006,2008,2007,2009,金融政策,税收政策,土地政策,市场政策,国八条新国八条,购房实名制国六条70/90严控外资购房,自住房销售征税二手房交易征个人所得税,贷款企业资质限定外汇结汇金额限定上调住房贷款首付和利率,
22、房产商企业所得税重申,加大非商品房土地供应严控低密度住宅土地供应加大闲置土地处置力度,调高存贷款利率加强房地产信贷管理通知明确自住房首付比例,强征二手房交易个人所得税,调高存款准备金率提高二套房首付和利率,加大保障性住房力度严控经济试用房 标准,重申闲置土地清理,上调存款准备金率,加强保障性安居住房重申二套房信贷政策,清理改变性质和提高容积率的房产项目,减少不合理需求 加强民生保障,清算土地增值税,促进合理利用 调整利用结构,整体来看，09年以后，全国商品房销售火爆、价格暴涨，相关政策层面的调控将加大后期整体宏观市场走势的不确定性,研究开征物业税国家出台土地增值税清算管理规程,上海出台一系列税
23、费减免政策,银监会强化贷款流向管理 新增贷款比例下降,减少流动性 防止楼市及经济过热,增加交易及持有成本 抑制投机需求,宏观市场,88,88,2022/11/20,88,2022/11/20,2010年市场预期,导致因素,世界经济虽然仍未走出金融危机的阴影，但中国整体经济仍在不断好转，并且通胀预期依旧,在市场过于火爆，有滋生房地产泡沫风险预期下，国家再次重申严控二套房贷款政策,市场有效需求客户减少，后市信心受影响,房屋保值增值功能及需求依然存在,未来房产市场趋于平缓，需谨慎应对,价格暴涨已经超越消费者承受力，金融、宏观政策收紧， 预计2010年房产市场趋于平缓，需谨慎应对,宏观总结,89,外围
24、市场研究,选取金山新城板块，该板块交投活跃，市场竞争充分，作为本区域价格水平的参考,90,公寓市场,91,金山新城,龙泽园,宝华海湾城,石化区域,金悦华庭,华府海景,本案,公寓市场,目前区域内在售公寓项目主要集中在新城区和石化街道,金山卫镇,御景龙庭,92,华府海景目前报价为18000元/平方米,月成交走势,华府海景公寓于09年7月底开盘价格13000元平方米，开盘至今均价13500元/平方米，目前随着金山市场迅速价格上涨该楼盘目前已报价18000元/平方米,09年9-11月周成交走势,华府海景,93,龙泽园二期报价9500元/平方米,月成交走势,龙泽园二期海望龙泽园公寓十月底开盘均价9000
25、元/平方米，开盘至今均价9100元/平方米，未来还有一批房源目前报价9500元/平方米；,09年9-11月周成交走势,龙泽园二期,94,宝华海湾城目前报价9500元/平方米,月成交走势,宝华海湾城公寓自开盘时7300元/平方米的均价一路上涨，整盘均价7500，经过4个月涨幅目前报价近9500元/平方米；,09年9-11月周成交走势,宝华海湾城,95,金悦华庭下月将推出一批新房源，预计售价在7500元/平方米,月成交走势,金悦华庭公寓于09年7月底开盘价格5700元/平方米，开盘至今均价6500元/平方米，该楼盘下月将推出一批新房源预计售价在7500元/平方米,09年9-11月周成交走势,金悦华
26、庭,96,御景龙庭,月成交走势,09年9-11月周成交走势,御景龙庭公寓10.29首次开盘均价6000元/平方米，11.27开盘均价7200元/平米，已全部售磬，下批开盘约在明年3月。,御景龙庭下批约在明年3月开盘，目前均价7200元/平方米,97,公寓市场小结,目前区域高端公寓项目报价已达9500元/平方米，中端主力均价约为7200-7500元/平方米,98,别墅市场,99,金山新城,宝华海湾城,石化区域,金悦华庭,本案,项目地图,目前区域内在售别墅项目主要集中在新城区和石化街道,金山卫镇,御景龙庭,龙湾华庭,100,龙湾华庭目前价格为11000元/平方米，明年3月新上市房源报价13000元
27、/平方米,月成交走势,龙湾华庭联排别墅目前价格为11000元/平方米，下批房源将于明年3月上市预计均价13000元/平凡米；,龙湾华庭,09年9-11月周成交走势,101,宝华海湾城叠加别墅目前报价11000元/平方米,月成交走势,宝华海湾城叠加别墅与9月开盘，开盘均价与9500元/平方米，开盘至今均价约10000元/平方米，目前报价已至11000元平方米,宝华海湾城,09年9-11月周成交走势,102,御景龙庭,月成交走势,09年9-11月周成交走势,御景龙庭别墅10.29首次开盘，均价8500元/平方米，11.27开盘均价10000元/平米，已全部售磬，下批开盘约在明年3月。,御景龙庭下批
28、约在明年3月开盘，目前均价约10000元/平,103,月成交走势,金悦华庭项目于09年7月上市，开盘价格为8000元/平方米，开盘至今项目均价为8600元/平方米，下批房源预计在明年开盘报价在10000元/平米,09年9-11月周成交走势,金悦华庭目前均价为9800元/平方米，预计下批房源上市均价在10000元/平方米,金悦华庭,104,别墅市场小结,目前区域别墅项目成交均价9800-11000元/平方米,105,市场总结,金山公寓均价经历近期高速上升后，区域中端主力均价在7200-7500元/平方米，以龙泽园、宝华海湾城为代表的品质项目价格已达9500元/平方米,金山新城市场作为金山市场价格
29、标杆板块，价格走出了一波快速上涨行情，对朱泾市场形成较好的支撑,目前区域别墅项目成交均价9800-11000元/平方米,106,区域市场研究,107,107,朱泾一手房市场,108,108,一期产品共推出450套房源，其中花园洋房30套，多层420套；现已售罄。二期开盘前绝大多数产品已售罄，目前仅剩余洋房产品中个别一楼单位，二期全盘均价约6900-7000元/平。三期预计于10年6月后开盘。,尚城府邸,项目成交月走势,项目成交周走势,作为目前区域唯一在售楼盘，尚成府邸二期基本售罄，二期全盘均价约6900-7000元/平方米,109,109,一手房推量,区域住宅市场潜在供应主要集中在2010年下
30、半年-2011年上半年，与本案推案周期基本无重合，项目具有一定价格主动权,110,110,朱泾二手房市场,111,项目分布,红菱苑,珠溪苑,弘泽阳光苑,森海豪庭,金玉良苑,汇佳新苑,紫金名苑,选取区域5年以内次新二手房项目9个，市场代表性较好。,项目分布,华光紫荆苑,朋鑫苑,112,红菱苑,该案目前二手房挂牌价格：,剔除装修费用，目前毛坯报价在75007700左右，实际成交价格在7200-7500左右,113,远策紫金名苑,该案目前二手房挂牌价格：,剔除装修费用，目前毛坯报价在75007700左右，实际成交价格在7200-7500左右,114,弘泽阳光园,该案目前二房挂牌价格,剔除装修费用，目
31、前毛坯报价在72007500左右，实际成交价格在6900-7200左右,115,华光紫荆苑,该案目前二手房挂牌价格：,剔除装修费用，目前毛坯报价在71007400左右，实际成交价格在6800-7200左右,116,金玉良苑,该案目前二手房挂牌价格：,剔除装修费用，目前毛坯报价在64007100左右，实际成交价格在6200-6800左右,117,汇佳新苑,该案目前二手房挂牌价格：,剔除装修费用，目前毛坯报价在70007100左右，实际成交价格在6700-6800左右,118,珠溪苑,该案目前二手房挂牌价格：,剔除装修费用，目前毛坯报价在66007000左右，实际成交价格在6400-6800左右,
32、119,朋鑫苑,该案目前二手房挂牌价格：,剔除装修费用，目前毛坯报价在62006400左右，实际成交价格在6000-6200左右,120,森海豪庭,该案目前二手房挂牌价格：,剔除装修费用，目前毛坯报价在64006800左右，实际成交价格在6200-6600左右,121,项目价格,红菱苑,珠溪苑,弘泽阳光苑,森海豪庭,金玉良苑,汇佳新苑,紫金名苑,区域二手房高端项目成交均价约在7200-7500左右，中端项目成交6500-7000，低端成交6000-6500。,二手房价格,华光紫荆苑,朋鑫苑,122,区域市场小结,一手房市场只有尚成府邸一个在售项目，均价6900-7000元/平，区域住宅市场潜在
33、供应主要集中在2010年下半年-2011年上半年，与本案推案周期基本无重合,1,123,客户研究,124,小高层客户追捧楼层：5-13层,花园洋房客户追捧楼层：1-4层,客户对联排/双拼需求集中在资源优势强、位置佳的边套,客户意向需求,客户需求：小高层花园洋房别墅,125,客户价格预期,公寓价格：客户普遍认可的公寓价格约8000左右。洋房价格：客户普遍认可的洋房价格约8000-8500左右。联排价格：客户认为10000-12000价格水平比较合理，能够接受。双拼价格：客户认为12000-14000价格水平比较合理，能够接受。,客户价格预期,126,项目背景及核心问题,目标下的市场研究,价格建议
34、,宏观市场研究,外围市场研究,市场研究框架,区域市场研究,客户落点梳理,127,预判区域可比公寓产品价格下限：6900*45%+7200*50%+9500*5%=7180(元/平米）预判区域可比公寓产品价格上限：7000*45%+7500*50%+9500*5%=7375(元/平米）区域可比公寓产品静态毛坯均价=(7180+7375)/2=7278（元/平米）,区域可比公寓产品均价：7300元/平米,区域可比一手房价格（尚成府邸）6900-7000元/平米参考比重45%,周边可比高端二手房成交价格7200-7500元/平米参考比重50%,参考因素二,参考因素一,区域公寓价格,参考区域可比公寓成
35、交价格9500元/平米参考比重5%,参考因素三,128,区域可比公寓静态均价：7300元/平方米,本案公寓当前静态价格定位：8000元/平方米,本案公寓品质较高，较区域均价溢价10%,公寓定价,本案公寓价格推算价格：8030元/平方米,129,花园洋房定价,项目公寓静态价格：8200元/平方米,本案花园洋房当前静态价格定位：8300元/平方米,考虑朱泾客户更偏爱电梯房，且本案花园洋房附加值无绝对优势,本案花园洋房静态价格：8300元/平方米,130,借鉴金山区域龙湾华庭别墅（11000元）/公寓（7500元）=系数1.46,本案联排静态价格定位：11500元/平方米,本案公寓静态价格：8000
36、元/平方米,本案双拼静态价格定位：12500元/平方米,联排/双拼定价,联排价格推算：11500元/平方米,131,入市策略考量,综合以上因素，有利好也有弊端，对照前面我们定量分析得出的价格，我们建议采取中价入市策略,宏观市场环境：受价格前期上涨已经超越消费者承受力，以及金融、宏观政策收紧影响， 预计2010年房产市场趋于平缓，需谨慎应对,市场竞争外围市场:金山新城市场作为金山市场价格标杆板块，价格走出了一波快速上涨行情，对朱泾市场形成较好的支撑项目所处区域竞争项目较少，项目具有一定价格主动权。,潜在客户反馈客户需求主要集中在电梯公寓，且对价格比较敏感,入市策略,项目条件根据项目工期，项目首次
37、无样板房、样板段公开,132,低价入市,高价入市,中价入市,优点,缺点,适用范围,匹配度,便于市场渗透、促进良性循环便于日后的价格控制便于周转、加快现金回笼先低后高实现了前期购楼者的升值承诺，发展商容易形成口碑,利润相对较低、投资回收期长楼盘形象难以提升,产品的综合性能不强，没有什么特色开发体量相对过大市场竞争激烈，类似产品多,便于开发商获取最大的利润，树立楼盘的品牌形象，创造企业的无形资产高价未必高品质，但高品质必须需要高价支撑，因此容易形成先声夺人的气势，给人以楼盘高品质的展示,若价位偏离当地主流价位过多，则难集聚人气，有时会导致有价无市、楼盘销售速度会受到相当大的影响，导致资金周转缓慢日
38、后的价格调控余地很小,具有竞争楼盘所没有的明显特点产品的综合性能较佳开发量适合，开发商信誉好在一定时期内，这一类型的楼盘供应相对缺乏,风险较小利润有一定保障,不能获取最大的利润,房地产状况较为成熟稳定，竞争偏弱，成交量较大开发企业希望保持现有市场占有率，谋求中等的利润新进入的房地产企业,三种入市策略,入市策略,133,本案公寓入市价格：8000元/平方米,本案联排入市价格：11500元/平方米,本案双拼入市价格：12500元/平方米,本案花园洋房入市价格：8300元/平方米,入市价格,134,134,项目整盘均价,135,项目均价,本项目将分3次开盘，假设匀速推案，每次开盘均较上次上涨5%；,
39、可将第二次开盘价格作为项目整盘均价,参考市场金山新城房市在04-08年上涨较为平缓，然而08年至今经历了一段快速上涨期，08-09均价上涨20%，预计10年增长率15%左右；,整盘均价,136,公寓整盘均价,花园洋房整盘均价,联排别墅整盘均价,双拼别墅整盘均价,整盘均价,公寓整盘均价=80001.05=8400,花园洋房整盘均价=8300*1.05=8715,联排别墅整盘均价=11500*1.05=12075,双拼别墅整盘均价=12500*1.05=13125,进一步思考，价格系数问题,4.5或5.4米挑高，价格系数？,从项目属性、产品线相近程度，选取与本案同类型项目 求取该项目挑高产品价格与
40、平层产品价格(剔除装修价格)的价差，作为参考溢价 以区域内平层产品价格作为基准，通过参考溢价求取本案5.4米挑高公寓价格,公寓价格定位原则,上海风景,平层产品,挑高产品,溢价,价格定位,项目位置：闵行区漕宝路1555号所在版块：金虹桥版块项目建筑面积：13307.35平米 容积率：1.8产品线：1幢11层小高层面积区间：22.82-74.37平米得房率：86%装修情况：精装修，1400元/平方米开发商：上海银田房地产发展有限公司物业公司：上海汉文物业管理公司开盘时间：2008-9-8总户数：267户,该案08年9月开盘，大约在11个月内去化完毕，价格在后期呈现走高趋势。,挑高层溢价：6955,
41、价格定位,上海风景位于闵行金虹桥板块，近虹桥交通枢纽，平层2.95米，8-10层挑高5.4米,上海风景平层成交均价：14328元/平方米上海风景5.4米挑高层成交均价：21283元/平方米 装修标准：1400元/平方米上海风景平层毛坯价格：12928元/平方米上海风景5.4米挑高层毛坯价格：19883元/平方米挑高层比平层的溢价=19883-12928=6955元/平方米, 溢价率54%,公寓价格测算,5.5米挑高定价,价格定位,通过二手房价格系数，确定一手房价格？,价格定位方法研究,第一步：确定产品差异,选取月浦代表项目嘉诚作为参照，通过假设开发法推测嘉定本案于嘉诚所在位置的售价；,区位,外
42、部景观,品牌,项目规模,绿化,本案假设售价,第二步：区域差异确定,第二步：区域差异确定,价格定位,综合对比，本案的产产品力要高于嘉诚国际,产品对比,本案各产品整盘均价,区域价格分析,项目价格定位,通过月浦与沈巷同年代二手房价格对比掌握区域差价,通过与嘉诚的对比得出本案浦价格,价格定位,考虑到目前宏观走势不确定性较大，我们对项目开盘时价格预期如下：,当前项目静态销售价格：10722元/平方米,10000-11000元/平方米,11000-12000元/平方米,悲观预期,乐观预期,酒店式公寓产品价格系数？,148,酒店式公寓定价思路,酒店式公寓定价思路,目前上海典型酒店式公寓与周边普通住宅项目价格
43、系数,通过相似权重修正确定本案系数,市区案例研究,非市区案例研究,确定本案酒店式公寓价格,149,该案住宅体量约8.5万，分三期开发；其中1、2、3、6号楼的公寓已售罄；目前在售的是08年7月推出的5号楼酒店式公寓，73-76一房和128-134二房，共138套，目前成交105套。,1号楼18层,2号楼20层,3号楼22层,6号楼20层,5号楼25层,市区案例研究远中风华园,远中风华园酒店式公寓成交均价较周边普通住宅溢价达5,5号楼一房成交均价（装修标准：5000元/ ）：50888元/5号楼一房成交均价（毛坯）：45888元/周边公寓二手房价（毛坯）：43500元/左右酒店式公寓/普通公寓价
44、格对比系数：45888/435001.05前期普通公寓已售罄，因此选择面积与酒店式公寓接近的二手房两房对比,注：该项目酒店式公寓为70年产权,150,市区案例研究静安紫苑,项目位于南京路CBD中央商务圈辐射区域，精装修标准4000元/，硬装、软装全品牌&家居饰品（壁画等），2008年4月推出279套，目前去化近90；,注：该案将酒店式公寓50年转70年产权,成交均价（装修标准：4000元/ ）：40500元/成交均价（毛坯）：37500元/周边公寓二手房价（毛坯）：35000元/左右(泰府名邸等)酒店式公寓/普通公寓价格对比系数：37500/350001.07,静安紫苑酒店式公寓成交均价较周边
45、普通住宅溢价达7,151,非市区案例研究上海风景,项目位于中外环间，非传统CBD区域, 依靠大型住宅社区，周边大量产业客户,无装修，普通公寓物业服务，另可提供收费式额外服务,注：该项目酒店式公寓为70年产权,成交均价（毛坯）：20000元/周边公寓二手房价（毛坯）：18500元/左右(明泉江南苑等)酒店式公寓/普通公寓价格对比系数：20000/185001.08,上海风景酒店式公寓成交均价较周边普通住宅溢价达8,152,本案酒店式公寓/普通公寓价格对比系数为1.06,确定本案系数,从地段来说，远中风华园与静安紫苑相似度较大，比较权重为40，上海风景权重为20,远中风华园1.05静安紫苑1.07
46、上海风景1.08,酒店式公寓/普通公寓价格对比系数,确定比较案例权重,确定本案酒店式公寓/普通公寓价格对比系数,1.05*401.07*401.08*201.06,153,确定本案酒店式公寓价格,项目周边普通住宅价格水平,新房,二手房,2100024000元/平方米,项目周边普通住宅价格水平为：2400026000元/平方米,依据前面确定本案酒店式公寓/普通公寓价格对比系数1.06，初步确定本案酒店式公寓价格为2550027500元/平方米,2100026000元/平方米,（如宝地东花园、鸿旭豪苑等）,考虑前面的比较案例酒店式公寓为70年产权，所以本案适度降低与周边普通住宅价格差距,综上，建议本案酒店式公寓价格在2600026500元/平方米为宜,建议本案酒店式公寓价格在2600026500元/平方米为宜,上海同策房产咨询股份有限公司,专业策划 代理 营销,
