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1、郴州市房地产市场与土地市场调研报告,2011年7月20日,市场中心,（1）城市地理位置（2）城市空间发展（3）城市经济基本情况,（1）城市房地产基本面（2）房地产板块划分（3）房地产住宅市场（4）典型案例分析（5）2011年上半年郴州房地产运行情况,目 录,一、郴州城市发展状况,二、郴州城市房地产市场,三、郴州市土地市场,（1）郴州市用地总体规划（2）房地产土地出让情况,五、总结,四、郴州市场政策背景,一、城市发展方向,（1）城市地理位置（2）城市空间发展（3）城市经济基本情况,1、地理位置,郴州市：位于湖南省南部，湘江、珠江、赣江上游，南峙五岭，北瞻衡岳。市区距省会长沙350公里，距衡阳市1
2、50公里，距永州市260公里，距株洲市289公里，距广东省会广州市393公里，距江西省赣州市364公里。郴州市以其独特的地理位置成为湖南的南大门，粤港澳的后花园。,2、行政区划与人口,下辖: 北湖区、苏仙区、桂阳县、宜章县、永兴县、嘉禾县、临武县、汝城县、桂东县、安仁县、资兴市等11个县（市、区），县以下设164个乡（其中11个瑶族乡）、86个镇、7个街道办事处。全市土地总面积19388平方公里，占全省土地总面积的9.2%。全市总人口458.1778万人，有25 个少数民族，其中瑶族人口8万余人，少数民族人口占总人口的2.02%。主城区:北湖区420,531人口、苏仙区403,299人口,一、
3、城市发展方向,（1）城市地理位置（2）城市空间发展（3）城市经济基本情况,城市发展方向: 南延东进，西优北提，东进优先。 城市布局结构：总体上形成“双城多组团”的空间结构。城市建设用地以京珠高速公路为界，分为新、老两城区，西部为老城区，东部为新城区。新老两城区在布局上是相互紧密联系、职能互补的整体，同时又相对独立、分别具有完整的综合功能。,1、城市发展方向,2、区域交通,武广高铁：武广高铁的开通，郴州至长沙、广州和武汉等城市交通变得更加便捷，如郴州至长沙时间缩短至70分钟左右，郴州对下辖县区和周边城市无疑有更强的吸引力。,区位优势：郴州市位于湖南省东南部，地处南岭山脉与罗霄山脉交错、长江水系与
4、珠江水系分流的地带。“北瞻衡岳之秀，南直五岭之“冲”，自古以来为中原通往华南沿海的“咽喉”。既是“兵家必争之地”，又是“文人毓秀之所”。东界江西赣州,南邻广东韶关，西接湖南永州,北连湖南衡阳、株洲,素称湖南的“南大门”。,一、城市发展方向,（1）城市地理位置（2）城市空间发展（3）城市经济基本情况,2010年，郴州GDP总值1081.8亿元，增长15.2%，其中北湖区170.23亿元，增长15.2%；苏仙区145亿元， 增长16%.,1、地区GDP、固定资产投资,固定资产投资,2010年，郴州地区完成固定资产投资811.3亿元，增长37.5%；其中苏仙区完成100.5亿元，增长43.9%，北湖
5、区113.72亿元，增长32.2%,固定增长投资处于高增长期。,地区GDP总值,2、2010年郴州GDP与湖南各市州对比情况,2010年郴州GDP为1081亿元，成为湖南第6个突破千亿元地市城市，排名湖南各地市州第6位。,苏仙、北湖、资兴市最低工资标准达到725元/月。桂阳县、嘉禾县、永兴县、临武县、宜章县为650元/月。,2010年，全市城镇居民人均可支配收入15342元，增长11.8%。其中，人均工资性收入10729元，增长11.3%；经营性净收入2470元，增长12.6%；财产性收入444元，增长15.1%;转移性收入2589元，增长14%。,城乡居民消费支出分别增长9.6%和5.7%；
6、,居民收入较快增长,3、人均可支配收入,4、人口发展,全市常住人口郴州全市常住人口为458.18万人，同第五次全国人口普查2000年11月1日零时的432.48万人相比，十年共增加25.7万人，增长5.94 %。年平均增长率为0.58 %。其中城区人口苏仙区与北湖区合：计82.3840万人家庭户人口全市常住人口中共有家庭户4 1345619户，家庭户人口为4411236人，平均每个家庭户的人口为3.28 人，比2000年第五次全国人口普查的3.44 人减少0.16 人。,2010年各区户籍人口,5、郴州 人口地区分布,备注:全市总人口，是普查登记的2010年11月1日零时的常住人口,根据数据：
7、桂阳县为郴州市的第一人口大县，郴州城区北湖区、苏仙区合计人口约占全市的18%。,小结,中国城市化处于快速发展期，城市发展的模式出现了在新城开发和旧城改造两个方向的分野。,郴州市的发展正是基于这一大环境与城市化进程提速的大背景下，城市扩张与旧城改造将成为郴州新机会，房地产业也将伴随更大机会。2010年底，全市生产总值1081亿元，其中第一、二、三产业比重分别为11.7%、54%、33%，人均地区生产总值2.4万。,二、城市房地产市场,（1）城市房地产基本面（2）房地产板块划分（3）房地产住宅市场（4）关键项目案例分析（5）2011年上半年郴州房地产运行情况,郴州市商品房投资额（亿元）,郴州市商品
8、房投资增长幅度快速，其中2009年、2010年分别增长了40.9%、61.5%。,备注：数据来源郴州统计公报，统计范围包含各县市,1、商品房投资额,郴州市商品房投资近五年增长快速。,郴州市商品房销售面积（万平方米）,郴州市商品房销售面积增长迅速，增长幅度稳健；商品房销售额，增长幅度快速。,备注：数据来源郴州市统计公报，统计范围包含各县市,郴州市商品房销售总额（亿元）,2、商品房销售,郴州市商品房销售量、销售总额增长快速。,2010年市区商品住房销售面积146.48万平米，与09年相比销售量大。,2011年郴州市在售商品住房销售主力价位段为4000-4500元/，中心区主力价位为5000-600
9、0元/，部分大盘精装修项目价位为5500-6000元/，4000元/以下主要在城市近郊区域。,价格方面，2010年3500-4000为主，同比09年上升500-1000元/。,3、市区商品房销售情况,二、城市房地产市场,（1）城市房地产基本面（2）房地产板块划分（3）房地产住宅市场（4）关键项目案例分析（5）2011年上半年郴州房地产运行情况,郴州房地产板块,郴州城区房地产市场的发展形成了新城区和老城区。新城区和老城区的楼盘从数量上和质量上都产生了很大的差异.老城区: 目前缺乏整块空置土地可以开发，房地产开发更多的依靠旧城改造，受规模和周边环境限制，楼盘质素不高.,新城区：是郴州城区发展的核心
10、区域，规划合理，环境优美，他们代表着郴州房地产未来的发展方向。该区域楼盘可塑性强，目前已产生了一批影响郴州楼市的精品项目，如爱莲湖畔、御景城市花园、香榭丽舍等。,北湖公园板块， 南塔公园板块， 苏仙岭板块， 王仙岭板块， 五岭广场板块，骆仙岭板块，武广新城板块，,在两大格局的基本前提下发展至今，郴州市房地产市场可分为7个板块：,七个板块：,五岭板块：以新市政府为中心,以五岭大道为纵轴,青年大道为横轴,辐射东南西北四个方向形成的一个椭圆形区域，涵盖了以市经济技术开发区为主的高科技工业中心，以五岭广场为主的文化休闲中心。已经成为郴州新的高档项目的聚集区。 骆仙岭板块：以北湖区市郊骆仙铺村为中心，东
11、起北湖区新建政府大楼，西至华塘镇寒溪桥，南起伍家坝仓库，北至两江口的新规划城区。此板块的建设定位，将分别体现“依山傍水，青山绿水”的特色，努力将西区拓展为全市最佳居住片区，使之成为集高尚住宅、旅游商贸、休闲娱乐为一体的环保型、生态型的新城区。,郴州房地产板块,房地产区域市场 -楼盘市场调查表,新市政府中心,1、五岭板块,房地产区域市场五岭板块综合分析,目前该区域楼盘主要集中分布在五岭大道为纵轴,青年大道为横轴一带及107国道 板块平均容积率约3.2，板块内楼盘均价在4000元/平米左右； 五岭板块行政区域为郴州市政府所在地，属于宜居发展型区域，该区域为郴州新的高档项目的聚集区。房价看涨。,此板
12、块的建设定位，将分别体现“依山傍水，青山绿水”的特色，努力将西区拓展为全市最佳居住片区,恒大华府 开盘,2、骆仙岭板块,苏仙岭板块（BLOCK 3）：以京广铁路以东，苏园路以北，围绕苏仙岭的区域范围，延续苏仙岭的人文文化，同时佣有郴州最有历史和文化底蕴资源优势的区域，已形成郴州最适合居住的区域，苏仙岭、郴江河市政配套元素，突现了该区域的核心价值。王仙岭板块（BLOCK 4）：以京广铁路以东，苏园路以南，围绕东塔岭、王仙岭的区域范围，作为以后发展郴州与资兴联合一体化的中间区域，承载了郴州几十年发展宏大蓝图的寄居地、王仙岭的文脉资源。,郴州房地产板块,王仙岭,御景 城市花园,3、苏仙岭、王仙岭板块
13、,北湖公园板块：郴州城市中心区域范围，拥有最齐全的市政配套和唯一的北湖公园，本项目位于该板块中。南塔公园板块：西至香花路，中山街以南，东至郴州大道，北环城南路，围绕南塔公园和香山的区域范围。结合已有的公园景观和充满活力的商业街区，强调既要提供居住，又要有丰富的商业与休闲配套。 作为绿地主轴向各住宅渗透的宅间绿地的延伸 ，有效丰富了小区的景观效果。 武广新城板块：紧邻武广客运专线，为未来发展潜力较大的板块，目前还处于起步阶段。,郴州房地产板块,北湖公园板块：郴州城市中心区域范围，拥有最齐全的市政配套和唯一的北湖公园，本项目位于该板块中。,4、北湖公园板块,房地产区域市场北湖公园板块综合分析,板块
14、平均容积3.43，目前该区域的楼盘均价在4000元/平米以上，其中该区域的北湖公园1号市郴州市第一个突破5000元/平方米住宅。该区域为城市正中央，既掌握经济、文化脉动，又拥有北湖公园的优质资源，更预示着中心城区高尚人居时代来临。,二、城市房地产市场,（1）城市房地产基本面（2）房地产板块划分（3）房地产住宅市场（4）关键项目案例分析（5）2011年上半年郴州房地产运行情况,1、住宅价格,一手房量价齐升 一手楼盘供给量较2010年相比增幅较大，2010年郴州市区仅仅只有二十几个在售楼盘，现如今已增加至四十个楼盘左右。在售楼盘的不断增加，2011年市场放量也会随之大幅提高（如表）,2、2011年
15、7月份郴州市各楼盘,各大楼盘相继开盘提价：新房价格每平米上涨200元左右。2009年市区多层均价2200元/左右、电梯房2600元/左右，2010年元月多层涨到了3200元，截至到目前，多层均价已经达到3600元/左右，电梯房均价更是达到4300元每平方左右，值得关注的是郴州恒大华府5月开盘楼盘销售突破6亿元，为整个市场带来巨大的市场信心。,3、2011 已新开盘项目,4、2011预计 开盘项目,二、城市房地产市场,（1）城市房地产基本面（2）房地产板块划分（3）房地产住宅市场（4）关键项目案例分析（5）2011年上半年郴州房地产运行情况,案例：一,恒大模式总结,御璟华庭中心典范,案例：二,御
16、璟华庭 营销模式：七大魅力元素,御璟品牌:描绘生活新版本地理优越性：解放路国庆路交汇处，一城繁华，尽归于此交通中心：不只是城市中心，更是交通中心成熟商圈：更是核心价值大手笔规划：定义第一生活超然品质：细节窥见智慧智能化配套：贴心呵护,爱莲名城,案例：三,爱莲名城 都市人的桃源梦,项目特色：爱莲名城 建筑风格为新徽式建筑，紧邻爱莲湖公园。该项目位于郴州大道爱莲湖板块，是郴州房地产建设最富有生机的板块之一,爱莲湖畔、湘南风情街、市演艺中心、环卫小区等项目都在加紧施工中。,二、城市房地产市场,（1）城市房地产基本面（2）房地产板块划分（3）房地产住宅市场（4）关键项目案例分析（5）2011年上半年郴
17、州房地产市场运行情况,郴州市前5月 房地产市场 运行情况,1、全市的房地产开发投资继续大幅增长2、房屋交易市场活跃，销量价格一路飚升3 、房屋供应数量较充足，市场刚性需求旺盛,同比测算指数,根据对郴州市房产局的调查资料显示：一季度，市城区新建商品房销售面积接近50万平方米，同比增长168.56%；商业用房销售面积近3万平方米，同比增长283.33%；其他用房销售面积0.35万平方米，同比增长75%。别墅、电梯房、多层房均价分别为5441.18元/平方米3614.29元/平方米、2706.13元/平方米（数据：郴州统计局）。,环比 测算指数,1、房屋交易市场活跃，销量价格一路飚升,2、全市的房地
18、产开发投资继续大幅增长,从郴州市统计局统计的数据显示：一季度，全市房地产累计完成投资12.98亿元，与去年同期相比增长69.9%，其中：市城区完成房地产开发投资7.81亿元，同比增长113.39% ，占全市房地产投资的60.21%，后期还将有一些比较大的楼盘开工建设。,3、房屋供应数量较充足，市场刚性需求旺盛,目前，以现房、期房为主导，以二手房为补充的房屋供应量基本上能够满足市场需求，随着近几年国家的宏观调控和市场指导，房屋的结构也更趋向合理性，前5个月，郴州90平方米以下新建房屋卖出比重为16%左右；90-144平方米新房卖出比重约为56%；144平方米以上房屋卖出比重将近28%。,数据显示
19、：90-144平方米的房屋是多数家庭对住宅面积的共同需求。从调查情况来看，市场的刚性需求非常旺盛,4、保障性住房建设正在有序开展，逐步推进,2011年，郴州需建廉租住房预计2.37万套，为全省计划的21.7%；需竣工廉租住房1.31万套，为全省计划的15.2%。新增租赁补贴发放300户、公共租赁住房5064套、经济适用住房1000套、城市棚户区改造1万套。廉租住房建设和竣工数量均位居全省第一。,根据数据显示：郴州市保障性住房的建设将近一步加大建设力度与步伐。但由于总套数有限，所对郴州市商品房住宅有着部分影响，但影响有限。,近期，恒大华府开盘的期房叫价超过5000元/平方米，有些面积大，楼层和位
20、置较好的房价超 过7000元/平方米，但看房和订房的人仍然络绎不绝。,1、全市的房地产开发投资继续大幅增长2、房屋交易市场活跃，销量价格一路飚升3 、房屋供应数量较充足，市场刚性需求旺盛,2011年上半年郴州房地产市场运行情况分析今年上半年以来，国家先后出台了多次房地产市场的调控政策，各地也采取了相应的措施努力平抑不断飚升的房价，郴州市政府提出了将今年的房屋销售价格总水平控制在12%的目标，从前5个月的情况来看，实现这一目标具有一定的基础，但压力仍然较大。根据相关部门数据显示：,小结,三、郴州市土地市场,（1）郴州市用地总体规划（2）房地产土地出让情况,本土地利用总体规划范围：郴州市行政区域内
21、的全部土地，总面积19317.33平方千米，包括北湖 、苏仙、资兴、桂阳、宜章、永兴、嘉禾、临武、汝城、桂东、安仁等两区一市八县。,郴州市土地利用总体规划（2006-2020年）,郴州市 土地用地规模,郴州市土地利用总体规划（2006-2020年）,郴州市 土地用地布局,土地利用总体规划,郴州中心城区新增用地总体原则： “东进优先” 郴州市中心城区发展战略：“南延东进”、西扩北提” 构建一个一体两翼三中心的城市新格局,三、郴州市土地市场,（1）郴州市用地总体规划（2）房地产土地出让情况,2010年郴州市本级第一批国有建设用地供应计划,土地供应紧张 交易价格上涨,根据市国土、郴州调查队等部门数据
22、：今年一季，郴州土地交易价格同比上涨27.3% ，涨幅比上季度高9.2个百分点；环比上涨9.6% ，涨幅比上季度高8.5个百分点。 1、居住用地价格同比上涨36.3%、环比上涨16.6%2、工业用地价格同比上涨11.2%、环比持平；3、商业营业用地价格同比上涨17.7%、环比持平。,2011郴州房地产开发项目情况,郴州市2011房地产招商推介会推出房地产项目总共130个.其中市中心城区项目129个，加上小埠莲湖生态公园共130个。其他县市共22个。项目涵盖了商品住宅、商业服务、星级酒店、旅游度假等类型。中心城区：开发总用地面积1166.06公顷（合17490。9亩），其中目前已具备挂牌条件的第
23、一类项目共16个，开发用地面积114.11公顷（合2116。65亩）；年内可形成挂牌条件的第二类项目27个，开发用地面积284.88公顷（合4273.2亩）；第三类项目共计87个，开发用地面积740。07公顷（合11101。05亩）。,根据2010年郴州城区土地供应数据：2010年全市商业地块共有 6块 出让，纯商业用地面积，合计 21.01 万 。2010年全市共有 29块 住宅及商业住宅用地出让，合计 191.63 万。,郴州市“十二五”时期投资和项目建设“”计划,目标任务十二五”时期，郴州市年累计完成全社会固定资产投资亿元总规模，年均增长以上。按年度划分：年完成投资亿元，同比增长；年完成
24、投资亿元，同比增长；年完成投资亿元，同比增长；年完成投资亿元，同比增长；年完成投资亿元，同比增长。按区域划分：“十二五”时期，北湖区完成投资亿元，苏仙区完成投资亿元，资兴市完成投资亿元，桂阳县完成投资亿元，宜章县完成投资亿元，永兴县完成投资亿元，嘉禾县完成投资亿元，临武县完成投资亿元，汝城县完成投资亿元，桂东县完成投资亿元，安仁县完成投资亿元（详见附件）。,小结,投资发展基础：根据房地产十二五规划郴州市“十二五”时期投资和项目建设“”计划的落实与实施，有力保证了郴州房地产市场稳定、快速发展。房地产机会：郴州市房地产开发保持了良好的发展势头，去年郴州市陆续引进了恒大、碧桂园、步步高等一批有实力的
25、上市房地产开发企业来郴投资，有力的推动了郴州市房地产开发水平的提升。,四、郴州市场政策背景,全国性宏观政策,2011-3-25 全国 金融机构存款准备金率上调 上调金融机构存款准备金率50个基点。2011-4-6 全国 存贷款基准利率上调 上调存贷款基准利率0.25个百分点,调整后,一年期存款利率达到3.25%,一年期贷款利率达到6.31%。2011-4-6 全国 上调个人住房公积金存贷款利率 五年期以上个人住房公积金贷款利率上调0.2个百分点,由4.5上调至4.7；五年期以下(含五年)个人住房公积金贷款利率上调0.2个百分点,由4.0上调至4.2。2011-4-21 全国 金融机构存款准备金率上调 上调金融机构存款准备金率50个基点。2011-5-18 全国 金融机构存款准备金率上调 上调金融机构存款准备金率50个基点。2011-6-9 全国 住建部要求各地公开保障房建设信息1000万套保障房11月底前要开工 年度建设计划、开工和竣工项目信息,应在当地政府网站公开。开工项目信息,还应在项目建设地点公开。,
