房地产开发概述ppt课件.ppt

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1、,房地产的含义及特性,房地产开发的模式及分类,我国房地产业的发展历程,房地产开发总体认识,1.1 房地产的含义及特性,1.1.1 房地产的含义,1）房地产的基本概念,房地产又称为不动产（real estate或者real property），包括土地、建筑物以及其他地上定着物，是房屋财产和土地财产的总称，同时也是实物、权益和区位的结合。,房 产,地 产,区别、联系 P2-3,1.1 房地产的含义及含义特性1.1.1 房地产的含义,2）房地产与物业的区别,物业通常所说的物业一般指已建成或投入使用的各类房 屋建筑物及其附属设备、设施、相关的场地。,房地产,地 产,差 别,1.1 房地产的含义及特性

2、1.1.1 房地产的含义,1.1.2 房地产的特性,房地产的特性,价值特性,外部特性,区位特性,位置固定性,异质性,寿命长久性,数量有限性,价格昂贵性,保值增值性,相互影响性,用途多样性,政府管制性,可调整性,交易复杂性,1.1 房地产的含义及特性1.1.1 房地产的含义1.1.2 房地产的特性,1）区位特性, 位置固定性自然自理位置、经济地理位置, 异质性“一房一价”, 寿命长久性自然寿命、经济寿命。更新改造, 数量有限性土地稀缺性决定,1.1 房地产的含义及特性1.1.1 房地产的含义1.1.2 房地产的特性,2）价格特性, 价格昂贵性汤臣一品, 保值增值性长期向上,汤臣一品,1.1 房地

3、产的含义及特性1.1.1 房地产的含义1.1.2 房地产的特性,3）外部特性, 用途多样性商业、办公、居住等, 相互影响性周边环境 学区房, 可调整性写字楼、宾馆, 政府管制性宏观调控 国四条 地方政府, 交易的复杂性贷款手续、权属等级、营销,1.1 房地产开发的含义及特性,1.2 房地产开发模式及分类,1.2.1 房地产开发的含义,1）房地产开发的含义,房地产开发，是指在依法取得国有土地所有权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。 房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配置建设。,2）房地产开发的过程,1.1 房地产开

4、发的含义及特性1.2 房地产开发模式及分类1.2.1 房地产开发的含义,土地开发,房产开发,房地产开发的过程,1.1 房地产开发的含义及特性1.2 房地产开发模式及分类1.2.1 房地产开发的含义,土地开发,对土地进行地面平整、建筑物拆除、地下管线铺设、道路及基础设施建设等，使土地满足建设房屋的条件。,生地（毛地）,熟 地,毛地：城市规划区范围内的存量国有土地生地：城市规划区范围内的农村集体土地,三通一平：水、电、路畅通 场地平整五通一平：给水、排水、供电、通信、道路畅通、场地平整七通一平：给水、排水、供电、供热、供气、通信、道路畅通、场地平整,成熟条件不同,1.1 房地产开发的含义及特性1.

5、2 房地产开发模式及分类1.2.1 房地产开发的含义,房产开发,也即房屋开发，是指各种房屋的开发建设，包括房屋建设的分析策划、规划设计、施工建设、配套完善、交付使用等的全过程。,1.1 房地产开发的含义及特性1.2 房地产开发模式及分类1.2.1 房地产开发的含义,生地,熟地,综合开发方式,两步走,土地开发,房产开发,问题!,房产开发,1.1 房地产开发的含义及特性1.2 房地产开发模式及分类1.2.1 房地产开发的含义,3）房地产开发含义的理解,是城市规划的实施过程,经济效益、社会效益、环境效益全面实现的过程,提高土地使用的社会经济效益的过程,多种资源、专业知识组合和再造的过程,服从,城中村

6、、棚户区,土地使用价值,城中村,棚户区,1.1 房地产开发的含义及特性1.2 房地产开发模式及分类1.2.1 房地产开发的含义,1.2.2 房地产开发的地位和作用,1）房地产开发的地位,是我国国民经济的支柱产业,在城市建设中占主导地位,房地产开发的地位,1.1 房地产开发的含义及特性1.2 房地产开发模式及分类1.2.1 房地产开发的含义1.2.2 房地产开发的地位和作用,2）房地产开发的作用,有利于加速城市现代化进程,有利于城市总体规划的实现,为城市社会经济政治文化生活提供载体,为城市政府财政和城市建设提供资金来源,为城市中低收入群体提供住房保障,1.1 房地产开发的含义及特性1.2 房地产

7、开发模式及分类1.2.1 房地产开发的含义1.2.2 房地产开发的地位和作用,1.2.3 房地产开发的模式,模式：pattern，是解决某一类问题的方法论。把解决某类 问题的方法总结归纳到理论高度，就是模式。,教材27页,房地产开发模式,专业化开发模式,其他开发模式,多元化开发模式,混业开发,综合项目开发,纵向一体化开发,特定物业类型开发,协作型开发,定向开发,服务性开发,1.1 房地产开发的含义及特性1.2 房地产开发模式及分类1.2.1 房地产开发的含义1.2.2 房地产开发的地位和作用1.2.3 房地产开发的模式,1）多元开发模式, 混业开发开发企业跨行业的相互渗透与互动发展，包 括涉足

8、金融业、建筑材料行业、建筑施工行 业及装饰装修行业等,1.1 房地产开发的含义及特性1.2 房地产开发模式及分类1.2.1 房地产开发的含义1.2.2 房地产开发的地位和作用1.2.3 房地产开发的模式,1）多元开发模式, 纵向一体化开发纵向一体化开发是指开发企业实行 房地产开发建设与物业资产管理并举 的经营方式,万科物业、中海物业、金地物业、华侨城物业,1.1 房地产开发的含义及特性1.2 房地产开发模式及分类1.2.1 房地产开发的含义1.2.2 房地产开发的地位和作用1.2.3 房地产开发的模式,1）多元开发模式, 综合项目开发常见于诸如融居住、商业、旅游、娱乐 于一体的主体社区,深圳的

9、华侨城：住宅、商业、酒店、主题公园、社区公园、 体育健身、教育设施,复合商业地产模式HOPSCA,1.1 房地产开发的含义及特性1.2 房地产开发模式及分类1.2.1 房地产开发的含义1.2.2 房地产开发的地位和作用1.2.3 房地产开发的模式,2）专业化开发模式, 特定物业类型开发选择某类物业的类型（或者地域） 作为企业相对专一的开发对象，实 现专业化开发,住宅项目开发：万科、金地、中海等；商务地产：大连万达,地方性：南京银城（南京、无锡）；全国性：万科、金地等,1.1 房地产开发的含义及特性1.2 房地产开发模式及分类1.2.1 房地产开发的含义1.2.2 房地产开发的地位和作用1.2.

10、3 房地产开发的模式,2）专业化开发模式, 协作型开发开发企业专注于自己最擅长的业务或核心 业务，然后购买其他社会化专业机构提供 的最擅长业务服务,市场专业咨询、报建专业代理、工程管理咨询、专业营销策划服务,1.1 房地产开发的含义及特性1.2 房地产开发模式及分类1.2.1 房地产开发的含义1.2.2 房地产开发的地位和作用1.2.3 房地产开发的模式,3）其他开发模式, 定向开发定向开发的服务对象一般是机构客户，开发 企业按客户的订购要求开发土地，进行房屋 设计、建造和经营,江南青年城,1.1 房地产开发的含义及特性1.2 房地产开发模式及分类1.2.1 房地产开发的含义1.2.2 房地产

11、开发的地位和作用1.2.3 房地产开发的模式,3）其他开发模式, 服务性开发房地产开发商输出项目管理模式与服务， 通常可认为是一种“虚拟”开发方式,服务对象：其他开发企业品牌授权,1.1 房地产开发的含义及特性1.2 房地产开发模式及分类1.2.1 房地产开发的含义1.2.2 房地产开发的地位和作用1.2.3 房地产开发的模式,1.2.4 房地产开发的分类与房地产开发项目类型,1）房地产开发的分类,按开发的区域划分,新区开发,旧城更新改造,天津滨海新区,西安顺城巷整治改造,北京菊儿胡同,有机更新,天津滨海新区,西安顺城巷整治改造,北京菊儿胡同,吴良镛,1.1 房地产开发的含义及特性1.2 房地

12、产开发模式及分类1.2.1 房地产开发的含义1.2.2 房地产开发的地位和作用1.2.3 房地产开发的模式1.2.4 房地产开发的分类与房地产开发项目类型,1）房地产开发的分类,按开发的深度划分,土地一级开发,房屋开发,1.1 房地产开发的含义及特性1.2 房地产开发模式及分类1.2.1 房地产开发的含义1.2.2 房地产开发的地位和作用1.2.3 房地产开发的模式1.2.4 房地产开发的分类与房地产开发项目类型,2）房地产开发项目类型,从使用功能角度划分,房地产开发项目类型,1.1 房地产开发的含义及特性1.2 房地产开发模式及分类1.2.1 房地产开发的含义1.2.2 房地产开发的地位和作

13、用1.2.3 房地产开发的模式1.2.4 房地产开发的分类与房地产开发项目类型,2）房地产开发项目类型, 居住房地产开发项目,居住房地产开发项目的类型,D,普通商品住房,限价商品房,经济适用住房,廉租房,E,高档商品住房,居住房地产开发项目的类型, 普通商品住房,户型最大面积不超过140平米，住房容积率在1.0以上，房屋销售价格在同地段平均交易价格的1.2倍以内的商品房。,2006年5月，九部委关于调整住房供应结构，稳定住房价格的意见： 十一五期间，重点发展满足当地居民自主需求的中低价位、中小套型普通商品房。,南京雅居乐,南京明发滨江,居住房地产开发项目的类型, 限价商品房,限价商品房是指政府

14、通过组织监管、市场化运作，以直接定价招标方式出让国有土地使用权，并限定房屋销售价格、建设标准和销售对象的普通商品房。,“四限两竞”,限对象,限套型,限房价,限地价,竞地价,竞房价,不属于保障性住房,居住房地产开发项目的类型, 经济适用住房,经济适用住房是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策住房。,解决城市低收入家庭住房困难政策体系的组成部分,2007年经济适用住房管理办法,土地划拨，免土地使用权出让金，免城市基础设施配套费,房地产开发企业利润率不高于3%,居住房地产开发项目的类型, 廉租房,廉租房是指政府以货币补贴或实

15、物配租的方式，向符合 城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供的具 有社会保障性质的住房。,只租不售，不许转租，无继承权,77元廉租房,居住房地产开发项目的类型, 高档商品住房,高档商品住房无统一标准,别 墅,联排别墅,双拼别墅,叠拼别墅,联排别墅,双拼别墅,独栋别墅,1.1 房地产开发的含义及特性1.2 房地产开发模式及分类1.2.1 房地产开发的含义1.2.2 房地产开发的地位和作用1.2.3 房地产开发的模式1.2.4 房地产开发的分类与房地产开发项目类型 2）房地产开发项目类型, 商业房地产开发项目,D,商业用房,写字楼,酒店,酒店式公寓,E,主题公园, 商业房地产开发项目的类型,

16、无锡万达广场,南京紫峰大厦,上海环球金融中心,金陵饭店,哈里波特主题公园,南京绿化博览园,1.1 房地产开发的含义及特性1.2 房地产开发模式及分类1.2.1 房地产开发的含义1.2.2 房地产开发的地位和作用1.2.3 房地产开发的模式1.2.4 房地产开发的分类与房地产开发项目类型 2）房地产开发项目类型, 工业房地产项目, 工业房地产项目,D,工业厂房,研究与发展用房,仓储用房,工业园区,1.1 房地产开发的含义及特性1.2 房地产开发模式及分类1.2.1 房地产开发的含义1.2.2 房地产开发的地位和作用1.2.3 房地产开发的模式1.2.4 房地产开发的分类与房地产开发项目类型 2）

17、房地产开发项目类型, 特殊用途房地产项目, 特殊用途房地产项目,D,高尔夫球场,飞机场,汽车加油站,车站,E,码头,1.1 房地产开发的含义及特性1.2 房地产开发模式及分类,1.3 我国房地产业的发展历程,1.3.1 房地产业的含义,行业的内涵：从事国民经济中同性质的生产或其他经济社会 的经营单位或者个体的组织结构体系。,房地产业由房地产投资、开发、经营、管理和服务等部 门和行业构成的巨大产业体系,房地产业由从事房地产开发、经营、管理和服务活动的 行业和部门的总称,房地产业,房屋开发和建设,地产经营,房地产经营,房地产中介服务,房地产物业管理服务,土地开发和再开发,房地产金融服务,1.1 房

18、地产开发的含义及特性1.2 房地产开发模式及分类1.3 我国房地产业的发展历程1.3.1 房地产业的含义,1.3.2 房地产业的行业特性,1. 高度综合性,2. 政府干预强,3.关系社会稳定,4.高投资、高收益、高风险,纵向、横向,四点,保障制度,海南泡沫,海南第一次房地产热,国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见,1.1 房地产开发的含义及特性1.2 房地产开发模式及分类1.3 我国房地产业的发展历程1.3.1 房地产业的含义1.3.2 房地产业的行业特性,2003国家统计局三次产业划分规定,第一产业：农、林、牧、渔业；,第二产业：采矿业、制造业、电力、燃气及水的生产和 供应业、建筑

19、业；,第三产业：交通运输、仓储、邮政、信息传输、计算机 服务、软件业、批发零售业、住宿和餐饮 业、金融业、房地产业等。,1.3.3 房地产业的行业性质,1.1 房地产开发的含义及特性1.2 房地产开发模式及分类1.3 我国房地产业的发展历程1.3.1 房地产业的含义1.3.2 房地产业的行业特性1.3.3 房地产业的行业性质,1.3.4 我国房地产开发与经营业的历史回顾,五个时期,我国房地产开发与经营业的五个时期,1949年以前,1949-1955，解放初期,1955-1965，“国家经组”“公私合营”,1966-1978，破坏严重,1978年以后，概念成长-膨胀-理性,78年以后的重大事件, 1980年开始，探索城镇住房制度改革, 1987年9月开始，深圳率先实行土地使用权有偿出让，随后福州、厦门、海口、广州、上海等沿海城市也开始试行，标志着我国房地产业真正开始成长, 1988年，修改宪法，“土地使用权可以依照法律的规定转让”, 1989-1990年，跌入低谷, 1991年，开始回升, 1992年，转折点迅速膨胀期 问题海南泡沫, 1993年7月，宏观调控调整和理性发展阶段, 2003年年底，新一轮宏观调控。国八条、新八条、国六条,