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1、乐山市商业调查报告,四川智翔地产顾问有限公司,目 录,一、乐山市概况 二、乐山市商业概况调查及分析 三、在售楼盘商业销售调查表 四、主要地段商铺租金价格对比表 五、二手商铺售价及租金情况表,一、乐山市概况,1、地理位置 乐山，古称嘉州，又称海棠香国，历史上属古蜀国。乐山坐落在岷江、青衣江、大渡河三江交汇处，位于四川省西南部，北与眉山接壤，东与自贡、宜宾毗邻，南与凉山相接，西与雅安连界。中心城区距成都双流国际机场100公里。地理坐标介于东经1021510415、北纬28282956之间。乐山市是国家历史文化名城、国家首批对外开放城市、全国绿化模范城市、中国优秀旅游城市、国家园林城市、世界双遗产城
2、市、2015年11月18日，四川省人民政府正式确立乐山为全省旅游综合改革试点市。2015年12月20日，乐山市被国家旅游局批准为首批国家级旅游业改革创新先行区。,2、整体经济发展水平,2016年，全市实现地区生产总值1406.6亿元、比上年增长8.2%，GDP增速高于全国1.5个百分点、高于全省0.5个百分点；全社会固定资产投资1109.8亿元、增长12.3%；规模以上工业增加值增长9.8%；社会消费品零售总额624.3亿元、增长13.1%；地方一般公共预算收入93.1亿元、增长9%；城镇居民人均可支配收入28583元、增长8.4%，农村居民人均可支配收入12749元、增长9.4%；全市累计接
3、待国内外游客2674万人次，实现旅游综合收入268.7亿元，分别增长26.2%和35%，旅游人数和收入全省第二。 乐山位于成渝经济区成绵乐发展带南部，是四川的清洁能源、新材料和建材生产基地。乐山工业长期居四川工业第一方阵。乐山重点建设和规划12个优势突出、特色鲜明、功能健全、配套完善、产业相对集中的工业集中发展区。 乐山市人口数量354.4万，其中，市中区常住人口80万。,二、乐山市商业概况调查及分析,(一)、商业的分布状况 目前根据乐山现状，主要的零售商业主要集中和分布在以下3个商业圈： 老城区商业圈 牛咡桥商业圈 新城区商业圈,乐山商圈示意图,根据乐山市商业分布的地理位置和消费人群的习惯，
4、我们将乐山商圈划分为老城区商业圈、牛咡桥商业圈、新城区商业圈。,新城区商圈,牛咡桥商圈,老城区商圈,老城区商业圈包含了老公园玉堂街片区、土桥街和泌水院步行街片区，该区域目前主力店（从规模大到小排列）有重百、沃尔玛、摩尔百货、中百商城、金桥商场等。 牛咡桥商业圈前期为小商品百货批发市场，但近年来随着城市的扩建，人口的迁移以及消费习惯的转变，该区域已经逐步转变为批零兼营的中低端消费市场。在乐山，这里聚集了绝大多数中低档次的消费人群，随着梅西百货的入驻开业，该区域会更加吸引消费者的关注，同时也将改变和提高此区域的消费习惯以及消费水平。 新城区商业圈主要以时代广场片区和城北莱佛士万人小区片区组成。新广
5、场商圈由于地处新区，有很好的城市规划，完善的交通、教育、医疗、休闲娱乐等市政及商业配套设施，该区域的商业发展潜力十分巨大。另外伴随着乐山市城北的发展，该区域楼盘密布，居住人口越来越多，且华联超市乐山二店、德克士、良木缘咖啡厅已经正式入驻领地亚马逊，未来的这里也必将是商业的繁华地带。,乐山商圈现状,老城区商圈,1、老城区商圈主力卖场分布图,2、老城区商圈内的主力卖场情况,老城区商业圈包含了老公园玉堂街片区、土桥街和泌水院步行街片区，该区域目前主力卖场（从规模大到小排列）有重百、沃尔玛、摩尔百货、中百商城、金桥商场等。,嘉瑞财富广场的主力卖场有重百、沃尔玛，配套次主力店有太平洋院线、百威电器 、乡
6、村基。项目步行街有餐饮小吃类商家25家，服装鞋类商家56家，日用洗化3家，珠宝饰品6家，药店1家，婚庆摄影2家，美发1家，通讯电器2家；,嘉瑞财富广场,3、老城区各主力卖场及周边调查,总体定位：集购物、餐饮、休闲和娱乐为一体的“一站式”购物广场。项目设计：地上3层（局部4层）+单层商业街+地下1层。“非一层”商铺较多，内街较多。规划业态：1F是服装及其它零售业态； 2F是餐饮业态； 3F是休闲娱乐等目的性消费较强的业态，如：百威电器、太平洋院线等。总建筑面积：约12万平方米招商情况：主力店为分别是位于项目两端的沃尔玛与重庆百货；次主力店是位于3F和-1F的太平洋影城和乡村基。非主力店商家1F是
7、服装业态，2F是餐饮业态，3F是休闲娱乐等目的性消费较强的业态。出租率均达到90%以上。交通动线：沃尔玛和重百分别呈“哑铃状位”分布于项目两端，吸附人流的同时带动步行街内的人流聚集。同时利用位于3F的太平洋影城以及一些大型的餐饮、休闲娱乐类目的性消费较强的商家将人流向上牵引。,嘉瑞财富广场,嘉瑞财富广场 临近街道商铺调查,根据调查情况得知，嘉瑞财富中心项目内租金为450-800元/月，外街租金150元/月 左右，室内步行街租金为50元左右/月,物管费用为3-3.5元/月 。沃尔玛超市内店前区租金在150-300元/月之间。周边商业租金以沃尔玛重百为中心，越靠近主力店位置越贵。,嘉瑞财富中心项目
8、内租金情况,沃尔玛乐山店商务条件情况,1、 沃尔玛乐山店的起价租金为25元/，头三年租金不递增，从第四年开始每三年递增百分之五。 2： 管理费每月3.5元/平米，由沃尔玛交付给物业管理公司。 3： 超市空调系统由开发商免费安装，交付给沃尔玛使用，今后产生的电费、维护费由超市自行解决。 4： 开发商负责超市的装修，产生的装修费用开发商与沃尔玛各承担一半。 5： 超市店前区按照套内面积来计费出租，租金价格在600-300元/之间。,中百商场金桥商场,中百商场、金桥商城位于老城区玉堂街和中土桥街交汇处，属于乐山市本土小企业，虽然口岸较好，但规模已不足以适应现阶段的商业发展，加之周边商城竞争力强，据圈
9、内人事透露，中百商场目前正在计划重新修建。,中百、金桥商场临近街道商铺调查,中百商场,金桥商场,玉 堂 街,中土桥街,租金300-500元/月,租金150元/月左右,玉堂街是乐山老城区传统的黄金口岸，目前较好位置的租金价格在300-450元/月之间，但由于重百-沃尔玛商圈的崛起，人流发生改变，该街道人气逐渐不如以前。金桥商城位于中土桥街东侧，由于当地人群习惯行走西侧，因此东侧租金比西侧租金价格低一半。,中百、金桥商场临近街道租金示意图,摩尔春天百货,乐山摩尔春天百货2006年11月开业，是首家进驻乐山市的大型百货公司，前三年基本处于亏本状态，第四、五年稍微有点盈利，可好景不长，随着沃尔玛-重百
10、商圈的形成，销售业绩又开始减少，公司受硬件设施和竞争环境制约，目前盈利困难。因租赁期满（10年）已经退出乐山市场。,摩尔春天百货临近街道商铺调查,摩尔春天百货临近街道租金示意图,以摩尔春天百货为中心，兑阳湾路中段餐饮小吃较多，租金在40-80元/月之间，靠近商城一端的租金最贵，在150元/月左右。嘉定南路是乐山城区的主干道，也是传统的百货商圈，月租金在300-600元/月左右.,40-80元/月,150元/月左右,300-600元/月左右,摩尔百货,金杯银座广场,总体定位：集购物、餐饮、休闲和娱乐为一体的内廓型商业步行街。项目设计：地上3层，商铺较多，内街较多。有地下停车场。规划业态：1F为服
11、装类业态； 2F现在规划和招商一个不足500平的儿童服装城； 3F为金杯电影院。项目总建筑面积：约2万平方米招商情况：主力店为位于内街3层的开发商自持的金杯影院与位于土桥中街路口处的肯德基。 1F为服装类业态，承租率80%以上； 2F现正规划招商500平的儿童服装城，现在几乎无商家经营。交通动线：肯德基位于项目土桥中街入口处，不能将人流引入步行街内部。 金杯影城不论在品牌、环境、设备还是价格上与太平洋影城相比都不具备优势， 由于和嘉瑞财富广场相邻，同质化竞争严重，金杯影城的规模及档次已不能起 到聚集人流的作用。,金杯银座广场,金杯银座广场临近街道商铺业调查,金杯银座广场临近街道租金示意图,金杯
12、银座,沃尔玛重百,中百商场,根据调查得知金杯银座广场临街月租金为300-500元/，内街月租金为80-150元/，物管费每家业主100元每月。该区域临中土桥街商业租金为150-500元/，紧临重百核心商圈一侧的上土桥街物业平均月租金都在500元/左右。,上土桥街,中土桥街,300-500元/,150元/左右,500元/左右,300元/左右,泌水院步行街,市场地位： 城区级零售商圈商圈定位： 1、功能定位：以特色餐饮、购物为主的零售商圈。 2、档次定位：中低档为主。商业构成： 服装、饰品、古玩、餐饮业态等为主。商业辐射范围： 核心商圈：乐山老城区目标消费群体： 乐山市及周边郊区市县的中档和大众消
13、费者为主商圈通达性： 位于城市主干道嘉定路旁，交通方便。商圈优势： 位于新、老城区中间，紧邻老城区商圈和牛咡桥商圈。商圈劣势： 物业老旧，整体商业形象较差，商业档次较低。商铺多为 住房改造，难以适应业态发展要求，发展陷入瓶颈。,泌水院步行街以及临近街道商铺调查,据调查情况分析，泌水院步行街人气在沃尔玛-重百商圈尚未形成时人气较旺，现阶段商业氛围日益减少，主营服装业态的泌水院步行街前半段配套餐饮小吃生意尚可，后半段生意冷清。,备注：步行街商业物管费500元/年/套,牛咡桥商圈,1、牛咡桥商圈商城分布图,人人乐商场,梅西百货,久顺数码广场,2、牛咡桥商圈内各主力卖场情况,牛咡桥商业圈主要有梅西百货
14、、人人乐和久顺数码城，前期为小商品百货批发市场，但近年来随着城市的扩建，人口的迁移以及消费习惯的转变，该区域已经逐步转变为批零兼营的中低端消费市场。在乐山，这里聚集了绝大多数中低档次的消费人群，随着梅西百货的入驻开业，该区域会更加吸引消费者的关注，同时也将改变和提高此区域的消费习惯以及消费水平。,3、牛咡桥商圈各主力卖场及周边调查,梅西百货 位于牛咡桥核心商圈的嘉州国际商业中心,-1楼至6楼为梅西百货，8-27楼是集行政办公、酒店、餐厅以及空中咖啡厅等为一体的纯商业大楼，并且项目两面都是商业围合，人流巨大。该项目目前针对26、27楼空中餐厅招商，面积要求在300平米以上，月租金60元/左右。,
15、梅西百货相邻街道商铺调查,梅西百货相邻街道租金示意图,根据调查该区域租金价格较为平稳，临街城市主干道柏杨东路物业月租金在80-120元/，临嘉定中路商业月租金在200元/左右.翰源街前段商业月租金在100元/左右，尾段月租金在50元/左右。,梅西百货,柏杨东路,嘉定中路,翰 源 街,80-120左右,200左右,100左右,50左右,嘉定购物广场 （人人乐商场）,人人乐商业有限公司乐山嘉定购物广场为成都公司下属购物广场，成立于2009年12月16日，于2010年2月5日正式开业，广场面积近1.3万平方米，除超市外，配套还有一条约50米长步行街、和凯宾酒店。,人人乐商场周边街道商铺调查,嘉定广场
16、由于人人乐商场的入驻，一定程度上提高了该区域的人气，因此步行街租金与城市主干道嘉定中路租金相比略高，小区商业物管费为1200元/年/每间。,久顺数码广场,久顺码数广场前身为嘉州数码城，由于城市建设的不断优化，国内大型电商的入驻使得这一区域成为乐山市家电数码、通讯最大的零售批发市场。,新城区商圈,1、新城区商业圈,新城区商业圈主要以时代广场片区和城北莱佛士万人小区片区组成。新广场商圈由于地处新区，有很好的城市规划，完善的交通、教育、医疗、休闲娱乐等市政及商业配套设施，该区域的商业发展潜力十分巨大。另外伴随着乐山市城北的发展，该区域楼盘密布，居住人口越来越多，且华联超市乐山二店、德克士、良木缘咖啡
17、厅已经正式入驻领地亚马逊，未来的这里也必将是商业的繁华地带。,北京华联,莱佛仕乐一佳购物广场,北京华联商场,华联商城相邻街道商铺调查,华联商城相邻街道租金示意图,北京华联,凤凰路南段,凤凰路南段,柏杨中路,柏杨中路,北京华联目前主要以联营方式合作，扣点18%左右，临街商铺租金200-300元/,每年对商家收取8000元的入场费。内街分为灯饰区和服饰区，月租金50元左右/，灯饰区经营乐观，已具备一定规模和人气，服饰区人气冷清，经营惨淡。通过调查超市店前区租金在350-500元/之间。,50-100元/平米,150-300元/平米,100-150/平米,200-300/平米,莱佛士片区乐一佳购物广
18、场,乐一佳购物广场位于城北莱佛士小区，主力店有乐一佳超市、百威电器，次主力店有西岸咖啡，农业银行、商业银行、移动大卖场、宝岛眼镜。超市部分由两层组成，一层为家居百货，营业面积约1800平米，二层为生鲜、蔬菜、食品，营业面积约2500平米，动线设计不合理，人气较差。,市场地位：社区级零售商圈商圈定位：功能定位：社区配套档次定位： 中低档商业构成：超市、餐饮、社区配套和零售等商业辐射范围：核心商圈：莱弗仕万人小区及周边500米内目标消费群体：在该片区生活和工作的消费者为主商圈通达性：位于两条主干道交汇处，交通便捷商圈优势： 周边兴建了大量住宅，充沛的人口支撑片区内商业 繁荣发展。商圈劣势：受到周边
19、业态影响，导致该区域业态繁多，组合不恰当。给人杂乱不舒适的感觉，降低了当地商业档次和形象。本商圈毗邻新广场柏杨中路商圈，受到该商圈的分流较为严重，且难以与其竞争。,乐一佳购物广场相邻街道商源收集及商业调查,乐一佳购物广场相邻街道租金示意图,乐一佳购物广场,龙游路西段,通悦路前段,通悦路后段,乐一佳超市租金情况：二楼超市店前区月租金100元/，用水免费；底楼外租区月租金200元/左右，无其它管理费用。周边街道月租金在60-120元/。莱佛仕小区的商业物管费用为1元/月。,转盘处,200元左右/,60-80元/,80-110元/,70元左右/,5 、其它商业综合体,满庭坊商业街位置图：,理工大学,
20、满庭坊,嘉州新城社区,恒邦新天地-家家乐超市位置图,家家乐超市,翡翠国际社区,嘉州长卷社区,恒邦新天地,恒邦新天地位于翡翠国际社区最南端，岷江二桥东岸转盘处，集商务、居住、休闲娱乐和生活配套于一体的大型城市综合体。将以商业、酒店和高级公寓等多种物业联合构成。新建商住楼102316.87平米，其中包含住宅建筑面积67381.29平米，商业建筑面积15346.1平米，酒店5093.48平米、物管用房230平米、架空层362.72平米、地下面积14466平米。住宅均价5000.目前该项目正在招商中，主力店为家家乐超市，超市上下2层，一层面积1500平米，经营副食生鲜蔬菜，二层面积约3000平米，经营
21、日常家居百货。商业销售情况：1楼只卖不租，均价45000元/平米。2楼均价1.6万元/平米，最小物业400平米，月租金喊价50元/平米；3楼均价1.5万元/平米，最小物业400平米，月租金喊价45元/平米。,满庭坊商业街也位于乐山理工大学旁，地理位置也和青年广场有很大的相似之处，消费人群特点由学生和周边楼盘业主组成，特作为参考对象。 餐饮：41家 网吧：3家 超市：4家 水吧：2家 眼镜：2家 其它：6家 彩票：1家 药店：1家 由此可看出该项目商业业态主要由餐饮小吃组成。,北城峰景,北城峰景项目位于乐山市中区嘉兴路-嘉祥路的交汇处，是由乐山凤翔房地产开发有限公司，乐山清华房地产开发有限公司，
22、四川邦泰置业有限公司联手开发， 项目共占地约44亩，规划10栋高层建筑，主要为蝶式和板式以及部分群楼商业，每栋楼设计独栋独单元，楼层设计从15-26层。项目商业裙楼主要分布在临街面，商业体量2.5万平方米。目前住宅三期销售中，均价5300元/平米，商业目前并未开盘，也没有做宣传，销售人员有试探客户价格接受度的行为，对外宣称底楼商业预计3.2万元/平米，2楼价格预计1.6万元/平米。,6、餐饮、休闲娱乐分析,目前乐山市餐饮小吃集中的区域主要分布在张公桥和嘉兴路。张公桥美食街是乐山传统的“鬼饮食”集结地，地处闹市区，紧邻乐山滨江路众多的小型KTV娱乐场所，消费人群主要针对中低收入水平家庭为主。 嘉
23、兴路美食街是近几年来兴起来的一条饮食街，地处乐山新城区，靠近时代广场北京华联商圈，周边人口密度大，中上等收入水平居住者较多。嘉兴路从靠近乐山广场的那头，一直延伸到嘉祥路交界处，中间的餐馆是一家接一家的。主要以酒楼店铺为主，菜肴以特色火锅为主，消费人群主要为中高收入水平家庭。 乐山市目前的休闲娱乐场所呈分散的分布状态，只有滨江路中段（旧大桥至王浩儿）聚集了众多乐山当地的中小型KTV场所。,张公桥-嘉兴路美食街、滨江路KTV位置图,嘉兴路美食街,张公桥美食街,滨江路KTV,张公桥-嘉兴路美食街、滨河路KTV实拍图,张公桥,嘉兴路,滨河路KTV,张公桥美食街商源收集及商业调查,张公桥美食街由传统的底
24、商形成，建筑物较为古老，以餐饮小吃为主，而餐饮业态能够承受的租金都偏低，因此该区域的月租金主要在25-45元/，符合市场要求。,嘉兴路美食街商源收集及商业调查,嘉兴路是近年来新兴的美食集中区域，紧靠时代广场、北京华联，周围配套建筑物业较新，居住人群有一定的经济实力，因此均租金价格比张公桥稍高。,滨江路KTV商源收集及商业调查,滨江路一带大小KTV总计133家，消费人群主要是中低收入家庭以及学生。商业租金在40元/月/左右，价格相差不大，主要以物业本身情况来定。月/）,乐山高档餐饮娱乐会所分布图,美港城KTV,乐山市较为高档的餐饮娱乐呈分散分布形态，海鲜主要分布新光村商圈凤凰路，河鲜主要集中在滨江路，从经营情况来看普遍乐观，有一定的利润空间。,三、已售楼盘商业销售调查表,四、主要地段商铺租金价格对比表,地 段 租金（元/月） 牛咡桥 60-150 白杨路 35-150 春华路 30-120 凤凰路 35-130 嘉州大道 15-85 张工桥 35-110 土桥街 200-600 高北门 150-350 县街 140-200 府街 180-350 兑阳湾 100-200,五、 二手商铺售价及租金情况,四川智翔地产顾问有限公司 2017年2月25日,
