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1、第5讲 城市土地经济,一、土地及土地制度二、地租理论与土地价格的形成三、基于动态模型的中国城市空间增长,一、土地及其特性,（一）土地的内涵与外延（二）土地的一般特性（三）土地制度及其类型,（一）土地的内涵与外延,1.直观的定义：土地即地面。 2.地理学对土地的定义：在现代地理学辞典中，土地一词被解释为“陆地表层一定范围内全部自然要素相互作用形成的自然综合体，包括一定垂直厚度内的岩石、地貌、气候、水文、土壤、植物、动物和微生物的属性及其相互作用的结果，还包括人类长期活动的影响。” 3.经济学定义：牛津法律大辞典作了更为权威性的定义：“一般说来，土地的所有权包括土地的上空和底边下面一直到地球中心的
2、土地，土地属谁所有，土地的上空和地下也属谁所有。”,从纯粹的理论意义上说，土地是一个无限三维空间的概念，包括地表、地表以上扩展到无限高度的空间、以及地表以下呈锥形延伸到地心的空间。在实际操作中，土地是一个有限的三维空间。,（二）土地的一般特性,1、土地的自然特性（1）土地的稀缺性（绝对地租的基础）（2）土地的不可移动性（级差地租的基础）（3）土地的不可毁灭性作为三维立体空间的土地不可毁灭，但是土地的某些因素是可以毁灭或者建设的。因此决定了土地资源的有效利用是实现可持续发展的基础。,2、土地的社会经济特性,土地使用价值的可变性和区位差异性。（1）土地使用价值的可变性土地使用价值的可变性决定了当土
3、地供不应求时，就会出现激烈的竞争。在市场经济条件下，竞争的结果是土地的所有权或者使用权让渡给预期可获得最高经济效益的使用者。 土地使用价值的可变性加剧了土地市场的竞争。,（2）土地的区位差异性,土地的区位差异性是指具有不同区位条件的土地，因其自然经济地理特征的不同，投入产出效益差别很大。比如：发达地区与欠发达地区的土地价格、同一地区内城市与农村的土地价格、以及同一个城市内部中心商业区与周边地区的土地价格、甚至于中心商业区内部相邻两块土地的价格都是不同的，这些不同都源于这些地块区位条件不同。,区位决定效益,虽然土地具有使用价值的可变性，但是，对于具体的某宗土地而言，由于其区位特性，可以选择的、最
4、具有经济价值的用途相对有限，比如中心商业区，就不可能用于建设大型工厂。土地的区位在很大程度上决定了土地的投入产出效益。对于城市经济活动来说，空间就是一切，区位就是一切。在因为如此，城市经济学界，特别是房地产行业流传着一句成功者的名言：区位，区位，还是区位。另一方面，土地的区位条件是可以发生变化的，,（三）土地制度及其类型,1.土地的所有权、使用权及相关概念2.土地制度的类型及特征,（三）土地制度及其类型,土地制度是一个国家土地管理的基本框架。土地制度的核心是土地的权属关系，包括土地的所有权和使用权及其转化的法律规定。1、土地的所有权、使用权及相关概念（1）土地所有权 土地所有权是指土地所有者对
5、土地依法占有、使用、收益和处置的权利，主要表现为土地所有者对土地的最终控制权。 土地所有者对土地所有权的行使可以是直接的，也可以是间接的。,（2）土地使用权 土地使用权是指依法或者依照合同使用、经营土地、并获取收益的权利。 （3）土地收益权 土地收益权包括两个方面： 一是土地所有者凭借对土地的所有权而获得收益的权利；二是土地使用者通过对土地的经营获取收益的权利。 如果土地所有者自己经营土地，那么，二者合二为一。（4）土地的处置权 土地的处置权又叫处分权，它是指土地的所有者或者使用者依法变更土地用途、或者转让土地使用权的权利。,2、土地制度的类型及特征,在世界上，有三种比较典型的土地制度，即土地
6、私有制、土地公有制和土地半私有制。（1）土地私有制土地私有制即土地完全归私人所有，可以在土地市场上任意买卖。世界大部分发达国家都是奉行土地私有制。其中以美国和日本最为典型。在土地私有制的国家，土地管理主要采用的是完全的市场模式。 在土地私有制的国家，政府在规范土地利用方面起着重要的作用，政府的主要职能是制定游戏规则以及土地利用规划和城市规划，并依法监督执行。,（2）土地公有制,土地公有制是指土地归公共所有，一般是归国家所有，也可以是归一定的群体所有。在土地公有制的国家，土地管理主要采用高度集中的计划利用模式。国家掌握着土地的所有权和使用权，基本上不存在土地市场。国家根据需要将土地划拨给土地使用
7、者，并可以根据需要收回。前苏联、中国改革以前、朝鲜等国家奉行或者曾经奉行土地公有制。,（3）土地的半私有制,土地的半私有制是指土地在总体上归政府控制，但是，政府根据市场经济规律来操作土地和处置土地。处置方式：政府在一级土地市场上实现对土地一定期限的转让或者出租，同时允许二级土地市场、三级土地市场的存在，并且完全接受市场调节。在土地半私有制的国家对土地的管理主要采取政府控制下的市场模式：政府从总体上拥有土地的控制权，私人通过土地批租可以获得土地的占有权和使用权。这种模式在英国及英联邦成员国家和地区普遍实行。,香港的土地管理模式,香港的土地管理采取了两权分离的办法，土地所有权归政府，土地使用权允许
8、有偿转让。香港政府将使用权以一定期限和条件批租给地产发展商，允许该土地使用权在期限内和相同的使用条件下自由转让、赠送、继承或者抵押，当土地批租期满后，香港政府将这块土地连同土地上的建筑物无偿收回。香港土地的买卖实际上是土地（包括建筑物）有限使用期的转让。这是香港土地制度最大的特点。香港政府正是通过掌握着土地的最终业权，始终严格控制着土地一级市场，每年从土地的批租上获得高额财政收入，并且在批出土地以后，对土地的使用和发展实行严格管理。,香港的土地管理模式,香港政府根据土地用途的不同，以不同的方式转让：对于公共机构用地（比如行政、学校、公园等等）免费划拨；对于非牟利团体用地（比如公共社团、慈善机构
9、等）以“私人合约”方式免费划拨，或者以象征性收费方式批租；对于技术先进、规模巨大、占地多、对经济发展贡献大的特殊企业以“私人和约”方式廉价批租；对于一般用于赢利性用途的用地，则以拍卖或招标方式出让或者出租。中国的土地管理模式正在由非市场模式向政府控制下的市场模式转化。,二、地租理论与竞租曲线的形成,（一）一般地租理论（二）竞租理论,（一）一般地租理论,古典经济学认为地租是土地所有者权益的经济表现，是土地的使用者为了获得土地使用权而向土地所有者支付的费用。 威廉配第的赋税论：“劳动是财富之父，土地是财富之母” 。占有土地的人可以凭借对土地的占有权，而获得经济收入，即地租。因此，地租不是劳动的成果
10、，是土地的恩赐。,一般地租理论,亚当斯密在国民财富的性质和原因的研究中提出了系统的地租理论。斯密认为土地是生产财富的三要素（土地、资本和劳动）之一，其中工资是劳动的报酬，利息是资本的报酬，地租则是土地的报酬。土地可以理解为一种实物化了的资本，即土地资本，地主是土地资本的占有者，地租是土地使用者向土地资本的所有者借用土地资本而付出的利息。,一般地租理论：绝对地租和级差地租,绝对地租：土地是稀缺的，土地占有者可以对那些需要利用土地、而又缺乏土地的经济人出租或者出卖土地，从而形成地租或者土地价格。这种源于土地稀缺性生产的地租称之为绝对地租。级差地租是大卫李嘉图对地租理论的贡献。级差地租：土地因为区位
11、条件、肥力状况的不同而形成等级，不同等级之间经济收入的差额就是级差地租。,地租曲线,（二）竞租理论,1、农业竞租理论2、城市土地竞租理论3、城市中心与次中心与土地竞租曲线,1、农业竞租理论,竞租理论的基本内容是地租在竞争中产生，并且最终根据“最高租金原则”土地使用者之间分配土地。竞租理论最早是德国经济学家杜能提出的农业竞租理论。,杜能的投标租金与竞租理论,投标租金就是投标者愿意对不同条件的土地所支付的最高租金。投标租金一般由土地使用者通过市场手段在竞争中决定，这种由市场竞争决定地租的理论称之为竞租理论。,杜能的农业竞租曲线,P=V-（E+T）其中：T=f*d（f为运费率，d为距离）租金R与利润
12、P成正比R是距离d的函数：R（d）=V-E-fd右上图：农业地租曲线（斜率由运费率决定）右下图：农业竞租曲线,2、城市土地竞租曲线,城市土地竞租理论与杜能研究的农业竞租理论基本上是一致的。差别在于：第一，土地的性能和用途不同：商业用地、工业用地和住宅用地；第二，竞争主体不同：商人、工业企业家和房地产商；第三，决定曲线斜率的因素不同，不再仅仅是运输费用，更加重要的是考虑各自的比较利益。,城市各经济部门的地租曲线,商业曲线：取决于由区位决定的流动人口及其购买力工业曲线：取决于使用面积、交通费用与地租的变化；住宅曲线：取决于房屋租金与交通费用变化的对比。根据最高竞租原则决定城市土地利用格局：0-A1
13、为商业用地；A1-B1为工业用地；B1以外是住宅用地。,城市竞租曲线,城市的土地竞租曲线就是由商业竞租曲线、工业竞租曲线以及住宅竞租曲线形成的包络线。地租包络线即根据“最高租金原则”，由各条竞租曲线交点组成的新曲线，在这条曲线上的任何一点都可以得到最高地租。租金随着由城市中心向郊区距离的增加而递减，因此，租金曲线又叫租金梯度曲线,l3.城市中心和次中心区对地租的影响,（1）城市中心的形成就现代城市商业中心主要是商业企业激烈市场竞争的结果。商业企业遵循利润最大化原则，不断调整自己的空间位置，以便获得更大的市场区范围。最后的结果是不同的商业企业在空间上逐渐相互集中，最终形成城市中心商业区。,城市中
14、心商业区的形成,（2）城市次中心的形成,在现实的经济生活中，城市的租金曲线并不是单调平滑地趋于梯度下降状态。在城市的空间用地结构中，城市中心是分多层次的，包括主中心、次中心、第三层次中心等等，每个中心的地租都会有所提高，这样，城市的地租曲线呈现出峰状起伏的梯度曲线。,次中心城市与竟租曲线,多中心的竞租曲线和土地利用结构,基于动态模型的中国城市空间增长,问题提出：城市空间无序扩展（城市蔓延）制度视角：“双重二元化”土地市场结构经济模型：修正的城市经济动态模型结论,一、中国城市空间无序扩展,建成区面积增长迅速10年左右增长一倍1000平方公里/年建成区面积增长速度快于城镇人口增长速度城市空间扩展速
15、度城市人口增长速度=城市蔓延1990年代以来中国城市空间基本上以“蔓延式”式增长为主耕地减少趋势放缓，但利用空间有限18亿亩耕地底线提出之后，耕地减少速度放缓集体建设用地流转替代解决方式？,现象一：开发区（大学城、新区）高烧难退,开发区清理前：6866个，规划面积3.86万平方公里；清理后：1568个，规划面积9949平方公里变通方法：一区N园大学城起点：东方大学城如今：化整为零新区深圳、浦东、滨海成渝、武汉、长株潭,仙林大学城,现象二：“零地价”屡禁不止,碧桂园：中国最大的“地主”,现象三：“小产权房”四处开花,北京：“小产权”楼盘约占市场总量的18%杭州：购买“小产权”=长期租赁,二、制度
16、视角双重“二元化”土地市场结构,两个阶段：1987-1997年为第一阶段，即土地有偿使用改革阶段，土地使用制度改革主要是变无偿、无限期、无流动的使用制度，为有偿、有限期、有流动的使用制度；1998年至今为第二阶段，即土地市场化改革阶段，土地使用制度改革进入以市场形成土地使用权价格为核心的全面建设土地市场阶段不均衡的城市土地使用制度改革,双重“二元化”的土地市场,地方政府在城市空间扩展中的角色,土地流转（资金流转）征收（补偿）整理（开发费用）出让（出让金）/划拨（划拨费）开发（经济产出与税收）,在城乡“二元化”的土地市场结构中存在巨大的寻租空间,地方政府是中国城市空间增长决定性力量,三、经济模型
17、解释：城市经济动态模型,城市经济静态模型阿隆索(Alonso,1964)的投标租金模型(The Bid-Rent Model)穆特(Muth,1969)和米尔斯(Mills,1972)：穆特-米尔斯住房模型布吕克纳(Brueckner,1983)：一般均衡的单中心城市经济模型主要研究城市内部区位和土地利用问题城市经济动态模型卡博扎和赫尔斯利(Capozza and Helsley,1989)：研究城市空间增长和衰退等动态问题；城市土地的价值有四个累积的组成部分：农业土地(租金)价值，开发费用，区位土地级差地租价值，预期将来土地租金增长的价值，即增长溢价(Growth Premium)；如果城市
18、空间扩展速度越快，增长溢价所占的比重就会越高，甚至占到城市土地价值的一半,增长溢价,模型假设：匀质平原；无差异的家庭复合商品X和土地L中获得效用；只在城市边缘进行土地开发；资本是可持续的；城市土地开发主体对未来拥有完全的可预见性；所有的就业机会集中于中央商务区（CBD）；城市居民住在CBD之外，每天通勤CBD效用函数：预算约束：整理后得到：土地租金与其他变量的关系,土地租金随距离递减以补偿增加的交通成本,随着城市的增长，更低的城市居民效用函数必然伴随着更高的土地租金,模型修正：农用地的开发权由土地所有者转移到地方政府；地方政府决定农用地转用和出让行为，即垄断土地征收和一级市场；地方政府从农用地
19、转用及其开发中可以获得外部性收益。,地方政府的土地开发行为,地方政府也是“理性经济人”，即在既定约束条件下追求利益最大化土地开发所获得的净收益为：,A表示农业土地租金，C表示土地开发成本，r表示折扣率，t*表示土地开发时间（农业用地转为城市用地的时间）右边第一项是土地开发后城市土地价值，第二项代表基于农业土地租金的征地补偿费用；第三项是土地开发成本；第四项代表外部性收益总收益(M) ：,说明：当从土地开发中获得的收益（城市土地租金加上外部性收益）等于农业土地租金加上土地开发的资本成本的时候，地方政府将进行农用地转用及其开发。,最佳开发时机第一必要条件：,城市边缘农业土地的价值,城市边缘在时间t
20、的土地租金为：家庭消费单位土地，土地市场的均衡条件： 城市边缘的农业土地价值：对于地方政府而言，城市边缘农业土地的价值就即进行土地开发所获得的利润为农业土地转变为城市用地后，可预见的未来土地租金增值所带来的价值，即增长溢价。,与传统城市经济动态模型的区别,最佳开发时机必要条件的变化：土地开发最佳时机下的城市边界的变化：由于土地开发外部性收益的存在，使得均衡的城市边界点外推,边缘地区农业土地价值的变化传统模型：农业土地租金价值与预期将来土地租金增值的价值，即增长溢价，二者都归土地所有者所有 本模型：增长溢价，归地方政府所有由于土地开发权从土地所有者身上剥离并转移给地方政府所导致的对城市边缘地区农
21、业土地价值的再分配，也就是地方政府夺走了原本属于土地所有者的预期将来土地租金增长的价值，即增长溢价,农业土地租金价值,CBD,土地价格P,增长溢价,地方政府,土地所有者,到CBD的距离,土地所有者,四、结论,在城乡“二元化”的土地市场结构中，以增长溢价形式存在的巨额寻租空间造成了地方政府强烈的扩张城市空间的欲望，从而也就使得中国城市空间增长具有明显的地方政府推动下的“圈地型”增长的特征:开发区“热”、大学城“热”和新区“热”如果外部性收益足够大，并使得该收益等于乃至超过了土地开发成本和农业土地租金租的总和，那么地方政府以“零地价”出让土地使用权，非但不亏本，甚至还能获得收益土地出让年限与征地补偿年限的不对等。 住宅：70年，工业：50年，商服：40年，综合：50年；征地补偿：大致为10-30倍的该耕地被征收前三年平均产值；被人为压低的现实农业租金水平将会导致城市空间的额外增长。农民（及其集体）与开发商共谋分享增长溢价导致以“小产权房”为代表的土地“黑市”屡禁不止,
