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1、,荆州房地产市场调查报告,目录：一、荆州宏观经济分析及房地产市场整体概况二、区域楼市研究三、市场总结及项目建议,1.城市经济及产业特征2.城市人口3.居民收入4.市场供需,一、荆州宏观经济分析及房地产市场整体概况,2011年-2014年荆州经济增速保持高速增长，但三产中第一产业占比仍旧较大，为传统农业大市；,2014年荆州在全国经济下行的情况下仍然保持了近双位数的增长速度，难能可贵，显示了荆州经济充满活力：近几年荆州第一产业占比持续下降，二、三产业日益增长，经济结构日趋合理，但第一产业占比仍旧偏大，为传统农业大市；对房地产市场发展而言意味着未来市场需求潜力较大；,城市经济,荆州市人口自然增长率
2、一直保持在稳定增长的态势；常住人口的增长，从而使住房面积的需求增加;,荆州常驻人口年均增长1.34万人，结合户籍人口658.45万人及人口自然增长率6.31来看，常驻人口每年应增加4万人，常住人口的增长相对减少从而显示荆州仍然为人口净流出地区，荆州并不拥有经济发达城市的产业发展水平和公共服务资源，从更为精准的中小学入学人口递减情况更能显示出人口的外流型；但荆州人口基数大，常驻人口保持增长，伴随着城镇化水平的提高，预计住房需求仍能够实现稳定增长态势；,城市人口,可支配收入的增加使得荆州市人民更加关注生活质量的提高，首当其冲的就是住房环境的改善；这为荆州市房地产市场发展提供了先决条件。,近年荆州居
3、民收入增长较快,城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入均实现了近双位数增长，与河南省辖市相比，处于上游水平；,居民收入,2014年是荆州城区不折不扣的投资井喷年，投资增速达到销售增速的3倍以上，市场供求比严重失衡；,近两年荆州城区商品房年销售面积增长率在39%左右，而2014年城区房地产投资额增长达到惊人的127%，投资额增长率是正常销售额增长率的3.2倍，市场供求比失衡；伴随投资增长率的大幅提高，荆州市招投标信息网、城乡规划局网公布的资料，2015年将上市的商品住宅项目（包括老盘续期）48个，总建筑面积766.22万平方米；产业地产项目4个，总建筑面积69.59万平方米。从在售楼盘存量看，到
4、2014年12月底止，荆州城区批准预售商品住宅存量约220万平方米，比上年年末增加1倍，可供城区销售一年有余。2014年商品房库存量加上2015年入市商品房体量两者相加达到986.22万，供求比达到近5：1，可供销售5年左右，市场呈现严重的供大于求态势；,市场供需,荆州房地产市场总结：,荆州市近些年经济保持高速增长，2012年荆州高铁站的开通，给荆州经济发展打入了一个强心剂；但荆州经济基础薄弱，第一产业仍占有大的比例，二、三产业不发达，城市吸附力不强，未来潜力较大；作为传统的鱼米之乡，荆州农民纯收入、城镇居民收入保持较高水平，居民收入的增加有利于提高置业需求，促进房地产需求的持续增长；荆州市总
5、人口基数大，房地产销售面积保持较高水平，正式看好荆州市13、14年市场表现，金源、恒大、万达、绿地等各大地产大鳄纷至沓来，再加上本地翘楚卓尔等房企的入驻，荆州房地产市场发展进入到了一个新的阶段，14年房地产投资迅猛发展，市场呈现严重的供大于求状态；,二、区域楼市研究,板块划分,依据现阶段地产布局及城市发展历程可将城市划分为六个区域；,荆北板块借助高铁站的建设，荆州门户，未来荆州区政务中心及商务中心城南板块以教育科研，高新技术产业，生活居住为主要功能武德板块二广高速穿越而过，以客运交通，商贸物流，生活居住为主要功能沙北新区城市新中心，主体功能：市级行政文化中心，商业中心中心城区板块核心商务区，以
6、商贸金融、行政办公、文化娱乐、生活居住为主要功能开发区板块依托工业开发建设，完善配套，多大型社区,目前在售项目以中心城区、武德板块、沙北新区最为集中，大盘主要集中开发区板块与荆北新区，城南板块由于开发较早，居住氛围已较浓厚，偏离城市发展主方向，在售项目不多；,各区域楼市汇总研究：,各区域楼市汇总研究：,开发区项目深入分析：,区域个案研究-金源世纪城,规模体量大，内部配套齐全，知名开发商,项目简评：金源世界城规模体量大，推广力度大，采用信息全覆盖轰炸模式，自2014年6月入市以来，合计推出北地块5区、2区2500套房源，共计去化1600套房源，月均销售100余套，结合项目规模体量及推广力度来看，
7、销售情况一般，项目江津路北地块目前有大体量已封顶待销售区域，总体来看销售情况不理想。,项目简介：项目占地4000多亩，总建筑面积约600万平方米，包括建有五星级酒店、20万平方米购物中心、8万平方米世纪金街、1500米荆楚文化步行街、1000余亩范家渊天然湖景公园、5所幼儿园和1所中小学等，将来居住家庭达4万户。,区域个案研究-金源世纪城,区域个案研究-合汇公园天下,规模体量大，内部配套齐全，品质中端项目,一期,6#,7#,一期综述：一期规划占地面积为81亩，地上总建筑面积为181280.74平方米，其中住宅建筑面积为153578.00平方米，商业面积为15363.19平方米，会所面积为522
8、9.55平方米，配套面积为7110.00平方米。地下室面积为13450平方米。容积率为3.35，建筑密度25%，绿化率为35%。小车位有363辆（地上停车113辆，地下停车250辆），总户数为1420户。项目简评：合汇公园天下自2014年3月认筹排号以来，合计推出512套房源，目前月成交不足15套，开发商资金链已陷入困境，工地停工数月，退房客户较多；分析主要原因有：A、项目与金源世纪城同为开发区大盘，距离较近，但项目内部配套、品质、品牌与金源世纪城均有明显差距，造成竞争力不足，客户流失严重；B、随着荆州开发项目的翻倍，多数项目陷入了销售不理想状态，对开发商资本运作提出了更高要求，已有部分项目转
9、手、一两年内未动工，出于资金安全考虑，荆州置业客群现在买期房动力不足，多考虑现房，公园天下的停工加剧了置业客群的恐慌、已认筹客户退房较多；,区域个案研究-合汇公园天下,楼市总结：,2014年以来荆州城区房地产供应体量大，在售项目增多明显，在市场需求衡量的情况下单个项目市场竞争激烈，目前市场多数项目均在以特价房为噱头进行降价销售，部分项目直接拉低了销售均价，且降幅较大，如；国际华侨城、南国都市项目，均价较13年开盘价下降500元以上；市场上各个项目销售周期长，多数项目已有部分楼栋封顶但仍未入市销售现象，如推广力度较大、销售情况较理想的恒隆四季城项目，即将交房仍有三分之一未销售，由此可见荆州楼市竞
10、争激烈程度；市场表现较好项目月均销售30套房源，差的项目销售个位数，多数集中在月销售10-15套左右，且多为准现房销售，整体来看市场单个项目销售情况不理想；由于房地产市场不景气，荆州置业者出于资金安全考虑，选择现房意愿明显增强，造成目前市场上现房与期房价差达到500-1000元左右，从侧面印证了荆州房地产市场竞争的激烈程度；,三、项目建议,目前荆州市场供大于求局面已定，结合市场存量，预估未来三年情况依然如此，但荆州由于人口基数较大原因，依然有明显的住房需求，项目应快速入市，打造项目核心竞争亮点，提高竞争力；金源世纪城由于超大的规模及品牌优势明显，对周围项目吸附力强，我项目拿地应保持与此有适当距离，避其竞争；或者拿地与此接近，利用其配套资源，但价格保持优势；目前市场竞争最为激烈的为刚需楼盘，高端产品较少；建议项目开发已高品质、低售价抢夺刚需客户。,项目建议：,
