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1、XXXX大厦项目发展战略与定位报告,谨呈：深圳市南山开发实业发展有限公司,世联地产顾问（深圳）有限公司2004年2月,XX项目发展战略与定位报告,世联地产顾问（深圳）有限公司,我们解决问题的技术思路,分析思路,结果构成,实现目标面临的问题,市场研究,地块分析,区域背景,客户目标,解决方案,产业链研究,项目发展战略,项目定位,功能比例,宏观环境,客户定位,形象定位,产品定位,物业发展建议,区域竞争,项目界定,写字楼案例,基础资料研究,当前研究内容：开发商目标及约束条件,分析思路,结果构成,实现目标面临的问题,市场研究,地块分析,区域背景,客户目标,解决方案,产业链研究,项目发展战略,项目定位,功
2、能比例,宏观环境,客户定位,形象定位,产品定位,物业发展建议,区域竞争,项目界定,写字楼案例,基础资料研究,我们的研究必须以开发商目标为出发点，以市场为导向,同时我们提供的成果也是在一定约束条件下的“解”,开发商需要世联解决的问题,当前研究内容：项目界定,分析思路,结果构成,实现目标面临的问题,市场研究,客户目标,解决方案,产业链研究,项目发展战略,项目定位,功能比例,宏观环境,客户定位,形象定位,产品定位,物业发展建议,区域竞争,写字楼案例,基础资料研究,地块分析,区域背景,项目界定,第一部分：项目界定,一、项目分析二、区域背景,一、项目分析,项目规划限制指标项目所在区域项目周边环境项目交通
3、项目四至项目分析总结,项目规划限制指标,项目所在区位：,本项目,XX,XX,XX,XX,XX,XX,XX,XX,XXXXXXXX,XX,项目周边环境：,XX,注：本图仅为示意之用,XX,注释,XX,注释：,XX,注释,XX,项目交通,项目四至,XX,XX,小 路,XX,XX,XX,XX,XX,本项目,北,项目地块现状：XX,项目分析小结,二、项目区域背景,区域与城市的关联区域对外联系区域发展现状,项目与城市的关联,XX位置与XX的关系未来发展展望,区域对外联系,XX发展现状,通过项目分析，结合项目区域背景，我们将项目界定位为：,XX,项目界定确定本项目的研究范围,1、城市宏观环境（宏观经济与城
4、市规划）2、市场分析3、产业链,我们带着对以下问题的思考，逐一展开研究工作,当前研究内容,分析思路,结果构成,实现目标面临的问题,市场研究,地块分析,区域背景,客户目标,解决方案,产业链研究,项目发展战略,项目定位,功能比例,宏观环境,客户定位,形象定位,产品定位,物业发展建议,区域竞争,项目界定,写字楼案例,基础资料研究,第二部分：基础资料研究,一、XX房地产市场现状二、XX宏观环境与规划发展三、XX产业链研究,一、XX房地产市场现状,办公市场商住市场,市场总体特点：区域化分布,XX,XX,XX,注释：XXXXX,办公市场现状：XX,资料来源：市场调研、企业访谈,客户（企业）类型小结：1、国
5、家行政企、事业单位、大中型企业；2、工业区企业；3、中海壳牌、中海壳牌项目承建商及相关建设单位；4、当地投资、贸易、物流、货贷、事务所等中小型公司；5、外地公司办事处；,办公市场现状：,资料来源：市场调研、企业访谈,办公市场现状：,资料来源：市场调研、企业访谈,小结：。现有少量企业进驻中心区北部，但这些企业对本项目难以构成支撑。,XX办公企业浏览（1/2）,XX办公企业浏览（2/2）,XX企业办公地点2：假日酒店、安惠大厦写字楼,XX办公市场总结,二、XX宏观环境,XX宏观经济状况XX规划发展,XX宏观经济状况研究结论,XX宏观经济： GDP指标,XX宏观经济：人均 GDP,XX整体经济结构：
6、产业发展,XX宏观经济对其房地产市场的带动,按照一般规律，XX房地产发展已经进入快速发展阶段。但目前的XX房地产市场更接近于启动阶段。原因分析：第三产业比例过低，素质较差,2003年XX宏观经济增长速度80人均GDP3259美元,XX规划发展研究总结,三、XX产业链研究,XX产业发展周期企业办公、居住的发展对本项目的借鉴意义,案例研究,案例研究对本项目的借鉴,？思考：从XX招商项目看，各项目建设阶段是否产生大量商务办公、居住需求？,本项目能够抓住的办公需求分析（1/2）,本项目能够抓住的办公需求析(2/2),本项目能够抓住的商住需求分析（1/2）,本项目能够抓住的商住需求分析（1/2）,当前研
7、究内容,分析思路,结果构成,实现目标面临的问题,市场研究,地块分析,区域背景,客户目标,解决方案,产业链研究,项目发展战略,项目定位,功能比例,宏观环境,客户定位,形象定位,产品定位,物业发展建议,区域竞争,项目界定,写字楼案例,基础资料研究,解决方案,项目SWOT分析,功能比例,客户定位,形象定位,功能、产品定位,物业发展建议,区域竞争,写字楼案例,项目定位,项目发展战略,价格定位,经济测算,减小劣势，避免威胁,发挥优势，转化威胁,利用机会，克服劣势,发挥优势，抢占机会,优势（S）：,劣势（W）：,机会（O）：,威胁（T）：,项目SWOT分析及相应战略,根据SWOT分析，得出本项目发展战略,
8、1、适应多种客户需求，降低市场风险2、可组合小空间，降低置业门槛3、形象公建化，低成本运作,项目定位,1、项目客户定位,2、项目形象定位,3、项目功能、产品定位,4、项目价格定位,项目定位,1、项目客户定位,2、项目形象定位,3、项目功能、产品定位,4、项目产品定位,客户定位参考规律任何企业，都是从创业初期开始，逐步扩大规模，逐渐经历一个草创时期、成长时期、快速成长时期、成熟时期的成长历程。而企业办公环境的转换，也几乎贯穿于这个过程。因此说，处于不同创业阶段的企业，办公场所的选择也由此而不同。,世联客户分析模型,客户定义,企业成长历程,草创型,成长型,快速成长型,成熟型,规模小形象要求不高中低
9、可临街商铺民宅,规模小在乎形象中低可/分开民宅办公楼,有一定规模，在乎形象中高分开商业写字楼,规模较大在乎形象高分开商业写字楼,规模形象需求档次需求商住一起目前办公地点,特点,客户群分析,其他客户分析,目标客户(1/2),其他,XX产业带动的第三产业如物流、贸易、事务所等外地企业办事处,XX大中型企业,偶得客户,游离客户,重要客户,核心客户,草创型企业成长型企业投资客,项目客户定位,项目定位,1、项目客户定位,2、项目形象定位,3、项目功能、产品定位,4、项目产品定位,写字楼案例借鉴,草创型、成长型企业对写字楼关注点区域发展前景好物业形象好，外观公建化价格实惠；小面积，总价低；24小时办公；（
10、部分要求有居住功能）配套设施满足基本需求；（商务中心、餐厅、便利店等）交通便捷投资客关注点价格实惠，总价低区域发展前景好,写字楼案例研究总结,XX开发区中心区核心位置发展中区域XX产业带动区域首个写字楼项目项目形象高档项目成本中低档,项目所在区位项目发展背景项目开发目标客户关注因素,项目定位因素分析,高档地标积极进取朝气领先的时代，创新高档小空间，可自由组合,分析因素,本项目条件,衍生联想涵义,关键字：,项目形象定位,建议案名： ,项目定位,1、项目客户定位,2、项目形象定位,3、项目功能、产品定位,4、项目产品定位,功能办公、居住及配套设施；写字楼及公寓比例的确定原则以市场为基础，兼顾多种需
11、求，吸引最大范围的客户，降低项目风险；从市场现状看，写字楼与公寓的功能复合能吸引多层面的客户（办公、办公居住、居住、投资）；配套设施比例的确定原则既要满足住户的工作与生活需求，又要能持续经营；更重要的是，积聚人气，提升本项目所在区域的成熟度；,功能定位原则,根据市场结论，本项目物业应具备办公、居住功能。从客户目标出发，酒店式公寓是否可行？,1、本区域现实条件的支撑？,结论：本区域的现实条件适合开发写字楼，而对公寓的支撑则明显较弱。,资料来源：世联模型,2、目标客户需求市场的支撑？,资料来源：客户访谈,3、公寓供给市场的重点竞争,资料来源：市场调研,XX,本项目项目产品定位,本项目总体功能比例,
12、建议配套设施,设施：餐饮、娱乐、会议、商务中心、银行、证券营业厅、便利店等,规模：12层，约5000平米,1、平面布置2、建筑设计3、建筑风格4、其它,物业发展建议,1、平面布置,N,1、平面布置：广场,2、建筑设计之户型（1/3）,+,=,标准单元户型面积：5060平米，可多套灵活组合,平面组合：公寓 办公,竖向组合：平面 复式,2、建筑设计之户型(2/3),也可利用层高赠送面积，达到平面复式的效果,2、建筑设计之户型(3/3),设独立卫生间，适应商住需求，同时提高办公空间的品质。(满足办公、商住的复合功能要求),二、三层之间设夹层，营造空中花园等休憩空间。,2、建筑设计之环境,楼层内设共享
13、空间如休憩露台、小型茶水间，缓解工作压力,2、建筑设计之空间布置,入口及大堂现代气派，体现物业形象,2、建筑设计之大堂,引入生态设计，强调自然通风、采光、绿化、节能等,2、建筑设计：生态概念,建筑造型应给人以强烈的视觉冲击力，与周边的政府办公楼形成明显区别；现代、气派，凸现中心区商务中心的形象；,3、建筑风格,提供酒店式服务业主入口厅堂设酒店式服务台；家居清洁及家务助理服务；干湿洗熨服务；安排电召的士服务；租车服务；提拿物件，关开车门；定时唤醒服务；代为订餐、送餐服务；代租、代管服务。项目盈利方式销售为主（即使是已出租的仍可作为带租约物业出售）可租可售,其它物业建议,项目定位,1、项目客户定位,2、项目形象定位,3、项目功能、产品定位,4、项目价格定位,项目价格定位,同档写字楼物业现有办公物业,销售：3000元/平租金：1020元/平,本项目价格定位：SERVICE OFFICE：3000-4000元/平商业：70009000元/平,同档商业物业,销售：66008800元/平,经济测算,经济测算方案、指标、结果总表,详见附件：,附件,市场竞争楼盘,
