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1、,2004年6月,房地产项目可行性分析与报告编写,上海世联房地产顾问有限公司 世联地产顾问（中国）有限公司之附属机构 ,2004年6月,目录,宏观背景可行性报告实际案例,2004年6月,宏观背景,15% 房地产春风依旧,库兹涅茨各国的经济增长,GDP与增长率,2004年6月,宏观背景,城市化率,33.36%,1998,34.78%,1999,36.22%,2000,37.66%,2001,39.1%,2002,40.53%,2003,城市化水平每年提高1.4个百分点,数据来源：国家统计局,2004年6月,宏观背景,我国人口结构呈现两个明显的高峰，,数据来源：2003中国人口统计,2004年6月
2、,宏观背景,数据来源：国家统计局,住宅均价的增长长期低于居民可支配收入和居民储蓄的增长,基尼系数与收入洛伦兹曲线,货币供应量增加与房价的关系、房改、住房、汽车的消费时代重化工时代,2004年6月,宏观背景,资料来源：清华大学房地产研究所,2004年6月,利用外资,1.40%,国家预算内资金,0.08%,债券,0.00%,其他资金,20.69%,国内贷款,23.80%,定金及预付款,38.53%,自有资金,15.48%,100,来,自银行,7,0,来,自银行,5,0,来,自银行,宏观背景,资料来源：清华大学房地产研究所,2004年6月,宏观背景,银行风险、国家经济安全2006年入世，17.8%不
3、良资产率个贷和土地储备贷款风险 严审、物业税房贷中商业违规贷款比重高（24.8%）,开发商是枢纽,1、分担风险2、分享收益3、降低门槛,1、招拍挂2、35%自有资金,2004年6月,宏观背景,股市融资：29亿 0.37%(2002)基金融资： 61亿 0.46%(2003) 外资： 汇率预升 回报率相对高,资料来源：上海世联地产,2004年6月,可行性报告,房地产可行性研究是在投资决策前，对建设项目进行全面的技术分析、论证的科学方法。,自然可行,财务可行,法律可行,潘石屹：海南的及时抽身霍英东：广州洛溪大桥的可研报告,2004年6月,可行性报告,项目概况 位置与环境，工作的目的，依据现状调查
4、土地、人口、交通、管线、动迁方案市场分析 供给、需求、竞争分析、价格环境影响与保护 生态变化 、环境评价开发建设计划 前期开发计划、工程计划、场地布置项目经济效益与社会效益分析 成本估算、销售收入、财务评价、风险分析、结论建议,可行或不可行判断标准：在具体的限制条件下，如果分析人员认为某一方案能够实现一个完全满意的明确目的，这时就可以认为该项目是“可行的”。,2004年6月,可行性报告,可行或不可行判断标准：在具体的限制条件下，如果分析人员认为某一方案能够实现一个完全满意的明确目的，这时就可以认为该项目是“可行的”。,看地、看市场、看政策,案例：深圳某国企杭州高尔夫球场深圳某拟建展览中心恒丰酒
5、店,2004年6月,可行性报告的结构：1、封面2、摘要3、目录4、正文（依据、财务指标、分析、结论）5、附表（数据来源）6、俯图,2004年6月,可行性报告,目的 对象 重点 1、融资 银行 风险与安全2、立项 政府 社会效益、 环保 3、投资 开发商 市场、政策、回报4、合作 海外基金 过往业绩、团队组合,全面准确的市场分析清晰的产品描述前瞻的营销策略合理的公司治理结构科学的财务分析合理的股权结构高素质的经营班子,案例（融资）,案例（立项）,案例（投资）,2004年6月,可行性报告,招商地产案例,净现金流出现正值的时间点、最大资金强度,、盈亏平衡时间点、项目累计收益,2004年6月,“香港模
6、式”和“美国模式”：开发商并非“全能”只有手工业作坊式的小农经济才实行全过程的自给自足式运行任何一种产业，专业化的程度越高，产业链上的单元愈细分愈有利于整合资源和组织社会化大生产，产业链上的每个环节的效益提高了，整体效益才能提高。,土地开放与土地垄断专业分工和全能市场细分和全类型开发,四个误区：自己部门、合作单位、学校、设计单位,可行性报告,2004年6月,可行性报告,项目财务分析财务内部收益率FIRR财务净现值（ic）动态回收期开发商成本收益率偿债能力流动比率速动比率资产负债率盈利能力资本金利润率销售利润率净资产报酬率,时间,累积资金变化,盈亏平衡分析： 保本点分析敏感性分析：单变量分析风险
7、分析：概率分析、蒙特卡洛法,2004年6月,实际案例,“营销是识别当前尚未得到满足的需求和欲望，并决定这些市场所需要的适当的服务和计划” -菲利普.科特勒,2004年6月,实际案例,2004年6月,阔绰人家，第一名宅-让“离家出走的人”回来,实际案例,2004年6月,实际案例,2004年6月,实际案例, “喂，你跑得过老虎吗？”“我可跑不过老虎，但肯定跑得过你！”,120,119,136,506,330,85,143,58,20,127,30,60,56,359,73,500,318,60,本项目占50竞争对手:万地,本项目占22.5竞争对手:中旅二期,本项目占37未来竞争的主战场,实际案例,
8、万地,两房：75.2M2,印象：客厅和房间都朝南 厨房采光差 入户花园无景观,印象：模糊双厅 客厅和主卧受景观 导向均朝北 厨房正对客厅,两房78M2 景观导向型,本项目,印象：南北通透 卧室、客厅朝北,VS,两房78M2朝向导向型,2004年6月,2、上门/成交成交客户比 彩天名苑 9.0 波托菲诺 20 中旅.国际公馆 30 桃源居 3.5 3、总体销售率 86.4% 价格上升16.6%,1 、 产品简介,实际案例,2004年6月,项目总体销售曲线表,分产品销售曲线,销售曲线线形一定程度上反映销售的难易程度,实际案例,2004年6月,合理的价格策略是发展商获利的必备条件,成交层数散点图,平
9、均层数走势图,实现价格走势图（价格提升16.6%）,实际案例,2004年6月,港人相关置业比例为13%,平均置业年龄为31.6岁,客户主要来源于周边区域,港人相关置业比例提升是渐进的过程内销为主、外销为辅，以内促外,实际案例,2004年6月,各户型购买年龄特征呈山谷状分布,户型小投资比例高,港人投资/自住比例为0.18，仅为国内的50%，大有文章可做,自用与投资占95%投资/自用为0.37(都会100 1.2),实际案例,2004年6月,实际案例,积压户型,市场最认可户型,市场的声音：归根到底客户考虑的问题是功能与空间,2004年6月,不是争夺客户，而是争夺客户需求的差异性，没有差异性也要创造
10、出差异性,实际案例,2004年6月,实际案例,曾经的尴尬,资源整合,今天的辉煌,自身定位：大户型 180平方米房均 50平方米市场： 华侨城一期 军产 金海燕,华侨城生活手册目录.绿色城文化城生活城健康城教育城欢乐城数码城,2004年6月,实际案例,销售期：94年-99年 2001.7-2003.10 销售量：6万 50万实现价格：2200元/m2 3700 元/ m2,2004年6月,实际案例,锋过处，度量失衡告别空调暖气时代,1、外墙子系统2、外窗子系统3、屋面和地下子系统4、柔和式天棚辐射采暖制冷子系统5、健康新风子系统6、防噪音子系统,高舒适度低能耗优化设计系统由六个子系统组成,200
11、4年6月,是中心化，而不是中心。通过中心化创造价值。,2004年6月,实际案例,星河.国际 城中雅苑发展商 新兴民营 实力国企容积率 4.5 2.1绿化率 30% 60%楼层 高层 小高+高层,让您的生活成为别人的旗帜vs 宁静中独自美丽97%vs 60% ,8800 vs 7800,2004年6月,两个国际公馆,哑铃,橄榄,社会阶层的不同结构,中旅国际公馆的历史差异性,实际案例,2004年6月,100亿的豪言壮语万科的疑问,实际案例,2004年6月,联合国的案例：,我们所有的营销的手段，来源于消费者的不理性。关键问题是，并不存在完全理性的世界，分析这些不理性，就是我们理性行为的基础。,实际案例,2004年6月,Thank you,上海世联房地产顾问有限公司 世联地产顾问（中国）有限公司之附属机构 ,
