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1、维修资金使用流程及范围,2019年9月,鑫龙物业永川分公司,一、维修资金基础定义,定义：物业专项维修资金（俗称大修基金），是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。,A、住宅共用部位包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；B、共用设施设备包括：电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。,二、维修资金使用,大修基金主要用于两个方面： 第一，用于住房与楼宇配套的共用资产或共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。比如共用的电梯、二次供水、中央
2、空调、各类管线等，邮政信箱、垃圾道、消防设施等。 第二，用于共用部位、即房屋承重结构部位的维修，包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体、楼梯间、走廊通道等。B. 严禁从维修基金中列支的项目：1、共有设施设备的维修养护费用；2、由开发建设单位承担的物业共有部位、共有设施设备的维修、更新、改造费用；3、由当事人承担的因人为损坏物业共有部位、共有设施设备所需的修复费用；4、由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等管线设施设备的维修、养护费用。,二、维修资金使用,C. 维修基金使用的必要条件：使用业主交存的房屋专项维修资金，应当由房屋专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之以上的业
3、主且占总人数三分之以上的业主同意。（双三分之二）。D. 使用分摊方法：1）专有部分的维修、更新、改造费用，由专有部分业主承担；2）部分共有部分的维修、更新、改造费用，由部分共有的业主按其建筑面积所占比例分摊；3）全体共有部分的维修、更新、改造费用，由全体业主按其建筑面积所占比例分摊；4）房屋未全部出售的，开发建设单位应当按照未出售部分的建筑面积所占比例分摊共有部位、共有设施设备的维修、更新、改造费用。,三、维修资金的申请主体,1、使用业主交存的房屋专项维修资金，业主委员会(相关业主)或其委托的物业服务企业是申请人。2、使用从公有住房售房款中提取的房屋专项维修资金，公有住房单位是申请人。3公有住
4、房售房单位不存在的，在出具社区居民委员会的相关证明后，可由其他申请人申请。,四、维修资金申请程序（商品房）,1、业主委员会或物业服务企业申请登记；2、申请人制订方案并公示(公示期5天)，公示期间通知所在地区房地产行政部门查勘前期现场。3、 方案公示后进行业主签字，原则为所在物业双三分之二(及业主人数及面积）业主签字通过并公示。4、预算：提供预算的施工过程中所产生费用的明细，预算10万元内申请人可自行进行施工单位比选，并对比选结果进行公示，公示期不少于5天。超出10万由房地产行政机关委托招标采购单位进行招标。5、委托工程造价咨询单位进行项目审价的合同书。6、业主花名册7、征求意见表：维修项目及申
5、请金额需在签字前在表上填写；8、竣工验收表：业委会及业主代表需3人以上签字；9、结算：提供验收后施工产生费用的明细，包括但不限于施工材料、人工费用；10、委托书11、承诺：申请单位盖章；12、收据,提出申请并领取表,制定方案并公示,责任人安排勘查现场,对维修项目预算进行审价,业主签字,五、维修资金是否可先行垫付？,项目案例分享：1.宝船听涛小区去年对小区一共用部位的改造使用了维修资金，整个维修资金申请流程进展顺利，去年五月份制定费用预算，施工单位正常进场施工；2、此项改造费用由我公司财务先行垫付，施工改造完工临近今年春节；3、按维修资金使用流程，在尾款结算环节出现争议：A、完工的工程项目经过维
6、修资金办指定的审价机构进行审价，比施工单位实际费用少1.52万左右，施工单位不愿接受，按此价该施工单位亏损；B、究其原因：因初预算为去年五月份完成，实际施工期间人工工资、材料上涨等原因，实际发生费用有所调整；审价机构按原预算进行审核，维修资金办通过审价的费用进行维修资金的拨款；,五、维修资金是否可先行垫付？,4、通过此案例： A、各客服中心项目共用部位或者设施改造需动用维修资金，因费用申请周期的原因，部分项目先行用公司财务进行垫付，有可能造成资金垫付因多种不确定原因而无法如数回款；（个人建议：不提倡公司财务先行垫付费用）,B、 通过内部优化，有效缩短维修资金申请流程； 1）每项维修资金的使用，
7、都需要专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议方可使用，征集业主通过的意见为申请流程中最为耗时的环节； 2)建议：各客服中心在年底将明年需要改造并动用维修资金的项目列出，统一与业委会沟通，并统一做此相关业主的意见征集工作，具体改造时间可分轻重缓急顺序逐一实施。,六、应急维修几种情形,1、屋面、外墙防水损坏、渗漏严重须立即维修的;2、电梯发生冲顶、蹲底或意外灾害危及人身安全的;定期检验是被责令停梯整改须立即维修的;3、高层住宅供水主管道严重漏水，水泵泵体漏水，泵电机烧毁等，导致供水中断的；4、楼体单侧外墙饰面五分之一以上面积有脱落危险的；5、专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能性障碍，危及人身财产安全的；6、消防系统出现功能性障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修和更新、改造的;7、其他严重影响使用安全和使用功能的。,鑫龙物业永川分公司,
