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1、商业及办公限定条件分析优势交通便利：临近地铁3，8，10号线，位于区域主干道交叉口，靠近中环线，有公交站点。区位优势：位于市中心前往新江湾城的必经之路上,规划高端商务办公区内,附近有多所大学。率先开发：在周边地块尚未动工的情况下,建成的项目可以更早更好地树立自己的形象。劣势周边成熟商办地块影响：五角场商业区及创智天地SOHO办公区已经比较成熟且具有相当规模，地块的发展需要自己独特的定位。区域建设尚未成形：规划的新江湾城及高端商务办公区尚未成型，周边地广人稀，地块的分期建设顺序及内部环境营造需要仔细考虑。,出租商业五角场地区：1020元/平方米/天，依地段及楼层而异。出售商业以五角场地区中档定位
2、的九隆坊为例：一楼35000元/平方米，二楼25000/平方米，三楼2000025000万元/平方米，四楼17000万元/平方米。五角场高档商业的优势铺位价格可以达到70000元/平方米以上。出租办公五角场地区：34.5元/平方米/天，依项目定位及地段而异。创智天地：均价约为2.6元/平方米/天。出售办公五角场地区：1800030000元/平方米，依项目定位及地段而异。公寓式酒店业态等级类似同级别三星级酒店或商务快捷酒店。租售价格与公寓住宅类似。出租价格：以五角场地区公寓为例：3060元/平方米/月，大面积出租的均价较低。出售价格：以五角场地区公寓为例：2000024000元/平方米（简装）
3、2400028000元/平方米,优势资金回收快，市场接受度好，投资风险低最大化提升一层商业价值劣势吸引人气较困难二三层店面较难销售,导致容积率受限良好运作需要完善的前期策划定位与后期经营管理,优势辐射面广，定向人群是商业的长期消费支撑类型灵活，形象可以富于变化开发成本低，周期短，租售利润空间都比较大劣势定位与总量需要经过可靠的市场调查分析,优势定向人群是商业的长期消费支撑类型适宜办公区需求，具有较大市场潜力劣势需要一定容量，太少则形不成影响力对运营服务及周边生活环境要求较高,结合基地的自身条件及周边情况，本项目应为一个以办公楼为主体，结合设置休闲娱乐型商业的综合开发项目。设置办公可以与南部五角场办公区及规划中的新江湾城知识商务中心连成一体，通过适当的定位与地块的价格优势可以吸引较为稳定的客户，同时为商业项目提供支持。出售型商业能够获得短期最大收益，但本地块商业设置受到五角场商圈的极大影响，从长远来看也会受到新江湾城商业中心的影响，因此应考虑以为周边的办公区提供休闲娱乐为主，并需要具有特色的定位，持有型商业更利于达到此目的。出售型公寓式酒店能够在较短时间内获得最大收益，但酒店对于周边配套条件要求很高，因此只有在整个区域建设比较成熟时引入才会收到较好效果，建议在后期开发中依据整个地区实际情况设置。,
