房地产全过程设计成本控制讲义(技术管理领域)课件.ppt

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1、成本控制研究-技术管理领域,2012/09,-2-,研究框架,一、理 念 设计阶段成本控制二、规 划 设计阶段成本控制三、方 案 设计阶段成本控制四、施工图 设计阶段成本控制五、景 观 设计阶段成本控制六、室 内 设计阶段成本控制,-3-,一、成本 理念 控制目的核心原则微笑曲线 控制手段抓住重点实施办法,二、规划 阶段 开发时序停车指标公建配套交通组织场地竖向综合管线小区景观建筑高度样 板 区,三、方案 阶段土方平衡设备用房建筑高度结构合理性体形系数建筑层高开窗比例户型平面架 空 层,顶部构架地下车库储藏空间赠送空间立面材料建筑部品标 准 化,-4-,五、景 观 阶段重点分配软硬比例 水景比

2、例苗木品种标 准 化,六、室 内 阶段 装修范围材料选择标 准 化,四、施工图阶段结构优化管 井隔 墙节能计算构造做法精 装 修设 备设计变更标 准 化,一、成本控制理念,成本控制研究,-6-,一、成本控制理念 微笑曲线 控制目的 核心原则 控制手段 抓住重点 实施办法,成本控制 研究 - 控制理念,-7-,成本控制理念 - 微笑曲线,借鉴产业研究，价值的来源，钱花在那里？,微笑曲线就是一条说明产业附加价值的曲线，从横轴来看，由左至右代表产业的上中下游，左边是研发，中间是制造，右边是营销；纵轴则代表附加价值的高低。微笑曲线,-8-,成本控制理念 - 微笑曲线,小区规划建筑方案施工图景观设计室内

3、设计,建立“全过程”设计成本控制理念,-9-,成本控制理念 - 控制目的,思考：价 值 + 附加价值 - 成 本 = 利 润利润最大化，更好的挣钱。,会花钱，才有可能会挣钱走远了，忘记了出发的目的,-10-,成本控制理念 - 核心原则,产品与作品的区别？ 向制造业学习！,“客户体验”是衡量成本控制是否合理的最核心原则,成本控制理念 - 核心原则,不是建筑师、销售员、老板等等的衡量标准,-11-,客户体验分析：一、外部要素二、内部要素,成本控制理念 - 核心原则,决定客户购房的体验分析,客户体验因档次、城市有别,-12-,-13-,成本控制理念 - 控制手段,思考：如何协调成本与品质之间的矛盾？

4、,-14-,4控制手段资源分配 - 品质和成本的平衡竞品对标 - 击败竞争对手,成本控制研究 - 理念阶段,先分析开发，其次建安，再次？,-15-,成本控制理念 - 控制手段1,“资源分配”解决品质与成本之间矛盾的控制手段！,有限资源合理分配，自身分配,-16-,成本控制理念 - 控制手段,-17-,成本控制理念 - 控制手段2,“竞品对标”在成本上击败竞争对手的手段就是对标！,好钢花在刀刃上，类别间分配,-18-,对 标 表诉求分析,成本控制理念 - 控制手段2,-19-,实施办法 标 准 化 - 70%，减少错误的贡献 标准深度 - 部品or建筑标准化 标准复制 - 还是需要设计优化组装机

5、还是品牌机？ 买标准零件还是买辆整车？,成本控制研究 - 理念阶段,二、规划设计阶段成本控制,成本控制研究,-21-,二、规划设计 阶段成本控制 开发时序 小区停车 公建配套 交通组织 场地竖向 样 板 区建筑高度小区景观综合管线,成本控制研究,-22-,思考：战略层面的开发时序和财务成本密切相关！规划设计也对其影响！,相信自己，你也可以当。,成本控制 研究 - 规划阶段,-23-,1、开发时序 首期资金 - 投入和成本 首期速度 - 规模和高度 开工规模 - 规模和标段土方挖填 - 挖填结合 首期到位 - 管线设备 交付时序 - 交叉投入 分期规划 - 规划层次,成本控制研究 - 规划阶段,

6、-24-,1、开发时序 首期资金 - 投入和成本 首期速度 - 规模和高度先开发1期B区位置中等待开发2期C区抬高价格最好开3期A区位置最差样板区无地库，周期短 1期小高层区，周期短 1期规模较小，出形象,成本控制研究 - 规划阶段,1期 B区小高层+别墅,2期 C区高层+别墅,3期 A区高层+小高层+别墅,-25-,1、开发时序 开工规模 - 招标约 10万 标段约5-6万 标段清晰，避免交叉 土方挖填 - 挖填结合 B1地块小高层规模 9.7万 B2地块的别墅规模 4.7万 与招标、施工标段规模匹配 理想的土方平衡 小高层地块挖土 抬高别墅区场地,成本控制研究 - 规划阶段,B区2标小高层

7、,B区1标小高层,B区4标小高层+别墅,B区3标别 墅,-26-,1、开发时序 首期到位 - 设备，管网、用房、智能化等分期、提前投入 交付时序 - 避免重复、交叉投入,成本控制研究 - 规划阶段,物业用房、机房（消防、电信、智能化）,首先满足一期交付管网分期、统一,-27-,2、小区停车,事业部和常州项目地库比例,机动车停车位不足，非机动车停车位闲置。,成本控制研究 - 规划阶段,-28-,2、小区停车（机动车）地下车库面积 ：地上建筑面积 约 20-25%高度重视！深入研究！严格控制！,成本控制研究 - 规划阶段,-29-,2、小区停车（机动车） 有效的场地 ：减少边角场地 地上or地下

8、：10%的比例 未来的需求 ：0.6、0.8的配比1.0、1.2的需求 公建的停车 ：没有地下配比，尽量地面解决,成本控制研究 - 规划阶段,-30-,2、小区停车（非机动车）非机动车 停车配比：2.0 辆 / 户非机动车 地下停车：不 便 利非机动车库设计严重浪费！大有潜力可挖！,国家政策和现实生活：滞后、机会,成本控制研究 - 规划阶段,-31-,2、小区停车（非机动车） 理想位置 ：地面（架空层、停车棚、就近）、地下（集中管理） 多余指标 ：地面非机动车位变机动车位 多余空间 ：赠送储藏间、物业使用,以客户为导向，合理分配资源。,成本控制研究 - 规划阶段,-32-,3、公 建 配 套物

9、业管理的不满意是否与开发的技术管理问题？,成本控制研究 - 规划阶段,-33-,3、公 建 配 套 思考：小区变设置数量是否达到极限？物管用房如何设置最合理？与后期物管成本是否关联？,物业管理也和规划设计密切相关！,成本控制研究 - 规划阶段,-34-,3、公 建 配 套 配套商业 ：比例和位置 物管用房 ：位置和规模 物管成本 ：规划和运营 居 委 会 ：位置和规模 小 区 变 ：位置、数量 组团大堂 ：形式和规模,成本控制研究 - 规划阶段,-35-,3、公 建 配 套组团大堂 ：形式和规模,成本控制研究 - 规划阶段,常州项目一期B区组团大堂,常州项目三期A区组团大堂,-36-,4、交

10、通 组 织小区交通系统也关乎成本！,成本控制研究 - 规划阶段,-37-,4、交 通 组 织 出 入 口 ：数量和物业 消防车道 ：长度和成本小区主入口：人班小区次入口：人班保安：工资吃住管理成本年万,成本控制研究 - 规划阶段,-38-,5、场 地 竖 向 思考：土方量控制如何做到最优化？ 土方开挖+外运的单价一般在25-50元/m3土石平衡：计算：24600 x 1米 x 30元/ =73.8万/米 条件：10万小区、1000户、0.8辆/户、2.0辆非/户 结果：每抬高1.0米，建筑单方节省73.5元/ 方法：抬高场地、土方平衡基坑支护：基础形式：场地排水：物业投诉集中在地下室灌水、屋面

11、漏水、窗口漏水场地持力层 场地抬高 地下室计容,成本控制研究 - 规划阶段,-39-,6、样 板 区 思 考：售楼处规模、样板区规模占项目规模比例 ？ 售楼处：投入成本=6000+4000 元/ 维护成本= 8-10 人 样板区：景观成本 = 800-1000 元/ 维护人员= 4- 6 人 样板区：维护成本= 4.0-5.0万 元/人、年,有限资金投入适当的规模。售楼处1200减少100装修成本提高900元/；减少200装修成本提高2000元/,成本控制研究 - 规划阶段,-40-,7、建 筑 高 度 思考：住宅经济高度、层数是少？（9层、11层、18层、80米）,假设10万，每户使用面积7

12、8，不同层数，得到户数不同,成本控制研究 - 规划阶段,-41-,8、小 区 景 观 软硬比例 ：绿地3：7 到 龙湖1：9？ 水景面积 ：档次与面积的关系 苗木种类 ：9、综 合 管 线 分期和整体,成本控制研究 - 规划阶段,-42-,前至开发时序后至物业管理均与规划设计密切有关均与成本控制密切联系,成本控制 研究 - 规划阶段,三、建筑设计阶段成本控制,成本控制研究,-44-,建筑风格户型平面结构优化得 房 率建筑高度设备用房体形系数开窗比例,架 空 层顶部构架地下车库储藏空间赠送空间立面材料建筑部品标 准 化,三、建筑设计 阶段成本控制,-45-,1、建筑风格,成本控制研究 - 建筑设

13、计阶段,-46-,2、建筑户型综合影响：结构优化 、 得 房 率 、 开窗比例 、 体形系数,成本控制研究 - 建筑设计阶段,-47-,成本控制研究 - 建筑设计阶段,常州A区户型平面图,万科7个成本指标所带来的经济效益 7 项指标发挥经济效益后，单方成本减少145-260元/M2 按开发量 500万计，则成本降低额约为10亿元！,-48-,3、结构优化 选型比选 ：框架、框剪、剪力墙 平面规整 ：水平向、垂直向 装饰构件 ：结构构件、装饰构件,成本控制研究 - 建筑设计阶段,常州A区、#楼14万的户型平面图,-49-,4、得 房 率 交 通 核 ：影响得房率 得 房 率 ：多层 85%、小高

14、层 82%、大高层 78-80% 赠送空间 ：阳台、飘窗、入户花园、花池、设备平台。 档次、售价和赠送比例 ?,成本控制研究 - 建筑设计阶段,常州A区户型平面图,-50-,6、设备用房 设备用房 ：辐射范围、位置 管线长度 ：铺设长度、 分期实施 ：满足一期、结合整体 用房功能 ：水 泵 房、配 电 房、煤气调压站 消控中心、电信机房,成本控制研究 - 建筑设计阶段,常州A区 设备用房布局示意,-51-,7、体形系数 - 体形与效果平衡 结构成本 ：结构用量 能耗计算 ：保温厚度、门窗形式 外表面积 ：装饰面积、保温面积,成本控制研究 - 建筑设计阶段,常州A区和镇江户型平面图分析,-52-

15、,建筑设计阶段成本控制,建筑层数控制：建筑层数会影响结构体系的经济性，也会影响设备的配置要求，规划中应尽量避免尴尬的层数。,7层要设电梯/12层要设两部电梯/19层要设剪刀梯6层底部架空要注意“顶层入户离地小于16米”11层、18层底部架空高度应小于4.5m,-53-,建筑设计阶段成本控制,建筑层高控制：在确定层高时，应综合市场取向，产品自身的定位，选择合适的层高。,层高每增加0.1m造价增加该层造价的3-5% ，剪刀楼梯当层高大于3150时，要增加休息平台，增加公摊面积。,-54-,8、开窗比例 降低能耗 ：外围护能耗最大处为窗 保温性能 ：提高窗保温性能，成本提高很大 窗墙成本 ：窗/墙=

16、330-550 /150 元/平方米 外 遮 阳 ：随窗面积增加 330 元/平方米 护窗栏杆 ：有无护窗栏杆 100 元/米,成本控制研究 - 建筑设计阶段,窗地比例列表,-55-,9、架 空 层 控制比例 ：适度采用、测算比例 空间通透 ：结合上部结构，不宜结构转换 结合档次 ：比例结合定位 控制高度 ：就是控制成本 底部4m左右高架空层，单方面积含钢量提高约2kg,成本控制研究 - 建筑设计阶段,-56-,10、顶部构架 控制比例 ：适度采用、测算比例 建筑效果 ：效果平衡成本 结合档次 ：比例结合定位 控制高度 ：高度带来成本 顶部3m左右高架空层，单方面积含钢量提高约2kg,成本控制

17、研究 - 建筑设计阶段,-57-,11、地下车库（机动车） 停车的效率 ：35到28平方米/辆的贡献 单层or双层 ：有条件下，地库比较 地库的埋深 ：坡道长度，抗拔桩 柱网or层高 ：5.4 、7.8 、8.1m 柱网 3.6、 3.7、4.2m 层高 采光or照明 ：物业成本 设 备 用房 ：位置、效率 消 防 车道 ：荷载、柱位,成本控制研究 - 建筑设计阶段,-58-,11、地下车库（非机动车） 停车效率 ：2.5到2.0平方米/辆的区别 车库位置 ：地下一 or 地下二、坡道 机械停车 ：非机动车的机械停车 车库采光 ：使用成本、舒适度,成本控制研究 - 建筑设计阶段,-59-,12

18、、储藏空间 控制比例 ：适度采用、测算比例 后期变更 ：部分可不砌筑,成本控制研究 - 建筑设计阶段,-60-,13、赠送空间 平 衡 点 ：售价大于造价 控制比例 ：适度采用、可售比例 结合档次 ：比例结合定位,成本控制研究 - 建筑设计阶段,送到什么程度为止！,-61-,14、立面材料 头 部 ：平 顶、小坡顶、大坡顶 墙 身 ：涂 料、劈开砖、干挂石材 基 座 ：多彩石、文化石、干挂石材 门 头 ：劈开砖、干挂石材,成本控制研究 - 建筑设计阶段,比较常州B、C、A区别墅立面,14、立面材料- 常州A区别墅立面调整,成本控制研究 - 建筑设计阶段,比较常州B、C、A区别墅立面,1,2,3

19、,5,6,1,7,8,4,1、屋檐及腰线线脚优化 5、信报箱及可视对讲位置 2、窗套优化，横向分割取消 6、分户墙降低，改用绿篱分隔 3、入户门头强化处理 7、顶层宝瓶取消，改为门头上方 4、一层除门头石材改多彩石 8、屋面水泥瓦改油毡瓦,-62-,-63-,15、建筑部品 - 对标电 梯 ：进 户 门 ：门 窗 ：单 元 门 ：外 遮 阳 ：太 阳 能 ：雨 棚 ：栏 杆 ：装饰线条 ：防火木门 ：,成本控制研究 - 建筑设计阶段,四、施工图设计阶段成本控制,成本控制研究,-65-,四、施工图 设计阶段成本控制,结构优化管 井隔 墙节能计算构造做法精 装 修,设 备设计变更标 准 化,成本控

20、制研究 - 施工图阶段,-66-,施工图设计阶段成本控制,建筑设备管井的设置：尽量减少管线入户的长度，管井的面积控制到够用即可。管井位置尽量设置在不影响视觉感受的位置，减少管井外的美化装修,-67-,施工图设计阶段成本控制,毛坯交付用房内部墙体优化：毛坯交付的住宅对部分后期住户有可能改动的隔墙在土建工程中可以不砌，减少投入与后期浪费。,-68-,施工图设计阶段成本控制,节能计算：应多方案比较，选择综合造价较低的方案。,-69-,施工图设计阶段成本控制,建筑构造做法优化：建筑构造应综合考虑材料价格与施工费用、周期，选择合适的构造做法。,-70-,施工图设计阶段成本控制,精装住宅与土建的紧密配合：

21、在土建施工前，一定要完成施工图，以便及时修改土建施工图，避免现场返工，造成浪费。,-71-,施工图设计阶段成本控制,加强设计图纸质量的管控：避免因设计差错造成设计返工。,-72-,施工图设计阶段成本控制,1、结构 前置把控，是结构成本控制的核心所在； 桩型与基础，是关注重点； 合理控制，考虑施工可靠性；2、设备 思考：暖通与建筑层高； 强弱电与物业管理； 给排水与市政管线； 3、专项（幕墙、智能化）,五、景观设计阶段成本控制,成本控制研究,-74-,五、景观设计阶段成本控制轻重分类软硬比例 水景比例苗木种类标准化,成本控制研究,-75-,景观设计阶段成本控制,1、轻重分类 思考：客户体验那里最有价值？ 客户体验！,中,次,次,次,中,中,中,次,主,-76-,景观设计阶段成本控制,2、软硬景比例 思考：合理的软硬景比例应该是多少？10%硬景有木有？严控！,-77-,景观设计阶段成本控制,3、水景比例 思考：楼盘定位与水景的关系？ 长江黄河洞庭湖有木有？ 严控！,-78-,景观设计阶段成本控制,4、苗木种类 思考：名贵树种就代表高端形象么？严控！,六、室内设计阶段成本控制,成本控制研究,-80-,六、室内设计阶段成本控制,成本控制研究,-81-,室内设计阶段成本控制,.过程中！,方法只是开始最终为了结果关键结合项目,谢 谢！,