投资性房地产课件.ppt

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1、2022/11/29,.,1,第七章 投资性房地产(P116),2022/11/29,.,2,本章要点,1.投资性房地产的范围2.采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产的会计处理3.公允价值模式计量的房地产的转换4.投资性房地产的处置及其会计处理,2022/11/29,.,3,一、投资性房地产的范围（116）,(一)投资性房地产的定义 投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。,2022/11/29,.,4,（二）投资性房地产的范围(选择题）(P117) 1、属于投资性房地产的项目 （1）已出租的土地使用权 （2）持有并准备增值后

2、转让的土地使用权 （3）已出租的建筑物,2022/11/29,.,5,【例题】下列项目中，属于投资性房地产的有（）。A.已出租的建筑物B.已出租的土地使用权C.持有并准备增值后转让的土地使用权 D.已出租的机器设备 E. 持有并准备增值后转让的建筑物 【答案】ABC,2022/11/29,.,6,2.不属于投资性房地产的项目（118）(1)自用房地产(2)作为存货的房地产,2022/11/29,.,7,(3)需要根据具体情况判断是否属于投资性房地产的项目 1）一项房地产，部分用于赚取租金或资本增值，部分用于生产商品、提供劳务或经营管理 用于赚取租金或资本增值的部分，如果能够单独计量和出售的，可

3、以将该部分确认为投资性房地产，不能够单独计量和出售的，不确认为投资性房地产。,2022/11/29,.,8,2）关联企业之间租赁房地产 出租方应将出租的房地产确定为投资性房地产。 编制合并报表时，应将其作为企业集团的自用房地产3）企业拥有并自行经营的旅馆饭店，不属于投资性房地产。 若将其拥有的旅馆饭店部分或全部出租，且出租的部分能够单独计量和出售的，出租的部分可确认为投资性房地产。,2022/11/29,.,9,二、 投资性房地产的初始计量(P119),(一)外购的投资性房地产(P119) 1、成本构成(1)购买价款 (2)相关税费 (3)可直接归属于该资产的其他支出,2022/11/29,.

4、,10,用于出租的房地产的确认时点通常是租赁期开始日，但对企业持有以备经营出租的空置建筑物，董事会或类似机构作出书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也应视为投资性房地产。(P121) “空置建筑物”是指企业新购入、自行建造或开发完工但尚未使用的建筑物，以及不再用于日常生产经营活动且经整理后达到可经营出租状态的建筑物。,2022/11/29,.,11,2.会计处理(1)成本计量模式借：投资性房地产 贷:银行存款(2)公允价值计量模式借：投资性房地产成本 贷:银行存款,2022/11/29,.,12,(二)自行建造的投资性房地产（119）1、成本

5、构成(1)土地开发费 (2)建造成本(3)安装成本(4)资本化的借款利息(5)支付的其他费用(6)分摊的间接费用 建造过程中发生的非正常性损失，直接计入当期损益，不计入建造成本。,2022/11/29,.,13,2.会计处理 借：投资性房地产(成本) 贷:在建工程 开发成本,2022/11/29,.,14,三.投资性房地产的后续计量（121）,（一）后续计量原则 1、通常应当采用成本模式 2、也可采用公允价值模式 同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。,2022/11/29,.,15,（二）采用成本模式进行后续计量的投资性房地产(P121-了解)1.

6、计提折旧或进行摊销借:其他业务成本 贷:投资性房地产累计折旧（摊销）2.确认租金借:银行存款(或其他应收款) 贷: 其他业务收入3.计提减值准备借:资产减值损失 贷:投资性房地产减值准备,2022/11/29,.,16,（三）采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产(P121) （重点掌握） 1.不计提折旧或进行摊销 2.资产负债表日 按公允价值调整 公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。 借：投资性房地产公允价值变动 贷：公允价值变动损益 或作相反分录。,2022/11/29,.,17,【例】甲企业为从事房地产经营开发的企业。207年8月，甲公司与乙公司签订租赁协

7、议，约定将甲公司开发的一栋精装修的写字楼于开发完成的同时开始租赁给乙公司使用，租赁期为l0年。当年lO月1日，该写字楼开发完成并开始起租， 写字楼的造价为50 000 000元。207年l2月31日，该写字楼的公允价值为52 000 000元。,2022/11/29,.,18,（1）207年10月1日，甲公司开发完成写字楼并出租借：投资性房地产成本50 000 000贷：开发成本 50 000 000（2）207年12月31日，以公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益借：投资性房地产公允价值变动2 000 000贷：公允价值变动损益2 000 000,2022

8、/11/29,.,19,（3）208年l2月31日，该写字楼的公允价值为51 000 000元,公允价值又发生变动借：公允价值变动损益1 000 000 贷：投资性房地产公允价值变动 1 000 000,2022/11/29,.,20,（四）投资性房地产后续计量模式的变更（122） 1.以成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。 2.已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。,2022/11/29,.,21,【例题】关于投资性房地产后续计量模式的转换，下列说法中正确的是（）。A.成本模式转为公

9、允价值模式的，应当作为会计估计变更B.已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式C.已采用成本模式计量的投资性房地产，不得从成本模式转为公允价值模式D.企业对投资性房地产的计量模式可以随意变更【答案】 B,2022/11/29,.,22,四房地产的转换（123）,（一）房地产的转换形式 房地产的转换，实质上是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。1.投资性房地产转为非投资性房地产2.非投资性房地产转为投资性房地产,2022/11/29,.,23,（二）房地产转换的会计处理(P123)1.成本模式下的转换转换后的入账价值转换前的账面价值（1）非投资性房地产转换为

10、投资性房地产,2022/11/29,.,24,将作为存货的房地产转换为投资性房地产,借：投资性房地产（存货在转换日的账面价值） 存货跌价准备（已计提的跌价准备） 贷：开发产品（账面余额）,2022/11/29,.,25,自用房地产转换为投资性房地产,2022/11/29,.,26,借：投资性房地产 累计折旧或累计摊销 固定资产减值准备或无形资产减值准备 贷：固定资产或无形资产 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备,2022/11/29,.,27,【例】甲企业拥有一栋办公楼，用于本企业总部办公。207年3月10日，甲企业与乙企业签订了经营租赁协议，将这栋办公楼整体出租给乙企业使用，

11、租赁期开始日为207年4月15日，为期5年。207年4月15日，这栋办公楼的账面余额50 000 000元。已计提折旧3 000 000元。借：投资性房地产 50 000 000累计折旧3 000 000贷：固定资产50 000 000投资性房地产累计折旧（摊销） 3 000 000,2022/11/29,.,28,（2）将投资性房地产转为自用,2022/11/29,.,29,借：固定资产 投资性房地产累计折旧 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 累计折旧 固定资产减值准备,2022/11/29,.,30,2.公允价值模式下的转换(重点掌握）（1）投资性房地产转换为自用房地产 以其转换当日

12、的公允价值作为自用房地产的入账价值 公允价值与原账面价值的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。,2022/11/29,.,31,借：固定资产或无形资产（转换当日的公允价值） 贷：投资性房地产成本 投资性房地产公允价值变动（或借记） 公允价值变动损益（或借记）,2022/11/29,.,32,【例】208年10月15日，甲企业因租赁期满，将出租的写字楼收回，准备作为办公楼用于本企业的行政管理。208年12月1日，该写字楼正式开始自用，相应由投资性房地产转换为自用房地产，当日的公允价值为48 000 000元。该项房地产在转换前采用公允价值模式计量，原账面价值为47 500 000元，其中，成本

13、为45 000 000元，公允价值变动为增值2 500 000元。借：固定资产48 000 000 贷：投资性房地产成本 45 000 000公允价值变动 2 500 000公允价值变动损益 500 000,2022/11/29,.,33,（2）自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产,2022/11/29,.,34,转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益 借：投资性房地产成本（转换当日的公允价值） 累计折旧或累计摊销 固定资产减值准备、无形资产减值准备或 存货跌价准备 公允价值变动损益 贷：固定资产、无形资产或开发产品,2022/11/29,.,35,【例】2

14、07年12月，甲企业与乙企业签订了租赁协议，将其原办公楼租赁给乙企业使用，租赁期开始日为208年1月1日，租赁期限为3年。假设208年1月1日，该办公楼的公允价值为36 000 000元，其原价为50 000 000元，已提折旧13 000 000元。 借：投资性房地产成本 36 000 000公允价值变动损益 1 000 000累计折旧 13 000 000贷：固定资产50 000 000,2022/11/29,.,36,转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益【特别注意】借：投资性房地产成本（转换当日的公允价值） 累计折旧或累计摊销 固定资产减值准备、无形资产减值准备或存货

15、跌价准备 贷：固定资产、无形资产或开发产品 其他综合收益 处置投资性房地产时，将“其他综合收益”转入处置当期损益。,2022/11/29,.,37,2022/11/29,.,38,五、投资性房地产的处置（127）（一）成本模式计量的投资性房地产1.收到款项借：银行存款（实际收到的金额） 贷：其他业务收入2.结转成本借：其他业务成本 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产,2022/11/29,.,39,（二）公允价值模式计量的投资性房地产借：银行存款 借：其他业务成本（最初的成本）借：其他综合收益 公允价值变动损益（或贷） 贷：投资性房地产成本 公允价值变动（或借

16、） 贷：其他业务收入（出售取得的款项）,2022/11/29,.,40,注意：1、处置损益的计算 收到的款项-处置时的账面价值（即上期末的公允价值）+转换时计入其他综合收益的金额 2、对当期损益的影响 除处置损益外，还要考虑租金收入,2022/11/29,.,41,【例题】乙房地产公司于2007年1月1日将一幢商品房对外出租并采用公允价值模式计量，租期为3年，每年12月31日收取租金100万元，出租时，该幢商品房的成本为2000万元，公允价值为2200万元，2007年12月31日，该幢商品房的公允价值为2150万元，2008年12月31日，该幢商品房的公允价值为2120万元，2009年12月3

17、1日，该幢商品房的公允价值为2050万元，2010年1月5日将该幢商品房对外出售，收到2080万元存入银行。,2022/11/29,.,42,（1）2007年1月1日借：投资性房地产成本2200贷：开发产品2000其他综合收益200（2）2007年12月31日借：银行存款100贷：其他业务收入100 借：公允价值变动损益50贷：投资性房地产公允价值变动50,2022/11/29,.,43,（3）2008年12月31日 借：银行存款100贷：其他业务收入100 借：公允价值变动损益30贷：投资性房地产公允价值变动30,2022/11/29,.,44,（4）2009年12月31日借：银行存款100

18、贷：其他业务收入100 借：公允价值变动损益70贷：投资性房地产公允价值变动 70,2022/11/29,.,45,（5）2010年1月5日借：银行存款 2 080借：其他业务成本 2 000借：其他综合收益 200 借：投资性房地产公允价值变动150贷：投资性房地产成本 2 200贷：公允价值变动损益 150 贷：其他业务收入 2 080,2022/11/29,.,46,【2012年B】206年6月30日，甲公司与乙公司签订租赁合同，合同规定甲公司将一栋自用办公楼出租给乙公司，租赁期为1年，年租金为200万元。当日，出租办公楼的公允价值为8 000万元，大于其账面价值5 500万元。206年

19、12月31日，该办公楼的公允价值为9 000万元。207年6月30日，甲公司收回租赁期届满的办公楼并对外出售，取得价款9 500万元。甲公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，不考虑其他因素。上述交易或事项对甲公司207年度损益的影响金额是（ ）。A. 500万元B. 6000万元C. 6100万元D. 7000万元【答案】C【解析】上述交易或事项对甲公司207年度损益的影响金额（9 5009 000）（出售损益）5 500（资本公积转入损益的金额）200/2（半年的租金收入）6 100（万元）,2022/11/29,.,47,【2011年】甲公司201年至204年发生以下交易或事项：

20、 201年12月31日购入一栋办公楼，实际取得成本为3 000万元。该办公楼预计使用年限为20年，预计净残值为零，采用年限平均法计提折旧。因公司迁址，204年6月30日甲公司与乙公司签订租赁协议。该协议约定：甲公司将上述办公楼租赁给乙公司，租赁期开始日为协议签订曰，租期2年，年租金l50万元，每半年支付一次。租赁协议签订日该办公楼的公允价值为2 800万元。 甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。204年12月31日，该办公楼的公允价值为2 200万元。 要求：根据上述资料，不考虑其他因素，回答下列第1小题至第2小题。,2022/11/29,.,48,1、下列各项关于甲公司上述交易

21、或事项会计处理的表述中，正确的是( )A出租办公楼应于204年计提折旧150万元B出租办公楼应于租赁期开始日确认其他综合收益l75万元C出租办公楼应于租赁期开始日按其原价3 000万元确认为投资性房地产D出租办公楼204年取得的75万元租金应冲减投资性房地产的账面价值,2022/11/29,.,49,【答案】B【解析】204年应计提的折旧 =3 000/206/12=75（万元），选项A错误；办公楼出租前的账面价值 =3 000-3 000/202.5=2 625（万元），出租日转换为以公允价值模式计量的投资性房地产，租赁期开始日按当日的公允价值确认为投资性房地产，选项C错误； 应确认的其他综

22、合收益=2 800-2 625=175（万元），选项B正确； 出租办公楼取得的租金收入应当作为其他业务收入，选项D不正确。,2022/11/29,.,50,2、上述交易或事项对甲公司20X4年度营业利润的影响金额是( )。A0 B-75万元C-600万元D-675万元【答案】：C【解析】：上述交易对204年度营业利润的影响=-75+150/2+（2200-2800）=-600（万元）。,2022/11/29,.,51,【例题】（2009年）207年2月5日，甲公司资产管理部门建议管理层将一闲置办公楼用于出租。207年2月10日，董事会批准关于出租办公楼的方案并明确出租办公楼和意图在短期内不会发

23、生变化。当日，办公楼的成本为3200万元，已计提折旧为2100万元，未计提减值准备，公允价值为2400万元，甲公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。 207年2月20日，甲公司与承租方签订办公楼租赁合同，租赁期为自207年3月1日起2年，年租金为360万元。 办公楼207年12月31日的公允价值为2600万元，208年12月31日的公允价值为2640万元。 209年3月1日，甲公司收回租赁期届满的办公楼并对外出售，取得价款2800万元。 要求：根据上述资料，不考虑其他因素，回答下列第1题至2题。,2022/11/29,.,52,1甲公司将自用房地产转换为投资性房地产的时点是（）。 A.207年2月5日 B.207年2月10日 C.207年2月20日 D.207年3月1日 【答案】B 【解析】自用房地产转为投资性房地产的时点应该是董事会批准相关的议案时。,2022/11/29,.,53,2甲公司209年度因出售办公楼而应确认的损益金额是（）。 A.160万元 B.400万元 C.1460万元 D.1700万元 【答案】C 【解析】因出售办公楼而应确认损益的金额=2800-2640+2400-（3200-2100）=1460（万元）,