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1、a,1,清远房地产市场现状分析,合富.时代项目组 2014年2月8日数据截止至2013年12月24日,a,2,目录,零,清远市房地产市场总体现状清城区房地产市场现状本案竞争个盘分析,三,a,3,成交量：2009年开始清远房地产市场爆发式的增长，近年成交量保持在200万方左右，2013年更是放量至335万方，环比增长51%；成交价：2010年成交均价突破4字头，2010年后房价呈小幅稳定上涨趋势,a,4,a,5,a,6,a,7,前10名2013年合计销售面积为138万方，占全市总成交量335万方的41%，前10大楼盘的成交量占据清远市约110个项目总成交的半壁江山。也就是说剩余约90个项目年均成
2、交不足1.8万方，各项目表现冰火两重天、冷热不均；全年销售面积接近15万方或以上的楼盘只有3个，其合计总成交面积为72.2万方，占前10楼盘总成交量的52%，占全市总成交量的21%，表明成交高度集中于极少数项目中。,全市成交楼盘前十名（套数）,a,8,总规,鸟瞰图,a,9,热销原因：规模：占地近80万，0.38的超低容积率，大型别墅度假项目，周边原生态资源丰富，项目规划有完善的配套设施；推售策略：曾于去年8月发起看房团团购优惠，以低价策略当月成交951套，该楼盘90%客户来自广州。,a,10,a,11,热销原因：规模：总建250万的大型别墅度假项目，项目规划有完善的配套设施；高性价比：均价约5
3、100元/，带1500元/装修，该楼盘90%客户来自广州。推售策略：集中推货，在短时间内引爆成交，随后采用小步快跑、快速消化策略保持高成交量。,a,12,第三名：天湖郦都,a,13,热销解析：区位配套：区府旁、东城核心、临近江边、清远国际大酒店、路网发达；规模：153万总建，20万方商业、项目内有大型人工湖、山体公园等休闲配套；品牌：本地一线知名房企口碑甚好，已成功开发锦江豪苑（畅销豪宅）、锦江豪庭、阳光家园（2010清远销冠）、清远国际大酒店（五星级）等项目。推货分析：执行即拿预售证即推政策，长期在电视、户外这两条渠道上打广告，其他渠道甚少运用，以地段、本地品牌吸引客户上门。,a,14,a,
4、15,热销原因：规模：总建280万的大型规模社区，项目规划有完善的配套设施；高性价比：均价约5100元/，居住环境优美，该楼盘90%客户来自广州；知名品牌地产商，供货量充足，营销手法多样化。,开盘,a,16,a,17,热销解析：区位：位于清远花都交界处，距离广州最便捷的清远项目、清远银盏高速出口旁；规模：总建超200万方的大型度假社区，项目规划配套设施齐全；品牌：恒大地产；性价比高：均价约5100元/，带1500元/装修，该楼盘90%以上客户来自广州；推售策略：采用快速开发、低价快速销售策略、旧业主发动、保持高成交量。,a,18,第六名：维港半岛,a,19,热销解析：区位：临近北江、新城核心、
5、紧靠静福公园、交通便利、周边城市级配套齐全；规模：总建百万方大社区，双会所（清远最大最全体育会所）、山体公园等休闲配套；品牌：开发商朝南地产已深耕清远12多年，已成功开发江滨大厦、朝南大厦、御景新城、御景湖畔、维港尚城、维港半岛等知名项目，口碑甚好、拥有坚实的客户基础。,a,20,a,21,热销原因：外界：省一级小学规划在内，重大利好在身；自身：铺天盖地的广告效应，项目已开通公交路线；品质好：项目规模大，户型方正实用，价格实惠，项目部分带精装楼栋均价5600元/,a,22,a,23,热销原因：区位：位于郊区山水城，居住条件优越，小区容积率低，楼栋视野宽阔；品牌：碧桂园品牌地产商，小区项目配套完
6、善；推售策略：该项目以5100元/均价首次入市，当月引起火爆成交，随后价格稍有提升，仍保持高成交量，达到快速去货的目的。,别墅成交均价12000元/,a,24,a,25,热销原因：区位：靠近市体育馆及市人医，政府重点开发区域，路网发达便利；品牌：发展商曾开发东方巴黎（豪宅盘），取得良好口碑；推售策略：每次新推都以低价策划促进成交量，项目户型面积段非常广（40-160），可满足众多购房者的需求。,a,26,a,27,热销原因：区位：交通便利，配套完善，小区规模大；品牌：方圆品牌，该楼盘已在清远开发近10年，树立起良好口碑；品质好：中式建筑、东方园林建筑风格，目前均价约4800元/。,a,28,清
7、远2013年成交前10名点评：1、套数：2013年成交前10名的项目共计网签20741套；其中前三名的项目（美林湖、万科城、天湖郦都）共计网签6513套，占前十楼盘销售套数的31.4%2、成交量：年均销售面积138.5万方，只有前三名楼盘的销售面积超过15万方；3、区位配套：美林湖、万科城、阳光壹佰、银湖城四个郊区大盘近广州、自身配套齐全、低价吸纳广州投资客，其他六个项目均占据了城市核心区位、市政配套较好；4、品牌方面：以上楼盘多为品牌开发商的项目楼盘，均积累了一定的客群及美誉度，另外诸如樵顺、朝南清远本地开发商则在清远扎根已久，口碑甚好。,点评,a,29,小结：2013年较去年清远市成交量、
8、价不同步：2013年清远房地产市场成交量相较12年增长了1.5达到335万方，但价格方面仅较去年增长了1.2%维持在4900元左右，量翻番了，但价格上涨始终非常迟缓，充分说明：清远城区项目遍地开花、供应量巨大：市场上良莠不齐的大小开发商近百余个项目成功吸纳了差异化客群，市场主要成交集中在个别主流优质项目中（天湖郦都、维港半岛等），但仍难带动整个市场价格大幅度攀升；广清高速版块吸纳外区投资客：近广清高速出口、配套齐全、环境一流、低总价低首付等优势成功吸纳了以广州为主的投资客 （美林湖、万科城、阳光壹佰、银湖城等），市区项目很难分食此部分客群；,a,30,目录,零,清远市房地产市场总体现状清城区房
9、地产市场现状本案竞争个盘分析,三,a,31,合富.时代项目组 2013年2月26日,北江大桥,凤城大桥,清远大桥,时代倾城,新城板块,滨江板块,东城板块,旧城板块,清远大桥,北江大桥,凤城大桥,a,32,懿峰雅居6600元/,云山诗意4800元/,现代城4300元/,丽景大厦6500元/,中央首座7800元/,锦江豪苑7000元/,金鑫花园5300元/,和富东城4600元/,金碧湾6400元/,东城御峰4300元/,黄金海岸4200元/,清远奥园4000元/,天湖郦都5000元/,富景天下4500元/,金逸雅居5200元/,恒福曦园5100元/,城市花园4300元/,万基金海湾4900元/,帝
10、景豪苑4800元/,东方天城4700元/,凤城明珠4500元/,万科华府5800元/,慧峰豪庭4700元/,恒丰华庭4700元/,凤凰豪庭4700元/,御景东方4200元/,五洲世纪城4200元/,时代倾城5500元/,豪美湖景湾4200元/,金世纪嘉园4200元/,丽湾公馆4600元/,世纪花城4300元/,临湖雅居4600元/m2,凤城郦都4500元/,清华湾6400元/,金世纪豪园4400元/,新城,东城,滨江,旧城,金信海怡花园4900元/,翔隆七色城邦4700元/,维港半岛5100元/,金多利4500元/,东方明珠4500元/,时代美居3900元/,凤迪豪庭4300元/,清城区四大板
11、块重点项目分布；,新时代嘉园4400元/,敏捷东城水岸4500元/,a,33,清城区四大板块（新城、旧城、东城、滨江）2013年总成交量约为195.8万。其中前三名（天湖郦都、维港半岛、七色城邦）的成交量占清城区（60个项目）的21%，1-9名的成交量占清城区总成交量42%，且前三名的成交量相当于4-9名（6个项目）的总成交量，反映出去年的成交高度集中在少数高素质项目中，且排名靠前的项目与剩余的项目成交量差距很大，可谓达到冰火两重天。4-9名（6个项目）2013年平均单个楼盘的年消化量为7.0万，该数据亦可理解成清城区在售主流优质项目的年去化量约为7万。,a,34,各版块的成交高度集中在排名靠
12、前的项目中，且排名靠前项目与剩余的项目平均成交量差距很大；天湖郦都单个楼盘约占东城板块全年成交的一半，其价格拉升了整个版块的均价；东城2-4名主流在售楼盘的年去化量为5.4万，新城2-10名主流在售楼盘的年去化量为5.3万，旧城前三名楼盘的年去化量为3.3万，滨江前三名楼盘年去化量为2.5万：以上数据亦可理解为四大板块的优质项目的年均去化量。,a,35,清城区价格标杆“滨江板块”去年全年价格呈现震荡趋势，近半年均价维持在5800元/左右的水平；东城和旧城板块全年价格平稳：旧城板块保持在4500元/左右，东城板块受到全市冠军盘“天湖郦都”大量签约的影响拉升至4700元/左右，新城板块从8月至11
13、月出现大幅度地上涨。,滨江板块全年楼价走势,a,36,项目所处的东城板块因天湖郦都和时代倾城（带精装）价格对东城板块的拉升作用太大，若忽略这两个项目的影响，则东城板块2013年均价约为4350元/,新时代嘉园开盘集中网签163套，开盘均价4200元/；,a,37,a,38,时代倾城建面：80万,幸福家园建面：67万,万豪水晶湾建面：110万,新时代嘉园建面：70万,敏捷东城水岸建面：160万,亿宝水岸名城建面：34万,飞来湖一号建面：22万,天颐君泊建面：18万,清远海伦堡建面：14万,翰景天域建面：11万,力源海逸名居建面：10万,创富御水湾建面：6万,20-50万,50万以上,20万以下,
14、a,39,合富.时代项目组 2013年2月26日,2013年清城区四大板块（新城、旧城、东城、滨江）总成交量约为195.8万。前三名楼盘（天湖郦都、维港半岛、七色城邦）的成交量占清城区（60个项目）的21%，1-9名的成交量占清城区总成交量42%，且前三名的成交量相当于4-9名（6个项目）的总成交量，反映出去年的成交高度集中在少数高素质项目中，且排名靠前的项目与剩余的项目成交量差距很大， 4-9名（6个项目）2013年平均单个楼盘的年消化量为7.0万，该数据亦可理解成清城区在售主流优质项目的年去化量约为7万。天湖郦都单个楼盘约占东城板块全年成交的一半，其价格拉升了整个版块的均价；东城2-4名主
15、流在售楼盘的年去化量为5.4万，新城2-10名主流在售楼盘的年去化量为5.3万，旧城前三名楼盘的年去化量为3.3万，滨江前三名楼盘年去化量为2.5万：以上数据亦可理解为四大板块的优质项目的年均去化量。,a,40,目录,零,清远市房地产市场总体现状清城区房地产市场现状本案竞争个盘分析,三,a,41,东城御峰,天湖郦都,维港半岛,万科华府,东方天城,时代倾城,本案竞争个盘布局分布图,翔隆七色城邦,选取原则：1、持续热销项目；2、规模大盘；3、品牌发展商；4、精装修销售；5、与项目区位相近；同时具备以上三个条件的项目。,保利花园,碧桂园新亚山湖城,新时代嘉园,敏捷东城水岸,a,42,实景,a,43,
16、项目点评：区位：东城环城北路旁、项目昭示较好；小区已开发多年，配套逐渐成熟品牌：发展商曾开发【清新御峰】，项目园林口碑较好有一定的旧客基础；产品：重金打造景观园林、产品线丰富、多为小高层实用率高达85%，部分为一梯二户产品；,a,44,效果图,a,45,a,46,热销解析：区位配套：区府旁、东城核心、临近江边、清远国际大酒店、路网发达；规模：153万总建，20万方商业、项目内有大型人工湖、山体公园等休闲配套；品牌：本地一线知名房企口碑甚好，已成功开发锦江豪苑（畅销豪宅）、锦江豪庭、阳光家园（2010清远销冠）、清远国际大酒店（五星级）等项目。推货分析：执行即拿预售证即推政策，长期在电视、户外这
17、两条渠道上打广告，其他渠道甚少运用，以地段、本地品牌吸引客户上门。,a,47,a,48,区位配套：东城核心、临近江边、清远国际大酒店、路网发达；品牌：本地一线知名房企口碑甚好，已成功开发锦江豪苑（畅销豪宅）、锦江豪庭、阳光家园（2010清远销冠）、清远国际大酒店（五星级）等项目。推货分析：长期在电视、户外这两条渠道上打广告，其他渠道甚少运用，以地段、本地品牌吸引客户上门。,a,49,a,50,热销原因：外界：省一级小学规划在内，重大利好在身；自身：铺天盖地的广告效应，项目已开通公交路线；品质好：项目规模大，户型方正实用，价格实惠，项目部分带精装楼栋均价5600元/,a,51,a,52,热销解析
18、：区位：临近北江、新城核心、紧靠静福公园、交通便利、周边城市级配套齐全；规模：总建百万方大社区，双会所（清远最大最全体育会所）、山体公园等休闲配套；品牌：开发商朝南地产已深耕清远12多年，已成功开发江滨大厦、朝南大厦、御景新城、御景湖畔、维港尚城、维港半岛等知名项目，口碑甚好、拥有坚实的客户基础。,a,53,a,54,热销原因：区位：位于郊区山水城，居住条件优越，小区容积率低，楼栋视野宽阔；品牌：碧桂园品牌地产商，小区项目配套完善；推售策略：该项目以5100元/均价首次入市，当月引起火爆成交，随后价格稍有提升，仍保持高成交量，达到快速去货的目的。,别墅成交均价12000元/,a,55,a,56
19、,热销原因：区位：靠近市体育馆及市人医，政府重点开发区域，路网发达便利；品牌：发展商曾开发东方巴黎（豪宅盘），取得良好口碑；推售策略：每次新推都以低价策划促进成交量，项目户型面积段非常广（40-160），可满足众多购房者的需求。,a,57,a,58,热销原因：区位：靠近市体育馆及市人医、靠近轻轨站，政府重点开发区域，路网发达便利；品牌：万科品牌，地产龙头发展商，万科物业，全国第一；推售策略：以低价进入市场，稳步上升，项目户型方正实用（85-125三四房）,a,59,a,60,小结：1、价格：本案竞争个盘2013年销售均价约4811元/方（其中包括2个带装修项目），若单纯毛坯价格则更低；2、成交面积：竞争项目当中2013年销量超过10万方的项目仅3个（天湖郦都、维港半岛、碧桂园新亚山湖城）；3、本地品牌开发商樵顺地产的两个楼盘“天湖郦都、新时代嘉园”2013年全年共销售28.7万方，2272套。,a,61,THANK YOU!,
