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1、第三章 房地产开发贷款,房地产金融实务（第3版）,房地产金融实务（第3版）,第一节 房地产开发贷款基本知识第二节 银行开展房地产开发贷款业务流程第三节 房地产开发贷款的风险管理,学 习 目 标,1了解房地产开发贷款的概念和分类。2理解银行开展房地产开发贷款的业务流程。3了解申请获得房地产开发贷款的基本条件。4了解房地产开发贷款的风险。5掌握控制房地产开发风险的相应措施。,房地产金融实务（第3版）,第一节 房地产开发贷款基本知识,一、房地产开发贷款的含义及当事人房地产开发贷款是指金融机构对房地产开发企业发放的用于地产、房产（包括住房、商业用房和其他房产）开发建设的中长期项目贷款。房地产开发贷款的
2、贷款人是各类银行业金融机构。在银行业金融机构中，大型商业银行、股份制商业银行、外资银行、城市商业银行、民营银行、农村商业银行、农村合作银行、农村信用社等一般具有提供房地产开发贷款的资格。房地产开发贷款的借款人为经工商行政管理机关（或主管机关）核准登记的房地产开发企业和利用单位自有土地建设经济适用住房的企（事）业法人。,房地产金融实务（第3版）,二、房地产开发贷款的种类1地产开发贷款与房产开发贷款2住房开发贷款、商业用房开发贷款、经济适用住房开发贷款廉租住房建设贷款3信用贷款和担保贷款4正常贷款、关注贷款、次级贷款、可疑贷款和损失贷款,房地产金融实务（第3版）,房地产开发贷款期限有短期、中期和长
3、期之分。短期贷款，一般指贷款期限在1年以内(含1年)的贷款。中期贷款，一般指贷款期限在1年以上5年以下(含5年)的贷款。长期贷款，一般指贷款期限在5年(不含5年)以上的贷款。针对不同种类的贷款，银行所规定的期限是不同的。如中国工商银行规定：住房开发贷款，贷款期限一般不超过3年。商用房开发贷款，如果项目全部用于出租、自营，贷款期限最长不得超过15年（含）；如果项目全部或部分用于出售、转让，贷款期限最长不得超过8年（含）。土地储备贷款，贷款期限原则上不超过2年。经济适用住房开发贷款，贷款期限一般不超过3年，最长不超过5年。廉租住房建设贷款，贷款期限最长不超过5年。,房地产金融实务（第3版）,三、房
4、地产开发贷款的期限,1人民币贷款利率执行中国人民银行规定的贷款利率。2外汇贷款利率根据银行的有关规定和经办行资金筹集成本及同业水平确定，可为固定利率，也可为浮动利率。3贷款期间的利率变动根据银行的通知执行。4如展期贷款期限加上原期限达到新的利率期限档次的，从展期之日起按新的期限档次利率计收。5逾期贷款利率按中国人民银行规定的利率执行。6挤占、挪用贷款按银行规定的利率进行罚息。,房地产金融实务（第3版）,四、房地产开发贷款利率的确定,第二节 银行开展房地产开发贷款业务流程,一、受理受理人员依据有关法律法规、规章制度及银行的信贷政策审查客户的资格及其提供的申请材料，决定是否接受客户的信贷业务申请。
5、（一）客户申请（二）资格审查（三）提交材料（四）初步审查,房地产金融实务（第3版）,二、调查评价（一）客户信用评级（二）项目评估（三）担保评价（四）撰写调查评价报告,房地产金融实务（第3版）,三、审批（一）合规性审查（二）审批1审批方式审批方式分为信贷审批人会议、会签、单签审批，原则上各类贷款应通过审批人会议审批。 2审批结论分为同意（含附加条件同意）、不同意和续议三种。3审批结论的反馈,房地产金融实务（第3版）,四、贷款发放（一）落实贷前条件（二）签订合同（三）落实用款条件（四）支用（五）信贷登记,房地产金融实务（第3版）,五、贷后管理（一）信贷资产检查信贷资产检查按照银行信贷资产检查的规定
6、办理。（二）回收1正常回收2提前归还贷款（三）贷款展期（四）不良信贷资产经营管理（五）信贷档案管理,房地产金融实务（第3版）,房地产金融实务（第3版）,图3-1 房地产开发贷款流程图,第三节 房地产开发贷款的风险管理,一、房地产开发贷款的风险分类根据风险形成的原因，可将房地产开发贷款的风险分成以下几种：1市场风险2技术性风险3项目质量风险4道德风险5政策性风险,房地产金融实务（第3版）,二、房地产开发贷款的风险管理的基本要求1商业银行应建立房地产贷款的风险政策及其不同类型贷款的操作审核标准，明确不同类型贷款的审批标准、操作程序、风险控制、贷后管理以及中介机构的选择等内容。2商业银行办理房地产业
7、务，要对房地产贷款市场风险、法律风险、操作风险等予以关注，建立相应的风险管理及内控制度。3商业银行应建立相应的监控流程，确保工作人员遵守上述风险政策及不同类型贷款的操作审核标准。,房地产金融实务（第3版）,4商业银行应根据房地产贷款的专业化分工，按照申请的受理、审核、审批、贷后管理等环节分别制定各自的职业道德标准和行为规范，明确相应的权责和考核标准。5商业银行应对内部职能部门和分支机构房地产贷款进行年度专项稽核，并形成稽核报告。6商业银行对于介入房地产贷款的中介机构的选择，应着重于其企业资质、业内声誉和业务操作程序等方面的考核，择优选用，并签订责任条款，对于因中介机构的原因造成的银行业务损失应
8、有明确的赔偿措施。,房地产金融实务（第3版）,7商业银行应建立房地产行业风险预警和评估体系，对房地产行业市场风险予以关注。8商业银行应建立完善的房地产贷款统计分析平台，对所发放贷款的情况进行详细记录，并及时对相关信息进行整理分析，保证贷款信息的准确性、真实性、完整性，以有效监控整体贷款状况。9商业银行应逐笔登记房地产贷款详细情况，以确保该信息可以准确录入银行监管部门及其他相关部门的统计或信贷登记咨询系统，以利于各商业银行之间、商业银行与社会征信机构之间的信息沟通，使各行充分了解借款人的整体情况。,房地产金融实务（第3版）,三、房地产开发贷款的风险管理的具体内容（一）土地储备贷款的风险管理（二）
9、房地产开发贷款的风险管理（二）“三不贷”和“三挂钩”,房地产金融实务（第3版）,四、 “三个办法、一个指引”2009年，中国银监会借鉴国际先进的信贷管理经验和良好做法，结合我国银行业实际情况，制定了固定资产贷款管理暂行办法、流动资金贷款管理暂行办法、个人贷款管理暂行办法和项目融资业务指引，对贷款管理全流程进行规范。其主要内容和特点是： （1）实行“贷放分控” （2）实行“实贷实付” （3）强化贷款合同或协议的约束作用（4）实施贷款全流程管理（5）明确贷款管理的法律责任,房地产金融实务（第3版）,【资料3-1】中国工商银行关于房地产开发贷款的简要规定住房开发贷款一、产品概念住房开发贷款是指银行向
10、借款人发放的用于住房及其配套设施建设的贷款。二、借款人条件（一）经工商行政管理部门核准登记的企业法人；（二）产权清晰、法人治理结构健全、经营管理规范、财务状况良好；（三）具有贷款证，并在我行开立基本账户或一般账户；,房地产金融实务（第3版）,（四）借款人为综合性房地产开发企业的，房地产开发资质应为三级（含）以上，实收资本不低于1000万元；（五）借款人为项目公司的，应具备房地产开发资质，实收资本不低于1000万元；（六）借款人为外商投资企业的，注册资本应符合国家相关规定；（七）信用良好，具有按期偿还贷款本息的能力；（八）我行要求的其他条件。三、贷款项目条件（一）已纳入国家或地方建设开发计划，其
11、立项或备案文件合法、完整、真实、有效； （二）具备国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证；,房地产金融实务（第3版）,（三）普通商品住房项目资本金不低于项目总投资的20%，其他商品住房项目资本金不低于项目总投资的30%，且能够在使用银行贷款之前投入项目建设；（四）我行要求的其他条件。四、贷款方式住房开发贷款应采取抵押、质押担保方式，对无法提供抵（质）押担保或抵（质）押担保能力不足部分可采取保证担保方式，贷款担保须合法、充足、有效。五、贷款期限与利率（一）贷款期限一般不超过3年。（二）贷款利率执行中国人民银行有关规定。,房地产金融实务（第3版）,商用房开发贷
12、款一、产品概念商用房开发贷款是指银行向借款人发放的用于宾馆（酒店）、写字楼、商场等商用项目及其配套设施建设的贷款。二、借款人条件（一）经工商行政管理部门核准登记的企业法人；（二）产权清晰、法人治理结构健全、经营管理规范、财务状况良好；（三）具有贷款证，并在我行开立基本账户或一般账户；（四）借款人为综合性房地产开发企业的，房地产开发资质应为二级（含）以上，实收资本不低于10000万元或所有者权益不低于20000万元；,房地产金融实务（第3版）,（五）借款人为项目公司的，应具备房地产开发资质，实收资本或所有者权益不低于5000万元，其控股公司实收资本或所有者权益应符合上述第（四）款规定；（六）借款
13、人为外商投资企业的，注册资本金应符合国家相关规定；（七）信用良好，具有按期偿还贷款本息的能力；（八）我行要求的其他条件。三、贷款项目条件（一）已纳入国家或地方建设开发计划，其立项或备案文件合法、完整、真实、有效；（二）具备国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证；,房地产金融实务（第3版）,（三）项目资本金不低于项目总投资的30%，且能够在使用银行贷款之前投入项目建设；（四）地处商业繁华地段或中心商务区，地理位置优越，交通便利，规划设计合理，配套设施齐全；（五）项目预期市场前景良好，项目预期净现金流量充裕，贷款还款来源稳定、可靠；（六）我行要求的其他条件。四
14、、贷款方式商用房开发贷款应采取抵押、质押担保方式，对无法提供抵（质）押担保或抵（质）押担保能力不足部分可采取保证担保方式，贷款担保须合法、充足、有效。,房地产金融实务（第3版）,五、贷款期限与利率（一）项目全部用于出租、自营的，贷款期限最长不得超过15年（含）；项目全部或部分用于出售、转让的，贷款期限最长不得超过8年（含）。（二）贷款利率执行中国人民银行有关规定。,房地产金融实务（第3版）,土地储备贷款一、产品概念土地储备贷款是指银行向借款人发放的用于土地收购、整理和储备的贷款。二、借款人条件（一）借款人为土地储备中心等事业法人的，须同时符合以下条件：1、经省、市级人民政府批准成立，经工商行政
15、管理部门或主管部门核准登记，专门从事土地收购、整理和储备的事业法人；2、经营管理规范，财务状况良好，信用良好，具备按期偿还贷款本息的能力；3、具有贷款卡，并在我行开立基本账户或一般账户；4、我行要求的其他条件。,房地产金融实务（第3版）,（二）借款人为房地产开发公司等企业法人的，须同时符合以下条件：1、受政府委托依法承担土地收购、整理及储备职能，经工商行政管理部门核准登记的企业法人；2、具备二级（含）以上房地产开发资质；3、企业净资产5亿元（含）以上，实收资本5000万元（含）以上；4、经营管理规范，财务状况良好，信用良好，具备按期偿还贷款本息的能力；5、具有贷款卡，并在我行开立基本账户或一般
16、账户；6、借款人为新建房地产开发企业的，其控股股东应符合上述规定条件，同时借款人应具备房地产开发资质，实收资本5000万元（含）以上；7、我行要求的其他条件。,房地产金融实务（第3版）,三、贷款项目条件（一）符合有权部门批准的城市规划和土地利用总体规划，已纳入当地政府的年度土地储备计划，项目实施方案报经同级人民政府批准；（二）贷款用于收购、整理和储备的土地应为有偿出让土地；（三）项目地理位置优越，具备开发建设条件，有较大增值潜力，具有良好的出让前景；（四）项目资本金不低于土地收购、整理和储备总成本的30%，且在贷款发放前足额到位；（五）我行要求的其他条件。四、贷款方式借款人申请土地储备贷款应提
17、供我行认可的有效担保。五、贷款期限与利率（一）贷款期限原则上不超过2年。（二）贷款利率执行中国人民银行有关规定,房地产金融实务（第3版）,经济适用住房开发贷款一、产品概念经济适用住房开发贷款是指银行向借款人发放的专项用于经济适用住房项目开发建设的贷款。二、借款人条件（一）经工商行政管理部门核准登记的企业法人；（二）产权清晰、法人治理结构健全、经营管理规范、财务状况良好；（三）具有贷款证，并在我行开立基本账户或一般账户；（四）具备房地产开发资质，实收资本不低于1000万元；（五）信用良好，具有按期偿还贷款本息的能力；（六）我行要求的其他条件。,房地产金融实务（第3版）,三、贷款项目条件（一）已列
18、入当地经济适用住房年度建设投资计划和土地供应计划，能够进行实质性开发建设；（二）已取得建设项目所需的国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证；（三）项目资本金不低于项目总投资的20%，且能够在使用银行贷款之前投入项目建设；（四）我行要求的其他条件。四、贷款方式借款人申请经济适用住房开发贷款应提供我行认可的有效担保。五、贷款期限与利率（一）贷款期限一般不超过3年，最长不超过5年。（二）贷款利率执行中国人民银行有关规定。,房地产金融实务（第3版）,廉租住房建设贷款一、产品概念廉租住房建设贷款是指银行向借款人发放的用于支持廉租住房新建、改建的贷款。二、借款人条件（
19、一）经工商行政管理部门核准登记的企业法人；（二）产权清晰、法人治理结构健全、经营管理规范、财务状况良好；（三）具有贷款证，并在我行开立基本账户或一般账户；（四）具备房地产开发资质；（五）信用良好，具有按期偿还贷款本息的能力；（六）我行要求的其他条件。,房地产金融实务（第3版）,三、贷款项目条件（一）已纳入政府年度廉租住房建设计划，并按规定取得政府有关部门的批准文件。（二）已与政府签订廉租住房回购协议。（三）新建廉租住房建设项目已取得所需的国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证；改建廉租住房已取得有关部门颁发的许可文件。（四）新建廉租住房项目资本金不低于项目
20、总投资的20%；改建廉租住房项目资本金不低于项目总投资的30%。（五）我行要求的其他条件。,房地产金融实务（第3版）,四、贷款方式廉租住房建设贷款采取抵押、质押担保方式，对无法提供抵（质）押担保或抵（质）押担保能力不足部分可采取保证担保方式，贷款担保须合法、充足、有效。五、贷款期限与利率（一）贷款期限最长不超过5年；（二）贷款利率执行中国人民银行有关规定。,房地产金融实务（第3版）,课堂讨论,1、商业银行向开发商发放房地产开发贷款，借款人（开发商）可能有哪些原因会拖欠归还贷款？2、从房地产开发贷款角度谈如何控制商品房价格过快上涨。,房地产金融实务（第3版）,思考与练习,一、填空题1、按照开发内
21、容的不同，房地产开发贷款可以划分为 开发贷款和 开发贷款。2、在贷款期限截止日前，信贷人员应向借款人发送“ ”，督促借款人主动归还贷款。3、因不可抗拒的灾害或意外事故无法按期偿还贷款的，银行可受理借款人提出的 申请。4、短期贷款展期期限累计不得超过 ，中期贷款展期期限累计不得超过 ，长期贷款展期期限累计不得超过 年。5、根据风险形成的原因，可将房地产开发贷款的风险分为 、 、 、 和 。,房地产金融实务（第3版）,二、单项选择题1、下列不具备房地产开发贷款资格的银行是（ ）。A、中国建设银行 B、中国农业银行 C、中国银行 D、中国进出口银行2、中国工商银行规定：住房开发贷款，贷款期限一般不超
22、过（ ）年。A、2 B、3 C、4 D、53、下列贷款中出现贷款损失的概率为3%的是（ ）。A、正常贷款 B、次级贷款 C、关注贷款 D、可疑贷款4、下列贷款中出现贷款损失的概率为60%的是（ ）。A、正常贷款 B、关注贷款 C、次级贷款 D、可疑贷款5、房地产开发贷款的受理过程应在（ ）个工作日内完成。A、3 B、5 C、7 D、10,房地产金融实务（第3版）,三、多项选择题1、按开发对象的不同，房地产开发贷款可以划分为（ ）。A、住房开发贷款 B、商业用房开发贷款 C、经济适用住房开发贷款 D、廉租住房建设贷款2、根据新的贷款分类管理方法，不良贷款是指（ ）。A、次级贷款 B、关注贷款 C
23、、可疑贷款 D、损失贷款3、房地产开发类贷款的调查评价包括（ ）三部分内容。A、客户信用评级 B、项目评价 C、资格审查 D、担保评价4、贷后管理包括（ ）等内容。A、对信贷资产的检查 B、回收贷款 C、贷款展期 D、不良资产管理5、“三挂钩”是指（ ）。A、“地贷挂钩” B、“建贷挂钩” C、“信贷挂钩” D、“房贷挂钩”,房地产金融实务（第3版）,四、简答题1、房地产开发贷款的发放包括哪些步骤？ 2、房地产开发贷款贷后管理应包括哪些方面? 3、房地产开发贷款风险如何分类？,房地产金融实务（第3版）,实践与训练,实训项目：作为房地产开发商完成一项房地产开发贷款的申请。实训目的：通过房地产开发
24、贷款的模拟，了解和熟悉申请房地产开发贷款的程序及要注意的事项。实训步骤：（1）同学分组：分为两个大组，甲组为房地产开发商，乙组为银行，各组内部再作细的分工。（2）进行房地产开发贷款模拟操作。甲组主要流程：组织材料提交申请接受贷款使用贷款贷款本利偿还。乙组主要流程：受理申请、调查评价、审批、发放贷款、贷后管理。（3）各组总结贷款流程的特点、注意事项。,房地产金融实务（第3版）,案例分析,房地产开发贷款案例介绍北京新大都房地产一、企业基本情况北京新大都房地产开发公司注册资本2亿元人民币，公司年销售额突破100亿元，为大型综合类房地产开发企业。成立以来，开发建设商品房、经济适用房、写字楼及别墅等多种
25、类型项目，积累丰富的开发经验，在北京房产市场中占有一定市场份额。开发建设商品房：新大都花园、新大都总部公寓、天坛新大都公馆等。开发建设公寓写字楼：新大都国际、新大都科技中心、新大都国际公寓、新大都大厦、新大都之星、新大都世纪,公司目前现有土地储备超过100万平米。,房地产金融实务（第3版）,北京新大都房地产开发公司正在开发项目北京新大花园介绍：1项目规模：北京新大花园项目位于北京南三环刘家窑环岛，项目总规划建筑面积为约40万平方米，其中一期两栋楼总建筑面积为5.29万平方米，已全部售磬。本次向银行申请开发贷款为二期工程，共两栋楼，总建筑面积为5.9万平方米。2位置及周边设施：北京新大花园项目位
26、于丰台区宋家庄，项目地理位置优越，周边商业设施有中国建设银行、中国工商银行、大中电器、苏宁电器等；距方庄核心餐饮街仅500米，有顺峰酒楼、金山城酒楼、元太祖烤肉城、金鼎轩酒楼等许多著名老字号饭庄及肯德基、必胜客比萨饼、麦当劳、好伦哥等现代快餐店，商务范围较佳。,房地产金融实务（第3版）,3项目资金情况分析：该项目总投资25亿元，其中企业自筹资金16亿元，尚有9亿元资金缺口，通过银行贷款解决。该项目已取得四证，公司累计投入9.3亿元，施工进度已完成全部地下部分和地上一层主体结构。二、银行切入点分析 (一)项目收益分析1可以带来可观按揭业务北京新大都房地产开发公司凭借其自身雄厚实力和优异的业绩，在
27、北京地区成功打造出了“新大”品牌，在同行业中具有明显领先地位。,房地产金融实务（第3版）,北京新大花园项目A9、A12、A3、A5可销售面积达到4万平米，销售价格总计为6亿元，足以覆盖银行开发贷款额度。为配合银行此笔开发贷款投放，北京新大都房地产开发公司承诺将其下属公司北京新大蓝天房地产开发公司开发建设富丁堡写字楼指定给银行进行按揭。该项目建筑面积8.8万平米，销售均价2.2万元/平米，销售总价为19.36亿元，目前该项目已经封顶，预计仅富丁堡项目银行可获得10亿元按揭贷款业务。2可以促进储蓄业务同时北京新大都房地产开发公司旗下一项目公司获得在菜市口进行一级土地开发项目，占地面积6.5万平米，
28、涉及拆迁户1200户，拆迁居民2500人，房屋1600间，总共拆迁面积4.25万平米，预计发放拆迁款8亿元，可以争取将拆迁款发放由银行承担，银行今年可以增加2-3亿元个人储蓄存款。,房地产金融实务（第3版）,（二）风险控制分析该公司为规范大型房地产开发公司，创建伊始即从事住宅及相关房地产项目的开发建设,在业内具有较好市场声誉，经过多年市场磨砺，年开复工面积超过百万平米，销售超过350亿元。公司具备完善财务机制、管理规范，可以按银行要求进行财务监管。银行通过提供一定开发贷款切入企业，撬动可观按揭贷款。为控制融资风险，需要整个项目封闭运作，开发商将项目土地及地上建筑物全部抵押给银行。在达到按揭贷款
29、条件后，银行发放按揭贷款，归还银行开发贷款，银行同步对抵押部分进行解押，由开发商作为抵押主体变更为购房客户抵押，顺利将开发贷款转换成按揭贷款，银行贷款实现低风险运行。,房地产金融实务（第3版）,银行经办人员对项目周边同等品质楼盘进行了解，贷款项目在售价上具有一定优势。周边楼盘平均销售价格在8000元/平方米左右，项目销售计划价格为7000元/平方米，价格优势明显，该地段交通便利、周边设施完善，因此对该项目销售持乐观态度。综上所述情况，凭该公司自身实力及良好信用，结合项目预期销售状况以及贷款封闭运作根据安全性，可以保证公司如期归还银行贷款。三、业务流程1北京新大都房地产开发公司向银行提出流动资金
30、借款申请，双方约定北京新大都房地产开发公司在银行办理按揭贷款，授权银行可以扣划按揭贷款归还开发贷款。,房地产金融实务（第3版）,2银行对北京新大都房地产开发公司进行审查，同时要求对拟抵押的土地（房屋）进行评估；担保方式下，审查担保人履约能力。3银行同意贷款，北京新大都房地产开发公司对拟抵押的土地（房屋）办理保险，受益人为贷款银行。4北京新大都房地产开发公司在房屋土地管理局办理抵押登记手续，在房屋有承租人的情况下，北京新大都房地产开发公司须将此情况告知承租人。5银行发放开发贷款并监督北京新大都房地产开发公司对信贷资金的使用。6等到房地产项目具备销售条件，符合银行按揭贷款要求时，北京新大都房地产开发公司指定银行为按揭银行，北京新大都房地产开发公司提供按揭购房人信息。,房地产金融实务（第3版）,7银行对购房客户发放住房按揭贷款，资金直接进入北京新大都房地产开发公司帐户。8根据协议约定，银行从北京新大都房地产开发公司帐户扣收一部分款项用于归还本行开发贷款。银行通过为公司提供2年期人民币1亿元贷款，可获得一定的按揭业务，收益显著。开始合作一年后，仅在5个月时间量为银行带来了8000万元的按揭业务。思考题：1银行在发放房地产开发贷款时主要考虑的是什么？2在本案例中，银行是如何将房地产开发贷款与商品房按揭贷款有机结合起来的？,房地产金融实务（第3版）,
