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1、1,物业管理早期介入与承接验收,第四章,2,第一节 物业管理早期介入,一、基本概念二、早期介入的必要性三、早期介入的作用四、早期介入的内容,3,1、物业管理早期介入是指物业管理公司在接管物业之前，就参与物业的规划设计和建设的过程，从业主的使用人及物业管理的角度，就物业设计、开发、建设和今后使用管理提出建议和意见，并对将接管的物业从物质上和组织上做好准备，以更好地额满足业主与非业主使用人的需求并有利于之后的物业管理。,一、物业管理早期介入概述,4,2、早期介入与前期管理的区别,5,2、早期介入与前期管理的阶段划分,6,二、早期介入的必要性,可以协助开发建设单位及时发现和处理建设销售过程中存在的问
2、题。,1物业规划设计和施工安装存在问题；2建设单位不按规定提供物业管理的基础条件；3工程质量保修和工程遗留问题处理不及时；4建设单位将部分责任和义务转嫁给物业服务企业承担； 5建设单位在售房时向业主作出不合理的物业管理承诺。,7,三、早期介入的作用,优化设计；有助于提高工程质量；有利于了解物业情况；为前期物业管理作充分准备；有助于提高建设单位的开发效益。,8,四、早期介入的内容,立项决策阶段规划设计阶段施工建设阶段销售阶段竣工验收阶段,9,（一）立项决策阶段,1、内容,根据物业建设及目标客户群的定位确定物业管理的模式；根据规划和配套确定物业管理服务的基本内容；根据目标客户情况确定物业管理服务的
3、总体服务质量标准；根据物业管理成本初步确定物业管理服务费的收费标准；设计与客户目标相一致并具备合理性能价格比之上的物业管理框架性方案。,10,2、方法和要点,（1）组织专业人员向建设单位提供专业咨询意见，对未来的物业管理进行总体策划。（2）定位物业档次，考虑物业的使用成本。（3）选用知识面广、综合素质高、策划能力强的管理人员承担项目管理工作。,11,（二）规划设计阶段,1、内容,（1）就物业的结构布局、功能方面提出改进建议。（2）就物业环境及配套设施的合理性、适应性提出意见或建议。（3）提供设备、设施的设置、选型及服务方面的改进意见。（4）就物业管理用房、社区活动场所等公共配套建筑、设施、场地
4、的设置、要求等提出意见。,12,2、方法和要点,（1）从使用、维护、管理、经营以及未来功能的调整和物业保值、增值等角度，对设计方案提出意见或建议；（2）从使用维护角度对设计方案进行调整，使建设单位项目在总体上更能满足客户的需求；（3）从确定的目标客户的角度，将物业建设、使用、维护的成本与目标客户的需求及经济承受力协调一致；,13,（4）贯彻可行性研究阶段所确定的物业管理总体规划的内容和思路；（5）对于分期开发的物业项目，对共用配套设施设备和环境等方面的配置在各期之间的过渡性安排提供协调意见。,14,（三）施工建设阶段,1、内容,与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同商榷，及时提出并落实整改
5、方案。配合设备安装，确保安装质量。对内外装修方式、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见。熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线的铺设情况。,15,2、方法和要点,（1）派出工程技术人员进驻到现场，对工程进行观察、了解、记录、并就有关问题提出意见和建议。（2）仔细做好现场记录。（3）注意介入的方式方法，既要对质量持认真的态度，又不要对正常的施工、监理工作造成影响。,16,（四）销售阶段,1、内容,完成物业管理方案及实施进度表；拟定物业管理的公共管理制度； 拟定各项费用的收费标准及收费办法；对销售人员提供必要的物业管理基本知识培训；在售楼现场为客户提供物业管理咨询服务； 将全部早期介入所形成的记录、方案、
6、图纸等资料，整理后归入物业管理档案。,17,2、方法和要点,（1）准确全面展示未来物业管理服务内容。（2）征询业主对物业管理服务需求意见。,18,（五）竣工验收阶段,竣工验收是指工程全部建成后为检查工程质量而进行的一项工作程序。,1、内容：参与竣工验收（单项工程竣工验收、分期竣工验收、综合竣工验收）2、方法和要点：随同相关验收组观看验收过程，了解验收人员、专家给施工或建设单位的意见、建议和验收结论。,19,第二节 物业竣工验收,20,竣工验收的定义竣工验收的目的竣工验收的内容竣工验收的种类接管验收的注意事项接管验收的后续工作,目录-CONTENTS,21,22,竣工验收的定义,什么叫竣工验收,
7、竣工验收指建设工程项目竣工后开发建设单位会同设计、施工、设备供应单位及工程质量监督部门，对该项目是否符合规划设计要求以及建筑施工和设备安装质量进行全面检验，取得竣工合格资料、数据和凭证。,23,竣工验收的目的,是为了检验设计和工程质量，保证正常生产有关部门和单位可以总结经验教训建设单位对验收合格的项目可以及时移交,24,竣工验收的内容,包括物业的竣工验收和物业的接管验收两部分。一、物业的竣工验收所有房地产开发项目，都要按照1990年9月11日国家建设部颁布的建设项目（工程）竣工验收办法进行竣工验收。城镇住宅小区竣工综合验收，可按照1993年12月1日国家建设部颁布的城市住宅小区竣工综合验收管理
8、办法进行。,25,竣工验收内容,应该指出的是，竣工验收是建立在分阶段验收的基础之上，前面已经完成验收的工程项目一般在竣工验收时就不再重新验收。,工程竣工验收就是由建设单位、施工单位和项目验收委员会，以项目批准的设计任务书和设计文件，以及国家颁发的施工验收规范和质量检验标准为依据，按照一定的程序和手续，在项目建成并试生产合格后，对工程项目的总体进行检查和认证的活动。,26,竣工验收的种类,隐蔽工程验收 单项工程验收 分期验收 全部工程验收,27,隐蔽工程验收,隐蔽工程验收：,隐蔽工程验收是指在施工过程 中，各项隐蔽工程完成后及时进行的验收。隐蔽工程：指从建筑或构筑物表面上看不见的工程，如线路的走
9、向、钢筋架立、地下管道的安装等。,28,单项工程验收,单项工程验收：指工程项目的某个单项工程已按设计要求施工完毕，具备使用条件，能满足投产要求时，施工单位便可向建设单位发出交工通知。,29,分 期 验 收,分期验收：指在一个群体工程中分期分批进行建设的工程项目，或个别单位工程在达到使用条件，需要提前动用时所进行的验收。,30,全 部 工 程 验 收,全部工程验收：指整个工程项目按设计要求全部落成并达到竣工验收标准时即可进行全部工程竣工验收。全部工程竣工验收应在做好验收准备工作的基础上，按预验收一正式验收的顺序进行。,31,预 验 收 的 主 要 工 作,预验收须由建设单位、设计单位、施工单位及
10、有关部门组成预验收工作组。其主要工作是：（1）检查、核实竣工项目准备移交给建设单位的所有技术资料的完整性、准确性；（2）检查每一单位工程的建设标准及施工质量，对工程隐患和遗留问题提出处理建议； （3）排解验收中有争议的问题；（4）督促返工、补做部分工程的修竣及收尾工程的完工；（5）检查“三废”治理措施的情况；（6）向验收委员会提交预验收报告。,32,正式验收即有验收机构进行验收。大型建筑工程项目由国家主管部门或由工程项目的主管部门会同所在省、自治区、直辖市组建验收委员会；中小型工程项目按隶属关系，由上级主管部门或工程项目所在省、自治区、直辖市组建验收委员会（或验收组）。验收委员会应由主管部门、
11、建设单位、设计单位、施工单位、投资银行以及统计、劳动、物资、环保等单位的有关专家参加。,33,竣工验收过程中应注意的问题,认真参与竣工验收，严格把质量关。通过参与竣工验收，熟悉物业，为物业的接管验收以至将来的维修养护做准备。细心查验竣工验收资料，保证资料齐全、准确。,http:/,34,竣工验收的依据、标准及主要材料,竣工验收的依据上级主管部门的有关文件。开发商和建筑商签订的工程合同。设计文件、施工图样和设备技术说明书。国家现行的施工技术验收规范。建筑安装统计规定。对从国外引进的新技术或成套设备项目，还应按照签订的合同和国外提供的设计文件等资料进行验收。,房地产E网,35,验收的标准,验收的标
12、准由于建筑工程项目的性质不同、行业不同，其竣工验收的标准也不同。民用住宅验收的一般标准如下：（1）工程项目按设计图纸建成，所有粉刷、装修作业全部施工完毕。,36,验收的标准,（2）所有该项目的设备均已按设计规定全部落位安装完毕，并且起动、运转正常，能满足使用要求，如电梯、灭火装置、采暖通风装置等均已落位，并能正常起动。,37,验收的标准,3）上下水道铺设完毕，所有管道及沟道无梗阻、滴漏、渗漏现象，供水正常、排水通畅。照明及动力用电的工作回路结构清晰，控制操作方便，有过载和短路防护装置。卫生设备安装齐全，使用灵活方便，其他公用设施均完好。,38,验收的标准,（4）建筑物四周2米之内的场地平整，由
13、于本项目施工所造成的障碍物均已清除。,39,验收的标准,（5）整个工程经按现行施工技术验收规范进行检验后，均达到合格标准以上。经正式验收合格后的物业应迅速办理固定资产交付使用的转帐手续，并移交与建设项目有关的所有技术资料。,40,验收时所需移交的材料,在建设项目竣工验收前，施工单位应将有关技术资料系统整理，分类立卷，在验收时交建设单位归档保管，以适应生产、维修的需要。验收时移交的技术资料主要有： （1）竣工工程项目一览表，包括竣工工程、名称、位置、结构、层数、面积、装修标准、开工竣工日期等；,41,验收时所需移交的材料,2）设备清单，包括设备名称、规模、数量、产地、主要性能、价及随机工具、备品
14、备件等；,42,验收时所需移交的材料,3）工程项目竣工图；如果竣工图不准确、不完整，不符合归档要求，则不能办理工程项目验收移交手续。大、中型建设项目和城市住宅小区建设竣工图不得少于两套：一套交付使用部门（或管理部门）；一套交技术档案部门长期保存。特别重大的项目，应增编一套交由国家档案馆保存。小型建设项目的竣工图不得少于一套，由使用部门（或管理部门）保管。,43,验收时所需移交的材料,（4）材料、建筑构件、外协件、各种设备、检测仪器的出厂合格证、说明书和验收记录，预制件的荷载试验记录，自动控制仪表的调试记录；5）隐蔽工程验收记录；,44,验收时所需移交的材料,（6）土建施工记录，包括地基处理记录
15、、结构安装校正记录、预应力构件施工记录等；（7）设备安装调试记录，如管道系统的试压、试漏检查记录，暖气、卫生、空调、电气、电信、通风、供水、供气（煤气、蒸气等）、消烟灭火、防暴报警、电视监控等工程的检查和试验记录等；,45,验收时所需移交的材料,（8）建筑物、构筑物的沉降、变形、防震、防爆、绝缘、密闭、净化、隔音、隔热等指标的测试记录，重要钢骨结构焊缝探伤检查记录；（9）工程质量事故的发生和处理记录；,46,验收时所需移交的材料,（ 10）图纸会审记录，设计变更通知和技术核定单；（11）关于建筑物、构筑物的使用注意事项说明；（12）有关该工程项目的其他重要技术决定和文件。,47,移交的材料的标
16、准,所谓竣工图，是指真实地记录各种地上地下建筑物、构筑物等情况的一项技术档案文件，也是工程交付验收以后的改建、扩建、维护的资料依据。工程竣工验收前，建设单位应组织、督促和协助各设计、施工单位各自负责竣工图编制工作。绘制和整理工程项目竣工图，应根据具体情况的不同，加以区别对待，具体要求如下：,48,移交的材料的标准,凡严格按施工设计图施工，施工中对原施工设计没有任何变动的，可由施工单位在原施工图上加盖“竣工图”印记，即可作为竣工图。凡在施工中对原施工设计作一般性设计变更，而又能将原施工图经修改或补充后改为竣工图的，可不必重新绘制竣工图，但必须由施工单位负责在原施工图上注明修改的部分，并附上设计变
17、更通知单和施工说明，再加盖“竣工图”印记才能作为竣工图。,49,移交的材料的标准,凡结构形式、平面布置、生产工艺、体形体量等有重大改变者， 均应重新绘制改变后的竣工图。由于设计原因造成的，由设计单位 负责重新绘制；由于施工原因造成的，由施工单位负责重新绘制，由于其他原因造成的，由建设单位自行绘制或委托设计单位绘制。重新绘制的竣工图必须与实际情况相符，并由承担施工的技术负责人审核签认。,房地产E网,50,竣工验收的工作程序,1、根据建设项目的规模和复杂程度，确定分两个阶段（初步验收和竣工验收）或一次性竣工验收。 2、在竣工验收前，由开发单位组织施工、设计、使用等有关部门进行初步验收。,51,竣工
18、验收的工作程序,3、验收均符合设计要求，必要文件（竣工图表、竣工决算、工程总结等）齐全，由项目主管部门或开发单位向负责验收的单位提出竣工验收申请报告。,52,竣工验收的工作程序,4、竣工验收由开发单位会同设计单位、竣工单位和政府工程质量监督部门组成验收委员会或验收组共同进行。验收委员会或验收组负责审查工程建设的各个环节，听取各有关单位的工作报告，审阅工程档案资料，实地查验建筑工程和设备安装情况，并对工程设计、施工和设备质量等方面作出全面的评价。不合格的工程不予验收；对遗留问题提出具体解决意见，限期落实完成。5、办理工程交接手续。,53,竣工验收是全面考核建设工作、检查所建工程是否符合设计要求和
19、工程质量好坏的重要环节。建设工程质量管理条例、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定等的要求，结合各地区的实际情况，制定竣工验收办法。,54,第三节 物业项目的承接查验,55,第一节 新建物业承接查验,一、物业的承接查验的概念与类型二、新建物业承接查验准备工作三、物业查验的主要内容与方式四、承接查验所发现问题的处理,56,57,物业的承接查验是指物业服务企业对新接管项目的物业共用部位、共用设施设备进行承接查验。,类型：,一、物业的承接查验的概念与类型,新建物业的承接查验物业管理机构更迭时的承接查验,58,二、准备工作,（一）人员准备（二）计划准备（三）资料准备（四）设备、工具准备,59
20、,三、物业查验的主要内容与方式,（一）物业查验的主要内容,1物业资料2物业共用部位3共用设施设备4园林绿化工程5其他公共配套设施,60,（二）物业查验的方式,核对方式观感查验：对查验对象外观的检查，目视、触摸。使用查验：通过启用设施或设备来直接检验安装质量和使用功能。检测查验：运用仪器、仪表、工具检测是否符合质量要求。试验查验：通过必要的试验方法（如通水、闭水试验）测试相关设施设备的性能。,61,四、承接查验所发现问题的处理,（一）发生物业工程质量问题的原因,设计方案不合理或违反规范造成的设计缺陷；施工单位不按规范施工或施工工艺不合理甚至偷工减料；验收检查不细、把关不严；建材质量不合格；建设单
21、位管理不善；气候、环境、自然灾害等其它原因。,62,（二）对发现问题的处理程序,1收集整理存在问题 收集物业查验记录表，分类整理，将承接查验所发现问题登记造表，提交给建设单位确认2处理方法 由建设单位提出处理方法，物业服务企业可提出相应的整改意见。3跟踪验证 安排专业技术人员进行现场跟踪，对整改完工的项目进行验收，办理查验手续。,63,第二节 物业管理机构更迭时的承接查验,一、准备工作二、物业查验的内容,64,一、准备工作,（一）符合承接查验条件,1物业的产权单位或业主大会与原有物业管理机构完全解除了物业服务合同；2物业的产权单位或业主大会同新的物业服务企业签订了物业服务合同。,65,（二）成立物业承接查验小组,有较强的工作经验和业务能力，专业性强。,（三）准备资料和工具,准备接管时所需的各类表格、工具、物品等。,结束语当你尽了自己的最大努力时，失败也是伟大的，所以不要放弃，坚持就是正确的。When You Do Your Best, Failure Is Great, So DonT Give Up, Stick To The End,谢谢大家荣幸这一路，与你同行ItS An Honor To Walk With You All The Way,演讲人：XXXXXX 时 间：XX年XX月XX日,
