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1、购物中心设备的维护与保养管理,购物中心维护基本概念所谓购物中心的维护是指对中心的实体设备进行保养维修和更换目的的是对整个购物中心的环境进行保持和改善。适当的维护* 它能为购物者建立、维持一个舒适、愉快和有吸引力的购物环境* 它能增进承租人与出租人之间的关系* 它能减轻责任风险它能提高能源的利用率所有这些因素综合在一起就延长了购物中心使用寿命并为出租人增加营运净收入。,购物中心设备的维护与保养管理,维护与保养计划的目标基本概念 美观：维持或提升商场形象 安全：利于消除、减少可能承担法律责任 节约能源：有助于节约成本 避免出现危机：避免出现意外事故 重视预防性维护：提高设备利用率的计划 竞争优势：
2、为承租人提供竞争优势维护好良好的购物中心环境，对其销售将会产生积极的影响，它可以提高中心的出租率，为中心增加租赁收益，它还有助于改善消费者对中心的感知，使承租人更加满意，中心的整体收益也会因此而增加。,购物中心设备的维护与保养管理,购物中心维护内容：1、设备的保养、维修和更换2、外部框架：屋顶、停车场、景观设施、积雪扫除3、内部维护：地板、玻璃、墙面、天花板4、机械电气设备维护：供暖、通风和空调设施、升降设备、电气设备、消防设备、弱电设备；维护分为两部分：出租人职责范围和承租人职责范围；1、出租人负责：所有公共区域内公用设施设备的维护（同时出租人也提供有偿服务，对承租人租赁区域内进行维护）；2
3、、承租人负责：所租赁区域内的维护；承租人自行安装施工的所有设备设施；,购物中心设备的维护与保养管理,维护分为两部分：出租人职责范围和承租人职责范围1、出租人职责范围的产品和设施有：(1)屋顶、停车场、其他铺沥青的区域、人行道、路牙和排水沟；(2)景观设施和灌溉设施；(3)供暖、通风和空调设施，其他服务公共区域的电气设施和能源管理设施；(4)公共区域照明、公共区域地板、公共区域公用事业设施；(5)喷淋装置和起重设备、报警系统、个人呼叫系统、管道设备；(6)门锁、升降移动装置（箱式电梯和自动扶梯）；(7)此外，出租人还需要对以下一些方面提供服务：安保、保洁、垃圾清除、停车场打扫；商场的主要购物标记
4、；商场整体结构和公共区域保险；2、承租人自行安装施工的所有设备设施；,购物中心设备的维护与保养管理,维护保养的工作流程基本概念检查和时间安排预防性维护文档管理预算-合理安排检查和维护的时间：尽量避开营业时间-设备检查：按设定计划检查-设备更换：当设备达到经济寿命时更新-文档管理：妥善保管维报资料-预算：合理、全面涵盖维护的费用,购物中心设备的维护与保养管理,维护保养工作指南基本概念 租赁协议中出租人的职责 公共区域维护费的分摊 标准操作程序租赁协议确定职责： 租赁协议清楚地说明出租人和承租人各自应该承担的对中心维护的职责。设立标准： 租赁协议根据出租人设立的标准，规定承租人应该进行哪些维护和保
5、养工作。明确哪些维修费用要由承租人分摊： 租赁协议中规定了每个承租人所应承担的公共区域维护费。,购物中心设备的维护与保养管理,与承租人沟通基本概念 租户手册 危机管理指南和灾难应对计划与承租人沟通：租户手册他向承租人介绍购物中心的规章制度，还提供如下的一些信息：明确哪些维修费用要由承租人分摊：向承租人提供的服务日常管理的规定和表单进/退场规定 管理目标和理念应急指导和联系应急手册：它告诉承租人发生紧急情况或意外事故情况下，如何应对危机。这本小册子提供以下一些信息：应急服务电话号码突发情况下如何与中心的管理层联系人群控制和撤离程序如何确保店铺经营安全在发生自然灾害时应遵循的行动方案应急指导和联系
6、,购物中心设备的维护与保养管理,设备检查和维护保养的时间安排基本概念 检查的时间安排 设备保修 应急修理 与承租人的协调工作需要注意的是所有检查和维护时间，尽力避开营业时间，同时一定要按照计划实施；应急抢修必须用最快的时间恢复营业；需要占用租户区和营业时间的，一定要和相关租户提前协商好。,购物中心设备的维护与保养管理,合理安排检查和维护的时间；,设备的检查，保养,设备的维护，更换；,购物中心设备的维护与保养管理,建立维护保养部门基本概念 内部维修和承包维修 根据任务分配维修时间 其他费用购物中心负责维护保养的部门的规模和技术水平各不相同，这取决于该购物中心的规模大小和管理结构。管理层必须根据租
7、赁协议、出租人对运营相关设施的预算来进行平衡，确定如何开展维护和保养工作。参与维护和保养工作的员工根据只能分工可以分成三类：完全有中心自己支配的公司员工完全有外界承包商支配的员工上述两种形式结合由于国内专业程度不高，目前我们采用的是第三种形式。自己支配的公司员工有电工、维修工、空调工等。主机设别如电梯、扶梯、冷冻机、锅炉等以外包形式有专业公司负责。对于需要聘请大量劳动力的服务性项目如保洁及保安，国内商场越来越多采取外包方式。,购物中心设备的维护与保养管理,关键部位的维护和保养工作基本概念 清洁标准 日检查与月检查 室外景观美化巡查与保洁办公区、卫生间、停车场、商场、中心外围等都必须按时巡查，必
8、须严格按监督审查标准来执行。若是外包保洁则管理单位必须在制定合同时约定好考评标准，能以扣除月度服务费作为监管手段。室外景观美化结合整体建筑和当地的实际情况选择花卉和盆景。,购物中心设备的维护与保养管理,设备更换基本概念 投资回报率 修补与更换一般情况下，维护保养需超高的设备，相对来说被替换和机率超高，如果维修费用超过设备更换费用的一半以上，业主一般会选择更换。,购物中心设备的维护与保养管理,预算基本概念 资本费用&管理营运费用 出租人承担公共区域维护费 行政管理费 经营管理费维护预算可归类为资本性支出，正常营运费用及相关行政及经营管理费。资本费用一般是由出租人承担的，中心用根据租赁协议来判断是
9、从公共区域维护中列支，还是有出租人承担。资本费用是资本性支出，包括设备更新、设备改造等，如：更换供暖、通风和空调设备改造雨水管道系统可以在公共区域维护费中列支的费用包括：设备维修、抢修、景观美化等出租人和承租人之间的租赁协议规定哪些费用应列入公共区域维护费。,购物中心设备的维护与保养管理,屋顶维护基本概念 屋顶上的工作：供暖、通风和空调、天线； 屋顶维修术语：-预制屋顶-单层屋顶-改良的沥青屋顶-金属屋顶-橡胶屋-顶玻璃或塑料屋顶（天窗） 检查屋顶是否破损 经营管理费由管理层监督的屋顶检查每年至少应该有4次，许多管理人员每月巡视屋顶一次。购物中心有一个有效的屋顶管理计划，就会降低屋顶的维护费用
10、，也可以大大降低对破损处经济修补的成本。,购物中心设备的维护与保养管理,钢筋混凝土结构梁是指承重的主要构件是用钢、钢筋混凝土建造的。,楼板静负荷载：1、普通商铺：300KG；餐饮商铺：350KG450KG,屋面防水：较多采用的是刚性及柔性防水两种做法。（二布三油卷材）,购物中心设备的维护与保养管理,女儿墙：建筑物屋顶外围之矮墙，主要作用为防止坠落之栏杆，以维护安全，另於底处施作 防水压砖收头，避免防水层渗水及防止屋顶雨水漫流。女儿墙高度依建筑技术规则规定，一般多层建筑的女儿墙高1.01.20m，但高层建筑则至少1.20m，通常高过胸肩甚至高过头部，达1.501.80m。这是避免俯瞰时心悸目眩，
11、发生危险而采取的措施。如果要使平顶上视野开阔，可在1.0m实墙以上加作金属网栏，以策安全。,购物中心设备的维护与保养管理,供暖、通风和空调系统基本概念 供暖、通风和空调系统术语：中央设备、冷冻(却)水、冷却塔、整套设备 检查与维保暖通空调系统正常运行后要注意以下工作：定期巡查设备及其仪表定期维保：每年主机开机前进行维保。发现故障立即维修或属于外包单位的立即报修水系统要定期做水处理并检查水质对外包单位工作按规定标准进行监督和检查锅炉及冷冻机阀门要定期按时年检,购物中心设备的维护与保养管理,空调设备,空调机房值班：每2小时进行巡视记录（按照检查和维修保养制度执行）,购物中心设备的维护与保养管理,停
12、车场基本概念 停车场路面整修维护 相关术语：路基、路面凹坑、封底层、煤焦油、灰浆、补缝 停车场照明与安全停车场路面 停车场：应该每日对停车场进行检查* 沥青* 路面铺设： 停车库：-路基 * 照明-沥青层 * 安全-封底层* 铺设沥青路面还要考虑其他一些因素：-排水装置-厚度-温度-路牙（路缘石）-检查,购物中心设备的维护与保养管理,除雪基本概念 提前规划好 储备必要的工具中心的管理人员要规划好积雪堆放处，除雪时间，如何除雪。识别哪些地方有路牙，哪些地方有标记、景观造型、限速路障、路面破损等。,购物中心设备的维护与保养管理,照明设施维护基本概念 光照度单位 灯具更换与能耗室外照明设施：高压钠灯
13、、汞蒸汽灯、荧光灯每次更换灯泡都必须做好登记，且照明设施需要经常擦拭灯具的整体更换应急规定对于光衰严重的灯泡需要及时更换，更换下来后可以用到非营业场所,购物中心设备的维护与保养管理,室内景观美化基本概念 了解花草树木的类型 治疗疾病，消除害虫 有资质的承包人花卉国内一般都是外包（租赁方式-商场一般不会购买花卉），由承包人对话会进行维护；在国内商场花卉一般都要选择绿色植物，比较少选择拜访鲜花维护成本高但选择是一定要根据现场实际情况，当地气候，同时摆放避免影响通道的畅通和可见度。,购物中心设备的维护与保养管理,机械设备和电力设备基本概念 应急发电机定时器和燃料 垂直运输的服务承包商 对厢式电梯和自
14、动扶梯的应急维修应急发电机：安装一个定时器每周运行一次，保证设备正常并要有详细的运行记录存档用电设备： 对高压设备定期按时由供电局定单位做年检，同时高压工具如高压绝缘手套，高压电笔等需要每半年有权威单位作一次检测厢式电梯和自动扶梯： 选择可靠的服务供应商（一般为原厂家），并定期按时由相关政府单位进行年检；年检执照必须在使用设备上明显处张贴,购物中心设备的维护与保养管理,电气系统,配电室值班：每2小时进行巡视记录（按照检查和维修保养制度执行）,购物中心设备的维护与保养管理,电梯设备,购物中心设备的维护与保养管理,公共事业基本概念 供电、供气、供水和下水道 市政公司水、电、煤气的管网一般是有市政公
15、司管理的，如涉及到市政管网的维修或改造，请营运部门和他们提前沟通联系。,购物中心设备的维护与保养管理,管道设施基本概念 海报张贴规定 维护排水系统 有资质的承包商所有需要承租人配合的维保事宜均需要提前公示；排水系统的维护需要承租人大力配合，例如定期清理排水和安装油脂分离器；在选择维修承包商时，西药选择有资质的施工单位水箱要加锁，同时每年进行2次清洗，清洗后需要对水质进行化验。,购物中心设备的维护与保养管理,给排水系统,水泵房值班：每2小时进行巡视记录（按照检查和维修保养制度执行）,购物中心设备的维护与保养管理,废弃物管理基本概念 公共区域的垃圾清除 垃圾存放 垃圾清运 垃圾的回收利用与法律责任
16、 环境保护在项目开业前必须制定垃圾清运时间、路线和堆积地点对于环境、人体有损害的废弃物，如：电池、灯泡等，需要选择有资质的承包商。,购物中心设备的维护与保养管理,安全设施维护基本概念 照明设施检查 未修剪的景观植物形成的障碍 紧急出口灯光 故意破坏景观的证明对安全设施设备要按规定由维保部门和保安二个部门分别巡查，既要找设备的故障和问题，也要发现人的错误例如：维保部门定期启动消防水泵，紧急出口灯光定时放电，对消防报警系统作定期维护保养等保安部门定期检查压力表，灭火器，消防栓，消防通道是否通畅等,购物中心设备的维护与保养管理,特别的维护问题基本概念 残疾人保障法 环境保护 3C认证购物中心管理人员
17、还需要了解一些特殊的维护和保养问题，因为他们与购物中心的经营有关联：1.残疾人法案 6. 职业安全与健康条例2.屋顶管理工具 7. 废弃物循环利用3. 制冷设备证明 8. 干洗店4.空气清洁法案 9. 地下储油箱5. 水清洁答案 另外，蒙特立尔公约：对“氟”使用的规定3C认证：国家对电器和电动工具等的安全要求。,购物中心设备的维护与保养管理,保证购物中心的健康发展对购物中心的设施进行维护和保养的盲目地是通过一个完善的维护保养方案来保证购物中心的健康发展。它是一个主动预防和控制的过程，而不是一个被动发现的过程，这样做的目的是开展有序经营，保证取得最好的经营业绩。,购物中心设备的维护与保养管理,租
18、赁协议是出租人与承租人之间签订的协议，它为负责维护和保养工作的管理人员提供了工作指南。租赁协议是很重要的因为协议具有以下诸多作用：确定职责：它界定了公共区域和租赁场地的范围。设定目标：根据出租人设立的标准，规定承租人应该进行那些维护和保养工作。明确那些维修费用要由承租人分摊;租赁协议是各不相同的，所以这将对维护程序产生影响。,购物中心设备的维护与保养管理,出租人与承租人的沟通在签订租赁协议是就建立，所有重要的问题，都应该在签订协议时进行详细探讨。购物中心管理人员还可以采用其他一些措施与承租人进行沟通。为了能够成功实施购物中心的维护保养工作计划重要的一个环节是出租人与承租人之间的合作。除了租赁协
19、议以外还有两本手册对出租人和承租人之间的沟通作了规定：购物中心租户手册，它向租户介绍购物中心的规章制度，提供以下的相关信息： 提供的社区服务； 应急服务电话号码； 管理人员的姓名和电话； 管理目标和理念；购物中心应急手册，它告诉租户发生紧急情况或意外事故情况下,如何应对危机。提供以下相关信息： 突发情况下如何与中心的管理层联系； 人群控制和撤离程序； 如何去确保店铺经营安全，例如如何切断煤气及电源；,购物中心设备的维护与保养管理,检查的时间安排：按照规定时间或每年度进行检查，一般规定是每日、每周、每月、每季度、每半年检查等。设备保修；紧急修理； 与承租人的协调工作， 就对于影响租户的维修项目应提前告知，告知的内容如下：维修项目的类型；维修项目将如何开展；需要多长时间；维修工作将对租户产生的影响。,THE END,Thank You,购物中心设备的维护与保养管理,xiexie!,谢谢！,xiexie!,谢谢！,
