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1、70万平方米大盘投资收益如何权衡？投资收益如何达到最佳化？,一期何时是融资的最佳时间节点？如何控制建设期风险？如何达到收益最佳？,提 问,建设规模大建设周期长前期投入成本高抗风险能力受主要因素影响投资收益能否成为后续项目建设资金链的优良开端,一期存在的疑问：,提 问,提 问,项目一期投资测算,1、项目经济指标2、项目一期开发进度、 经营进度计划建议,测 算,1、项目经济指标2、项目一期开发进度、经营进度计划建议,测 算,* 制表依据 （1）贵司提供: 2006年开发项目计划-D-10区横道图 （2）我司招商销售部制定:一期销售周期预计,一期销售周期预计,测 算,二、项目投资估算及资金筹措计划
2、1、项目投资估算分析,测 算,2、项目建设资金平衡支出,测 算,3、项目投资方案及资金筹措建议,解决问题：何时是融资的最佳时间节点？,单位：万元,测 算,测 算,项目一期投资测算,项目一期财务评价,方案及建议,结论,项目投入与产出分析,财务评价1、销售建议及收入估算,经营收入：住宅及商业45,562.56万元;车位2,882.72万元（1）销售建议 在项目建成后，住宅和商业用房将全部对外出售，建议地下车库出租经营一段时间后转售。按目前宜昌市西陵区各类物业的销售和出租状况，用前瞻发展的观点，力求准确地反映未来几年的房价走势，并且采取相对稳健的预测。（2）应纳税金营业税金：本项目按营业收入的5%缴
3、纳营业税，并分别按应缴纳税额为基数，缴纳其他附加税费、教育费附加、城市建设维护费、义务兵优待金等，综合考虑印花税及商品房交易手续费，经营税金合计按5.7%计算；所得税：本项目按33%的税率缴纳所得税计算；,评 估,注：红色部分为代理公司完成的项目一期销售，住宅部分销售率为90%95%，商业部分销售率为90%。,评 估,456,2、项目总成本预测,总成本为：37,085.75万元。建设成本为：33,684.16万元，其中包括土地开发费用、前期开发费、市政配套、小区配套及总体、建安费用、不可预见费，详见投资估算表。经营成本为：3,401.59万元，其中包括销售费用、管理费用、财务费用。计算方式如下
4、表：,评 估,*注：经营费用中广告费用和推广费用列支到整体项目营运测算中去,单位：万元,评 估,3、利润分析,（1）项目利润分析 住宅及商业部分销售成本利润率为：14.82%；全部销售成本利润率为：21.58%。详见损益分析。（2）项目损益分析 损益分析根据销售建议及收入估算分住宅及商业部分销售损益表和住宅、商业和车位全部销售损益表进行。（3）利润分配 公司在缴纳所得税后，根据公司发展的战略要求进行税后的利润分配或计提公益金和公积金。,评 估,单位：万元,评 估,评 估,单位：万元,4、项目现金流量分析,基准收益率：6%，接近银行同期贷款利率；内部收益率：20.44 % （项目一期全部投资）；
5、累计净现值：2573.88万元（按6%的折现率测算）；静态投资回收期：1.96年（项目所得税后），动态投资回收期：2.02年，小于项目建设期。,评 估,单位：万元,项目全部投资的内部收益率为20.44%远高于银行同期贷款利率；表明该项目从全部投资角度盈利能力来看盈利能力已经超过了行业基准收益率，在财务上可以接受。,分析,累计净现值负值最大是在2006年的第四季度，即为累计现金流出最高点，故2006年第四季度是贷款的最佳时间节点。,单位：万元,评 估,5、盈亏平衡分析,说明： 经过测算，项目总成本略高，盈亏平衡点是80.10%，即当销售收入达到36494.217万元即销售周期刚进入2008年第一
6、季度时，此时住宅销售量达到92.6%，商业销售量达到35.2%，即可达到盈亏平衡。以下就初始售价变化和建安成本变化对本项目税前利润的影响作项目的抗风险能力分析。（1）销售售价变化对税前利润的影响控制总成本不变，住宅销售售价和商业售价变化 （2）建安成本变化对税前利润的影响 控制销售价格不变的，建安成本变化,评 估,（1）销售售价变化对税前利润的影响,在控制总成本不变的情况下，住宅销售售价和商业售价同时下降约15%，本项目利润为零。说明：本项目有一定抗市场和政策风险能力。,评 估,（2）建安成本变化对税前利润的影响,在销售价格不变的情况下，建安成本升高25%以上，本项目利润为零。说明：本项目抗建
7、设期间突发性风险能力较强。,评 估,分析,总体而言本项目抗风险能力较强，但总成本较高，尤其是建安成本，为了获得更大的利润空间，应加强工程成本控制。成本控制与项目利润益计算内部收益率的关系详见敏感度分析。,6、敏感性分析,评 估,从表中可以看出当降低建设投资成本尤其是建安成本的情况下，项目的利润率提高较多，同时增强了项目抗市场风险能力。同样当住宅和商业的市场销售价格同时提高时项目的收益水平也相应提高。,分析,因此项目成本和市场销售价格是影响本项目收益的最主要主要因素，加强成本控制和市场销售营销策略是提高项目收益的最有效手段。,评 估,分析,可以看到，在成本上升的10 ，售价降低5的最不利情况下，
8、项目内部收益为7万元，但仍有1884万元的税前利润。综合考虑不利因素和有利因素发生的概率，最终的期望的税前利润是7443万元，净现值（税后）是：3549万元。,7、决策树概率分析,8、财务评价结论,1）经过测算，项目基本方案的成本较高。2）资金回流的速度和回流量满足后续建设资金的需求和银行还款的能力。3）项目一期具有较强的抗突发事件能力和一定的抗市场风险能力。4）项目一期收益受成本和市场销售价格影响较大。5）建议加强成本控制配合市场营销策略将收益增大到最理想化状态。,评 估,方 案,项目一期投资测算,项目一期财务评价,方案及建议,结论,项目投入与产出分析,建议方案,以下是在理想状态下市场销售价
9、格起伏变化对项目税前利润和成本利润率的分析预测。建安成本下浮5%建安成本下浮10%,方 案,解决问题如何控制建设期风险？如何达到收益最佳？,从图表上看，当建安成本下降5%时，住宅和商业单价共同提高5%，项目税前利润达到9165.26万元，成本利润率达到23.70%。,方 案,总成本投入：35,926万元。经营收入：住宅及商业47841 万元利润：税前利润91654万元成本利润率：24 %（税前利润）评价结论： 超过行业基本收益率,比较1,方 案,总成本投入：37,086万元。经营收入：住宅及商业45,563万元利润：税前利润5880万元成本利润率：15%（税前利润）评价结论： 基本达到行业基本
10、收益率,从图表上看，当建安成本下降10%时，住宅和商业单价共同提高5%，项目税前利润达到10,359.46万元，成本利润率达到27.64%。,方 案,总成本投入：34,767万元。经营收入：住宅及商业47841万元利润：税前利润10,359万元成本利润率： 28% （税前利润）评价结论： 超过行业基本收益率,比较2,方 案,总成本投入：37,086万元。经营收入：住宅及商业45,563万元利润：税前利润5880万元成本利润率：15%（税前利润）评价结论： 基本达到行业基本收益率,当建安成本降低5，项目税前利润达到91654万元，后续二、三期项目建设可使用资金=自有资金+利润，约25500万元。当建安成本降低10，项目税前利润达到10,359万元，后续二、三期项目建设可使用资金=自有资金+利润，约26800万元。,分析,方 案,结 论,项目一期投资测算,项目一期财务评价,方案及建议,结论,项目投入与产出分析,结论,加强成本控制把握市场策略,加强项目抗风险能力,提供后续项目建设优良资金链,项目投资收益最大化,结 论,
