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1、,项目研究分析思路,设计任务书主体,本项目开发类型,本项目参考案例,本项目开发指标,建筑设计建议,规划布局方案,物业配比方案,本项目开发类型,研发办公类地产,物流仓储类地产,产业概念,工业房地产又可以从不同的产业角度分为：物流类地产、科学园类（研发办公类）地产、以及制造业类地产,生产制造类地产,多在W类土地上开发，但在M类土地上开发在很多地区也没有受到限制；传统的低端仓储多以砖混和简易彩钢板为主，结构简单，租金低廉，但不能满足高端物流，特别是一些国际性第三方物流公司的需要；现代高标准仓库多以混凝土和钢结构为主，辅以高层高、卸货月台、喷淋系统等特点，从层数上更突破了原来仓库单层的限制，出现了立体
2、多层高标仓库;物流类地产是目前市场上最具活力的工业地产投资领域，目前已进入该领域的代表包括：Prologis，Maple Tree，New City，Gazaley，深圳赤湾等,多在C6类土地上开发，但在M类土地上开发在很多地区也没有受到限制；研发办公类地产的目标客户是高端的研发和总部类企业，产品特征与办公楼比较接近，但在层高、承重、电力、通信等方面的要求又接近于工业厂房；研发办公类地产通常位于市郊接合部，需要一定的轨道交通系统，园区要有一定的中高端住宅与商业配套支持，从而利于高教育人口的招募；研发办公类地产也是目前市场上比较活跃的工业地产投资领域，目前已进入该领域的代表包括：新加坡腾飞（As
3、cendas）集团，Maple Tree Industry，大连软件园等,在M类土地上开发；制造业类地产是最传统的工业厂房地产开发，客户目标是各种类型的制造业企业；制造业类地产包括了单层/多层，混凝土/钢结构等多种类型，电力/层高/承重是其中比较重要的因素；制造业类地产不是海外投资商的主要投资方向，即使有也是以单个项目的售后回租为主。目前开发制造业类地产（多为小型标准厂房园区）的多为国内中小型地产投资商,工业地产分类,所有的产品类型有单一型和混合型多种组合模式。其中混合型一般有两种形式：生产制造+物流仓储、生产制造+研发办公。单一型产品多适合地块面积偏小、区域产业定位明显的项目，如上海金桥of
4、fice park就是以纯商务园区产品为主的高端工业地产项目；对于某些专业型投资商或开发商来说，开发的产品多为单一型产品且规模较大。混合型产品大多适合项目规模较大，或者是一些周边环境和市场仍处于发展期的项目。,工业地产的开发类型,本项目包含两大职能，属于混合型开发：立足区域成熟的制造业产业基础和国家对战略性性新产业的政策导向，大力发展先进制造业；抓住长三角经济圈产业升级和合肥城市地位提升的机遇，有选择地导入现代服务业。本项目应包含先进制造业集聚区和现代服务业集聚区两大功能区，属于混合型开发。,本项目的地产开发类型,生产制造类地产,研发办公类地产,项目研究分析思路,设计任务书主体,本项目开发类型
5、,本项目参考案例,本项目开发指标,建筑设计建议,规划布局方案,物业配比方案,参考案例介绍,研发办公类园区参数,生产制造类园区参数,参考案例生产制造类园区参数,结论：政府主导的生产制造园区一般比企业主导的容积率高。 原因：政府主导的生产制造业园区面向的都是较高端的先进制造企业，以轻型生产为主，厂房的层数较高；而企业主导的生产制造园区的客户参差不齐，许多面向重型生产企业，厂房高度受限。企业长期持有项目往往比短期销售项目容积率低。 原因：长期持有关注真实的租赁需求，注重产品的使用性；而短期销售也关注投资需求，更加注重产品的投资性。3. 企业主导的产品比政府主导的产品单体面积更小，分割更加灵活，对市场
6、的适应性较好。,项目研究分析思路,设计任务书主体,本项目开发类型,本项目参考案例,本项目开发指标,建筑设计建议,规划布局方案,物业配比方案,参考案例介绍,研发办公类园区参数,生产制造类园区参数,参考案例研发办公类园区参数,续表：,参考案例研发办公类园区参数,结论：由政府主导的研发办公园区的容积率显著低于政企合作和企业主导的园区，其中政企合作的园区又低于企业主导的园区。这是因为政府主导的园区主要面向高层次客户，这类客户对绿地和景观的要求很高。从地区差异上来讲，容积率低于1.0的园区主要集中在上海，南京等商务环境较好的城市也有一些；二线城市研发办公产业园容积率普遍较高，无锡有些项目甚至达到2.0。
7、企业主导的产品比政府主导的产品单体面积更小，形态更加灵活，对市场的适应性较好。,项目研究分析思路,设计任务书主体,本项目开发类型,本项目参考案例,本项目开发指标,建筑设计建议,规划布局方案,物业配比方案,参考案例介绍,研发办公类园区参数,生产制造类园区参数,参考案例创智天地,园区位置：创智天地位于上海市杨浦区江湾五角场城市副中心的核心地带，是上海市实施“知识创新型城市”主战略社会发展重大功能性项目。它与众多知名学府为邻，临近中环线，轨道交通十号线直达。开发背景：创智天地（KIC）由杨浦区政府和瑞安房地产联手规划开发，其中瑞安方面占七成股权、杨浦政府方面占三成股权。 项目由2005年开工建设，目
8、前园区已形成创智天地广场、创智坊和创智天地科技园三大功能区。园区指标：占地84万平方米，总建筑面积超过100万平方米，容积率1.2。园区特点：创智天地的规划和灵感来自美国旧金山硅谷和法国巴黎左岸。硅谷执著于科技创新和企业精神；左岸则散发着浓烈的艺术学术气息。这两个举世闻名的社区，周边都有著名高等学府和各类科研试验室，丰富的人文资源，强大的创意和学术知识背景，使其成为具有极高商业价值和广阔创业空间的社区。创智天地打破了传统经济模式与社区理念的界限，打造“三区共融”的理念。它将大学校区，社区，科技园区“三区” 融合为一体，力求人与人之间的即时交流，行业与行业间的即时互动，能够满足知识工作者休闲生活
9、、学习、分享知识、沟通合作的地方，同时也是各大学、研发机构、大小企业、基金及现代化服务业等等的经济互动平台。,园区基本情况,参考案例创智天地,创智天地广场创智天地广场是整个创智天地的核心区。创智天地广场的智能化办公楼将汇集国内外高科技企业的研发部门、设计创意中心和服务中心。大学、科研机构、创业小公司、风险投资基金、现代服务业企业以它为中心。同时，智能化办公楼环绕着一个大型的下沉式广场，首层和地下一层会进驻各国餐饮品牌，广场上还会定期举行活动，为知识工作者、艺术家、 创业者们营造一个可以广泛交流的环境。,创智天地科技园创智天地广场以北规划为规模宏大的创智天地科技园, 计划发展为较高标准的研发中心
10、。定位方向为打造成中国的数码社区，是“未来城市”的发展蓝图。科技园将遵循创智天地整体的发展规划，具体发展仍在与杨浦区政府磋商。,物业特点:万兆主干光纤无缝电信讯号覆盖及有备份的全程双路通讯线路可靠，即时的社区间多网融合和高速互联24小时自动监控系统离线式保安巡逻系统自动门控系统红外线保安探测系统综合性楼宇管理系统电脑停车管理系统,产业物业情况,参考案例创智天地,江湾体育中心修复后的江湾体育中心主体包括足球场、综合体育馆、室内游泳馆等场馆。能容纳四万多人的椭圆形足球场有着上海市最大的体育功能性草坪；综合体育馆提供篮球、排球、羽毛球、乒乓球等项目；游泳馆常年提供温水，拥有50米标准泳道；此外，还有
11、室外球场的笼式足球和网球。,创智坊位于创智天地广场以西；是不同国际级设计大师的创意杰作，将多层建筑与庭院式花园结合，外观/色彩极富个性。 房型设计将居住与办公功能合为一体，在居住环境上更适合于年轻的创业者们的工作习惯和生活方式，并且从生活设施、配套服务等方面也提供便利。长约七百米的林荫大道“大学路”直通复旦大学，贯穿整个创智坊直达创智天地下沉式广场。这里不仅有年轻人喜爱的咖啡、风味小食、茶道、艺廊、书吧、小饰品等各种风情小店，还有各种为居民们生活细节服务的配套设施，如数码冲印、干洗及小便利店等。,配套设施,参考案例创智天地,创智天地最大的亮点在于贴近市场的开发模式，以及整体综合性功能的打造，学
12、院机构社区型园区的概念在整个项目中得以展现；政企合作开发的模式更是在政府扶持方面得到了大力支持，完善的政策扶持，以及开发商联合的国际化孵化平台的搭建，为目标企业客户提供了良好的技术和资金支持环境。一流开发商结合一流设施合作伙伴为园区打造出以一套独具特色的现代化、科技化、高端化的管理系统，成为对创新创意型企业最大的吸引力。,可借鉴的成功因素,园区总体评价创智天地作为政企合作项目，项目自诞生之日起，就一直备受关注。作为一家打造过上海新天地的开发商，瑞安地产的创意实力实在是令人关注，给项目带来了极大的活力和特色。同时结合复旦等知名大学机构的优势资源，依托良好的人才基础，成为上海乃至全国具有特殊代表意
13、义的创业型商务园区之一。,租售价格：园区产业物业全部以租赁方式运营，目前创智天地广场的的租金在3-5.5元/平方米/天之间，物业费 21.00元/平米/月。创智天地广场及创智坊第一期商务楼的入驻率高达99.6%。各机构类型包括跨国机构27%，国内机构73% ，其中高科技企业38%，多媒体创意公司14%，学术科研机构6%，咨询培训机构18%，投资服务机构20%以及其他相关机构4%。,参考案例金桥office park,一期规划平面图,项目位置：上海金桥Office Park（金桥现代服务业集聚园）位于上海金桥开发区内，碧云社区的北侧，毗邻其综合配套园区。开发商背景介绍：项目由金桥开发区主体开发机
14、构“金桥集团”负责全面规划和开发运营，整体规划分三期开发。项目一期总投资为4亿人民币。项目一二期的设计由中海设计院完成，三四期的设计由中石化设计院完成。园区指标：一期：占地：22万平方米， 总建筑面积：4万平方米。二期：占地：98.12万平方米， 总建筑面积：136.32万平方米；建筑密度：37%， 绿化率：35%三期：占地：102.58万平方米， 总建筑面积：97.98万平方米；规划建筑密度：35%， 规划绿化率：30%配套情况：区内修建了一个人工湖，沿湖设置了如员工餐厅、咖啡厅等综合餐饮设施，同时在园区临金桥路一侧，开辟了一条绿地休闲带，集高档餐饮、休闲设施于一体，形成了一个独具特色的高档
15、商务休闲区。 入驻企业：,园区基本情况,一期实景鸟瞰图,参考案例金桥office park,园区一期于2004年开工建设，目前已经发展成熟。总建筑面积4万平米，包括大中小三种类型物业，单体面积在4000-6000平方米，每栋楼宇均有独立的地下停车空间，因此地面绿化率更高，园区整体生态环境布置非常有序。每栋楼宇的建筑形态都各具特色，没有完全相同的结构，但风格统一，形成了独具特色的建筑风格。园区多数建筑为定建项目，如摩托罗拉中国总部等。,园区产业楼开发情况,参考案例金桥office park,园区配套服务,项目位置碧云国际社区位于中国上海浦东新区腹部，占地总面积约4平方公里，为迄今上海规模最大、社
16、区配套功能最完善、综合环境最具创意特色的新型国际社区，同时也是上海最适宜外籍人士居住的国际社区之一。,开发背景碧云国际社区由上海金桥（集团）有限公司、上海金桥出口加工区开发股份有限公司和上海金桥出口加工区联合发展有限公司全面负责规划和开发建设。整个国际社区布局由城市道路划分为18个地块，它西起黑松路，东至金桥路；北起杨高路，南至云间路。目前以“碧云品牌”为系列，投资建成了碧云别墅，碧云花园等欧美风格的涉外高档住宅小区，总建筑面积达20余万平方米。,项目特色碧云国际社区堪称“绿色社区”，在上海创立了“环境先行”的开发模式，是上海首个通过ISO14001环境质量体系和ISO19001质量认证的国际
17、社区。社区环境保护和管理标准已达到国际水准，整个社区生态环境优美，根据不同的地域和功能，因地制宜合理布置人工生态植物群落，设有防护林绿带、道路绿地、居住区绿地和公用绿地等，人均拥有绿地相当于美国新建城市的绿化水平。碧云国际社区具有“小联合国”之美称，目前已集聚了来自世界60多个国家和地区近1000余户外籍人士家庭，外籍人士家庭比例占90左右。全球500强企业中，已有26家跨国公司亚太区总裁和高级执行官级别的外籍人士入驻社区。据预测，今后3年内，碧云国际社区外籍人士家庭的集聚度将发展至5000余户，成为上海和浦东新区外籍人士家庭集聚度最密集的国际社区。另据统计，目前碧云别墅的常年出租率近100，
18、碧云花园一期高级公寓的常年出租率在90以上，新推出的碧云花园二期公寓出租率亦处于高峰阶段。整个社区已形成以“碧云品牌”为主体，以境外人士为目标群的高档住宅产品，社区呈现出浓厚、现代和时尚的国际化社区。,参考案例金桥office park,碧云别墅I-III期由102栋北美风格的独立花园别墅组成，北起碧云路，南至明月路，西临蓝桉路，东接黄杨路，为美加木结构式住宅，占地面积18.5万平方米。别墅采用澳大利亚设计师的规划方案，其最主要特色是规划了蜿蜒曲折的河道，为小区营造了最具灵性的自然景观。,碧云花园是具有浓厚上海历史底蕴的住宅建筑群，为美国学院派建筑风格。小区占地面积6.1万平方米，与碧云体育休
19、闲中心一街之隔，它北起蓝天路，南至碧云路，西临蓝桉路，东接黄杨路，总建筑面积约11.9万平方米。 采用围合式组团设计，中央为会所和公共绿地，三个角形成独立而又互有联系的三个组团，小区公寓总计356套，标准房型有三房、四房、五房、复式等，面积有217466平方米不等。同时碧云花园I期在会所的服务功能方面独具匠心，会所内设有室内游泳馆、休闲咖啡吧、儿童游戏房、健身中心、桑拿房、舞蹈房、多功能厅等。,其他设施社区内设有中国银行、工商银行等多家金融服务机构;华美达酒店、碧云钻石酒店公寓等为境外人士提供优良、周到服务。 同时建有天主教和基督教教堂，充分考虑到境外人士的全方位生活需求。,居住设施,华美达酒
20、店,碧云钻石酒店公寓,教堂,碧云花园一期,碧云别墅,参考案例金桥office park,教育机构：社区内建有专供外籍人士子女就读的上海协和国际学校、上海德威英国学校、由欧盟资助的中欧国际工商学院、九年一贯制寄宿制平和双语学校等涉外学校，以及针对学龄前儿童的“儿童艺廊早教中心”体育休闲：建有开放式的碧云体育休闲中心，美格菲健身中心是上海金桥（集团）有限公司与国际IHRSA组织成员美格菲投入巨资共同建设的上海最大型的运动俱乐部，俱乐部已有4个绿茵草地网球场、8个国际标准羽毛球场、5个壁球馆以及1个恒温游泳池、儿童游乐健身区，并配有设施齐全的健身房、体操房、咖啡休闲吧和豪华的美格菲菲熏SPA等。体育
21、休闲中心附近建有国际标准的足球场和橄榄球场。商业购物：社区内引入了家乐福、百安居等大型商业设施，碧云体育休闲中心还引入了迪卡侬运动产品超市、松坊进口食品超市、中图书店、伊人画廊、Lees Dcor、米兰站饰品店等国际品牌和其它商业项目。新开发的碧云花园二期商铺，目前已招入的商业项目包括法式西服定制店、新秀丽箱包专卖店、烟草专卖店等，并正在规划集精品购物、休闲于一体的特色商业街。医疗保健：建有全国第一家中外合资医院华山医院（浦东分院）、妇幼保健医院、World Link诊所（合资）等；并设有德真会牙科诊所（日本）等保健设施。餐饮美食：碧云国际社区堪称“世界美食城”，碧云体育休闲中心内先后引入了卡
22、美奥意大利餐厅、依联墨西哥艺术餐厅、印度小厨餐厅、拉丁巴西烤肉、隆日本料理、土耳其餐厅、华越楼越南餐厅等一批世界风味的餐饮项目，同时设有苔圣园酒家、金多利川菜馆、湘菜馆等中国风味餐厅；星巴克咖啡吧、蓝蛙美式运动酒吧，新建蓝桉路木屋酒吧；并正在规划“红枫路餐饮酒吧街”，且红枫路的首栋商业用房已被开发成为爱尔兰酒吧等特色项目。,参考案例金桥office park,金桥商务园区的发展模式是先开发高档现代的配套设施，碧云社区可以提供一切高端的配套服务内容，人工造景形成了最明显的园区特色，以突出配套服务设施吸引了一些国外企业的目光，为客户所称道；总体来讲，本项目是一个相当成功的商务园区案例，最关键的成功
23、要素是当地配套设施齐全，产业、商业、居住环境已经形成气候，同时品牌的打造也非常成功，尽管物业租金相对周边同类功能物业要高，但依然吸引一些客户慕名而来。本项目一方面满足了金桥园区产业链向高端商务类型物业的转型的需求，另一方面由于其毗邻的外高桥园区严重缺乏的商务氛围，也在一定程度上扩大了目标客户范围，主要目标客户为国外大型企业总部、研发中心或商务办公中心等。,可借鉴的成功因素,园区总体评价金桥开发区作为上海开发最早，规模最大的国家级开发区之一，产业发展非常成熟，随着上海郊区商务办公需求趋势的不断增强，以及园区内企业品质的不断提升，对高端商务办公物业的需求越来越大，金桥商务园依托碧云社区的成熟的商业
24、和居住配套环境，成功的完成了园区产业链的提升，项目一经推广，就吸引了大批大型知名企业的落户，成为众多跨国公司的企业总部的首选地之一。,租售价格：园区物业全部以租赁方式运营，项目将近满租，近两年来均无客户变化，没有明确的市场租金。可以看出，大型企业总部对高品质园区具有很强的稳定性。,项目位置：金领之都坐落于金桥出口加工区北区核心位置，面向外高桥保税区、张江高科园区和陆家嘴金融区，比邻碧云社区和联洋社区。距浦东机场15km，周边四条规划轨道交通直达，多条公交线路环绕。开发商背景介绍：金领之都是上海金陵股份有限公司重点投资的综合商务总部园区。园区指标：园区总占地面积15.9万，建筑面积10余万方，包
25、含20多栋独立建筑。园区规划以低密度生态空间为主题，5栋研发楼，20栋独立总部商务空间。已有美国迪堡、美国惠而浦、捷豹路虎、通用电气、美国雅芳、等知名国际企业入驻，国内知名企业中烟集团、国华人寿、通联网络等企业入驻。配套情况：为配合整体规划，园区配套了较为完善的商务、生活休闲服务体系，为入园企业提供多层次全方位的服务。园区设有警务、税务、法律等咨询服务 ；也有银行、健身中心、会议室、医务室等；超市、咖啡厅、奶茶吧、中西餐厅等商业设施也比较丰富。,园区基本情况,参考案例金领之都,参考案例金领之都,数量：10栋建筑面积：4023单层面积：328-738出租形式：350起租 层数:5层/6层高度：2
26、3.7米（1F层高4.1米，2F-5F层高3.85米，6F层高3.6米）电力：70W/楼板承重：250kg/（可加固）电梯：上海三菱电梯（载重1050kg；数量：2台客梯）空调：VRV空调机组洁具：进口TOTO洁具，24小时热水供应外墙：中空镀膜安全玻璃幕墙及彩色铝板窗户：中空镀膜安全玻璃，人造石内窗台,园区产业楼基本指标户型一,参考案例金领之都,数量：7栋建筑面积：3829单层面积：328-738出租形式：半栋起租 （约1800）层数:5层/6层高度：23.7米（1F层高4.1米，2F-5F层高3.85米，6F层高3.6米）电力：70W/楼板承重：250kg/（可加固）电梯：上海三菱电梯（载
27、重1050kg；数量：2台客梯）空调：VRV空调机组洁具：进口TOTO洁具，24小时热水供应外墙：中空镀膜安全玻璃幕墙及彩色铝板窗户：中空镀膜安全玻璃，人造石内窗台,园区产业楼基本指标户型二,参考案例金领之都,园区产业楼基本指标户型三,数量：3栋建筑面积：11546单层面积：637-998 出租形式：500起租 层数:11层/12层高度：49.7米（1F层高5.2米，2F-12F层高3.9米）电力：70W/楼板承重：250kg/（可加固）电梯：上海三菱电梯（载重1050kg；数量：2台客梯，1台消防梯（宽度90cm）空调：VRV空调机组洁具：进口TOTO洁具，24小时热水供应外墙：LOW-E中
28、空安全玻璃幕墙及彩色铝板窗户：LOW-E中空安全玻璃，人造石内窗台,参考案例金领之都,园区综合办公楼基本指标,数量：2栋建筑面积：29300单层面积： 1-3层单层面积3688，4F-12F单层面积2030出租形式：整层出租层数:12层高度：53米电力：70W/楼板承重：250kg/（可加固）电梯：上海三菱电梯（载重1050kg；数量：2台客梯，1台消防梯（宽度90cm）空调：VRV空调机组洁具：进口TOTO洁具，24小时热水供应外墙：LOW-E中空安全玻璃幕墙及彩色铝板窗户：LOW-E中空安全玻璃，人造石内窗台,金领之都市场定位明确，面向中小体量面积段需求，与附近的知名项目金桥Office
29、Park形成明显差异化。金领之都注重商务园区的品质，从园区的规划、景观设计到外立面，都聘请国际一流的规划设计公司量身打造。金领之都产品多样，分割灵活，市场适应性强。,可借鉴的成功因素,园区总体评价金领之都所在的金桥出口加工区作为上海开发最早，规模最大的国家级开发区之一，产业发展非常成熟，随着企业对高端商务办公物业的需求越来越大，出现了像金桥Office Park 这样极高品质的园区。金领之都面向市场需求更大的中小体量的办公需求，与金桥Office Park 主推大体量总部型楼形成明显的差异化，尽管周边商务环境不太成熟，但还是取得了不错的市场反响。,租售价格：根据企业的品质和租赁的面积，金领之都
30、租金在2.0元/平米/天3.0元/平米/天之间，其中20栋独栋商务总部楼在2.8元/平米/天，高层办公楼在2.1元/平米/天左右。,参考案例金领之都,参考案例漕河泾松江高科技园,园区基本情况,已完工一期项目,园区指标：园区已完工的一期项目占地258亩，总建筑面积为23万平方米。其中，科技生产楼16栋，总建筑面积94400平方米，容积率为1.4。园区特点：园区产业定位为新兴的光仪电产业，以国际光仪电产业为主线，着力吸引国际国内的优质光仪电企业进驻，打造上海乃至世界范围内具有影响力的国际光仪电产业基地。,园区位置：漕河泾松江高科技园东临G60（沪杭高速），南穿莘砖公路，西接九新公路，北靠姚北路。园
31、区距上海虹桥国际机场约15公里，距上海南站仅有8公里。周边有地铁一号线及九号线，毗邻虹桥交通枢纽，徐家汇商圈，松江大学城，交通十分便捷。开发背景：漕河泾松江高科技园是由上海漕河泾开发区新经济园发展有限公司与上海松江区新桥镇联合于2006年投资组建的。园区是漕河泾国家级高新技术开发区在上海西南地区的科技产业化和现代服务业基地，同时也是上海微电子产业基地松江国际光仪电产业园。,参考案例漕河泾松江高科技园,产业物业情况,已完工的一期项目目前有三种物业形态：十六栋科产楼、九栋研发楼和两栋办公楼，另外配有两栋配套服务楼，为企业提供一体化的解决方案。,一期项目,入园企业：,参考案例漕河泾松江高科技园,租售
32、价格：,园区产业定位比较新兴，为光仪电产业。园区的发展也将由工厂而及研发中心、管理总部，由先进制造业而及现代服务业、总部经济。园区内建有多种物业形态，科产楼、研发楼、办公楼以及配套服务楼等各类物业形态可为企业提供一体化服务。园区临近多条高速公路，距离地铁一号线、九号线、上海南站以及虹桥机场都比较近，交通便捷。,可借鉴的成功因素,目前一期现房除了11#办公楼以外其余都已租售完毕，科技厂房租金平均在1.5元/平米/天。二期已于2011年第四季度开工建设，厂房工期约1年半左右，期房租金单价1.6-1.8元/平米/天，售价约12500-14000元/平米。,参考案例漕河泾浦江高科技园F地块,园区基本情
33、况,园区位置：漕河泾浦江高科技园F地块位于浦江高科技园的东部，东临万芳路，西至三鲁路，北靠立跃路，南到江月路。毗邻地铁八号线的江月路站以及浦江高科站。开发背景：上海漕河泾新兴技术开发区是经中国国务院批准的第一批以引进外资、引进国外先进技术、发展新兴技术为主的国家级经济技术开发区和高新技术开发区。2004年7月，漕河泾开发区扩地发展建立浦江高科技园，为国家级的经济技术开发区。园区指标：F地块为标准厂房，建筑面积18万平米，容积率为1.2。园区特点：漕河泾浦江高科技园产业定位明确，以高新技术电子信息产业为依托，集生物医药、环保、新能源、汽车研发为主体，并辅以现代生产性服务业聚集功能。,F地块,产业
34、物业情况,参考案例漕河泾浦江高科技园F地块,F一期: 2006年动工, 2007年底竣工，共53000平米,F二期: 2008年初动工, 2009年初竣工，共46500平米,F三期：2009年底动工，2010年底竣工,约46000平米,F四期：2010年底动工，约25000平米,入园企业：,东风电子科技股份有限公司,上海普洛麦格生物产品有限公司,和芯星通科技（北京）有限公司,上海AREVA电力自动化有限公司,嘉里大通物流,百事公司,斯派莎克工程（中国）有限公司,海得控制,参考案例漕河泾浦江高科技园F地块,3M浦江基地,上海市质量监督检验技术研究院,市政院,阿尔斯通投资有限公司,园区相关产业配套
35、完善，是一个兼具研发功能、技术服务功能和高科技产业制造功能的科技工业园区 。园区为国家级经济开发区，经国务院批准建立，政策上得到了政府的支持。园区中编制了环境保护规划，并通过ISO14000环境管理体系认证，对园区环境实行科学管理，为入园企业营造了良好的办公环境。,可借鉴的成功因素,参考案例漕河泾浦江高科技园F地块,租售价格：漕河泾浦江高科技园F地块产业物业以租售结合的方式进行。现房租售率为100%，租金为1.8元/平米/天，售价为9800元/平米。期房预计今年年底建设完毕，价格与现房相同，目前期房租售率也已经超过50%，租售情况非常良好。,参考案例参数总结,根据以上案例的数据归纳和相关的经验
36、总结，可知目前市场上各种品质的生产制造园区和研发办公园区的基本指标参数如下：,本地参考案例合肥国家动漫产业发展基地,项目位置：项目位于合肥高新技术开发区的望江西路与创新大道、潜水西路、文曲路所围绕区域。园区指标：规划用地面积15.1万平方米，总建筑面积57.7万平方米，容积率为3.8。配套情况：动漫产业基地用地范围内规划建设综合服务大厦(动漫大厦)、动漫主题科普展示中心、动漫产业办公楼以及动漫衍生产品生产厂房等。外包软件产业基地用地范围规划建设软件研发中心、独立研发楼、软件总部大厦、公寓、产业服务大厦等。入驻企业：东华软件股份公司、上海尚游网络科技有限公司、幸星数字娱乐科技（北京）有限公司、山
37、东恩源科技有限公司、西安三元创业投资有限公司等。,园区基本情况,本地参考案例合肥国家动漫产业发展基地,园区规划布局,本地参考案例合肥国家动漫产业发展基地,租售价格：本项目采用以租代售的营销模式，平均租金为0.8元/平米/天。,现状评价：项目建设品质高但沿袭合肥传统工业园区建筑形态：单栋楼宇体量大，层数高，建筑形态单一，缺乏多样性。本项目位于国际级开发区合肥高新技术产业开发区内，建设品质较高，但依然没有突破合肥做工业园区的固有模式。主导产业发展不成熟，承租能力较弱，容易搬迁，园区根植性不强：本项目主要面向动漫产业，该产业现阶段处于起步探索期，行业发展不成熟，大多数企业盈利能力较弱，存续期较短。招
38、商不理想，采用以租代售模式，租金较低：由于面向的主导产业不稳定，企业盈利能力较差，本项目招商并不理想，招商方式以租代售为主，租金很低。,本地参考案例滨湖办公服务区,项目概况：项目位于市滨湖新区玉龙路以东，万泉河路以北。项目所在的滨湖新区位于主城东南部，为区域性金融中心、行政办公中心、研发创意中心和商业居住中心。本项目作为滨湖新区的重要组成部分，园区定位为服务外包、电子商务基地。园区指标：一期为五幢五层科研办公建筑，占地面积约2.3万平米，建筑面积为5.8万平方米，容积率为2.5；二期为14层商务办公楼，占地面积1.8万平米，总建筑面积约为8,7万平方米，容积率4.7。入驻企业：,园区基本情况,
39、滨湖办公服务区一期,滨湖办公服务区二期,本地参考案例滨湖办公服务区,租售价格：滨湖办公服务区物业采用全部租赁的形式，租金均价为1元/平米/天。,现状评价：滨湖办公服务区产业定位准确，建筑设计品质较高，吸引了众多知名企业入驻：其中一期包括平安数据、日本九五太维、浙江创嘉科技等一批在国内外有影响力的服务外包企业，二期更是一次性出售给中国人保作为华东运营中心项目。本项目建筑空间设计很好地契合了不同规模公司的办公需求：建筑空间从上到下依次增大，小公司在第一层，中型公司在二、三层，大型公司在四、五层；公司越大独立性越强，公司越小可交流性越大，符合了不同公司规模所需求的公司办公环境的选择。配套商业设置合理
40、，提升了园区的品质：在建筑空间设计上，建筑的一层设置为园区服务的配套商业，和基地周围的商业形成连续而互补的关系；二层设置为茶餐厅、咖啡间、茶室、健身房、活动室及办公室，为园区的办公人员提供休息、会友的空间，是园区内与外的交流区。,项目研究分析思路,设计任务书主体,本项目开发类型,本项目参考案例,本项目开发指标,建筑设计建议,规划布局方案,物业配比方案,本项目开发指标,本项目开发指标,根据所调研的生产制造园区的一般情况，其容积率一般都在1.5以下，但合肥生产制造园区容积率普遍大于2.0，也能被市场接受。这是因为合肥较低容积率的生产制造园区很少，企业缺乏选择，但随着合肥工业地产的发展，较高容积率的
41、园区在未来市场上将面临很大压力。根据生产制造园区产品发展的趋势，同时考虑合肥市场的特殊性，将本项目先进制造功能区地块容积率控制在1.8左右。根据所调研的研发办公园区的一般情况，租售结合项目的容积率一般在1.5以下。然而合肥目前容积率小于1.5的项目较少，像高新区和滨湖新区品质较高的项目容积率也在2.5以上。研发办公企业对环境要求很高，一旦市场上出现大量景观绿化较好，容积率较低的产品，会对合肥现有园区构成很大冲击。为了降低本项目在未来面临的市场风险，顺应市场需求的变化，将研发办公区域容积率控制在1.4左右。,先进制造业产业功能区：,现代服务业产业功能区：,项目研究分析思路,设计任务书主体,本项目
42、开发类型,本项目参考案例,本项目开发指标,建筑设计建议,规划布局方案,物业配比方案,产业物业开发方案,物业配比初步方案,物业开发参数,本项目建筑设计初步方案标准厂房,标准厂房设计要求：从合肥市政府的角度：合肥市规定工业园区生产厂房单体建筑面积要达到5万平米，总共要有20万平米的厂房面积。从市场发展趋势角度：工业厂房可分割的最小单元面积宜在1000-1500之间。从厂房开发的经济性角度：层数以6层为主，如需平衡容积率要求，可适当做一些8-10层的产品。,考虑政府要求和市场需求，可将单体设计如下：将6栋相对独立的标准厂房采用连廊方式组成一个单体，南部3栋建筑高度比北部低，形成南低北高之势。,本项目
43、建筑设计初步方案研发办公楼,研发办公楼设计要求：根据政府要求，整个园区厂房要达到20万平米，且单体体量至少在5万平米；根据参考案例分析和本地市场需求状况，得出北部研发办公区研发办公楼楼建筑指标宜为： 3-4层产业楼：单层面积在500左右； 5-6层产业楼：单层面积在1000左右。3. 通过连廊对各相对独立的产业楼进行各种组合，构造两个5万的单体。,组合方式参考示例：50000=26000+25000+82000+81500,项目研究分析思路,设计任务书主体,本项目开发类型,本项目参考案例,本项目开发指标,建筑设计建议,规划布局方案,物业配比方案,产业物业开发方案,物业配比初步方案,物业开发参数
44、,物业配比初步方案,根据政府对工业园区生产厂房的要求和市场需求特征，结合本地块用地参数，给出以下两种产业物业的配比方案：,方案一,生产制造区：2栋体量为5万的标准厂房建筑群,研发办公区：1栋体量介于5-10万的研发办公建筑群 1栋体量介于5-10万的高层/小高层办公建筑群,方案二,生产制造区：1栋体量介于5-10万的标准厂房建筑群,研发办公区：2栋体量为5万左右的研发办公建筑群 1栋体量介于5-10万的高层/小高层办公建筑群,方案一配套物业体量测算,配套测算基本假设园区产业人员估算表,居住功能配套测算,本项目居住配套包括生产制造区的员工宿舍和研发办公去的人才公寓；员工宿舍的需求对象为全体蓝领工
45、人，共计2880人，考虑60%的园区住宿率、15平米的人均需求量和年流动率，共需员工宿舍1.30万平米；人才公寓需求对象为园区管理人员和工程技术人员，共计10070人，考虑20%的需求率、30平米的人均需求量和70%的流动率，共需人才公寓1.81万平米。,方案一配套物业体量测算,商业配套体量测算,员工餐厅配套体量测算,为了提升园区的档次和提供完善的商务和商业配套，借鉴工业园区发展的趋势，将本项目商业配套体量定为10%；生产制造区的商业配套主要为满足员工日常生活的需要，业态包括便利店、餐饮店、银行、网吧等；研发办公园区的商业配套要满足商务活动的需要和员工的日常需求，业态包括会议室、多功能厅、茶水
46、吧、咖啡厅、健身房、小超市、便利店、银行和邮局等。,根据左表设定的参数，同时假定员工选择就餐时间点近似符合标准正态分布，选取就餐人数最密集的点作为测算标准，最后得出生产制造区和研发办公区的员工餐厅面积分别为1642平米和2244平米。,区域,方案一物业配比,方案二配套物业体量测算,配套测算基本假设园区产业人员估算表,居住功能配套测算,本项目居住配套包括生产制造区的员工宿舍和研发办公去的人才公寓；员工宿舍的需求对象为全体蓝领工人，共计3200人，考虑60%的园区住宿率、15平米的人均需求量和年流动率，共需员工宿舍1.44万平米；人才公寓需求对象为园区管理人员和工程技术人员，共计9450人，考虑2
47、0%的需求率、30平米的人均需求量和70%的流动率，共需人才公寓1.7万平米。,方案二配套物业体量测算,商业配套体量测算,员工餐厅配套体量测算,为了提升园区的档次和提供完善的商务和商业配套，借鉴工业园区发展的趋势，将本项目商业配套体量定为10%；生产制造区的商业配套主要为满足员工日常生活的需要，业态包括便利店、餐饮店、银行、网吧等；研发办公园区的商业配套要满足商务活动的需要和员工的日常需求，业态包括会议室、多功能厅、茶水吧、咖啡厅、健身房、小超市、便利店、银行和邮局等。,根据左表设定的参数，同时假定员工选择就餐时间点近似符合标准正态分布，选取就餐人数最密集的点作为测算标准，最后得出生产制造区和
48、研发办公区的员工餐厅面积分别为1824平米和2076平米。,区域,方案二物业配比,项目研究分析思路,设计任务书主体,本项目开发类型,本项目参考案例,本项目开发指标,建筑设计建议,规划布局方案,物业配比方案,产业物业开发方案,物业配比初步方案,物业开发参数,本项目建筑设计初步方案各物业参数,项目研究分析思路,设计任务书主体,本项目开发类型,本项目参考案例,本项目开发指标,建筑设计建议,规划布局方案,物业配比方案,规划布局初步方案,周边环境分析,地块交通现状,对外交通便利：本地块临近两条快速通道蒙城北路和阜阳北路，直通高速，与外省市交通便利；快速到达主城区：本地块离老城区仅6公里，通过两条快速干道
49、可迅速到达主城区；货运条件极佳：合肥铁路货运北站离园区很近，并且铁路专用线与南部地块相切，南部地块运输极为方便；将有可观人流量：源水路的开通将大大增强本地块的通达性，增加本地块人流量。,阜阳北路,灵溪路,地块交通现状,项目研究分析思路,设计任务书主体,本项目开发类型,本项目参考案例,本项目开发指标,建筑设计建议,规划布局方案,物业配比方案,规划布局初步方案,周边环境分析,地块交通现状,58,本地块周边集聚了许多中小企业，但缺乏龙头企业：本地块周边，特别是南面，集聚了大量机械制造、包装印刷、钢材配送等企业。其中，安徽省徽商钢材市场和宝钢钢材配送公司均在本地块南部。西南面近150亩的住宅小区将为区
50、域集聚一定人气：根据庐阳工业区整体项目分布图以及现场调研，可知本项目西南面正在打造近150亩的住宅小区，一来可以作为本项目的居住配套，二来增加了本项目的人气。利用现有货运优势，引入龙头企业，将南部地块打造成先进制造集聚区：南部地块应利用货运优势和产业基础，引入龙头企业，形成整个南部区域的先进制造核心区，带动区域发展。北部地块应与市区联动，发展现代服务业产业集聚区。,周边环境分析,项目研究分析思路,设计任务书主体,本项目开发类型,本项目参考案例,本项目开发指标,建筑设计建议,规划布局方案,物业配比方案,规划布局初步方案,周边环境分析,地块交通现状,结合周边环境分析，将地块初步划分为两大功能区，分
