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1、合同法讲座,目录,一、合同法总则,1、合同的订立,2、格式合同,3、表见代理,4、合同无效,5、可撤销合同,6、不安抗辩权,7、合同解除,8、违约金及定金,9、不可抗力,二、买卖合同,三、租赁合同,1、合同的订立,中华人民共和国合同法第九条规定：“当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。”,我们可以签合同吗？,中华人民共和国合同法第十条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”中华人民共和国合同法第十一条规定：“书面形式是指合同书、信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有形地表现所载内容的形式。”,合同一般情况下都应该约定些什么内
2、容？,当事人的名称或者姓名和住所,标的,数量,质量,价款或者报酬,履行期限、地点和方式,违约责任,解决争议的方法,2、格式合同,什么叫格式合同？,中华人民共和国合同法第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”,格式合同中存在霸王条款怎么办？,中华人民共和国合同法第四十条：“格式合同具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、排除对方主要权利
3、的，该条款无效。”当事人可以申请法院撤销该条款。 中华人民共和国合同法第四十一条：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。” 最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）第六条：“提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称“采取合理的方式”。提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。
4、”,小案例一,马芸提前两周以600元的价格订购了深圳航空公司全价1000元的六折飞机票，后因临时改变行程，马芸于航班起飞前一个小时前往售票处办理退票手续，深圳航空公司规定起飞前两小时内退票按机票价格收取30%手续费，要求马芸支付手续费300元，但马芸认为自己只应该支付180元，因为机票的价格是600元。那么问题来了，马芸应当向深圳航空公司支付180元还是300元？,案例解读,马芸提前两周以600元的价格订购了深圳航空公司全价1000元的六折飞机票，后因临时改变行程，马芸于航班起飞前一个小时前往售票处办理退票手续，深圳航空公司规定起飞前两小时内退票按机票价格收取30%手续费，要求马芸支付手续费3
5、00元，但马芸认为自己只应该支付180元，因为机票的价格是600元。那么问题来了，马芸应当向深圳航空公司支付180元还是300元？,前面提到过，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。 本事件中的“机票价格”可以按照机票票面价格解释，也可以按照机票折后价格解释，因此应当作出不利于航空公司的解释，所以马芸可以按照购买机票的折后价格支付退票手续费，即180元。,3、表见代理,中华人民共和国合同法第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理
6、行为有效。” 最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）第十三条：“被代理人依照合同法第四十九条的规定承担有效代理行为所产生的责任后，可以向无权代理人追偿因代理行为而遭受的损失。”,小案例二,某公司因业务需要，将原圆形合同专用章更换成方形合同专用章。但由于工作疏忽免，当时未登记收回或销毁，由马峰保管。两个月后，马峰辞职。不久前，公司收到一份法院送达的诉状副本，才知道马峰用公司作废公章，同一家商场订立了购销合同，马峰在收到商场30万元的定金后，下落不明。商场遂以违约为由，要公司双倍返还定金60万元。,案例解读,某公司因业务需要，将原圆形合同专用章更换成方形合同专用章。但由于工作
7、疏忽免，当时未登记收回或销毁，由马峰保管。两个月后，马峰辞职。不久前，公司收到一份法院送达的诉状副本，才知道马峰用公司作废公章，同一家商场订立了购销合同，马峰在收到商场30万元的定金后，下落不明。商场遂以违约为由，要公司双倍返还定金60万元。,本案中，由于印章已在工商行政管理机关登记备案，公司在更换合同专用章后，却并未由工商行政管理机关登记收回或销毁，说明该合同专用章对外仍具有法律效力。加之公司未对印章妥善保管，表明公司存在明显过错。而商场并不知内情，当然有理由相信手持仍具有法律效力的合同专用章的马峰具有代理权，所订合同当然有效，故公司应承担返还定金的责任。,4、合同无效,合同无效的情形,一方
8、以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益,恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益,以合法形式掩盖非法目的,损害社会公共利益,违反法律、行政法规的强制性规定,小贴士,最高人民法院关于适用中华人民共和国公司法若干问题的规定（三）第二十五条规定：“有限责任公司的实际出资人与名义出资人订立合同，约定由实际出资人出资并享有投资权益，以名义出资人为名义股东，实际出资人与名义股东对该合同效力发生争议的，如无合同法第五十二条规定的情形，人民法院应当认定该合同有效。”,5、可撤销合同,合同可撤销的情形,因重大误解订立的,在订立合同时显失公平的,欺诈、胁迫,趁人之危,小案例三,某公司在莲花山公园旁开发预售期房，陈
9、横、王实等近百人一次性支付了购房款，总额近8000万元。但公司迟迟未开工，按期交房无望。陈横、王实等购房人多次集体去公司交涉无果，险些引发群体性事件。面对疯涨房价，陈横、王实等购房人为另行购房，无奈与公司签订退款协议书，承诺放弃数额巨大利息、违约金的支付要求，领回原购房款。请问，该协议可以撤销吗？,案例解读,某公司在莲花山公园旁开发预售期房，陈横、王实等近百人一次性支付了购房款，总额近8000万元。但公司迟迟未开工，按期交房无望。陈横、王实等购房人多次集体去公司交涉无果，险些引发群体性事件。面对疯涨房价，陈横、王实等购房人为另行购房，无奈与公司签订退款协议书，承诺放弃数额巨大利息、违约金的支付
10、要求，领回原购房款。请问，该协议可以撤销吗？,在上述协议书中，陈横、王实等购房人被迫放弃了数额巨大的利息、违约金支付的要求，该约定显然是显失公平的。根据中华人民共和国合同法第五十四条的规定，在订立合同时显失公平的，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销。,6、不安抗辩权,经营状况严重恶化,转移财产、抽逃资金，以逃避债务,丧失商业信誉,有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形,应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：,7、合同解除,【法定解除】根据中华人民共和国合同法第九十四条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：,因不可抗力致使不能实现合同
11、目的,在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务,当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行,当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的以及法律规定的其他情形,小案例四,某热电厂从某煤矿购煤200吨，约定交货期限为2015年11月30日，付款期限为2015年12月30日。11月底，煤矿交付200吨煤，热电厂经检验发现煤的含硫量远远超过约定标准，根据政府规定不能在该厂区燃烧。基于上述情况，热电厂可以主张解除合同吗？,案例解读,某热电厂从某煤矿购煤200吨，约定交货期限为2015年11月30日，付款期限为2015年12月30日。11月底
12、，煤矿交付200吨煤，热电厂经检验发现煤的含硫量远远超过约定标准，根据政府规定不能在该厂区燃烧。基于上述情况，热电厂可以主张解除合同吗？,当然可以，根据前面提到的合同法定解除事由，煤矿提供的煤根据政府规定不能在该厂区燃烧，热电厂订立购煤合同的目的无法实现，煤矿的行为构成根本性违约，因此，热电厂有权解除合同。,小案例五,孙某与李某签订房屋租赁合同，李某承租后与陈某签订了转租合同，孙某表示同意。但是孙某与李某签订租赁合同之前，已经把房租给了王某并已交付，现李某要求解除合同，请问可以吗？,根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第六条规定，出租人就同一房屋订立数份租
13、赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。 因此，王某作为优先顺位的合同履行人，李某、陈某均无权要求王某搬离房屋。,小贴士,案例解读,孙某与李某签订房屋租赁合同，李某承租后与陈某签订了转租合同，孙某表示同意。但是孙某与李某签订租赁合同之前，已经把房租给了王某并已交付，现李某要求解除合同，请问可以吗？,根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第六条规定，出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同
14、的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。 因此，王某作为优先顺位的合同履行人，李某、陈某均无权要求王某搬离房屋。,小贴士,可以，因为根据合同法第九十四条的规定，当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，因孙某违约导致李某的租房合同无法实现合同目的，李某有权解除合同。 延伸一下，如果王某、李某及陈某均要求继续租赁该房屋，那么哪一位可以占有租赁该房屋呢？,8、违约金及定金,【违约金】中华人民共和国合同法第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向
15、对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）第二十九条规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失。”,【定金】,【违约金和定金竞合】,当事人可以依照中华人民共和国担保法约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行
16、债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。,当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。,小案例六,甲公司与乙公司签订了一份手机买卖合同，约定：甲公司供给乙公司某型号手机1,000部，每部单价1,000元，乙公司支付定金30万元，任何一方违约应向对方支付违约金30万元。合同签订后，乙公司向甲公司支付了30万元定金，但甲公司未按约定期间交货。现乙公司可否向请求甲公司返还双倍定金并支付违约金呢？,案例解读,甲公司与乙公司签订了一份手机买卖合同，约定：甲公司供给乙公司
17、某型号手机1,000部，每部单价1,000元，乙公司支付定金30万元，任何一方违约应向对方支付违约金30万元。合同签订后，乙公司向甲公司支付了30万元定金，但甲公司未按约定期间交货。现乙公司可否向请求甲公司返还双倍定金并支付违约金呢？,根据中华人民共和国合同法第一百一十六条的规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”因此，乙公司不可请求甲公司同时支付违约金和双倍定金。,9、不可抗力,中华人民共和国合同法第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，
18、不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”,二、买卖合同,车辆的所有权转移是以交付还是登记为准？,中华人民共和国合同法第一百三十三条规定：“标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”车辆属于动产，法律没有特殊的规定，因此在当事人没有就所有权变更设置条件的情况下，车辆的所有权转移以实际交付为准。根据中华人民共和国合同法第一百三十四条规定：“当事人也可以在买卖合同中约定买受人未履行支付价款或者其他义务的，标的物的所有权属于出卖人。”但最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释第三十四条规定：“买卖合同当事人主张合同
19、法一百三十四条关于标的物所有权保留的规定适用于不动产的，人民法院不支持。”,1、标的物所有权的转移,小贴士,中华人民共和国物权法第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”,小案例七,张某将一套房屋出卖给高某，高某已经转移占有，但没有办理房屋所有权转移登记。现张某死亡，房屋由其儿子罗某继承，罗某在继承房屋后又将房屋出卖给郑某，并办理了房屋所有权转移登记。请问现在该房屋归谁所有？,案例解读,张某将一套房屋出卖给高某，高某已经转移占有，但没有办理房屋所有权转移登记。现张某死亡，房屋由其儿子罗某继承，罗某在继承房屋后又将房屋出
20、卖给郑某，并办理了房屋所有权转移登记。请问现在该房屋归谁所有？,前面提到，房产的转让需经登记后才发生效力，未经登记的不发生效力。因此，上述房屋的所有权归郑某所有。,小贴士买卖合同中关于知识产权的归属,中华人民共和国合同法第一百三十七条：“出卖具有知识产权的计算机软件等标的物的，除法律另有规定或者当事人另有约定的以外，该标的物的知识产权不属于买受人。”,2、标的物的风险承担,标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外,因买受人的原因致使标的物不能按照约定的期限交付的，买受人应当自违反约定之日起承担标的物毁损、灭失的风险,出卖
21、人出卖交由承运人运输的在途标的物，除当事人另有约定的以外，毁损、灭失的风险自合同成立时起由买受人承担,当事人没有约定交付地点或者约定不明确，依照本法第一百四十一条第二款第一项的规定标的物需要运输的，出卖人将标的物交付给第一承运人后，标的物毁损、灭失的风险由买受人承担,小案例八,赵某与陈某约定赵某负责将所卖货物运送至买房陈某指定的仓库。赵某如约交货，陈某验收收货，现陈某已支付80%的货款。交货当晚，因山洪暴发，陈某仓库内的货物全部毁损。现请问陈某是否应当向赵某支付剩余20%的货款？,案例解读,赵某与陈某约定赵某负责将所卖货物运送至买房陈某指定的仓库。赵某如约交货，陈某验收收货，现陈某已支付80%
22、的货款。交货当晚，因山洪暴发，陈某仓库内的货物全部毁损。现请问陈某是否应当向赵某支付剩余20%的货款？,根据中华人民共和国合同法第一百四十二条的规定，标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担。现赵某已如约交货，所以此风险由陈某承担，陈某应当向赵某支付剩余20%的货款。,3、检验义务,中华人民共和国合同法第一百五十七条：“买受人收到标的物时应当在约定的检验期间内检验。没有约定检验期间的，应当及时检验。” 最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释第十五条：当事人对标的物的检验期间未作约定，买受人签收的送货单、确认单等载明标的物数量、型号、规格的，人民
23、法院应当根据合同法第一百五十七条的规定，认定买受人已对数量和外观瑕疵进行了检验，但有相反证据足以推翻的除外。,4、买卖合同的解除,【分批交付标的物的合同解除】,出卖人分批交付标的物的，出卖人对其中一批标的物的不交付或者交付不符合约定，致使该批标的物不能实现合同目的的，买受人可以就该批标的物解除,出卖人不交付其中一批标的物或者交付不符合约定，致使今后其他各批标的物的交付不能实现合同目的的，买受人可以就该批以及今后其他各批标的物解除,买受人如果就其中一批标的物解除，该批标的物与其他各批标的物相互依存的，可以就已经交付和未交付的各批标的物解除,分期付款中的合同解除,中华人民共和国合同法第一百六十七条
24、：“分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。 出卖人解除合同的，可以向买受人要求支付该标的物的使用费。” 最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释第三十八条：“合同法第一百六十七条第一款规定的“分期付款”，系指买受人将应付的总价款在一定期间内至少分三次向出卖人支付。”,小案例九,高某以分期付款的方式向陈某买房，合同总标的100万元，分10次交清，每次10万元。高某已按期交纳了六期，但第七、第八期因故延迟未交，现第九期交款时间将至。请问，陈某可以要求高某一次性支付全部的房款吗？,案例解读,高某以分期付款的方式向陈某
25、买房，合同总标的100万元，分10次交清，每次10万元。高某已按期交纳了六期，但第七、第八期因故延迟未交，现第九期交款时间将至。请问，陈某可以要求高某一次性支付全部的房款吗？,高某实际上未支付的价款为30万元，占总价款的30%，所以根据中华人民共和国合同法第一百六十七条的规定，陈某可以要求高某一次性支付全部购房款。,三、租赁合同,1、租赁期限,中华人民共和国合同法第二百一十四条：“租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”,中华人民共和国合同法第二百一十五条：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。
26、当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”,小案例 十,2015年12月1日，罗某与陈某口头约定，罗某承租陈某的一套别墅，租期为五年，租金一次性付清，交付租金后即可入住。请问该口头约定是否有效？租赁到底是多久？,案例 解读,2015年12月1日，罗某与陈某口头约定，罗某承租陈某的一套别墅，租期为五年，租金一次性付清，交付租金后即可入住。请问该口头约定是否有效？租赁到底是多久？,罗某与陈某口头约定租赁期限为五年是无效的，因为根据合同法规定，租赁期限在六个月以上的，当事人未采取书面形式的，视为不定期租赁。,2、租赁维修,中华人民共和国合同法第二百二十条：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另
27、有约定的除外。” 中华人民共和国合同法第二百二十一条：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”,小案例十一,罗某入住别墅后不久，屋顶便开始了漏水。罗某要求出租人陈某进行维修，但陈某认为在订立合同时已跟罗某说清房屋漏水问题，罗某当时并无异议，仍同意承租，故现在陈某不应承担维修义务。于是，罗某自购了一批瓦片，并找到了装修公司进行维修。请问，上述维修费用应当如何处理？,案例解读,罗某入住别墅后不久，屋顶便开始了漏水。罗某要求出租人陈某进行维修，但陈某认为在
28、订立合同时已跟罗某说清房屋漏水问题，罗某当时并无异议，仍同意承租，故现在陈某不应承担维修义务。于是，罗某自购了一批瓦片，并找到了装修公司进行维修。请问，上述维修费用应当如何处理？,根据前面讲到的关于租赁维修的规定，罗某有权要求陈某在合理期限内维修，陈某未履行维修义务的，罗某可以自行维修，维修费用由陈某负担。,3、转租,中华人民共和国合同法第二百二十四条：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”,小案例十二,孙某与李某签订房屋租赁合同，李某承
29、租后与陈某签订了转租合同，孙某表示同意。但是，孙某在与李某签订租赁合同之前，已经把房租给了王某并已交付。请问陈某可以要求孙某承担违约的赔偿责任吗？,案例解读,孙某与李某签订房屋租赁合同，李某承租后与陈某签订了转租合同，孙某表示同意。但是，孙某在与李某签订租赁合同之前，已经把房租给了王某并已交付。请问陈某可以要求孙某承担违约的赔偿责任吗？,不可以，因为合同具有相对性，陈某不能要求孙某承担赔偿责任。但陈某与李某之间存在转租合同关系，陈某有权解除其与李某之间的转租合同，并要求李某承担赔偿责任。,小贴士 承租人不付租金怎么办？,中华人民共和国合同法第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租
30、金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”,小贴士 买卖不破租赁,中华人民共和国合同法第二百二十九条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”,4、优先购买权,中华人民共和国合同法第二百三十条：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”,小贴士 租期不明如何处理？,中华人民共和国合同法第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”,小贴士 共同居住人的居住权,中华人民共和国合同法第二百三十四条：“承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。”,5、续租,中华人民共和国合同法第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”,THANKS,
