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1、国内儿童主题商业发展模式研究,儿童主题商业的发展现状儿童主题商业的业态分类儿童主题商业的发展模式市场总结及未来展望,发展现状,基本特征,儿童主题商业是儿童消费市场的业态集合，因为儿童群体的特殊性，决定儿童主题商业本质为家庭第二生活空间,儿童主题商业泛指儿童消费市场的业态集合，包括一切儿童用品的零售及面向儿童群体的体验型业态；儿童群体的特殊性决定其不会单独进行消费，结合中国国情，儿童消费将形成“一拖二”甚至“一拖四”带动型消费；儿童主题商业本质上是家庭式消费。,发展现状,市场机遇,儿童消费在中国家庭支出的占比越来越大，国内儿童主题商业的市场需求日益增多,从家庭结构来看，儿童已逐步成为家庭的消费核
2、心，据中国儿童产业研究中心调查，我国80%的家庭儿童支出占家庭总支出的30%50%，孩子的消费已经成为家庭消费的最大支出之一。,我国家庭新生儿消费支出情况,发展现状,市场机遇,第四波婴儿潮和“单独二胎”政策将极大促进国内儿童主题商业发展，市场需求巨大,根据第六次人口普查数据，我国014岁的儿童2.22亿，占总人口的16.6%；现阶段我国正处于建国以来第四波婴儿潮，从2005年开始，预计到2015年前后结束；2014年，国家开放“单独二胎”政策，将再掀生育热潮，未来我国新生儿数量有望达到每年2000万个；在二胎政策的推动下，未来中国更多家庭从目前“1+2+4”的模式过渡到 “2+2+4 ”；有机
3、构预测，“单独二胎”政策放开将撬动约160亿元新增市场。,19802015每年新生儿数量与城市化率分析图,发展现状,市场机遇,儿童商业受电商冲击较小，实体店消费依旧占主导地位，越来越受到实体商业重视,在电子商务冲击传统零售的大背景下，线下零售业绩明显下滑，但儿童零售业因其特殊性，实体店消费依然是消费者首选，越来越受到实体商业重视；客户访谈（刘小姐，32岁，银行职员，有1个6岁大的儿子）Q：您为孩子购买衣服、玩具、文具等商品一般会去实体店还是网购呢？A：几乎全是去商场购买，因为孩子喜欢的东西是要看得见摸得着的，在商场他可以自己亲手挑喜欢的东西，挑中了就直接买了，衣服也能现场试穿合不合身，我们也在
4、网上给他买过玩具什么的，结果因为实物和广告图片不完全一样，孩子也不是特别喜欢，后来我们就都直接在商场给他买东西了。,发展现状,国内市场,国内儿童主题商业市场起步较晚，近几年发展迅速，儿童主题商业已成为购物中心“标配”,儿童市场进入体验消费时代已经成为一种趋势，对商场经营者而言，体验消费更易于招徕顾客并且延长客户的停留时间；儿童业态的承租能力虽然较低，但它只是一个引爆点，商场看中的是它能够带动整个家庭的消费。儿童是家庭的核心，抓住了儿童，就等于抓住了整个家庭；无论是家庭娱乐还是儿童体验或是早教，都具备目的性强、持续性高、连带消费多等特点，一家商户都能绑定一大批家庭型的会员，形成持续不断的规律性到
5、店，儿童业态带来客流的稳定性，对商场来说极为重要。,客流的稳定剂：具备目的性强、持续性高、连带消费多等特点,发展现状,国际市场,以儿童职业体验馆为代表的国外儿童主题商业发展较为成熟，品牌文化植入和复合式盈利模式是其核心价值点,1999年，墨西哥成立了世界上第一家儿童职业体验馆Kidzania，与全球数百家知名品牌进行品牌植入深度合作，创下了骄人业绩，成为儿童职业体验式教育营销模式典范；全年277天满员，参与体验的人数达到82万人次以上；美国Wannado City、韩国HAJA、台北Baby Boss、英国Family Box等是世界知名的儿童娱乐成长体验品牌。,儿童主题商业的发展现状儿童主题
6、商业的业态分类儿童主题商业的发展模式市场总结及未来展望,业态分类,儿童主题商业,儿童主题商业业态可分为零售、教育、服务、娱乐四大类,室内软体游乐电子电动游乐主题乐园,业态分类,儿童教育,儿童教育针对儿童进行德智体全方位的培养和训练，业态需求面积一般200500，承租能力低,儿童教育是提高人口素质的重要环节，是整个教育事业的重要基础对儿童进行德育、智育、体育等方面的培养和训练；早教、培训类：竞争力：品牌性、师资服务、装修人文性；拓展能力：投资额小，以加盟品牌输出为主；需求面积：200500平米针对客群：215岁儿童承租情况：低（1.52.5元/ /天 ） 代表品牌：东方爱婴、金宝贝、龅牙兔儿童情
7、商乐园、婴智贝佳、美吉姆国际儿童教育中心、新东方少儿培训、乐宁少儿英语培训、迪士尼少儿英语,业态分类,职业体验馆,以墨西哥Kidzania为代表的儿童职业体验馆是近年来兴起的新型儿童主题体验式商业，在全球范围内迅速传播,儿童职业体验馆所谓儿童职业体验馆就是在一个封闭的大环境里（1万平米左右），让孩子扮演社会上成人的职业角色。竞争力：是否有政府宣传支持、科技仿真程度、赞助品牌商数量 拓展能力：主要是运营管理输出，大多施工及硬件投资由开发商完成，投资额大，少则6千万，多则2亿，回报率低；物业需求：面积800010000平米，层高810米针对客群：315岁票价：120200元/人运营特性：营业高峰期
8、集中在周六周日，平时的白天和晚上客流少代表品牌：韩国HAJA、墨西哥Kidzania、北京比如世界、杭州DO都城、上海星期八小镇、苏州大未来、酷贝拉、南京柠卡王国、南京果壳里,业态分类,商品零售,儿童商品零售业态涵盖婴儿用品、儿童食品、童装、文具、玩具等，从形式上分为专卖店和集成店两种,需求面积：零售专卖30100，集成店3005000；物业需求：百货、购物中心，零售专卖可考虑大型社区周边的街边商铺；租金承受力：视城市级别、地段、面积大小而不同，1.53元/平米/天。,业态分类,儿童服务,儿童服务包括儿童摄影、婴幼儿游泳、宝宝理发、儿童主题餐厅等专业或主题性服务类业态,在生活上给予婴幼儿童专业
9、上或主题类的服务，如儿童摄影、婴幼儿游泳、宝宝理发、儿童主题餐厅等；一般以区域性、个人或加盟为主；物业需求：30200平米（摄影），2030平米（理发），200500平米（餐厅）；租金承租力：视城市级别、地段、面积大小而不同，2.53.5元/平米/天；著名品牌：儿童摄影：心爱宝贝、西瓜庄园、小鬼当佳、迪士尼儿童摄影馆等；儿童餐厅：麦幼优、芭迪熊、Hello Kitty等。,业态分类,儿童主题餐厅,儿童主题餐厅是儿童餐饮业的整体发展趋势，与一般儿童餐厅的区别在于鲜明的主题化,儿童主题餐厅设计要点,北京麦幼优餐厅，热带雨林装修风格，座位是“树桩”,Hello Kitty主题餐厅,成都海豚湾餐厅，装
10、修风格色彩亮丽,菜品造型可爱，有小车、海豚形状等,业态分类,儿童娱乐,儿童娱乐业态主要包括室内儿童游乐场和大型主题乐园两类，室内游乐场又分为软体类和电子类游乐设备,室内儿童游乐场,软体类游乐设备代表品牌：悠游堂奇乐儿爱乐游,电子类游乐设备代表品牌：神采飞扬汤姆熊卡通尼,以儿童安全为第一位的室内游乐设施；物业需求：一般在3001500平米左右；所在楼层不高于3层，不低于1层；物业层高： 3.5米租金承受力：低，一般以此业态来带动儿童类的客流量。,业态分类,主题乐园,大型儿童主题乐园一般选址城市郊区，不同于普通的商业地产项目，是相对独立的偏旅游地产模式,大型儿童主题乐园一般建于郊外或城郊结合处，占
11、地上万平米，结合公园、游乐、展馆、水上乐园等主题，不仅适用于儿童，也适用于家庭；国内主题乐园中投资和占地成规模、较为领先的主题乐园，都集中在经济发达区域，既有强大的客源市场依托，又有强大的资本市场为依托；国内著名品牌：华侨城欢乐谷、方特欢乐世界；国际著名品牌：迪士尼主题乐园 。,全球迪士尼主题乐园基本信息表,儿童主题商业的发展现状儿童主题商业的业态分类儿童主题商业的发展模式市场总结及未来展望,发展模式,模式研究,目前国内儿童主题商业主要以四种模式存在，基本都是依托大型百货或购物中心建立,购物中心的儿童配套,购物中心的儿童天地,儿童主题主力店模式,纯儿童主题业态汇集模式,以零售为主的儿童商业配套
12、,集中布局的儿童一站式消费目的地,儿童职业体验馆,完全由儿童商业组成的独立商业体,发展模式,儿童配套,购物中心儿童配套模式已广泛分布，覆盖群体多，是儿童主题商业的基石,基本特征：儿童业态（含零售及体验式业态）零散或相对集中地分布在百货、购物中心的某个或几个楼层；作为入门级的儿童主题商业，已经广泛分布于各大百货及购物中心之中，虽然没有扮演核心角色，但是随着儿童消费主导地位提升，儿童商业占比也越来越大；H&M、ZARA、C&A、优衣库等众多主流时尚服饰品牌都开设了童装专区，说明了儿童消费市场的影响力与日俱增。,H&M Kids,ZARA Kids,悠游堂,神采飞扬,儿童配套模式,案例介绍,一般的百
13、货商场中儿童商业主要以童装及其他儿童用品的零售业态为主，在商场总营业面积占比约为510%,成都时代百盛总营业面积约为1.7万，其中5楼主要经营儿童用品、床上用品；儿童商业业态主要为童装及文具零售；主力品牌：阿迪达斯、E-Land、小叮当、TeenieWeenie、安奈儿等；儿童商业经营面积约为1500，占总营业面积的9% 。,儿童配套模式,案例介绍,成都阳光新业中心3、4楼儿童商业居多，儿童主题零售业态和体验式业态共存，儿童游乐场人气最旺,成都阳光新业中心3、4F以儿童商业为主，体验式业态包括儿童游乐场、儿童摄影工作室；儿童零售业态包括童装、玩具及母婴用品等；产后护理中心也因和儿童商业的关联性
14、被设置在4F；周末4F的儿童游乐场人气很旺，附近的家长喜欢带着孩子来玩；儿童零售业态相对冷清；儿童商业在购物中心总营业面积占比约为12% 。,儿童配套模式,案例介绍,高端购物中心如成都IFS也设有儿童主题商业，以高端零售品牌为主，比一般商场更注重细节服务,成都IFS购物中心LG2层平面图,小火车,冰悦溜冰场,婴儿车,玩具反斗城,H&M Kids,婴儿车专卖,巴宝莉童装,阿玛尼童装,优良品,糖果大师,成都IFS购物中心作为成都最高端的购物中心之一，LG2层以儿童主题商业为主；儿童商业营业面积约占LG2层的40%，约占购物中心总营业面积的5%；商业业态涵盖童装、童车、玩具、糖果等零售业态，还有小火
15、车、溜冰场等体验式业态；奢侈品品牌Burberry、Armani也开设了专门的童装店，说明国际一线品牌对儿童市场同样重视；每层楼都有可免费租借的婴儿车。,红色部分为儿童商业,儿童配套模式,市场小结,作为入门级的儿童主题商业，通常在购物中心中占比510%，以零售业态为主，作为配套角色，非主力店,依托大型百货或购物中心，但只作为配套角色，非主力店,通常在商场总营业面积中占比为510%,主要以零售业态为主，体验式业态较少或者没有,发展模式,儿童天地,购物中心儿童天地模式是国内目前影响力最大、运营最成功的儿童主题商业发展模式,随着百货商场向购物中心转型，体量大幅度提高，出现了一些超大型购物中心，成为各
16、个城市新的商业中心，而在这些新商业中心兴起的过程中，儿童商业功不可没，而这些商业中心也投桃报李，继续发挥自己的“儿童主题”优势，都建立各自的“儿童天地”；一般“儿童天地”占据了购物中心的至少一整层，儿童主题商业业态齐全，品牌聚集。购物、乐园、游乐、亲子、培训、餐饮、图书室基本都有，突出体验消费，营造好的消费氛围，为儿童提供一条龙的服务，极大地吸引孩子。,儿童天地模式,案例介绍,成都群光广场7楼两层挑空打造儿童天地，丰富的零售业态和体验式业态并存，成为孩子一站式消费目的地,成都群光广场总营业面积约10万，7楼定位“亲子童趣馆”，商场总营业面积占比约为11%；商业业态齐全，涵盖童装、童鞋、童车、玩
17、具、文具、母婴用品、图书杂志等多种零售业态；体验式业态是一大亮点，自动扶梯出入口处即为汤姆熊欢乐世界，7楼中央则为两层挑高的群光乐园，包含旋转木马、舀鱼池、奇乐堡等项目。,汤姆熊欢乐世界,奇乐堡,旋转木马,童车零售,文教专区,母婴专区,儿童天地模式,案例介绍,成都群光广场儿童天地的最大亮点在于高品质的细节服务,引进Aimer Kids等成都少有的专业儿童内衣品牌店：专为0-16岁孩子提供专业、纯净、时尚的内衣和家居服饰；追求纯净自然的风格、天然环保的材质、时尚有趣的设计、安全细致的工艺；倡导健康内衣生活新理念，提供让家长放心、孩子乐享的好内衣。,成都最早拥有独立育婴室的商业中心：工作人员持有护
18、士资格证，可提供简单的辅助服务；提供热奶用的微波炉、热水、儿童车、玩具、尿不湿等；在原有的哺乳间和尿布台的基础上，再增加了全新的婴儿床、储物柜以及哺乳专用椅，并且将宝宝休息区域独立出来为妈妈们提供更充裕的空间来照护宝宝，也给陪同的家人们更舒适的休息区域。,儿童天地模式,市场小结,儿童天地模式开始在购物中心扮演主力或次主力店角色，业态齐全，强调体验式消费，很好地起到与其他商业联动的作用,发展模式,职业体验馆,儿童职业体验馆近几年在国内兴起并发展迅猛，往往作为购物中心的主力店吸引家庭式客群,儿童职业体验馆，主要面向315岁儿童，让孩子模拟和体验成人的职业和角色来了解和接触真实的世界，通过现场活动引
19、导孩子们接触“社会”、了解“社会”、并成为“社会”的主人；1997年，韩国HAJA儿童职业体验馆开业，标志着儿童职业体验行业的诞生；1999年，Kidzania第一家旗舰店于1999年在墨西哥开业，十年内规模扩大到全球范围，成为全球儿童职业体验行业领导品牌；2008年杭州Do都城开业标志着中国儿童职业体验行业的诞生；截至目前，国内主要一二线成都儿童职业体验馆发展迅猛，已开业和在建的场馆达到100座以上；国内场馆平均票价：200400元/人，平均营业面积：300010000；国内知名品牌：星期八小镇、比如世界、杭州Do都城、麦鲁小镇、南京果壳里、酷贝拉、未来星等。,职业体验模式,选址要求,儿童职
20、业体验馆选址要求高，必须是一二线大型城市繁华市区、交通便利的商业综合体内,职业体验模式,物业要求,物业要求：因城市级别、商圈级别和档次而异，整体而言具备主力店的特性,职业体验模式,模式研究,三种进驻模式：一是非核心商圈的大盘购物中心、二是旅游地产的商业综合体次主力店、三是官方背景的少年儿童娱教场所,金源集团金源世纪城、中粮集团大悦城、龙湖集团、华侨城集团、保利集团、亿丰集团等,商业地产购物中心模式,官方教育产业青少年宫,旅游地产商业综合体,如华侨城集团培育哈克麦鲁小镇作为旗下旅游地产的新兴儿童职业体验中心,主要是二三线城市的青少年宫的改造项目,职业体验模式,盈利模式,相比国外成熟品牌儿童体验中
21、心的收益构成，国内仍面临“门票一家独大”、 整体回收期较长的困境,职业体验模式,竞争力分析,儿童职业体验馆的核心竞争力在于提高产品硬软件水平，延伸儿童周边商业消费链,案例研究,比如世界,北京比如世界是位于城市核心商圈附近的独立型大规模儿童职业体验中心,项目名称：北京比如世界购物中心项目地址：北京市朝阳区京顺路111号总建筑面积：10000运营方：北京比如教育科技有限公司合作单位：中国科学院心理研究所交通路线：公交：附近有131、401、403、404、627等13条公交路线；地铁：距离地铁10号线三元桥站C3出口仅400米；区位情况：位于燕莎商圈北沿，交通路网密集，商业氛围较好。,屋顶停车场,
22、案例研究,比如世界,北京比如世界购物中心共三层，地下一层为餐饮和家居用品区，地上两层为比如世界,比如世界,案例研究,比如世界,北京比如世界共有60多个场馆70余种职业可供小朋友选择，基本按照商铺分列方式排列,案例研究,比如世界,场馆特色1：屋顶和地面的仿真布置，尽可能在封闭空间中营造城市感，同时兼顾成本，保证基础级别空间尺度即可,层高7米,主干道5米（两台车）,屋顶布置为蓝天,路面仿城市铺砖,案例研究,比如世界,场馆特色2：场馆设计与装饰凸显职业化特征，尽可能营造一个独立的仿真职业空间,案例研究,比如世界,场馆特色3：尽可能利用真实道具还原职业场景,案例研究,比如世界,场馆特色4：服务性的功能
23、区设置，家长休息室、棋牌室、物品存储室、比尔俱乐部等功能空间，满足基础服务功能,案例研究,比如世界,场馆特色5：经营性物业嵌植于活动场馆中，增加运营收益,案例研究,比如世界,场馆特色6：人流动线布局合理，平面交通体系基本以模拟城市绕城干道为主，垂直交通以人行楼梯连接,出入口：2个，入口大堂设计较大可同时容纳约1000人，出入口分设可同时分两场；平面交通：环城道路（人车混流、主干道较宽阔约8米）；垂直交通：4部人行楼梯，无电梯，人流全部在场馆内，出入必须通过出入口,案例研究,比如世界,比如世界面临的主要问题是客户黏性不足，周一至周五几乎没有人气,升学压力：辅导班争夺更有优势,黏性不足：主要为6-
24、10岁的儿童，11岁以上吸引力不足，一般玩3次就不愿意再去,大人不愿：80后的家长见识较多，认为教育意义不大，不愿意让儿童进入,时间问题：周一至周五学生基本在学校，只有幼龄儿童参与,职业更新缺失：基本无职业更新，持续吸引力不足,比如世界面临的五大问题,案例研究,比如世界,比如世界相继在青岛、天津、成都三座城市设立分店，主要依托购物中心运营，唯独依托写字楼运营的成都店已经停业,案例研究,比如世界,成都比如世界开业一年多后因经营不善关门停业，证明儿童职业体验馆脱离购物中心独立运作存在极大风险,成都比如世界位于成都妇女儿童中心负一层，于2013年6月1日开业，营业面积约8000；成都妇女儿童中心是政
25、府打造的妇女儿童主题性质的写字楼，共15层，成都市妇女联合会和妇女儿童中心办公室位于此，还有部分与妇女儿童主题相关的教育培训机构、SPA养生馆、文化传播公司在此经营；因经营不善，成都比如世界于2014年10月左右关门停业。,职业体验模式,国内分布,目前国内已存在或规划儿童职业体验中心的城市均为经济发达、人口密集的一二线城市，及部分华东华南地区的发达三线城市,一线城市,已存在或规划儿童职业体验中心的内地城市分布,职业体验模式,市场小结,国内儿童职业体验馆普遍面临收入构成单一、客户黏性不足、模式更新滞后等问题,收入单一：门票植入广告黏性不足：主要为6-10岁的儿童，11岁以上吸引力不足，一般玩3次
26、就愿意再去大人不愿：80后的家长见识较多，认为教育意义不大，不愿意让儿童进入升学压力：辅导班争夺更有优势人员流动：专业人员流动较快/指导专业性不够/辅导员年纪偏低/无法形成真正意义上的教学模式陈旧：日本模式痕迹严重，不适应中国国情和家庭情感配套不足：没有形成真正意义的吃/穿/玩/行商家的一条龙收费模式：收费方式和体验时间不灵活，没有因地制宜投资回报：投资大，产出小，单一馆的投资回报率超低，在死亡峡谷的时间长时间问题：无法解决周一到周五的客源问题,十大魔咒,职业体验模式,发展趋势,与政府、学校、传媒等资源结合，发展成特色化的品牌儿童职业乐园,问题1：大型城市的多数家长对子女从事公务员、工程师、一
27、身律师等社会声望较高的职业，耳濡目染后，部分儿童对体力职业和现行职业的兴趣不浓，即“黏性不足”？,问题2：时间问题周一至周五学生在校上学，客源问题无法解决？,问题3：盈利/客源门票收入独木难支的局面和儿童了解体验中心的渠道扩充问题？,特色化增强儿童和家长的触点：与英语体验教育结合（如大未来）挖掘传统中国特色文化（酷贝拉、小鱼儿儿童团）与航天事业结合（蓝天城梦工厂）,与政府和学校建立合作关系，建立校外教育基地：例如，比如世界,与文化传媒（出版集团、动漫制作、卡通卫视等）建立合作关系：点点梦想城、酷贝拉等,职业体验模式,发展趋势,与商业地产、旅游地产、文化创意产业整合，成为旅游地产中的主题地产,旅
28、游商业综合体：旅游娱乐区+户外儿童生态体验+室内儿童职业体验馆+商业地产麦鲁小镇的文化旅游产业链：文化演艺+美术馆+文化节庆+数字娱乐+儿童职业体验馆+4D电影+主题商品客群：都市娱乐为目的都市文化休闲群体,案例一：华侨城哈克麦鲁小镇,案例一：政通文化旅游城,安徽政通文化旅游城：文化主题公园+主题酒店+商业街区+生态住宅组团文化主题公园：梦幻王国+哈尼哈特乐园+冒险岛+炫动空间+患有天下+美人鱼海湾6个功能区，18个主题馆，近200个体验项目。其中淮北政通梦幻王国占地100亩，投资7亿，15万平方米梦幻王国文化科技主题公园，65万平方米特色文化街区客群：致力于打造以儿童为主体、以家庭为单位的儿
29、童青少年精神文化家园,VS,职业体验模式,发展趋势,与购物中心联合，成为小型化、低价格、勤升级的次主力店,问题：儿童职业乐园规模大、变化慢、票价高、距离远？,趋势：小型化、更灵活的、价格低廉、常更换的体验项目，以游击战的方式蚕食大型儿童乐园市场形式：儿童游乐园、少儿科技馆、儿童职业体验馆等，作为次主力店优势：性价比、物业容易搭配、适合中小城市人口容量不足的城市,典型案例1：长春欧亚奥特莱斯商场五楼的摇篮思慧特少儿科技体验面积：500典型案例2：沈阳五里河世贸百货五楼的多菲儿童体验馆,发展模式,儿童城,随着儿童主题商业的不断升级，纯儿童业态汇集模式成为了又一种新的发展模式,上海元祖梦世界,扬州童
30、乐广场,基本特征：将儿童商业全产业链业态集中整合，打造儿童消费一站式目的地，完全面向儿童消费群体的独立商业体；儿童商业的所有业态都包含其中，但面向成年人的商业业态几乎没有；是传统儿童商业模式的全面升级，需要接受市场考验。,案例研究,广州越秀宝贝城,广州越秀宝贝城位于越秀区核心区域，交通便利，人口密集，定位珠三角地区规模最大的儿童主题商业旗舰商城,项目名称：广州越秀宝贝城项目地址：广州市越秀区越秀中路60号开发商：广州宝贝城股份有限公司总建筑面积：1.5万区位交通：项目位于越秀区核心区域，北京路与中华广场两大商圈交汇处；距离北侧地铁1号线农讲所站仅5分钟步行路程；项目步行10分钟半径范围内有小学
31、7所，中学6所，学生总人数超过2万人，年龄段15岁。,案例研究,广州越秀宝贝城,三大优势依然无法成功运营，越秀宝贝城痛苦转型“天下宝贝收藏交易中心”，此“宝贝”已非彼“宝贝”,汇集500多个中外知名儿童品牌、力图打造珠三角乃至全国最大的儿童主题商业一站式购物中心的越秀宝贝城，在营业一年之后，于2012年7约结业，转型“天下宝贝收藏交易中心”，经营古玩藏品交易；对儿童商业市场判断不准确，忽略了儿童商业的本质作为核心卖点吸引家庭式消费群体，没有考虑打造适合陪伴孩子前来的家长消费的商业，最终导致客户黏性不足，经营惨淡。,区位条件,市场机遇,官方支持,经济发达城市，核心商圈交汇处，人口密集，周边学生群
32、体基数大,儿童商业蓝海市场，珠三角地区暂无大规模性纯儿童专业商城,广东省儿童健康教育传播中心、南方电视台少儿频道鼎力支持,案例介绍,上海新明儿童城,项目概况项目总建筑面积18.7万，是融合儿童购物、娱乐、培训和儿童酒店等多种业态的大型城市综合体,新明KID MALL是拥有主题商业和商业办公的大型城市综合体，项目融合儿童购物、儿童娱乐、儿童培训、儿童酒店等多元复合业态，将购物、餐饮、娱乐、休闲、文化、教育融为一体，是一个一站式儿童主题生活城。,案例介绍,上海新明儿童城,区域属性项目所属嘉定南翔组团，是以汽车工业、旅游为核心驱动的城镇商业集中区，以传统商业为主，规模较小,南翔是上海嘉定区的主要商业
33、集中区域，包含：南翔地铁口商业板块、古猗园商业板块、南翔老街商业板块。,以商业类型看，三个片区的商业规模都较小，以传统商业为主，购物中心尚在兴起阶段；综合商场以中冶祥腾城市广场为主，并有以旅游商业衍生的购物广场，主要在留云禅寺以及双塔的周围。,南翔地铁口版块,古猗园版块,南翔老街版块,项目,案例介绍,上海新明儿童城,区域人口至2015年，区域总人口数约10万人,2011,2012,2015,2013,2014,宝华栎庭：92户,祥腾城市广场二期:400户,骏丰嘉骊花园：432户,路劲伊隽园：2000户,上隽嘉园：845户,金地格林世界森林公馆：1562户,茗馨公寓：157户,金地格林世界白金生
34、活别墅：126户,金地格林世界格林公馆：1938户,金地格林世界白金院邸花园洋房：290户,2010,2009,金地格林世界:3173户,祥腾城市广场 soho:600户,祥腾城市广场一期:200户,7933人,郎诗绿色街区：678户,绿地丰翔新城：2022户,华润置地中央公园：1300户,6703人,19458人,34490人 （嘉定政府规划数据）,人口估算：区域可甄别新增消费人口约达7933+5445+6703+19458+34490=7.4万人（至2015年）区域内总人口：7.4+3.0=10.4万人,5445人,区域原有消费人口约30,000人,区域新增消费人口约74,000人,案例介
35、绍,上海新明儿童城,项目区位项目靠近主干道、地铁站口，交通条件便利，具有良好的人流导入基础,项目距离沪嘉高速直线距离不足1公里,距离沪嘉高速出入口仅1.5公里；项目周边交通便利,距离地铁11号线南翔站距离900米；未来地铁17号线将穿过该项目。,项目,案例介绍,上海新明儿童城,项目四至项目两面临河，两面临路，西近住宅集中开发区，南邻木材专业市场，具备一定的景观资源和人群基础,项目两面临河，具备一定的景观资源；项目两侧临路，皆为双向四车道， ，交通便利，其中丰翔路连接老镇区及地铁人口，浏翔路车流多以大型物流运输车为主，交通便利项目西侧处于住宅集中开发阶段，南侧为木材专业市场，具有一定的人群基础。
36、,案例介绍,上海新明儿童城,规划分布部分持有的半开放式集中商业，持有比例约31%,地上商业86039.4，可销售其中50%，计43019，地下可销售商业面积26746；共计需销售商铺69765，占比69%，持有比例为31%；负一层全部销售，一至三层部分持有，四楼及以上楼层全部持有。,案例借鉴,上海新明儿童城,规划分布项目包含两个商务办公区和三个主题商业区，拥有两个下沉式广场和三个中庭，体验性业态占比超过50%,案例借鉴,上海新明儿童城,规划分布B1以超市、儿童数码、美食广场吸引人气，同时设置基于儿童动漫为主题的儿童家居体验馆,案例借鉴,上海新明儿童城,规划分布F1以儿童旗舰店为主,案例借鉴,上
37、海新明儿童城,规划分布F2以儿童用品、主题餐厅为主,案例借鉴,上海新明儿童城,规划分布F3设置大型儿童职业体验店及玩具体验店，凸显儿童主题特色,案例借鉴,上海新明儿童城,规划分布F4为国内风情餐饮区及儿童KTV,案例借鉴,上海新明儿童城,规划分布F5以娱乐餐饮为主，引进KTV，美容Spa以及异域风情的餐饮商家,案例借鉴,上海新明儿童城,规划分布F6引进中型电影院及儿童影视基地，拉升高楼层人气,案例研究,上海元祖梦世界,上海元祖梦世界具有超大体量和高端品牌影响力，其开创的大型儿童综合体模式是否能取得成功值得期待,项目名称：上海元祖梦世界项目位置：上海市青浦区赵巷商业商务区总体量：15万方整体定位
38、：儿童育乐体验一站式购物中心总设计师：安藤忠雄（日本）核心主力店：Kidzania趣志家预计建成时间：2016年5月,上海元祖梦世界,三大品牌：元祖Ganso、传奇设计师安藤忠雄、趣志家Kidzania重返中国五大业态：儿童零售、儿童育乐、儿童体验、家庭餐饮、亲子文创/手信业态规划：7000儿童职业体验馆、5000户外训练营、宠物乐园、300人儿童演艺厅、首创亲子酒店模式,儿童城模式,市场小结,目前面世的纯儿童业态汇集模式存在极大风险，客户黏性弱，持续消费性差，需要接受市场考验,目前面世的纯儿童商业体体量一般为13万方，基本只有儿童商业业态存在；这种纯儿童业态汇集模式忽略了儿童商业自身客户黏性
39、弱的缺陷，专做儿童业态，隔断了复合商业的血液流通，让陪同孩子前来的成人消费群体产生抗性；很多在建的纯儿童商业体项目开始将体量做大，打造真正意义上的“儿童综合体”，更有向复合式主题乐园发展的趋势，需要日后接受市场的检验。,？,儿童主题商业的发展现状儿童主题商业的业态分类儿童主题商业的发展模式市场总结及未来展望,市场总结,基本要求,儿童主题商业目前主要进入一二线城市的大型购物中心，同时做好细节上的打造,选址要求,1、主要是一二线城市，或部分经济发达、人口密集的三线城市；2、位于城市主城区内，最好是核心商圈，公共交通系统发达；3、大型商业综合体内，可满足家庭一站式复合消费需求。,体量控制,1、总体量
40、应控制在购物中心的1525%为最佳；2、体验式业态不低于儿童商业总体量的30%；3、儿童职业体验馆体量不超过1万方。,细节打造,1、做好安全防护措施，保证孩子安全；2、适当增加空间尺度，满足孩子玩闹天性；3、增加人性化服务设施，如婴儿车租借、育婴室等。,市场总结,成功因素,儿童主题商业是“人气磁石”，但不是“摇钱树”，应避免完全儿童化，以儿童商业吸引人气，带动其他商业联动创造经济价值,儿童商业,草莓,复合商业,蛋糕,儿童商业具有极强的吸引客流能力，但仅靠自身的经济价值，吸金能力并没有想象中强；打造体验式复合商业，将儿童商业作为核心主力店吸引儿童客群，再将儿童客群带来的成人客群导入其他商业，通过
41、各商业业态的联动创造最大经济价值。,市场总结,未来展望,随着儿童主题商业重要性的提升，商业地产开发商自创儿童商业品牌已成为主流趋势,随着儿童主题商业重要性的日益提升，越来越多的品牌商业地产开发商开始着手打造自己的儿童城品牌，希望借助自身的品牌影响力，走连锁化发展道路，在儿童主题商业市场中分一杯羹；小Q儿童城作为高德置地集团旗下的儿童产业代表品牌，现已在广州开设4家门店，未来还将在外地扩展门店，在高德汇中的占比也将进一步增加；万达集团计划投资逾50亿元，到2020年开设200家儿童乐园，成为中国最大最具影响力的亲子主题乐园集群。万达儿童乐园主要定位为“创新型动漫亲子乐园”，分为3000-5000平米乐园和15000平米以上乐园两大产品，在游乐中融入早教、职业体验、主题摄影、生日派对、亲子餐厅、动漫广场等。,感谢聆听！,
