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1、,酒店建造的成本分享,目录,一、酒店建造期涉及的成本项二、酒店投资成本可控性探讨三、酒店建安成本案例分享,一、酒店建造期涉及的成本项,酒店建设流程（常规周期）,数据来源：第三方酒店专业顾问公司,投资成本（单方造价）,数据来源：第三方酒店专业顾问公司,二、酒店投资成本可控性探讨, 投资前必须要弄清楚的几个问题：1、投资五星级酒店的目的：为开发住宅做嫁衣- 房地产项目以高星级酒店做为住宅的高端配套，提升住宅品质，促使房价溢价； 稳定增值的产品- 高星级酒店所占地皮的增值、酒店本身做为一个良性不动产的增值；上市公司资产扩张最佳选择- 目前很多的上市企业不缺钱，就缺资产，获得一块良性资产，或将所得非良
2、性资产通过重组、兼并等等手段将其转化为良性，再通过一系列游刃有余般地操作，基本都能实现预期资产扩张目的。良好的贷款融资平台- 新建的四、五星级酒店其本身就是一个具备升值空间的、良性的、自身价值上亿的固定资产，以此不动产做为抵押申请贷款或进行其他方式融资，应该是较容易的；企业与政府的交易- 企业投资四、五星级酒店作为政府的脸面、地区经济发展水平提升的标志、政府对外宣传的窗口、接待中心、招商引资的前沿阵地，同时政府兑现承诺的低价土地资源、其他优惠政策，各取所需、皆大欢喜。,2、投资五星级酒店须先知道的一些情况：投资费用- 入门五星级酒店10000元/m2，建筑面积为40000m2以上；酒店设备成本
3、- 一般设备投资占总投资的30%；游泳池设备- 全部投资不超过50万，五星级酒店应该配的各项系统都应该考虑：如臭氧消毒系统，主要设备如砂缸、泵建议采用原装进口产品；要充分考虑维修的方便性，维修配件的可替代性；建筑节能- 外墙隔热：尽量不采用整体玻璃幕墙设计，造价高、隔热差、隔音差；投资回报- 例：总投资4亿（不含购地价），50%贷款，投资回报期大概是15年；建设期- 定位立项2-3个月；概念及方案设计阶段3-5个月；深化及扩初设计阶段3-4个月；施工图设计阶段2-3个月；室内设计阶段3-5个月；园林景观设计阶段2-3个月；施工阶段18-25个月；开业筹备阶段6-9个月；减轻初投资的资金压力-
4、酒店主体结构封顶后，办理完“国有土地使用权出让合同书”、“付清地价款证明”、“房地产证（土地）”、“建设用地规划许可证”、“建设工程规划许可证”、“建设工程施工许可证”等等手续后即可申请银行贷款。这样，投资方可以极大地减轻初投资的资金压力。例如：一个挂牌五星级酒店项目，购地面积30亩，酒店建筑面积40000m2，总投资概算为4.5亿（含购地费用7800万），可向银行申请10期贷款2亿，这样，充分利用银行的力量，减轻初投资的资金压力。,3、酒店运营成本费用的比例（行业里先进的效益型酒店其成本和费用占营业额百分比的范围概况）： 1） 成本占营业额的22%25%。 其中餐饮营业成本占着营业额的40%
5、50%； 娱乐场所的营业成本占其营业额的10%15%； 2） 经营费用：占营业额的20%30%； 3） 管理费用：占营业额的8%10%；在费用中间，可控的有工资、燃料、水电、物料消耗、低值易耗品摊销、招待费、电话费、广告宣费。 其中各项占比为：工资占费用总额的20%25%，占营业总额的10%15%；燃料费占费用总额的5%6%，占营业总额的2%4%；水电费占费用总额的15%20%，占营业总额的8%10%；低值易耗品摊销占费用总额的0.4%0.8%，占营业总额的0.1%0.2%；物料消耗占费用总额的5%8%，占营业总额的2%4%；招待费占费用总额的1.5%2%，占营业总额的0.5%0.8%；电话费
6、占费用总额的2%3%，占营业总额的0.5%2%；宣传广告费占费用总额的5%10%，占营业总额的3%5%。,数据来源：第三方酒店专业顾问公司, 投资建设酒店的关键点：1、酒店的前期规划、设计- 该阶段一定要聘请专业酒店筹建人员参与、确定。项目的总体规划设计方案一般是由建筑设计院完成，而一般建筑设计院都是：毕业即进设计院+长时间蜗居于办公室+每年不超过10次的外出考察+类似方案的摘抄，做出的方案易有以下弊病：景区内的酒店：A、整体布局- 一般是酒店+配套别墅群，设计院由于对营销方面的空白，不可能为投资方充分考虑以后这别墅是部分卖出去？还是出租？还是全为酒店服务？若卖出去，买方必有的其他需求设计，在
7、布局、交通、能源、服务、管理及其他附属配套方面应做充分考虑，至少是做预留扩展设计。B、绿色环保方面- 很少有能真正响应国家低碳号召，做到能源梯级使用，废水、废气、废物排放处理再利用；C、建造成本方面- 投资方想把酒店做成欧式风格，设计院有责任要告知其内装也应是欧式，造价会比中式装修高20%以上；若在山坡上采用架空层，设计院有责任告知地质方面的要求，施工可能出现沉降问题的处理。,城市综合体中的酒店：A、各功能区域的分块- 还是由于对房地产市场营销方面的空白，设计院不能给出建议酒店、商场、住宅、酒店式公寓、办公楼等各功能区域所应分占的建筑面积比例、位置的最佳分布；B、各功能区的相互支持、影响- 住
8、宅、酒店相对要求静，酒店要方便为住宅、酒店式公寓提供服务，酒店的各机房、厨房排油烟对周边造成负面影响的预防和处理，各功能区之间交通的便利，通过流线设计对不同群体的相对分离，其他配套的硬件预留条件的充分考虑等等；单体酒店：A、配套功能区的忽视- 较少细致考虑到员工厨房、餐厅、宿舍、浴室、总库、工程加工房、行政办公等功能设置，停车场面积是否考虑了以后的增加量等等；B、实用性的欠缺- 外立面效果图漂亮但忽视了能耗、造价、夜景效果、安全、维护等细处，门头常忽视悬挂会标或制作LED电子显示屏的位置，水景与门前旗杆也是凭经验设置而未请专业风水师勘测；C、建造成本的模糊- 未向投资方说明：建筑高度方面，小高
9、层、高层、超高层在建造成本上和审批费用上的区别；客房建筑层高的设计最佳数值，是3.9米或4米或4.1米？多10cm的土建造价是多少？为什么要取这个数？地下层建一层还是两层？成本单价是多少？地下地上的钢含量分别是多少？在结构设计的规范范围内采取了哪些降低成本的合理措施？若投资方不问，设计院一般是不会主动交底，自己给自己找麻烦的。,2、所建酒店的档次、规模、类型等等必须考虑的问题：酒店的档次- 是四星还是五星？是入门级、标准级还是豪华级的？这个涉及到许多必需的服务项目硬件设计及相应的投资成本问题；建筑规模- 确定建筑规模大小，要充分考虑公司的财力、酒店星级、酒店建成后能在适当的周期回收。3、酒店建
10、筑体形式、类型：投资决策人要根据酒店建造地点、地质结构、客源对象、建造成本、政府硬性要求等等因素综合考虑，是建多层？或小高层？或高层？或别墅？或兼而有之？偏重于旅游度假还是会议接待？现在有将酒店分成什么度假型、商务型、会议型，其实，目前酒店都在朝综合型发展了：商务接待、会议、休闲娱乐等等功能都具备，也就惟独这会展功能，因为要求硬件面积较大，不是酒店想有就能有的。投资方必须做到事事自己心中有数。一般操作方式是：先签订第三方酒店顾问公司，由其根据项目情况提供酒店可行性研究报告，这个报告是必需的，立项时政府的硬性要求，还得是要有该方面资质的咨询公司做才行。4、建造成本的控制与降低运营成本的综合考虑：
11、 A、前期费用含各项设计费用、立项跑手续相关费用等等； B、建安费用含土建、设备安装、装饰等； C、开业物资及开办费酒店开业必须的经营及非经营物资、开业流动资金。, 成本控制办法：A、前期费用：第一、选择有经验的、专业的装饰设计公司。千万不要交由装饰施工方附带免费设计，否则又将埋下颗颗地雷：设计极不合理而带来经营高成本低收益、更高的施工成本、醒悟后无法扭转的事实、超高成本的改造代价。建议这三、四百万的设计费一定不能省。判断该装饰设计公司，有专业酒店筹建人员参与评判才最准确。第二、让酒店以后运营时能真正挣钱，必须要事先由专业酒店筹建人员审核酒店的装饰设计方案，且该方案必须达到：1） 首先平面布局
12、及服务项目各项指标满足星评要求；2） 其次流线设计满足客人的方便性、管理的便捷性和人力成本的最低值；3） 再其次是装饰工艺要求、选材要充分考虑造价，用最现实、可行的低造价设计达到同样效果，该项工 作尤为重要，也是装饰建造成本弹性最大的一块；4） 最后是考虑酒店设计的扩展、延续性，做好预留，将以后升级改造时的破坏程度控制在最小范围；备注：该装饰设计审核工作，需有专业酒店筹建人员才能高质量完成。第三、建筑设计当中：1） 首先要盯住其结构设计，现在钢材价格已涨到5000多元/吨，地下室设计一层，还是二层，钢含量分 别是多少？建造成本单价分别是多少？地上建筑钢含量又取多少？梁柱的尺寸该取多少？能否合理
13、控 制？因为是责任终身制，一般建筑设计园的结构设计师都非常害怕承担丁点责任，结构设计中，往往 取值都上偏，投资方会多花费很多的钱。这些都应该是由投资方在签署的合同中要求建筑设计院在不 违反相关规范的前提下充分合理考虑的课题。2） 其次要充分考虑柱网尺寸、建筑层高等关键数据，既要满足舒适度、合理性，又要考虑到建造成本。备注： 该项工作，需由专业酒店筹建人员参与把握。,B、建安费用：第一、图纸会审阶段：在施工图纸出具后组织第一次图纸会审，严格督促各施工方做好图纸优化工作， 将以后可能产生的工程变更90%控制在图纸会审阶段，这将为投资方节省成百万以至上千万的建 造成本，同时还避免了工期延误；第二、土
14、建施工阶段：无论是甲供材或乙方购买，都必须严把材料进场关，督促监理方对每一次进场材 料进行抽验、备案，防止出现以次充好的管理漏洞。现场勤查，加强保卫，堵住偷减工艺、材料 浪费、失窃的漏洞；第三、设备安装阶段：1） 首先是选型：对于中央空调、锅炉、电梯、发电机、桑拿泳池、洗衣设备等等大型设备的选型，专 业的酒店筹建人员能更合理兼顾性价比、低运行及维护成本、使用寿命、初投成本等因素；2） 其实是安装：因为赶工期，基本都会涉及到交叉作业，各个专业的有序安排、合理交叉，计划的制 定、实施、现场的指挥都是比较考验甲方现场管理人员的了。第四、装饰施工阶段：1） 首先通过现场勤查，督促监理方共同监督施工方严格按工艺要求施工，减少偷工减料行为；2） 其次要在现场及时解决施工难题，控制施工变更量，也就控制住了建造成本；,三、酒店建安成本案例分享,信息来源：第三方酒店专业顾问公司,五星级度假酒店投资概算案例分享,THANKS,
