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1、江中火炬项目示范区工程管理策划,江中公司火炬项目工程部,2017-9,目录,示范区工程策划目录第一部分：工程概况第二部分：重点难点分析第三部分：进度计划第四部分：品质保障及提升第五部分：安全文明施工及成品保护第六部分：精装修工程管理,1.1 地块基本信息,一、工程概况,火炬项目位于中山市火炬开发区沙边村，场地东侧为厂房，南侧为沙边路，西侧为两层90年代商铺，北侧为在建民宅及部分空地。,总地块规划指标 1、用地性质: 二类居住用地 2、用地面积：31297.5m 3 、总建筑面积：81489.52 4、计容面积：62594.7 5、容积率：2.0 6、建筑密度: 30 7、绿地率：38 8、建筑
2、高度：100m,1.2 项目总体信息,一、工程概况,4幢,5幢,幼儿园,2幢,1幢,抵缴商业,售楼部,商业,配电房,抵缴商业,项目规模：规划总建筑面积62594.7（计容面积）产品业态：高层住宅（ 2栋18层、3栋33层）+ 幼儿园+商业（沿街商铺为主）项目风格：现代典雅风格,1.3 项目区位,一、工程概况,民居,民居,A,B,C,地块西侧为置业路；南侧为沙边路；东侧为厂房；北侧为在建建筑；地块桩基础完成100%，正进行土方开挖及基坑支护；地块西侧为2层村民私宅及商铺，地块西侧与南侧可见山体；,1.4 展示区基本信息,一、工程概况,园林示范区总占地面积约3800，充分利用售楼部的区位优势，打造
3、中心园林绿化的看房体验。展示区使用面积约为1255 ，其中售楼部1055，含办公区300 。临时样板房200,售楼处设置于项目南侧，为2层独栋建筑，临时样板房布置在售楼处隔壁园林示范区内,售楼处,园林示范区,临时样板房,1.5 展示区与施工区关系,塔吊范围,施工通道,施工电梯,施工围档,一、工程概况,展示区,1.6 展示区用水用电规划,一、工程概况,1、用电从现场临电变压器接入 2、用水从地块西南侧给水点接入3、排水接入南侧沟渠,展示区,临水驳接,临电驳接,目录,示范区工程策划目录第一部分：工程概况第二部分：重点难点分析第三部分：进度计划第四部分：品质保障及提升第五部分：安全文明施工及成品保护
4、第六部分：精装修工程管理,2.1 无证施工,二、重点难点分析,方案措施：取得工规证后即刻开始售楼部承台开挖施工，在取得施工许可证之前需和安监、住建局等建设行政主管部门沟通取得默许，无证施工存在停工处罚风险。,2.2 市政路人行道电信线路立杆,二、重点难点分析,电信通信立杆,方案措施：方案1、联系相关电信部门负责人，协调电信线路及电箱迁改，目前已和电信签订迁改协议，预付款一到即可开始迁改；和市政部门沟通人行道交由我司改造。,人行道,2.3展示区占用了市政人行道，需与市政部门沟通取得同意,二、重点难点分析,人 行 道 改 造,2.4此处围挡基础及加固需特殊处理,二、重点难点分析,方案措施：展示区施
5、工过程中，大区地下室剪力墙外围未进行基坑土方回填，展示区围挡建在基坑边坡线上，且靠展示区一侧有 绿化土，增加了施工围挡的稳定性要求。此处围挡的基础及加固方式需做特殊处理，避免围挡倾覆引起安全事故及园林景观。,2.5施工临时道路布置,二、重点难点分析,施工通道,方案措施：东南侧展示区占用了原有的施工道路，需将施工道路往右偏移，同时对道路右侧的人行道进行改造成施工道路，以满足平板车转弯半径需要。施工通道紧邻展示区，展示区开放期间严格管理施工道路卫生及工地大门形象，给客户及业主好的品牌印象。,原有施工通道,2.6景观材料种类多且大尺寸石材用量多,二、重点难点分析,方案措施：景观单位招投标时要求园林单
6、位调研，确保市场有此大尺寸（1200*600*30）此样板石材。同时鉴于多处景墙较高且双面都挂有石材，结合现场回填地质，要求设计对景墙基础进行提前设计。,2.7特色景墙施工工艺要求高、工期长,二、重点难点分析,方案措施：特色景墙由实心透明玻璃砖采用半透明结构胶粘固而成，工艺要求高，一天只可砌筑三层，仅砌筑工期就要22天，而且实心玻璃砖需提前订货排产，材料生产周期长。优先将此工作面移交园林单位。,实心透明玻璃砖,2.8镜水区面积较大，防沉降须重点考虑,二、重点难点分析,方案措施：1、进行地基加固（打松木桩），采用砖渣回填，降低沉降风险；2、水景结构底板加厚，增加钢筋配比。3、严格控制防水层质量，
7、避免渗漏引起基底沉降。,水景面积200平方,二、重点难点分析,2.9 施工工期紧张,目录,示范区工程策划目录第一部分：工程概况第二部分：重点难点分析第三部分：进度计划第四部分：品质保障及提升第五部分：安全文明施工及成品保护第六部分：精装修工程管理,3.0 示范区进度品质保障措施,三、进度策划,一、进度保障措施1、制定详细专项计划：制定详细示范区设计计划、示范区工程计划、示范区招标采购计划，涉及材料选型、供货周期较长的材料提前下单，项目部主管工程师动态跟踪材料选型、材料加工进度等。2、桩基优先施工：示范区区域的桩基优先安排施工，从而保障示范区的施工进度。3、示范区市政先行：示范区市政、室外管网先
8、行施工，确保园林、绿化、道路施工时间有保障。4、示范区主体优先：优先施工示范区主体，确保售楼处、样板房的施工进度。5、外墙施工优先：售楼处主体结构完成后，立即组织外墙砌筑，创造外立面施工条件。二、品质保障措施1、严把材料关：涉及效果的材料需进设计确认样板，进场材料需提前安排设计或工程人员进行厂检确认合格后方可进场。2、成品保护：严格按照成品保护要求，保护措施周密、到位，确保工序之间成品的存护、衔接，施工成品的妥善照管。3、验线严谨：严格按照施工图纸，做好工序之间、界面之间、区域之间的验线工作，基线控制、复核等工作一丝不苟。4、重视销售中心、样板房、景观展示区呈现部位观感：按照设计确认的施工样板
9、，做好技术交底，做好过程控制。5、细节决定成败：按照集团和其他区域现有细部节点做法指导施工，特别是精装修和景观工程细部做法。6、销售中心墙面防潮措施：内墙采用轻钢龙骨隔墙代替木基层板隔墙，降低吸潮发霉几率；地面湿作业完成后再进行墙面打底施工，使地面上返潮气先行散发后施工；墙面打底材料改用外墙防潮防霉腻子，形成隔离效果。,3.1 军令状关键节点计划,三、进度策划,售楼处开放,2017年12月14日,预售许可证,2017年12月10日,销售节点,展示区、样板房开放,2017年12月10日,开盘,2017年12月16日,3.2 设计专项控制计划,三、进度策划,3.3 施工关键节点控制计划,三、进度策
10、划,示范区施工关键节点计划,3.4 主体及外立面关键节点控制计划,三、进度策划,示范区主体及外立面专项计划,3.5 精装施工关键节点控制计划,三、进度策划,示范区精装（售楼部、样板间）专项计划,3.6 景观施工关键节点控制计划,三、进度策划,示范区景观专项计划,3.8 品质管理详细节点,三、进度策划,目录,示范区工程策划目录第一部分：工程概况第二部分：重点难点分析第三部分：进度计划第四部分：品质保障及提升第五部分：安全文明施工及成品保护第六部分：精装修工程管理,4.1 品质重点难点保障措施,四、品质保障及提升策划,一、主体施工部分1、模板工程关键点：控制模板施工质量：平整度、垂直度及顶板水平度
11、保障措施：施工单位应编制详细的模板施工方案报监理部门审核；控制模板质量，在浇筑砼前对墙柱的加固措施重点检查，对模板的平整度、垂直度和顶板水平度严格验收，在浇筑砼过程中安排专人复核、调整。 2、混凝土工程关键点：控制混凝土施工质量；保障措施：检查混凝土的出厂日期、标号、浇注的部位、配合比、外加剂等；浇注混凝土时尽量一次浇注，避免施工冷缝产生；混凝土施工时需二次振捣和二次抹面，浇注完后及时进行混凝土养护。3、钢筋工程关键点：钢筋保护层厚度控制；剪力墙钢筋的布置；梁柱节点钢筋搭接；预埋件的布置；保障措施：为保证钢筋保护层厚度符合设计规范要求，垫块要有足够强度，绑扎垫块时必须牢固，不得漏绑；剪力墙钢筋
12、布置复杂，布置前施工单位组织施工人员学习施工图纸，做好施工样板；做好隐蔽验收工作，防止钢筋的摆放及搭接错误；对预埋件进行检查。4、砌体工程关键点：砌筑材料、组砌方式、过梁、门垛及顶砖砌筑质量 ；保障措施：砌筑砂浆必须采用商品砂浆，且砌筑过程中砂浆须堆放在垫板上或容器里，中间不得加水、初凝后不得使用；砌筑前须有排版图，砌筑过程中不得出现“通缝、瞎缝、透明缝”等，过梁伸入两端墙体不少于250mm,门,4.2品质重点难点保障措施,四、品质保障及提升策划,垛砌筑牢固、不松动；顶砖砌筑间隔时间不小于7天。5、防水工程（重点控制）关键点：控制屋面、外墙渗漏水；保障措施：施工单位应编制详细的防水施工方案（施
13、工方案对重要的防水节点描述要清晰）报甲方、监理部门审核，并对工人进行技术交底；检查防水材料是否合格，防水层厚度须按设计规范要求；批量施工前一定要做好工艺样板，样板验收合格后方可批量施工；防水施工后必须做好蓄水试验。二、装修施工部分1、与多种专业工程交叉配合施工保障措施：考虑到多专业、多工种等的因素，合理安排各施工工序，合理交叉施工，避免相互影响。2、成品保护保障措施：在合同中约定各总分包成品保护责任及相应保护措施，现场施工过程中各单位成品保护措施必须到位，合理安排交叉工序进场时间；明确交叉施工过程中各方的成品保护责任，出现损坏合理分摊费用。3、装修材料质量控制保障措施：建立材料进场检查制度，材
14、料进场时应对材料的品种、规格、外观和尺寸进行检查是否符合合同要求，材料应有产品合格证书、中文说明书及相关的性能检测报告，对进口产品应按规定进行检验，并检查相应证书，避免施工单位将材料以次充好。,4.3防渗漏保障措施（重点）,四、品质保障及提升策划,一、结合集团与区域公司要求以及中山当地的实际情况对本项目的防水做法进行优化，使本项目防水 工程更易施工，质量更有保证；二、制定详细的防水施工方案 根据防水设计文件，制定本项目的防水施工方案，重点是相应的防水节点处理措施，设定本项目的防渗漏控制关键点（详见后页），防水施工方案由监理组织各方严格评审，评审合格后方可实施，同时防水施工方案中对于可能出现的渗
15、漏情况需制定相应的处理方案与措施。三、防渗漏标准管理动作 1、样板引路与技术交底 涉及防水工程的重要工序先做施工样板，各班组进场施工前必须做好技术交底工作，技术交底文件对防水分项工程、工序重要的管控点要描述清晰； 2、根据广深区域公司下发的防渗漏工程可视化隐蔽验收作业指导书将本工程防水工程设置一系列的质量停止点，参与验收人员需对签验结果负责；四、主动联合工程管理中心、客服、营销部门对项目进行防渗漏巡检，提升巡检力度 1、多方巡检，提前发现问题，解决问题 2、针对客服维保提出的系统性问题，制定专项解决方案,4.4 防渗漏保障措施,四、品质保障及提升策划,4.5 防空鼓开裂保障措施,四、品质保障及
16、提升策划,目录,示范区工程策划目录第一部分：工程概况第二部分：重点难点分析第三部分：进度计划第四部分：品质保障及提升第五部分：安全文明施工第六部分：精装修工程管理,5.1 安全文明施工管理重点,五、安全文明施工,5.2 安全文明施工管理重点,五、安全文明施工,目录,示范区工程策划目录第一部分：工程概况第二部分：重点难点分析第三部分：进度计划第四部分：品质保障及提升第五部分：安全文明施工及成品保护第六部分：精装修工程管理,七、精装修工程管理策划,7.1精装修工程管理 样板管理,材料样板,精装修施工单位、各专业分包单位在签订施工合同中明确要求提供主要施工材料、构配件的样板，样板须经公司研发设计部设
17、计师确认，然后由公司研发设计部将已确认的其中一份样板下发至现场，样板存放于现场样板间。 现场设置一间精装修所有施工单位材料、构配件的样板间，样板间由项目部文员负责日常管理，便于现场成本采购部与项目部验收施工方进场材料以及管理过程中核对。,室内精装修单位材料样板,橱柜单位材料样板,七、精装修工程管理策划,7.2精装修工程管理 样板管理,七、精装修工程管理策划,7.3 精装修工程管理 工序管理,工序遵循原则：1）、先湿后干 2）、先上后下3）、先内后外4）、先大后小5）、先固定后活动6）、先耐污耐损后易损易失,精装工序要点说明：,七、精装修工程管理策划,7.3 精装修工程管理 工序管理,1.大厅、
18、房间、大堂天花线安装；（安装前需注意天花平整度的复测及套方以确保方正）2.室内天花吊顶；（常用有轻钢龙骨，木龙骨不提倡常用，木龙骨可使用于湿度较小的部位，同时吊顶前需注意对吊顶部位的水电管线标识，此处不抹灰可采用在主体砼浇灌前在模板上标上油漆的做法）3.天花吊顶防白蚁；4.内墙腻子油漆（控制在木门安装前完成二底一面漆完成，木门安装前需重点检查门内贴脸处、线盒周边墙面平整，木地板安装前全部完成，木地板安装前需重点检查踢脚线处墙面的平整度）；5.卫生间水泥沙浆找坡；,精装工序要点说明：,七、精装修工程管理策划,7.3 精装修工程管理 工序管理,6.木地板踢脚线安装的预先打孔，打孔前需由土建总包的水
19、电人员对其进行交底或直接在踢脚线处做好水电布线的标识；7.卫生间、厨房墙地砖户型铺贴样板，需先由精装修单位完成户型排砖图后，同时考虑配砖合并的最佳方式，方可进行铺贴；8.橱柜、浴柜样板安装；（橱柜图纸深化前需对其相应的水电位置进行复核，后再进行现场放线后，方可投入生产，浴柜的尺寸需由精装修工程师现场确定，需重点注意座厕工作面的位置，及镜前灯线管预埋的高度均要按精装修图纸进行定位）9.煤气管道样板安装；（厨柜图纸设计前需先明确煤气管道的安装方式，是明装还是暗装，对穿厨柜的煤气管道时，需与厨柜公司配合先完成煤气安装样板）,精装工序要点说明：,七、精装修工程管理策划,7.3 精装修工程管理 工序管理
20、,10.强弱电穿线，安装并调整强弱电面板；（穿线需在墙地砖铺贴前完成，以避免后期因穿线不通进行二次平凿，面板安装在内墙油漆第二次面漆（墙纸）完成后安装）11.厨房墙砖、卫生间墙、地砖大面积铺贴；（即室内水管带压施工）12.厨房阳台外墙油漆完成；（阳台排水管必须在外墙腻子完成并打磨后，方可按照）14.淋浴门安装；（安装前需由土建总包水电人员对其交底，以免安装时钻到水电管线）15.窗台大理石制安；（需重点复查空鼓问题）16.部品及五金件安装17.物业开荒；（需重点与保洁公司的移交工作，提前对其成品保护进行交底）,精装工序要点说明：,七、精装修工程管理策划,7.3 精装修工程管理 工序管理,概括而言
21、：从上到下、从里到外、从湿作业到干作业的施工顺序，用意在于改进施工程序，减少交叉施工，利于成品保护，避免返工。,七、精装修工程管理策划,7.4 精装修工程管理 质量管理,精装房施工交底内容： 明确精装修施工的质量控制重点； 预设施工检查停止点； 明确成品保护方案、固化成品保护措施； 装饰细部做法及质量的控制，固化标准做法或工艺； 目的： 通过施工样板房让精装修施工单位了解甲方的意图； 加深对细部做法的理解；固化施工单位的技术、组织管理；,技术交底,七、精装修工程管理策划,7.5 精装修工程管理 产品保护管理,七、精装修工程管理策划,7.5 精装修工程管理 产品保护管理,原则一、合理流程,原则二
22、、先检查后保护,原则三、谁施工谁保护,原则六、过程中保护,原则七、措施切实可靠,成品保护七大原则,原则五、材料运输原则,原则四、总包全责,七、精装修工程管理策划,7.5 精装修工程管理 产品保护管理,护-就是提前保护以防止成品被损伤或污染。如干挂石墙面完成后防止在进行顶棚和地面施工时受污染，应全部贴上塑料薄腊纸，加以保护。在门口位置及转角等交通道口，为预防受碰，要多贴几层薄膜纸或再贴上小块木条等，同时在关键部位贴上成品保护标志条，起警示作用。 包-就是进行包裹，以防止成品被损伤或污染。如石材、瓷砖墙柱面贴好后，应用立板包裹捆扎；不锈钢扶手，栏板玻璃顶部，铝合金门窗应进行包裹；电气开关，插座、灯
23、具也应包裹，防止粉刷油漆时污染。,七、精装修工程管理策划,7.5 精装修工程管理 产品保护管理,盖-就是表面覆盖，防止堵塞、损伤。如预制大理石、玻化砖、楼梯应用木板、加气板等覆盖，以防操作人员踩踏和物体磕碰；高级石材地面，应用苫布或棉毡覆盖；在通道位置还应盖上木夹板；落水口、排水管安好后要加覆盖，以防堵塞；散水交活后，为保水养护并防止磕碰，可盖一层土或砂子；其他需要防晒、防冻、保温养护的项目，也要采取适当的覆盖措施。 封就是局部封闭，如石材、水泥抹面楼梯施工后，应将楼梯口暂时封闭，待达到上人强度并采取保护措施后再开放；室内塑料墙纸、木地板乳胶漆漆完成后，均应立即锁门；屋面防水做完后，应封闭上屋面的楼梯门或出入口；室内抹灰或浆活交活后，为调节室内温度、湿度，应有专人开关外窗等，从而达到成品保护目的。,THANKS,
