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1、雨耕山酒文化创意产业园项目介绍,芜湖市雨耕山实业有限公司,芜湖市雨耕山酒文化创意产业园,微醺滨江夜 醉美雨耕山,PART 1 项目背景,雨耕山,项目区位,PART1 项目背景,交通环境,PART1 项目背景,商业环境,PART1 项目背景,英国领事馆官邸始建于1887年,神父楼始建于1912年,内思楼始建于1925年,项目基地环境,PART1 项目背景,改造思路：,项目指标,PART1 项目背景,PART 2 项目规划,整体规划,PART2 项目规划,建筑物改造,PART2 项目规划,地形高度改造,PART2 项目规划,水体设计,PART2 项目规划,动线设计,PART2 项目规划,老建筑：修
2、旧如旧,新建筑：斜体外墙等方式改造,PART2 项目规划,外立面改造设计,PART2 项目规划,绿化设计,亮化设计,PART2 项目规划,300停车位,600停车位,245停车位,269停车位,63停车位,停车场规划,PART2 项目规划,PART2 项目规划,地下人防规划,PART2 项目规划,工程建设进度计划：,雨耕山酒文化创意产业园工程建设主要节点计划,PART2 项目规划,工程建设进度计划：,雨耕山酒文化创意产业园工程建设主要节点计划,PART2 项目规划,PART 3 商业定位,考察芜湖市现有商业，不难发现，满足居民生活必需型和丰富型的商业业态占据主导地位，商业能级滞后、档次不高、功
3、能也相对缺乏。,发展轴,商业市场条件分析,PART3 商业定位,目前芜湖市商圈相对集中，商业格局框架尚未拉开，单中心商业特征明显，业态单一，能级不高。镜湖区在做强市级商业中心的同时，将加快滨江、镜湖新城等6个区域商业中心的建设，有望成为皖江商业中心。,市场条件分析,PART3 商业定位,商业性质,立足于芜湖市级商业项目,面向长三角体验式商业中心,商业功能,满足体验式消费需求将酒文化产业融入体验式餐饮娱乐社交秀场,商业项目定性,PART3 商业定位,通过将酒文化产业运营和服务融入体验式餐饮娱乐社交秀场，成为芜湖市面向长三角的城市标签。,项目周边办公楼、商业街云集,未来金融CBD和构筑皖江金融中心
4、的建设,本项目适宜定位为中高端商业项目,高端体验式以餐饮娱乐业态为主的目的性消费的商业项目,本项目商业定性推导,商业项目定性（依据）,PART3 商业定位,周边滨江景观良好,本项目适宜定位为休闲体验型商业项目,项目区位人文背景深厚,酒文化渲染,主题打造：通过园区内酒文化艺术小品或装饰设计的打造，全方位树立酒文化主题：传播系统的红酒文化体系；唤醒中国酒文化的点滴；宣扬饮酒、品酒、鉴别酒的礼仪和时尚。,PART3 商业定位,经营主题定位,体验式园区,PART3 商业定位,经营主题定位,主题打造：将园区打造成为全方位立体的酒文化广告载体：园区内所有展示空间用于对于酒文化及酒产品的宣传；酒类产品的追溯
5、阅读终端在本园区内对到访的消费者进行消费引导和保障；在餐饮、娱乐休闲消费场所对酒类衍生产品的使用和消费进行展示和引导。,高端社交秀场,PART3 商业定位,经营主题定位,主题打造：不仅是就餐场所，更是与商务、政务好友商谈欢聚的首选地；体验高端娱乐休闲服务，享受酒文化品位的精致生活。休闲湾商务人士的品位休闲都；会所群高档次私密性的会客厅。,档次定位,PART3 商业定位,依照市场反馈及区域立足于未来金融CBD和构筑皖江金融中心、助推芜湖乃至皖江区域发展，建议本项目做中高档的商业定位，弥补芜湖市中高端市场的缺失，为芜湖市提供新型酒文化交流中心及高端社交中心。,本次市场调研结果被访对象对本项目档次期
6、望该项目应定位为中高档商业。本次市场调研结果中80%的被访对象对项目地的商业形态期望是增加餐饮美食。,市场需求端（问卷调研）：,行业研究（机会端）：,芜湖市有着悠久而传统的饮酒文化，目前酒类市场出现了开放式的格局，红酒、洋酒、啤酒等新兴的酒饮全面介入，消费能力、档次和消费需求都得到了极大的释放，酒类产品结构升级。,人文区位研究（背景端）：,芜湖的历史丰富 。本项目立足于天主教堂将充分感知城市深厚的历史文化渊源，尽可能体现城市文化资源十分文脉的延续。项目处于市区中心，西临长江，东临中山路步行街，兼得自然风光和城市资源。,品位高端调性文化社交,客群定位,PART3 商业定位,本项目具有极强的消费目
7、的性，本项目目标客群以芜湖市本地及到访芜湖的中高端商务人士为主，辅以酒类产业业内相关的企业或个人及来芜湖旅游的有消费力的旅游人士。,芜湖本地中高端商务人士,来访芜湖的商旅人士,酒类产业业内相关的企业及个人消费者,到访芜湖的旅游人士,形象定位,感受酒文化氛围展示雨耕山酒品牌酒文化主题融入高端社交氛围,芜湖品味社交秀酒文化风尚中心,PART3 商业定位,现有建筑的改建承载历史厚重感，实现高端社交消费现代新型建筑满足现在专业办公、商务社交、市民休闲等需求,中高端酒类全产业服务集聚地,形象定位,PART3 商业定位,总体业态配比,PART3 商业定位,项目总体量约为27687（不含育红小学、神父楼、地
8、下人防工程部分），其中办公4513，商业21816，酒店1358。,商业部分业态业种配比,PART3 商业定位,高端会所群,精品餐饮,精品酒店客房,精品展示零售,本项目商业体量为21816，其中餐饮业态为业态占比的主力军，娱乐业态其次，休闲业态再次。,本项目为历史文保建筑改建项目，改建成本巨大，且以物业租赁形式经营，无物业增值空间，就芜湖目前商铺租赁市场情况看，整体租金绝对值有限，尽管本项目租金成本极低，但由于项目定位高端，业态以租金承受力低、装修投资大、租赁年限长的餐饮休闲娱乐业态为主，直接造成了租金水平难以获得较大的突破空间。相对于巨额的改建投入和财务成本，单纯的商铺租金收益将面临着巨大的
9、财务压力。 以此，在园区的商业运营模式中应当考虑多种模式结合的形式来破解财务压力和现金流的困境：,总体经营模式,PART3 商业定位,对于精品酒店，目前在高端酒店市场几乎没有以租赁模式进入的商家，但是作为园区的一个重要的组成部分和功能板块，精品酒店在园区业态结构中不可或缺，建议持有自营，委托管理。在定位中本项目的精品酒店定位顶级，客房数仅为20间上下，在保证了稀缺性高端品质的同时也大幅增加了运营管理成本。因此建议将精品酒店及周边会所商业群由同一酒店管理公司统一管理，这样不仅降低了运营成本，提升了整体商业品质，同时统一管理的后台系统也使会所群的会员卡的发行成为了可能，并可以通过会员卡的发放缓解部
10、分现金流的问题。,对于高端会所业态，落位分布处园区内部区域，展示面少，装修、运营成本高昂，商家会要求较高的商务条件（低租金、长租期、装修补贴等）来降低经营风险。对此可通过组合租金、扣点、合作经营等不同模式来提升物业收益水平或获取未来经营升值收益：对大面积主力商户（品牌、正餐、大休闲娱乐等）由于其品牌号召力大，营业收入较高且稳定，故采用租金加扣点或纯扣点模式；对于贴合园区主题、面积较小且发展前景看好的商户（红酒品鉴、雪茄吧等）由于其租金绝对值不高，但未来发展前景及收益期望值高，故采用扣点或合作经营模式；对于对主力商家客群有依附的商户（酒类酒具专卖、艺术品等）采用小面积适当提高租金模式；对于有可能
11、作为企业会所或私人会所的则采用使用权出售模式以获取现金流支撑。,总体经营模式,PART3 商业定位,餐饮,会所群,精品酒类,*剧场,精品酒店,酒吧群,*婚礼中心,办公,企业会所,零售,餐饮娱乐,工作室,办公/工作室,商业,经营模式,衍生产品,酒店,租金,租金,租金+扣点OR 纯租金OR纯扣点,租金+扣点OR 纯租金OR合作经营,自营OR 合作经营,委托管理,租金,自营OR 合作经营,租金,使用权出售,租金,*注：原定总统套房、婚礼中心、剧场及部分会所依照实际经营情况可能调整为企业会所进行使用权的出售。,经营模式,PART3 商业定位,PART 4 产业定位,PART4 产业定位,酒文化内涵,PART4 产业定位,酒文化产业,PART4 产业定位,酒文化产业,PART4 产业定位,酒文化产业,酒文化产业,PART4 产业定位,PART4 产业定位,酒文化产业,酒文化产业业态,PART4 产业定位,酒文化产业业态,PART4 产业定位,酒文化产业业态,PART4 产业定位,酒文化产业业态,PART4 产业定位,产业初步定位,PART4 产业定位,产业主题定位,PART4 产业定位,产业主题定位,PART4 产业定位,谢谢观赏！,
