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1、,房地产基础知识篇,目录,第一章 ：房地产基本概念,区分房产、地产、房地产三者间的概念差别，并明确三者间的联系。房地产 :房地产是房产和地产的总称。其在物质上是由土地及土地上的建筑物和构筑物构成的。在经济学上也叫不动产。（如住宅、大厦、学校）地产： 即指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要的土地资产。,地产类型： 居住用地：指住宅区内的居住建筑本身用地，以及与建筑有关的道路用地、绿化用地和相关的公共建筑用地。 工业用地：主要是指工业生产用地，包括工厂、动力设施及工业区内的仓库、铁路专用线和卫生防护地带等。 仓库用地：指专门用来存放各种生活资料和生产资料的用地、包括国家储备仓库、地
2、区中转仓库、市内生活供应服务仓库、危险品仓库等。 交通用地：指城市对外交通设施用地，包括铁路、公路线路及相关的防护地带等用地。,地产类型： 市政用地：指用于建造各种公共基础设施的用地，包括城市供水、排水、道路、桥梁、广场、电力、电讯、供热等基础设施使用的用地。 商业服务用地：指为整个城市或小区提供各种商业和服务业的用地。包括商店、超级市场、银行、饭店、娱乐场所等等。 公共绿化用地：指城市区域内的公园、森林公园、道路及街心的绿化带等占用的地产。这类用地主要是为改善城市生态环境和供居民休憩所用。 教科文卫设施用地：这类用地包括各类大、中、小学校，独立用地的科学研究机构、实验站、体育活动场所、卫生医
3、疗机构等的地产。 港口码头用地：主要是货运、客运码头、民用机场等用途的地产。 军事用地：指提供为军事活动服务的用地，属特殊用地。 其它用地：不属于以上项目的其它城市用地，包括市区边缘的农田、牧场、空地等。,土地所有权：指土地所有者在法律规定的范围内，对其拥有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。 土地所有权可分为：国有土地和集体土地两类。 国有土地：指属于国家所有即全民所有的土地，国家是国有土地所有权的唯一主体，用地单位或个人对国有土地只有使用权，没有所有权。 集体土地：属于农村居民集体经济组织所有的土地，集体土地所有权的主体是农村居民集体经济组织。,房产的分类 住宅建筑物：可细分为普通住宅
4、、高级公寓、花园别墅等。 生产用房：指社会各类物质生产部门作为基本生产要素使用的房屋。包括工业、交通运输和建筑业等生产活动中所使用的厂房、仓库、实验室等 办公用房：指政府行政部门、事业部门、社会团体以及企业公司等处理日常事务和从事社会经济活动提供服务的房屋，亦称写字楼。 其它楼宇：以上各类楼宇以外的各种用途的房屋，如外国驻华机构用房、宗教用房等等。,房产所有权的分类 占有权：对于房屋的实际持有和控制，它是使用财产的前提条件。 使用权：指按照财产的性能和用途行使利用的权利，以满足人们生产和生活的需要。 收益权：指凭借所有权而取得的经济收入或利益，如房屋所有权人将房屋出租而收取的租金。 处分权：决
5、定财产事实上和法律上存在形式和运动方向的权能，只有财产的所有人才具有财产的处分权。,房地产市场的分类 是由房地产一级市场（俗称土地市场）、房地产二级市场（俗称楼盘开发）、房地产三级市场（俗称二手房交易）组成的。以上三个级别的市场称为房地产市场（1）房地产一级市场：是土地交易市场，是土地所有者与使用者间的纵向交流，由政府直接控制和垄断经营。 （2）房地产二级市场：是增量房地产交易市场，指房地产经营者与房地产使用者的纵向流通市场。 （3）房地产三级市场：即存量房地产交易市场，是房地产所有者将房地产使用权或所有权再转让的市场，是消费者间的横向交易，属于消费市场的重新配置。,什么是房地产产权？ 是指产
6、权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。具体内容是产权人对房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利。 什么是土地使用权？ 土地使用权是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收益权、处置权。政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后可以继续使用,什么是期房？ 期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产大产权证（完成初始登记）止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称作为买“楼花”，这是当前房地产
7、开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。 什么是现房？ 现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签现房买卖合同。在通常意义上指的现房是指项目已经竣工验收合格可以入住的房屋。,、“五证”与“两书” 五证：a.建设用地规划许可证；b建设工程规划许可证；c.建设工程开工证；d.国有土地使用证；e.商品房预售许可证； 两书：a住宅质量保证书、b住宅使用说明书；,房地产开发商预售商品房地产时应符合什么条件？ （1） 土地使用权已经依法登记，取得房地产权利证书； （2） 取得建筑许可证和开工许可证； （3） 除付清地价款
8、外，投入开发建筑的资金已达工程预算投资总额的百分之二十五，并经注册会计师验资； （4） 房地产开发商和金融机构已签订预售款监管协议； （5） 土地使用权未抵押或者已解除抵押关系。 符合上列条件的，经主管机关核准后，发给商品房预售许可证。,向开发商购买一手商品房申请登记时，购房者需交的税费有哪些？ 保险费 抵押费 契税 登记费 印花税 工本费 买卖契税，按买价征收6%（地方补贴3%） 典契税率，按典价征收3% 赠与契税，按现值价格征收6%（地方补贴3%）房屋买卖合同印花税为0.03%，交易印花税为0.05%，房屋租赁印花税为0.1%。,第二章 ：房屋建筑常识,1，住宅平面分类,平面,平面,其他分
9、类,复式,跃层,错层,2，建筑结构常识,建筑结构的特性,建筑结构的构成材料,构成材料： 钢筋、混凝土等。可以由一种材料构成，也可以由两种或多种材料构成。,建筑结构的组成,建筑结构组成： 基础、柱、梁、板、墙等。,建筑结构的分类,备注：一般4层以下有砖木结构的房屋，比较少见。 47层一般为砖混 高层多为框架,如何判别承重墙,框架结构主要是靠板-次梁-主梁-柱-基础-地基，这样的方式传递荷载，墙不承重。砖混结构墙体是承受荷载的。,3，基本知识常识,楼层描述多层建筑（7层以下含6层，房屋所在层3层，简写3/6）小高层建筑（811层，配电梯）高层建筑（11层以上）超高层建筑（100米以上）,朝向知识,
10、朝向以主卧室窗户所对应的方向为准,朝向与通透,卫生间能直接采光、通风即可（西向除外）厨房一般来说不选北向为宜防止由于朝向不好外面风压太大，引起油烟的倒灌,一般以朝南为最佳，其他朝向的优劣顺序大致为东南、东、西南、北、西。,以主卧室朝向好或多数卧室朝向好为评判标准。卧室以南向为佳，不要靠外墙。卧室朝向为东南、东、东北也可，最好不选朝西的卧室。,面积知识,公摊面积,分摊的公用建筑面积包括： 大堂、公共大厅、走廊、过道、共厕、电梯前庭、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防通道、水泵、水箱、冷冻机房、配电室、煤气调压室、空调房、电梯工休息室、警卫室、卫星接收等。,不记入的公摊面积： 仓库、车
11、库、供暖锅炉房、人防地下室、物管用房、警卫室,第三章 房屋建筑基本概念,土地交易出让年限,70年,居住用地,50年,教科文卫体育用地（商住）,50年,工业用地,商业、旅游、娱乐,40年,基础,容积率:项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值, 反映土地利用程度、使用强度 及其经济性的技术经济指标;容积率 = 建筑总面积用地面积 别墅：1;低层住宅：1-2; 高层住宅：3;普通住宅与非普通住宅的区别（容积率低于1.0为非普通住宅）,朝向知识,基础知识,第四章 ：行业术语,住宅性质,装修分类,基本生活设施,第五章，房地产交易类型,房屋分类,二手房概念,已购商品房,获准上市交易的已购公房,已购
12、经适房,二手房是指由市国土资源和房屋管理局颁发所有权有效证件，业主拥有完全处置权的房屋。,什么是二手房,私产房,二手房概念详解,私产房 私产房又称为私产住宅、私房，是由个人或家庭购买、建造的住宅，唯一一种可以做银行贷款的产权性质的房屋. 已购商品房 购买经批准用于市场出售而建造的房屋称为商品房 获准上市交易的已购公房 指城镇职工按照有关住房改革政策的规定，按成本价或标准价（含标准价优惠办法）购买的公有住房；已购经适房 指按政府规定的指导价格购买的经济适用住房，包括城镇职工按照高于有国家及政府有关城镇住房制度改革政策规定的成本价购买的安居工程住房和集资合作建设的住房,房地产交易的基本类型,房地产
13、的买卖 取费标准： 买方 按照成交价 1% 卖方 按照成交价 1%房地产的租赁 取费标准： 共收取相当于一个月租金金额作为代理 费（买卖双方各半）,不能正常上市出售的房屋范围,产权共有的房屋，产权共有人不同意出售的已抵押，且未经抵押权人书面同意转让的;房屋所在地区户籍冻结，已列入拆迁公告范围的;擅自改变房屋使用性质的;以房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款及装修费用的住房面积超过本市人民政府规定的控制标准，或者违反固定利用公款超标准装修，超标准部分未按规定退回或者补足房价款及装修费用的法律、法规及县级以上人民政府规定其他不宜出售的;房屋上市出售后形成新的住房困难的;,房屋出租人必须具备的出租条件,取得房屋所有权证，且是房屋所有权所有人共有房屋的出租人须具有共有人同意出租的证明书或委托书代理人代理出租应具有房屋所有人委托的代理书和证件副本房屋所有人已死亡的、继承人应办妥房产继承过户手续，方可以出租私有房屋具有房屋出租行为能力已抵押，并经抵押权人同意出租的符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的,两证展示,房地产权证,课程回顾,术语,建筑常识,建筑基本概念,交易类型,专业创造价值，诚信创造未来,Thank You !,
