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1、房屋维修资金交存标准及办理流程,主讲人：潘金星,一、住宅维修资金使用政策二、住宅维修资金交存标准三、住宅维修资金申请使用程序四、监督管理五、法律责任,住宅维修资金使用政策,住宅维修资金设立目的 提高和保持住宅完好率，延长住宅使用寿命，为住宅的保值、增值、维护小区的良好环境和保持小区公共设施设备的正常使用创造了必要条件。物权法、物业管理条例和住宅专项维修资金管理办法都明确了建立房屋维修资金制度。,住宅维修资金使用政策,住宅维修资金的使用 住宅维修资金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造，不得挪作他用。 满足两个必备条件：一个是共用部位、共用设施设备；另一个是所维修的共用
2、部位、设施设备必须过保修期。,住宅维修资金的使用,第一个条件：共用部位、共用设施设备 共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括:住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。 共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。,住宅维修资金的使用,第二个条件：保修期 住宅建筑工程保修期（国家对房
3、屋最低保修期限的规定）每个共用部位、设施设备的保修期都不太一样，屋面防水工程的最低保修期为5年，供热系统为2个采暖期. 在保修期限内如果出现质量问题，维修责任由建设单位和施工单位承担，不得使用业主缴存的维修资金。保修期应为工程竣工验收合格之日起计算。,住宅维修资金的使用,维修资金的使用原则 住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督、方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则的原则。,维修资金的使用原则,管理原则：专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督 所有权人决策-维修资金使用时，由维修资金的所有权人（业主）决策，物权法、住宅维修资金管理办法均规定使用维修资金
4、时，须经维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上业主且占人数三分之二以上业主同意。（双三分之二，人数和面积都要达到三分之二）,维修资金的使用原则,使用原则：方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致 受益人和负担人相一致谁收益、谁分摊，比如：小区的消防、监控设备，全小区业主均收益，则由全小区业主分摊（维修资金的支列范围为全小区），某个单元电梯维修，只有这个单元业主受益，与别的单元业主没有关系，电梯维修费用则由这个单元业主承担（维修资金支列范围是该单元）。,维修资金的使用原则,维修改造费用分摊办法一、商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相
5、关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。,维修资金的使用原则,维修改造费用分摊办法二、售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊;其中，应由业主承担的，再由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。,维修改造费用分摊办法三、售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，先按照建筑面积比例分摊到各相关物业。其中，售后公有住房应分摊的费用，再由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊。,维修资金的使用原则,维修改造费用分摊办法四、住宅共用部位、共用设施设
6、备维修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，开发建设单位或者公有住房单位应当按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。,维修资金的使用原则,维修资金的使用原则,维修资金的使用额度 西安市住宅专项维修资金管理办法第十五条规定：当业主分户账面维修资金余额不足首期维修资金缴存数额的30%时，应该续交维修资金。因此，申请维修资金的额度为首期维修资金交存数额的70%，而且是以户为单位，而不是总额。,住宅维修资金交存标准,业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。1、商品房（经济适用房、集资建
7、房） （1）多层住宅（7层以下，不配备电梯的）：60元/平方米； （2）多层住宅（配备电梯的）：90元/平方米； （3）小高层、高层住宅（7层以上，含7层）：145元/平方米。,住宅维修资金交存标准,2、房改房 （1）业主按照每平方米建筑面积交存首期维修资金的数额为当地房改成本价的2%； （2）售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取维修资金。3、拆迁安置房屋维修资金交存标准 （1）多层住宅（7层以下不配备电梯）：60元/平方米； （2）多层住宅（配备电梯）：90元/平方米； （3）小高层和高层住宅（7层以上，含七层）：90元/平方米。,住宅
8、维修资金申请使用程序,自2010年开始，西安在维修资金使用工作中引入了第三方审价机构，对工程造价超过1万元的项目，要求审价机构对其工程预、决算进行审核，有效防范虚设维修项目、虚增报价等资金使用风险，确保了资金使用工程造价的合理性。 程序分为：正常程序、应急程序、垫资程序,住宅维修资金申请使用程序,一、正常程序（1）授权委托：业主委员会、物业服务企业、房屋管理单位（以下简称申请单位）受业主委托，向市房屋维修资金管理中心提交书面申请；（2）制定方案并业主确认：申请单位制定维修和更新、改造方案，经维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主确认通过改造方案；（3
9、）现场查看：管理中心工作人员到小区现场查看并留取影像资料；（4）申请列支：申请单位持相关材料向管理中心申请列支；,住宅维修资金申请使用程序,（5）使用款首次拨付：核准后，拨付工程款（工程预算金额的70%）至申请单位在专户银行开立的“使用账户”，“使用账户”账户内资金只能划转至施工单位；（6）组织实施：申请单位或者相关业主组织实施维修和更新、改造方案；（7）竣工验收：工程竣工后，物业服务企业、业主委员会、业主代表、施工单位对工程进行验收，并签署维修和更新、改造工程竣工验收单；,住宅维修资金申请使用程序,（8）使用款尾款拨付：申请单位根据工程结算费用填写维修和更新、改造工程结算费用分摊清册，并与维
10、修和更新、改造工程竣工验收单在小区进行公示，公示期为七天，公示期满若业主无异议，申请单位持相关材料到管理中心办理工程尾款申请手续，市住房保障和房屋管理局核准后，将工程尾款拨付至申请单位在专户银行开立的“使用账户”。,住宅维修资金申请使用程序,二、应急使用维修资金的六类情形：屋面外墙防水损坏造成渗漏的；楼梯外立面脱落的；电梯故障，经特种设备检验检测机构检测，需要维修、更新或者改造的；消防设施故障，消防管理部门要求对消防设施维修、更新或者改造的。二次供水水泵损坏导致供水中断的，但专业经营单位负责二次供水水泵设备维修、养护的除外；专用排水设施坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍的；,住宅维修资金申请使用程
11、序,住宅维修资金应急使用程序 提交申请现场勘查申请首款首款拨付 竣工验 收及公示申请尾款尾款拨付,住宅维修资金申请使用程序,应急程序与正常程序的不同之处应急程序无需业主委托和“双2/3”业主签字表决；应急程序：由区县物业管理行政主管部门或者开发区行政管理委员现场勘查，属于西安市物业管理条例规定的六种应急情形的，出具住宅专项维修资金使用确认书；工程造价审核方面，应急程序中，仅对工程结算进行审核，工程预算无需审价，常规程序中工程造价一万元以上项目预、结算均需要工程造价公司审核；拨付比例不同，两个程序均分为两次拨付，应急程序首次拨付30%，常规程序首次拨付70%；两种程序中相关表格填写要求、收据、发
12、票内容基本相同,住宅维修资金的监督管理,维修资金由业主大会自主管理的，应当接受所在地物业行政管理部门对其账户和资金使用情况的监督。专户银行应当每月向物业行政管理部门、业主委员会核对并发送维修资金银行存款对账单。专户银行应当每年至少一次与物业行政管理部门、业主委员会核对维修资金账目，并向物业行政管理部门、业主委员会、业主公布下列情况： （1）维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额； （2）发生列支的项目、费用和分摊情况； （3）业主分户账中维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额； （4）其他有关维修资金的情况。,住宅维修资金的监督管理,专户银行应建立维修资金查询制度，接受物业行政管理部门、业
13、主委员会及业主对其账目的查询。物业行政管理部门、业主委员会及业主对资金账户变化情况有异议的，可以要求专户银行进行复核。专户银行应当向业主出具由财政部门统一监制的住宅专项维修资金专用凭证。维修资金专用凭证的购领、使用、保存、核销管理，应当按照财政部门的有关规定执行，并接受财政部门的监督检查。维修资金的财务管理和会计核算应当执行财政部门的有关规定。财政部门应加强对维修资金财务管理和会计核算情况的监督。,法律责任,开发建设单位或者物业服务企业未按规定将代收的维修资金转入维修资金专户的，由物业行政管理部门责令限期转入专户，对拒不转入专户的，处维修资金总额1%以上5%以下的罚款： 业主未按规定或者业主大会决议续交、补建维修资金的，业主委员会或者利害关系人可以依法向人民法院提起诉讼。违反相关法律法规的其他行为，按照有关法律法规的规定予以处理。当事人对行政处罚决定不服的，可以依法提起行政复议或者行政诉讼。国家机关工作人员在维修资金管理工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。,祝大家生活愉快，工作顺利！谢谢大家！,
