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1、主要内容,一、物权法概况二、怎样设立、变更、转让、消灭物权三、对物权如何保护四、私人财产保护有哪些规定五、业主的建筑物区分所有权六、几个特殊问题（一）你的东西被别人给卖了能追回来吗？（二）捡到东西该怎么办？,物权概念,1。从民法通则中的“财产权所有权和与财产所有权有关的财产权 ”到“物权”2。对“物权”下定义，并不是世界范围内的通行做法。 物权法第2条第三款：“本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利”。 3。专门制定一部独立的物权法，这本身就是创新。在世界各国立法例上，制定一部独立的单行的物权法，几乎没有没有先例。,物权和债权,1，物权是绝对权和对世权，而债权是对人权
2、。2，物权是支配权，而债权是请求权 。3，物权是独占性的和排他性的权利，而债权不具有排他性 。4，物权是优先权，债权是平等性的权利 。5，物权是公开化的权利，而债权具有非公开性 。6，物权的设立采法定主义，而债权的设立采合同自由原则 。7，在保护方法上的区别 。,最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见第118条：出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。 合同法第230条：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。 最高人民法院关于审
3、理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第21条：出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。,“买卖不破租赁”,最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见第119条第2款：“私有房屋在租赁期间，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。” 合同法第229条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。” 城市房屋租赁管理办法第11条：“租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人
4、应当继续履行原租赁合同的规定”,物权体系,关于“物权法定”原则第五条：物权的种类和内容，由法律规定。第八条：其他相关法律对物权另有特别规定的，依照其规定。 起草中曾有人建议：物权的种类和内容由法律规定；物权法以外的其他法律对物权的种类和内容等另有规定的，依照其规定。但不得与本法规定的基本原则相冲突。 六次审议时曾修改为“物权的种类和内容，由法律规定；法律未作规定的，符合物权性质的权利，视为物权。”,我国的物权体系,物权法的基本原则,1.平等保护原则 物权法第3条第三款：国家实行社会主义市场经济，保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。 物权法第4条：国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受
5、法律保护，任何单位和个人不得侵犯。 2. 物权法定原则 物权法第5条：物权的种类和内容，由法律规定。3.公示公信原则 物权法第6条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。4.公序良俗原则 物权法第7条：物权的取得和行使, 应当遵守法律, 尊重社会公德, 不得损害公共利益和他人合法权益。,物权法定,1“类型强制” (Typenzwang)：物权只能依法而设定，禁止当事人自由创设物权种类。2“内容固定”(Typenfixierung)：不得随意变更物权的内容、效力和公示方法。,物权法定的理由,1基于历史原因而需要确认物权法定原则（整理
6、旧物权，适应社会需要）。2基于物权的绝对性和直接支配性，确保物权的特性，建立物权体系。3基于物权与经济的密切联系，为求物尽其用的经济效用。4便于公示，确保交易安全与便捷。,公序良俗,第7条：物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。,物权法第七条中的“社会公德”和“公共利益”，传统民法上通称为“善良风俗”或“公序良俗”。对于“善良风俗”或“公序良俗”，至今也并无统一的界说。依罗马法学家的解释，公序即国家的安全、人民的根本利益；良俗即人民的一般道德准则，二者含义广泛，且非一成不变。德国民法典第一草案第106条曾同时规定了公共秩序和善良风俗两个概念。起草理由书在
7、说明两概念并用理由时指出，善良风俗属于“道德的利益”，而公共秩序属于“国家的一般利益”。后由于受到多数论者的批评，公共秩序这一概念被删除。其他各国民法对此规定各各不一，有单用“善良风俗”的，如罗马法、德国民法 （第138条第1项）、瑞士债务法（第20条第1项）；有只用“公共秩序”的，如泰国民法（第12条）；也有用“公共秩序”或“善良风俗”的，如法国民法（第6条）、日本民法（第90条）、中国台湾地区民法（第72条）等。,物权法第四十二条：为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。 征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、
8、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。 征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。 任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。,公示公信,公示，是指物权在变动时，必须将物权变动的事实通过一定的公示方法向社会公开，从而使第三人知道物权变动的情况，以避免第三人遭受损害并保护交易安全。公示方法：不动产：登记动 产：交付,公 信,第十六条：不动产登记簿是物权归属和内容的根据。 不动产登记簿由登记机构管理。 第十七条：不动产权属
9、证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。,物权变动,让与合意+交付=动产所有权之转移 买卖 让与合意+登记=不动产所有权之转移 债权行为 物权行为 事实行为（公示表征）,登记的效力,1登记要件说。认为登记是不动产物权变动的生效要件,未经登记,不动产物权不发生变动。采物权形式主义和债权形式主义的国家如德国、瑞士以及我国台湾地区民法采取了此种方式。2登记对抗说。认为未经登记物权的变动在法律上也可有效成立,但只能在当事人之间产生效力,不能对抗第三人。采债权意思主义的法国、日本民法遵循此
10、种效果。 无论是采取登记生效还是登记对抗主义，都应当将登记与交易本身区别开来。,物权法的规定,第条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第条：船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。,对比,担保法第41条：当事人以本法第42条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。物权法第187条：以本法第180条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时发生效力。,登记机
11、构的赔偿责任,第21条：当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。 因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。第12条：登记机构应当履行下列职责： （一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料； （二）就有关登记事项询问申请人； （三）如实、及时登记有关事项； （四）法律、行政法规规定的其他职责。 申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。,物权法第21条乃关于登记机构因错误登记应负责任的规定，明定“因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。”然而
12、本条所述仅为原则性规定，其他细节问题如登记机构性质、赔偿性质、归责原则、赔偿范围、赔偿标准以及救济机制等，均有待进一步研究。在物权法起草过程中，对于不动产登记机构的行政管理体制问题、登记行为的性质应为行政行为还是民事行为、其赔偿责任应为国家赔偿责任还是一般民事侵权责任、赔偿责任范围应否限定为直接损失或实际损失等问题，立法界、学术界和实务界进行了充分的论证，但观点分歧依然严重。最终立法机关认为，鉴于对登记机构应当具有的性质还有不同意见，有待于随着行政管理体制改革而加以明确，目前不宜规定登记机构的国家赔偿责任。,动产交付,第23条：动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。第2
13、5条：动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力。第26条：动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。第27条：动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力。,交付的类型,物权的保护,传统民法学以及各国现行民法所规定的物权请求权仅包括返还原物请求权、排除妨害请求权和妨害预防请求权等，我国物权法则规定了物权确认请求权（33条） 、返还原物请求权 （34条）、排除妨害请求权、消除危险请求权（35条）、修理、重作、更换和恢复原状请求权 （36条）、损害赔偿请求权 （
14、37条）,物权法第三章：物权的保护,1。确认物权 第33条：因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。2。返还原物 第34条：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。3。排除妨害、消除危险 第35条：妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。,4。修理、重作、更换或者恢复原状 第36条：造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。5。损害赔偿 第37条：侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。,侵权责任方式,第十五条承担侵权责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消
15、除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）赔偿损失；（七）赔礼道歉；（八）消除影响、恢复名誉。以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。,对比,民法通则专章（第6章）规定了10种主要的民事责任形式：停止侵害，排除妨碍，消除危险，返还财产，恢复原状，修理、重作、更换，赔偿损失，支付违约金，消除影响、恢复名誉，赔礼道歉。 其中，停止侵害、排除妨碍、消除危险、返还财产在德国民法典中相应的条文是基于所有权的“返还请求权”（第985条）、“除去侵害请求权和不作为请求权”（第1004条），加上他物权对这两条规定的适用，学者统称之为物上请求权或物权请求权。,主张侵权行为独立成编,理由并不是因
16、为损害赔偿不是债,而是因为侵权行为的责任不限于损害赔偿。例如,学者在阐述其侵权行为法独立成编的理由时即认为,侵权损害赔偿之债具有局限性,这种局限性表现为侵权行为之债无法囊括侵害人格权和知识产权所发生的赔礼道歉、恢复名誉、停止侵害等责任形式,因为这些责任形式并不是债。 存有异议的责任形式包括停止侵害、排除妨碍、消除危险、返还原物、恢复原状、消除影响、恢复名誉和赔礼道歉。有的学者正是认为这些责任形式性质上不属于债的关系,从而主张侵权行为法独立。,侵权责任法第二十一条侵权行为危及他人人身、财产安全的，被侵权人可以请求侵权人承担停止侵害、排除妨碍、消除危险等侵权责任。 据此，侵权行为没有造成实际损害，
17、但危及他人人身、财产安全，是适用上述三种责任方式的要件。,关于损害赔偿请求权,物权法第37条：侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。 本条规定的损害赔偿请求权内容与民法通则第117条，特别是其第三款规定的内容大致相同。 民法通则第六章第三节“侵权的民事责任”第117条第三款：受害人因此遭受其他重大损失的，侵害人并应当赔偿损失。,建筑物区分所有权,物权法第70条：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 关于业主的建筑物区分所有权的概念，本法采取了三元论说的观点，即业主的建筑物区分所有权的性
18、质为一种特殊的复合性不动产所有权，是关于专有部分的专有权、共有部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权（成员权）三者的结合。,建筑物区分所有权的法律关系,1.团体关系。指全体建筑物区分所有权人对该建筑物共有的权利义务关系。 2.区域所有关系。表现为对于建筑物的专有部分之区分所有，解决的是特定区分所有权人对其应有部分之权利义务关系。 3.相邻关系。建筑物区分所有是一个立体相邻关系， 其上下左右前后都可能构成相邻。 4.共有关系。指区分所有权人对于建筑物大门、楼梯、走廊和屋顶等共有部分共有之权利义务关系。 5.业主大会与物业服务企业之间的关系。实际上是一种合同关系。,最高人民法院“区分所有权司法解
19、释”： 第一条依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。,绿地、道路以及物业管理用房的归属,第七十三条：建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。,车位、车库的归属,第七十四条：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。 建
20、筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。,人防工程及地下停车位归属纠纷案,2000年底，原告王某等9名业主以预购的形式先后购买了某小区15号楼的房屋，2002年6月，房屋竣工交付使用。2003年8月，区人防办将15号楼地下二层人防工程出租给某物业管理公司，之后，物业管理公司又将该楼人防工程转租给某休闲健身中心，而该健身中心又将人防工程转租给50余户外来民工居住使用。2005年4月12日，原告王某等9名业主以区人防办为被告，向法院提起了诉讼，要求法院确认业主对该人防工程的所有权。原告
21、认为，业主的购房款中包含了人防工程的造价，而且人防工程属于公共服务设施、共用设施，人防工程理应归业主所有。被告则辩称，原告9人并没有证据证明其对15号楼地下二层人防工程享有所有权，依据商品房买卖合同，买卖的内容并不包括地下二层人防工程， 15号楼地下人防工程属于国家所有，所以不同意原告的诉讼请求 。,一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告所提供的证据不能证明该人防工程属业主所有，又由于购房款不能简单地等同于投资款，所以一审法院判决驳回原告的诉讼请求。 诉讼请求被一
22、审法院驳回后，9名业主提起上诉。二审法院认为，9名业主在签订合同时，应已明知其所购买的商品房面积中并不包括防空地下室，但并未提出任何异议。这表明业主在确立商品房买卖合同关系时，应明知其所支付的购房款并不包括防空地下室，因此即使维修该防空地下室的成本确为各业主所分担，但其在出资时缺乏主观能动性，也就并非法律意义上的“投资”行为，所以不能以此获得对该人防工程的所有权。二审法院最终判决驳回上诉，维持原判。,相关法规,北京市房屋土地管理局、北京市人民防空办公室1998年颁布的关于加强居住小区内人防工程使用管理的补充通知第2条：“人防国有资产是国防资产的组成部分，未开发使用的不交纳物业管理费。开发使用的
23、人防工程，由使用人交纳物业管理费。使用人须承担产权人应交的物业管理费，并在人防工程使用协议和物业管理委托合同中注明。”,物权法起草过程中的若干观点,1。业主所有说。 2。开发商所有说。 3。国家所有说。 4。约定归属说。 物权法最终采纳了约定归属说的观点，即在目前现行法律没有对车位、车库的归属作出明确规定的情况下，要求当事人通过合同方式约定车位、车库的归属。,物业管理,第八十一条：业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。 对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。,物业服务合同的概念,物业管理条例第二条：本条例所称物业管理，是指业主通过
24、选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。物权法第八十一条：业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。,从“管理”到“服务”,物权法将过去的“物业管理企业”改称为“物业服务企业”，随后，2007年物业管理条例做出了适应性修改，也将“物业管理企业”统统改为“物业服务企业”。 一词之差，反映了对权利认识的转变。 解释将其定位于“物业服务纠纷”，是指物业服务企业与业主之间在履行物业服务合
25、同中产生的纠纷，属于债权纠纷。并且制定分别于区分所有权纠纷的司法解释，反映出最高法院对此问题的立场。,善意取得,第一百零六条：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权： （一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的； （二）以合理的价格转让； （三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。 受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。 当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。 遗留问题：赃款赃物能不能适用善意取得制度？,第
26、一百零七条：所有权人或者其他权利人有权追回遗失物。该遗失物通过转让被他人占有的，权利人有权向无处分权人请求损害赔偿，或者自知道或者应当知道受让人之日起二年内向受让人请求返还原物，但受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的，权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。权利人向受让人支付所付费用后，有权向无处分权人追偿。 第一百零八条：善意受让人取得动产后，该动产上的原有权利消灭，但善意受让人在受让时知道或者应当知道该权利的除外。,相邻关系,第八十四条：不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。 第九十条：不动产权利人不得违反国家规定
27、弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。（不可量物侵害）,（三）私人财产可以征收吗？,、征收。为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。 、土地补偿。征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。 、拆迁补偿。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。 、补偿费的保护。任何单位和个人不得贪污、挪用、私分
28、、截留、拖欠征收补偿费等费用。,（四）个人财产可以征用吗？,因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序可以征用单位、个人的不动产或者动产。被征用的不动产或者动产使用后，应当返还被征用人。单位、个人的不动产或者动产被征用或者征用后毁损、灭失的，应当给予补偿。,六、所有权取得的几项特别规定,（一）你的东西被别人给卖了还能追回来吗？ 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权： 1、受让人受让该不动产或者动产时是善意的； 2、以合理的价格转让； 3、转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登
29、记的已经交付给受让人。 受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。,（二）找回自己丢的东西还要付钱吗？,所有权人或者其他权利人有权追回遗失物。 该遗失物通过转让被他人占有的，权利人有权向无处分权人请求损害赔偿，或者自知道或者应当知道受让人之日起二年内向受让人请求返还原物，但受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的，权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。 权利人向受让人支付所付费用后，有权向无处分权人追偿。,（三）捡到东西怎么办？,1、拾得遗失物，应当返还权利人。拾得人应当及时通知权利人领取，或者送交公安等有关部门。2、有关部门收到遗失物，知道权利人的，应当及时通知其领取；不知道的，应当及时发布招领公告。3、拾得人在遗失物送交有关部门前，有关部门在遗失物被领取前，应当妥善保管遗失物。因故意或者重大过失致使遗失物毁损、灭失的，应当承担民事责任。 4、权利人领取遗失物时，应当向拾得人或者有关部门支付保管遗失物等支出的必要费用。 5、权利人悬赏寻找遗失物的，领取遗失物时应当按照承诺履行义务。 6、拾得人侵占遗失物的，无权请求保管遗失物等支出的费用，也无权请求权利人按照承诺履行义务。 7、遗失物自发布招领公告之日起六个月内无人认领的，归国家所有。,
