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1、物业管理基本制度,南宁市住房保障和房产管理局陈晨苗,第一章 物业管理概述,条例对物业管理的定位： 1、物业管理是由业主通过选聘物业管理企业的方式来实现的活动； 2、物业管理活动的基础是物业服务合同； 3、物业管理的内容是对物业进行维修、养护管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护。,物业管理的特征： 社会化、专化化、市场化条例的指导思想： 一是强调保护业主的财产权益，协调单个业主与全体业主的共同利益关系； 二是强调保护业主与物业服务企业是平等的民事主体，是服务和被服务的关系； 三是强调业主与物业服务企业通过公平、公开和协商方式处理物业管理事项。,物业管理在社会经济中的地位和作用 1、有利于促
2、进经济增长；2、有利于提高人民群众居住质量；3、有利于增加就业；4、有利于维护社区稳定；5、有利于推动房地产业的良性发展条例确立的基本法律关系 1、业主相互之间的关系； 2、物业服务企业和业主之间的关系； 3、开发企业与业主以及物业服务企业之间的关系 4、供水、供电等单位与业主以及物业服务企业之间的关系；,5、社区居委会与业主、业主大会及物业服务企业的关系 6、物业管理各方主体与政府之间的关系条例确立的基本制度（七项） 1、业主大会制度2、管理规约制度3、前期物业管理招投标制度4、物业承接查验制度5、物业服务企业资质管理制度6、物业管理从业人员职业资格制度7、住宅专项维修资金制度,第二章 物业
3、管理服务,物业管理服务的特点： 1、物业管理服务的公共性和综合性 2、物业管理服务受益主体的广泛性和差异性 3、物业管理服务的即时性和无形性 4、物业管理服务的持续性和长期性物业管理服务的内容： 大的方面有两点： 一是对房屋及配套的设施设备和相关场子地进维修、养护、管理； 二是维护相关区域内的环境卫生和秩序,具体的方面： 1、房共用部位的维修、养护与管理； 2、房屋共用设施设备的维修、养护与管理； 3、物业管理区域内共用设施设备的维修、养护与管理； 4、物业管理区域内的环境卫生与绿化管理服务 5、物业区域内公共秩序、消防、交通等协管事项服务； 6、物业装饰装修管理服务； 7、物业档案资料的管理
4、； 8、专项维修资金的代管服务,物业管理服务标准（普通住宅小区物业管理服务等级标准共有三个等级）（一）基本要求 一级：管理人员统一着穿，设有服务接待中心，公示24小时服务电话，急修半小时内。每年至少1次征询业主意见，满意率80%以上； 二级：管理人员统一着穿，公示16小时服务电话，急修1小时内。每年至少1次征询业主意见，满意率75%以上； 三级：公示8小时服务电话，每年至少1次征询业主意见，满意率70%以上,（二）房屋管理 一级：每日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等；每日巡查1次装修施工现场； 二级：每3日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻
5、璃等，每3日巡查1次装修施工现场； 三级：每周巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等；至少两次装修施工现场；,（三）共用设施设备维修养护 一级：载人电梯24小时运行，路灯、楼道灯完好率不低于95%； 二级：载人电梯早6点至晚12点正常运行，路灯、楼道灯完好率不低于90%； 三级：载人电梯早6点至晚12点正常运行，路灯、楼道灯完好率不低于80%；,（四）协助维护公共秩序 一级：小区主出入口24小时站岗值勤，对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次，配有安全监控设施的，实施24小时监控，对进出小区的车辆实施证、卡管理，对进出小区的装修家政等劳务人员实行临时出入证管理 二级：
6、小区主出入口24小时站岗值勤，对重点区域、重点部位每2小时至少巡查1次，对进出小区的车辆进行管理，对进出小区的装修家政等劳务人员实行登记管理； 三级：小区24小时值勤，对重点区域、重点部位每3小时至少巡查1次，车辆停放有序；,（五）保洁服务 一级：高层按层、多层按幢设置垃圾桶，每日清运2次，合理设置果壳箱或者垃圾桶，每日清运2次，小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2次，电梯厅、楼道每日清扫2次，每周拖洗1次，一层共用大厅每日拖洗1次，楼梯扶手每日擦洗1次，共用部位玻璃每周清洁1次，路灯、楼道灯每月清洁1次，共用雨、污水管道每年疏通1次雨、污水井每月检查1次，化粪池每月检查1次，每半年清掏1
7、次；,二级：按幢设置垃圾桶，生活垃圾每天清运1次，小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫1次，电梯厅、楼道每日清扫1次，每半月拖洗1次，楼梯扶手每周擦洗2次，共用部位玻璃每月清洁1次，路灯、楼道灯每季度清洁1次，共用雨、污水管道每年疏通1次雨、污水井每季度检查1次，化粪池每2月检查1次，每年清掏1次； 三级：小区设有垃圾收集点，生活垃圾每天清运1次，小区公共场所每日清扫1次，电梯厅、楼道每日清扫1次，共用部位玻璃每季度清洁1次，路灯、楼道灯每半年清洁1次，共用雨、污水管道每年疏通1次，雨、污水井每半年检查1次，化粪池每季度检查1次，每年清掏1次；,（六）绿化服务（区别不大）物业服务成本的构成：
8、（监审办法第八条第十七条） 人员费用物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用 物业管理区域清洁卫生费用； 物业管理区域绿化养护费用； 物业管理区域秩序维护费用； 办公费用； 物业服务企业固定资产折旧；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； 经业主同意的其它费用,物业服务定价成本监审的原则：（监审办法第五条） 合法性原则，计入定价成本的费用应当符合有法律、行政法规和国家统一的会计制度规定； 相关性原则，计入定价成本的费应当为与物业服务直接相关或者间接相关的费用； 对应性原则，计入定价成本的费用应当与物业服务内容及服务标准相对应； 合理性原则，影响物业服务定价成本各项费用的主要技术、
9、经济指标应当符合行业标准或者社会公允水平,包干制和酬金制收费形式： 包干制：是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式；其物业服务费构成包括：物业服务成本、法定税费和物业服务企业利润。 酬金制：是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承提的物业服务计费方式；物业服务资金属业主所有，物业服务企业是代管代支,物业服务定价成本审核的方法和标准（监审办法第十九条第二十二条）物业服务合同的主要内容： 物业管理事项 物业服务质量 物业服务费用 双
10、方的权利义务 专项维修资金的管理与使用 物业管理用房 合同期限 违约责任 其他：约定合同生效的条件、解除合同的损失赔偿、免责条款约定、合同履行争议的解决方式,前期物业管理服务合同的特征和时效特征： 1、过渡性 2、合同主体是建设单位与物业公司 3、要式合同（要求必须是书面形式）时效： 条例第二十六条：前期物业服务合同可以约定期限，但量，期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止,前期物业服务合同的主要内容： 合同当事人与物业的基本情况； 物业服务内容与质量； 物业服务收费方式； 物业经营管理活动的内容； 物业的承接查验； 物业的使用与维护 专项维修资金 违
11、约责任 其他（合同期限、争议解决方式合同终止、续约条款）,物业服务企业维护秩序的方式： 履行告知义务 履行制止义务 履行报告义务物业服务企业在安全事故中的法律义务 1、发生安全事故时要立即采取应急措施，避免扩大损失， 2、及时向有胡行政管理部门报告事故 3、协助做好救助工作,物业使用与维护的有关规定 1、公共建筑和共用设施规定用途不得擅自改变（条例第五十条） 2、物业管理区域内的道路场地不得擅自占用与挖掘（条例第五十一条） 3、 公用事业单位应当依法履行相关管线和设施设备的维修养护责任（条例第五十二条） 4、业主装饰装修房屋应当依法规范（条例第五十三条） 5、利用物业共用部位、共用设施设备应当
12、遵守有关规定（条例第五十五条）,第三章 物业管理的基本制度,业主的权利和义务权利：条例第六条 义务：条例第七条业主大会的职责（条例第十一条） （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员； （四）选聘和解聘物业服务企业； （五）筹集和使用专项维修资金 ； （六）改建、重建建筑物及其附属物； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项,业主大会的表决规则条例第十二条：1、开会的条件：业主大会应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主占总人数过半数的业主参加；2、一般事项表决：就当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人
13、数过半数的业主同意；3、重大事项：应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数过2/3以上的业主同意（职责中的第五、六项）,业主委员会的职责： 1、召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况； 2、代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同； 3、及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同； 4、监督管理规约的实施； 5、业主大会以赋予的其他职责,业主公约的内容： 1、有关物业的使用、维护、管理。 2、业主的共同利益； 3、业主应当履行的义务 4、违反公约应当承担的责任业主公约的法律效力：对全体业主、使用人、物业的继受人都有约束力业主临时公约
14、的内容：物业的自然情况和权属情况、业主使用物业应遵守的规则、维修养护中业主应当遵守的规则、涉及业主共同利益的事项、违约责任,前期物业管理招投标的意义和原则：意义： 择优、遏止不正当竞争、创造公平市场环境原则：公开、公平、公正和诚实信用原则前期物业管理招投标的强制性规定： 住宅物业必须要进行前期物业管理招标 例外：规模较小的住宅物业、投标人少于3个的住宅物业经主管部门批准可以协议（条例的第二十四条）,物业承接查验制度的现实意义： 1、有利于明确各方的责、权、利，对维护建设单位、业主和物业管理企业的正当权益，避免矛盾纠纷，具有重要的保障作用； 2、可以督促建设单位根据规划设计标准和售房约定，重视物
15、业共用部位、共用设施设备的建设，对提高建设质量，保障业主财产权益具有重要意义； 3、可以弥补前期物业管理期间业主大会缺位的弊端，加强物业建设与物业管理的衔接，保障开展物业管理的必备条件。 4、在新老物业服务企业交接时进行承接查验，有利于界定物业共用部位共用设施设备的管理责任,前期物业管理建设单位向物业服务企业移交的物业资料： 1、竣工验收资料（竣工总平、单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图）； 2、技术资料（设备设施的安装、使用和维护保养资料）； 3、物业质量保修文件和物业使用说明文件； 4、物业管理所必须的其他资料（规划、建设、房屋产权权属、工程验收,物业保修的法律规定：
16、责任：建设单位应当按照国家规定的保修期和保修范围，承担物业的保修责任。保修期：房屋建筑工程质量保修办法第七条：1、地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；2、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；3、供热和供冷系统，为2个采暖期限、供冷期4、电气系统、给排水系统、设备安装为2年5、装修工程2年商品住宅要提供住宅质量保证书和住宅使用说明书,物业服务企业资质管理的必要性：P102-103 1、针对当前我国物业管理的发展现状，有必要加强对物业服务企业资质管理，把好市场准入关； 2、针对物业服务企业的管理服务特性，有必要对物业服务企业建立市场准入和清出制
17、度； 3、针对物业管理的专业特性，需要实行企业资质审批制度,各资质等级物业服务企业的条件： 一级：注册资本500万、专业人员不少于30（中级20以及上）管理两种类型以上物业，多层住宅200万M2 ，高层住宅100万M2 ，独立式住宅（别墅）15万M2，办公楼、工业厂房50万M2 二级：注册资本300万、专业人员不少于20（中级10以及上）管理两种类型以上物业，多层住宅100万M2 ，高层住宅50万M2 ，独立式住宅（别墅）8万M2，办公楼、工业厂房20万M2,三级：注册资本50万、专业人员不少于10（中级5人以及上）资质等级与项目承接： 一级资质可以承接各种物业管理项目； 二级资质可以承接30
18、万以下的住宅项目和8万以下的非住宅项目； 三级资质可以承接20万以下的住宅项目和5万以下的非住宅项目物业管理师注册规定：P117-119（物业管理师制度暂行规定第三章,物业管理师应具备的执业能力：P119 物业管理师暂行规定第二十九条住宅专项维修资金的管理原则： 专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督（住宅专项维修资金管理办法第四条）住宅共用部位、共用设施设备的范围：P120 1、住宅区全体业主共同所有的部位和设施设备； 2、单幢住宅内全体或者部分业主共同所有的部位和设施设备； 3、单幢住宅及与之相连的非住宅的全体业主共同所有的部位和设施设备,住宅专项维修资金的交存：P120-122 主体
19、：住宅业主、非住宅业主、售房单位 交存数额： 商品住宅、非住宅业主按所拥有物业的建筑面积交存，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%8%； 出售公有住房的，业主按建筑面积交存，每平方米首期的资金数额是当地房改成本价的2%；售房单位按多层不低于售房款的20 %，高层不低于售房款30 %一次性提取,住宅专项维修资金的使用： 使用范围：住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造 分摊规则： 商品房：由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊； 售后公房：先由业主与售房单位按交存资金比例分摊，再由相关业主按各自拥有物业建筑面积分摊； 售后公
20、房与商品房：先按照建筑面积比例分摊，售后公房的，再由相关业主与售房单位按照交存比例分摊；,使用程序：业主大会成立前、业主大会成立后、应急使用（办法第二十二、二十三条、二十四条） 使用禁止：（办法第二十五条） 1、依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用 2、依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用； 3、应当由当事人承担的因为人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用 4、根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用,住宅专项维修资金监管单位的义务：
21、（补充材料中第18页） 管理单位的法律义务：对帐（每年至少1次）、公布资金情况 专户管理银行的义务：发送对帐单（每年至少1次）；复核；建立查询制度 审计、财政部门的义务：依法审计；监督检查挪用住宅专项维修资金的法律责任：（办法第三十七条）,由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门追回挪用的住宅专项维修资金，没收违法所得，可以并处挪用资金2倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其化直接责任人员的刑事责任。 物业服务企业挪用住宅专项维修资金，情节严重的，除按前款规定予以处罚外同治应由颁布发资质证书的部门吊销资质证书。,第四章 业主的建筑物区分所有权,建筑物区分所有权的构成： 业
22、主对专有部分的所有权； 业主对建筑区划内的共有部分的共有权； 业主对建筑物区划内的共有部分的共同管理权行使专有部分所有权的限制： 1、不得危及建筑物的安全； 2、不得损害其他业主的合法权利,住宅改变为经营性用房的条件： 1、遵守法律、法规及管理规约 2、经有利害关系的业主同意行使共有部分所有权的规定：业主对专有部分以外的共有部分享有权利，承担义务，不得以放弃权利不履行义务。建筑区划内道路、绿地、物业管理用房的归属：（物权法第七十三条）一般属业主共有，除城镇公共道路、城镇公共绿地或明示属于个人绿地以外,建筑区划内车位、车库的归属： 1、建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库就当首先满足业主的需
23、要； 2、建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定； 3、占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有,业主共同决定事项的范围：（物权法第七十六条）业主共同决定事项的表决规则（物权法第七十六条）业主大会和业主委员会的处置权（物权法第八十三条） 业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付和执迷不悟费待损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害，消防危险、排除妨害，赔偿损失,建筑物及附属设施的管理形式： 业主自管 物业服务企业受聘管理 其他管理
24、人管理建筑物及附属设施维修资金的所有权与使用（在维修资金制度中）管理费用分摊与收益分配： 有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定,业主的诉讼权利： 1、业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害业主可以请求人民法院予以撤销； 2、业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼,第五章 房地产相关制度与政策,房地产领域的现行法规体系： 法律：城市房地产管理法、土地管理法、城市规划法 行政法规 行政规章涉及三个层面 房地产开发经营管理 房地产管理 房地产维修养护管理,房地产开发项目的规划设计管理： 房地产开发四阶段： 投资机
25、会选择与决策分析 房地产开发前期工作（取得建设用地、取得建设项目立项批复、完成房屋拆迁、审定项目规划设计） 房地产开发建设、 房地产租售 房地产开发项目规划是修建性详细规划 总体规划分区规划控制性详规修建性详规,房地产开发项目的规划设计审定（规划部门审批核发“一书两证”）： 建设项目选址意见书 建设用地规划许可证（得此证后才能向土地部门申请用地） 建设工程规划许可证（得此证后才能到建设主管部门办理开工手续）,工程竣工验收备案制度：建设工程质量管理条例 1、建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内办理竣工验收备案 2、工程竣工验收报告要有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件
26、及验收人员签署的竣工验收原始文件 3、规划、公安消防、环保等部门单独专业验收 4、商品住宅还应当提交两书,住宅质量保证书和住宅使用说明书P146建设工程质量管理条例第四十条房地产项目转让条件：P137-138 以出让方式取得土地使用权的房地产转让的条件： 1、按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得了土地使用权证书； 2、按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程中，完成开发投资总这总额的25%以上，属于成本土地开发土地的，开成工业用地或者其他建设用地的条件；,3、转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。房地产转让的程序： 1、当事人签订书面转让合同 2、当事人在
27、签订合同30日内向主管部门早请，并申报成交价格 3、主管部门审查并在7日内明确是否受理 4、主管部门核实申报成交价格，并进行现场查勘和评估 5、当事人按规定缴纳有关税费 6、主管部门办理登记手续发证,商品房预售的条件： 1、已交付全部土地使用权出让金，取得了土地使用权证； 2、持有建设工程规划许可证； 3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期； 4、开发企业向市、县房地产管理部门办理预售登记，取得了商品房预售许可证,商品房现售条件： 1、现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法营业执照和房地产开发企业资质证书； 2、取得土地
28、使用权证书或者使用土地的批准文件； 3、持有建设工程规划许可证和施工许可证； 4、已通过竣工验收； 5、拆迁安置已经落实； 6、供水、供电、供热、燃气、通信等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期,商品房销售合同的主要内容： 当事人名称或者姓名、住所 商品房基本情况 商品房销售方式 商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间 交付使用条件及日期 装饰、设备标准承诺 供水、供电、供热、燃气、通信、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任,公共配套建筑的产权归属 面积差异的处理方式 办理产权登记有关事宜 解决争议的
29、方法 违约责任 双方约定的其他事项房屋租赁合同的主要内容： 当事人姓名或者名称及住所 房屋的坐落、面积、装修及设施状况,租赁用途 租赁期限 租金及交付方式 房屋修缮责任 转租的约定 变更和解除合同的条件 违约责任 当事人约定的其他条款,房屋租赁登记： 房屋行政主管部门登记备案 公安部门登记备案房地产中介服务的内容：房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪房地产中介服务管理的内容： 人员管理 机构管理 业务管理,房地产抵押登记： 抵押当事人应当在房地产抵押合同自签订之日起三十日内，到房地产所在地的房地产抵押登记，房地产抵押合同自抵押登记之日起生效,房地产权属登记的种类：总登记、初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记、注销登记房地产权属登记程序： 申请（向登记机关）受理（登机机关7日内）核准发证（一般30日内，注销登记在15日内核准注销）城市异产毗连房屋的规定：（修缮规则）P165-166,
