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1、上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则,主讲人：汪灏上海市住房保障和房屋管理局教育中心,培训内容,71号令：（一）P44-5373号文：（一）P53-5624号文：（一）P57-599号文： （一）P60-6231号文：（一）P63-668号文： （一）P89-922号文：（一）P93-94,什么是房屋征收？房屋征收的前提如何进行房屋征收？房屋征收中的补偿救济途径,一、什么是房屋征收？,（一）房屋征收的概念（二）房屋征收的法律依据（三）房屋征收的主要特点（四）本市的历史沿革,（一）房屋征收的概念,国家以行政权取得集体、单位和个人的财产所有权的行为。行政行为（区别于拆迁）带有强制性改变房屋所有权
2、关系出于公共利益的需要 针对合法财产（区别于没收）,拆迁法律关系,拆迁人 被拆迁人城市房屋拆迁管理条例第4条：“拆迁人应当依照本条例的规定，对被拆迁人给予补偿、安置；被拆迁人应当在搬迁期限内完成搬迁。”“本条例所称拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的单位。”“本条例所称被拆迁人，是指被拆迁房屋的所有人。”在这种拆迁的法律关系中，没有政府的角色，因为政府只是负责对拆迁事务的监督和管理，或者说处于“居中协调”地位。,这些规定基本上不符合拆迁的实际情形。因为在我国拆迁事务中，事实上是政府将民众还在享有的土地使用权征收回来，“出让”给开发商以及其它新的建设用地权利人，政府从中收取“土地出让金”。当前，政府
3、收取土地出让金已经到了很不理智的地步。而对于这个要点，原拆迁条例完全忽略了。它所设计的拆迁人和被拆迁人之间的法律关系，恰恰是不存在的，因为开发商等建设用地权利人并不是从业主手里取得了土地，而是从政府手里取得了土地。原拆迁条例将政府放在“居中协调”这个道德高地上，为后来政府和开发商结合在一起侵害民众利益提供了一个挡箭牌。,征收法律关系,征收人被征收人将政府从居中协调的地位，改变为直面民众的法律关系主体地位，不能让他们仅仅只享有收取土地出让金的权利，还要让他们受到对应于权利的法律义务和责任的约束，也就是承担补偿义务。,（二）房屋征收的法律依据,宪法 A13物权法A42城市房地产管理法A6国务院征收
4、条例2011年1月21日本市实施细则,第十三条 国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。,第四十二条为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用
5、。,（三）房屋征收的主要特点,1、政府主体 2、程序严格 3、司法强制,1、政府主体,房屋征收的体制机制A4、A5 （1）三层关系区（县）人民政府（征收主体）5 14 16 19区（县）房管局（征收部门、组织实施）房屋征收事务所（实施单位、受托实施）（2）管理部门：市房管局,1、本市房屋征收与补偿的主管部门是（ ）。A、区（县）建设行政管理部门B、市建设行政管理部门C、区（县）房屋行政管理部门D、市房屋行政管理部门 D,6、本市房屋征收部门为（ ），负责组织实施房屋征收与补偿工作。A、区（县）人民政府B、区（县）房屋行政管理部门C、区（县）建设行政管理部门D、房屋征收事务所B,7、房屋征收部门
6、可以委托（ ），承担房屋征收与补偿的具体工作。A、房屋拆迁公司B、建筑施工单位C、房屋征收事务所D、开发商C,55、（ ）具体承担房屋征收与补偿的事务性工作。A、房屋征收部门B、房屋征收事务所C、房屋征收事务中心D、区（县）人民政府C,房屋征收决定由（ ）作出。A、市人民政府B、区（县）人民政府C、区（县）房屋行政管理部门D、区（县）建设行政管理部门 B,60、拟组建房屋征收事务所，应当按照上海市房屋征收事务所及征收工作人员管理办法的有关规定，向登记管辖的( )申请注册登记。A、人民政府B、司法部门 C、工商部门D、城管部门 C,62、房屋征收工作人员签订房屋征收协议时滥用职权、违规操作，记（
7、 ）分。A、3分 B、6分 C、8分 D、12分D,66、房屋征收工作人员工作时未佩戴房屋征收工作证，记（ ）分；A、3分 B、6分 C、8分 D、12分B,2、程序严格,严格按法定程序进行,3、司法强制,3、司法强制 A43,改变行政强拆，申请法院强制执行适用前提：作出补偿决定适用的条件：不复议或不诉讼，不搬迁，书面催告,裁执分离模式,一是相关行政机关向法院申请征收强制执行的，由法院对房屋征收补偿决定依法进行司法审查，作出准予执行或驳回申请的裁定；二是准予执行的，被征收房屋内物品的搬离、搬迁现场秩序的维护等强制执行工作，均由政府部门负责；三是法院对政府实施的强制执行工作进行现场监督，如发现强
8、制执行预案不完备、强迁实施行为等存在不宜继续执行情形的，及时停止强制执行；四是强制执行后的矛盾化解、稳控等延伸工作，由行政机关具体负责。,（四）本市的历史沿革,4号令 111号令 71号令住房解困 房改 准市场化人头 砖头 人头,二、房屋征收的前提,公共利益 如何界定？国外的做法 国务院规定 “5+1”本市的做法：具体划分为3种情形 A10 建设项目、旧城区改建、征而不拆,1、下述选项中符合国有土地上房屋征收与补偿条例中所指的公共利益的情形是：（ ）A、国防和外交的需要B、由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要C、由政府组织实施的用于建设能源、水利基础设施的需要D、政府组织实施建设区图书馆的
9、需要ABCD,10、根据上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则，以下不属于确需征收房屋的情形的是（ ）。A、国防需要B、由政府组织实施的教育、卫生设施建设需要C、有房地产开发商进行的娱乐设施建设需要D、由政府组织实施的保障性安居工程建设需要 C,三、如何进行房屋征收 P121,1、编制年度计划：备案制 P582、确定征收范围：3种情形 P45 A103、启动程序：3种情形 P584、暂停办理相关手续：2种情形 A115、旧城区改造意愿征询 A12 21,6、两清摸底 A13 细致7、对未登记建筑的认定处理 A148、拟定方案 ：关键环节 A15A.准确界定建筑面积B.准确界定人口情况C.奖励费
10、用合理制定,9、征求意见：A15 征求意见的方式和意见吸纳10、方案修改公布：A1611、资金房源：A17 如何理解“足额到位”？12、社会稳定风险评估：A18 格式文本P11913、征收决定：A19 注意用章P114,14、宣传解释：A2015、确定评估机构：A24 16、价值评估：A25 A价值评估考虑的因素 B价值评估时点的把握 C评估结果争议的处理 D取消重新委托评估17、订立补偿协议：A40,18、先补偿后搬迁：A41 2种情形19、补偿决定：A4220、强制执行,补偿决定,1、作出补偿决定的条件：达不成补偿协议所有权人不明确2、补偿决定体现强制性，单方面启动3、简化程序P54审理程
11、序：听陈述、做调解、30天审理中止4、文书送达：直接送达、邮寄送达、留置送达、公告送达5、补偿决定的救济途径,司法强制执行,适用前提：作出补偿决定使用条件：不复议或不诉讼，不搬迁申请主体：区（县）人民政府特别告知：书面催告申请强制执行的附加条件：提交相关材料,12、旧城区改建房屋征收的意愿征询中，须有（ ）以上的被征收人、共有房屋承租人同意，方可进行旧城区改建。A、100%B、90%C、80%D、70%B17、因旧城区改建需要征收房屋的，房屋征收部门应当在征收决定作出后，组织被征收人、公有房屋承租人根据征收补偿方案签订附生效条件的补偿协议。补偿协议生效的签约比例由区（县）人民政府规定，但不得低
12、于（ ）。A、90%B、80%C、70%D、60%,14、旧城区改建需征收房屋的补偿方案，区（县）人民政府应组织被征收人、公有房屋承租人、律师等公众代表参加（ ）。A、讨论会B、记者招待会C、听证会D、意见征询会C,15、房屋征收决定作出前，征收部门应当进行（ ），并报区（县）人民政府审核。A、社会接受度评估B、社会满意度评估C、社会经济效益评估D、社会稳定风险评估D,56、房屋实际建筑面积小于相关批准文件记载的建筑面积的，以（ ）为准。A、房地产权证书 B、房地产登记簿C、相关批准文件记载的建筑面积D、实际建筑面积D,51、根据关于贯彻执行上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则若干意见的通知
13、规定，基于（ ）的需要征收房屋的，由区（县）政府将国有土地上房屋征收目的和拟征收范围报市房屋管理部门，由市房屋管理部门组织相关单位和专家进行论证。经论证符合实施细则规定确需征收房屋的，由市房屋管理部门会同相关部门确定国有土地上房屋征收范围。A、国防和外交B、由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设C、只征不拆等其他符合公共利益D、由政府组织实施的保障性安居工程建设C,由政府组织实施的能源、交通等基础设施建设需要征收房屋的，其征收范围根据（ ）确定。A、建设用地规划许可证B、施工许可证C、房屋拆迁许可证D、房屋产权证 A,市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征
14、求公众意见。征求意见期限不得少于（ ）日。A、7日 B、15日 C、30日 D、45日C,被征收人、公有房屋承租人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的区（县）人民政府依法申请（ ）强制执行。A、公安局B、人民法院C、检察院D、司法局 B,房屋征收决定由区（县）人民政府作出。涉及被征收人、公有房屋承租人50户以上的，应当经（ ）决定。A、领导讨论 B、区（县）人大常委会讨论 C、领导班子集体讨论 D、区（县）人民政府常务会议讨论,D,四、房屋征收中的补偿,（一）补偿协议主体确定1、协议签约主体：A23 2、计户依据和条件3、特殊情况
15、的处理：P60先自行协商 协商不成 第三方组织协商 协商不成 按房屋租赁条例处理,（二）征收居住房屋的补偿 A261、补偿方式2、补偿原则：等价交换 结清差价3、特别安置要求：就近安置 P594、补偿标准：A285、居住困难户的优先保障,被征收居住房屋的补偿金额=评估价格+价格补贴评估价格=被征收房屋的房地产市场评估单价被征收房屋的建筑面积。 评估均价=被征收范围内居住房屋评估总价居住房屋总建筑面积。价格补贴=评估均价补贴系数被征收房屋的建筑面积。套型面积补贴=评估均价补贴面积,征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋的补偿、补贴标准,1、货币补偿：租赁关系终止被征收人的补偿金额=评估价格2
16、0%；公有房屋承租人的补偿金额=评估价格80%+价格补贴（+套型面积补贴）2、产权调换：租赁关系继续保持。安置被征收人的补偿金额=评估价格+价格补贴（+套型面积补贴）,公房承租人姜某居住的房屋为旧里公房，部位有两个，分别为前楼（居住面积11），前阁（居住面积5，阁高1.6 m），未记载面积晒台一个，户口在册三人。该地块将被征收，经评估该房屋的房地产市场评估单价为￥26000/，评估均价为￥24000/。姜某补贴系数为0.3，旧里建筑面积换算系数为1.54，套型补贴面积为15，姜某选择货币补偿。 姜某可获得征收房屋补偿款？被征收人可获得征收房屋补偿款？,公有房屋承租人的补偿金额=评估价格80%+
17、价格补贴+套型面积补贴评估价格=被征收房屋的房地产市场评估单价被征收房屋的建筑面积。P154价格补贴=评估均价补贴系数被征收房屋的建筑面积。套型面积补贴=评估均价补贴面积（1152）1.5420.79 2600080%20.79240000.320.792400015432432149688360000942120,2600020%20.79 = 108108,5、居住困难户的优先保障,A31享受保障补贴的条件：（1）符合本市经适房有关住房面积的核定规定（2）经折算公式计算后，人均建筑面积不足22平方米（3）已经享受过经适房条件的除外,保障补贴的核查程序：P59折算公式为：被征收居住房屋补偿金
18、额折算单价居住困难户人数。保障补贴=折算单价居住困难户人数22平方米-被征收居住房屋补偿金额。折算单价由区（县）人民政府公布。,案例五,李先生租住的公房位于本市中心城区路，属于旧里，使用面积19。2012年12月因旧城区改建被列入了房屋征收范围。李家夫妇俩共有两个孩子。大儿子2005年结婚时，因家中住房困难，便全家集资另购了一小套两手房，户口没有迁出；二儿子2010年入伍参军至今；这套房屋现由李某夫妇两人居住。分析案例，请回答,（三）征收非居住房屋的补偿 A34,1、关于非居住房屋的认定 P612、补偿方式3、关于居住和非居住兼用房屋的征收补偿P60,某房屋征收事务所受房屋征收部门委托，征收个
19、体工商户徐某的居住和非居住兼用房屋，户口为三人。该房屋类型为旧里，房屋为私房。其中居住房屋和非居住房屋建筑面积各20平方米，经评估，居住房屋评估单价为每平方米建筑面积18000元，评估均价每平方米建筑面积19000元，价格补贴系数0.3，套型面积补贴15平方米，折算单价每平方米10000元，非居住房屋评估单价每平方米建筑面积32000元，该工商户选择货币补偿。分析以上案例，请回答：,1、徐某居住房屋可获得多少房屋征收补偿款？ 1900020190000.3201900015 380000114000285000 7790002、徐某是否属于居住困难户？779000100003 =25.9667 3、徐某非居住房屋的市场评估价格为多少？ 3200020640000,（四）补偿争议的处理方式A42,五、救济途径,民事法律关系行政法律关系,谢谢大家！,
