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1、四川省物业管理从业人员岗位资格应试培训,第三章 房屋及设施设备管理,2,第一个问题,房屋日常养护-物业管理实务P94,CompanyLOGO,3,一.房屋的日常养护,pptcn is a Design Digital Content & Contents mall developed by Guild Design Inc.,结合实际情况或突然损坏引起的小修,订立科学的修缮制度，以保证房屋的正常使用，延长期整体使用寿命,零星养护,计划养护,Contents Title (2005),4,第二个问题,公用设施设备的运行管理-物业管理实务P98,CompanyLOGO,5,物业设备技术运行管理,物
2、业设备经济运行管理,1.制定科学严密的操作规程2.对操作人员进行专业的培训教育 3.加强维护保养工作 4.对事故的处理要严格执行“三不放过原则”,1.初期投资费用管理 2.运行成本管理,Title in here,6,第三个问题,房屋及设施设备管理的基本要求-物业管理实务P85,CompanyLOGO,7,一.基本要求,做好房屋及设施设备的保养工作，充分地发挥设施设备的功能，有效延长设施设备使用寿命，并至始至终把安全管理工作放在最重要的位置上。,8,1.房屋完好率和危房率,房屋完好率=完好房建筑面积基本完好房建筑面积100 总的房屋建筑面积 危险房屋的建筑面积危房率= 100 总的房屋建筑面积
3、,9,2.房屋完好标准的项目划分,结构,装饰,设备,完好房基本完好房一般坏损房严重坏损房危险房,国家建设部1985年制定并颁布的房屋完损等级评定标准,10,3.设备完好率,完好设施设备数量设备完好率=100 总的设施设备数量,11,单项选择题,1.房屋完好等级的评定方法是根据各类房屋的结构、装修、设备等组成部分的完好及损坏程度进行的，通常把房屋的完损等级分为以下哪5类（ ）。,12,A.精品房、一般完好房、轻微损坏房、严重损坏房、危险房B.精品房、完好房、一般损坏房、严重损坏房、危险房C.完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房、危险房D.完好房、基本完好房、轻微损坏房、一般损坏房、严重损坏
4、房,13,单项选择题,2.某住宅小区危房率为2，危房建筑面积为1000 ，则该住宅区总建筑面积为（ ）万。 A.2 B.3 C.4 D.5,14,单项选择题,3.某小区完好房屋建筑面积 100000 , 基本完好房屋建筑面80000 , -般损坏房屋建筑面积 3000 , 严重损坏房屋 1000 危险房 500 , 该小区的房屋完好率为 （ ）。A.54.2% B. 55.56% C.97.56% D.99.19%,15,多项选择题,4. 房屋及设施设备评价参考的主要指标包括（ ）。A. 房屋完好率 B. 房屋基本完好率C. 房屋严重损坏率 D. 危房率E. 设施设备完好率,16,第四个问题,
5、建筑物的种类和基本组成-物业管理实务P81,CompanyLOGO,17,一.建筑物的种类,按房屋的建筑结构类型和材料 砖木、混合、钢筋混泥土和其它结构按承重受力 墙承重、构架式承重、简体、框架简体按房屋的层次和高度 底层建筑、多层和高层按房屋用途 居住、商业、工业和其它,18,二.建筑物的基本组成部分,结构部分,装修部分,设施设备,基础、承重构件、非承重墙、屋面、楼地面等,门窗、外抹灰、内抹灰、顶棚、细木装修等,水卫、电器、暖通、特殊设备（消防、避雷）,19,单项选择题,5.在房屋种类的划分中，按（ ）划分可分为砖木结构、混合结构、钢筋混凝土结构和其他结构。房屋的建筑结构类型和材料 B. 房
6、屋的层次和高度C. 房屋的用途 D. 房屋承重受理方式,20,单项选择题,6. 房屋的基本组成包括结构部分、装修部分、设备设施部分。对于装修部分来说，其下列不属于装修部分的是（ ）。A. 门窗 B. 承重构件C. 顶棚 D. 内抹灰,21,第五个问题,设施设备的种类和组成-物业管理实务P82,CompanyLOGO,22,一.设施设备的种类和组成,供配电消防空调采暖管道煤气给排水电梯电信和智能化系统,23,1.电信和智能化系统,电话,有线卫星电视,闭路电视监控,数字自动化系统BA通讯自动化系统CA办公自动化系统OA保安自动化系统SA消防自动化系统FA管理自动化系统MA,对讲报警,公共信息服务,
7、网络专线接入,周界防范系统,电子巡更系统,室内报警系统,车场管理系统,You can briefly add outline of this slide page in this text box.,24,单项选择题,7.在下列设备中，在多层住宅、高层住宅、工业厂房、商业楼宇中都属于通常设备的是（ ）。A.发电机 B.手扶电梯C.消防栓 D.管道煤气,25,单项选择题,8.在下列设备中，在多层住宅、高层住宅、工业厂房、商业楼宇中都属于通常设备的是（ ）。A.发电机 B.手扶电梯C.公共照明 D.管道燃气,26,单项选择题,9.一般不具备室内报警系统的房屋是（ ）。A.多层住宅 B.高层住宅C.
8、工业厂房 D.商业楼宇,27,第六个问题,房屋维修管理内容-物业管理实务P87,CompanyLOGO,28,房屋维修工程的分类,完好状况 工程性质,经营性质,结构性质分,翻修工程 大修工程 中修工程 小修工程综合维修工程,恢复赔偿救灾返工,承重结构 非承重结构,29,第七个问题,几种典型设施设备的管理-物业管理实务P107,CompanyLOGO,30,一.给排水管理的主要内容,1.建立给排水队伍，负责小区范围内室内外给排水设备、设施的运行管理和维修保养工作。2.建立给排水运行管理和维修保养管理制度。3.建立给排水工程技术档案，特别收集保存好隐蔽的和地下工程、管道的图纸资料。,31,4.配备
9、必要的工具和安全防范用品，准备相应数量的零备件和易损易耗品。5.制订供水计划，保证供水的水压、水质。如需限水、停水，则要提前通知用户。6.有应付台风、暴雨、大面积跑水等紧急事件的应急措施，每年雨季来临前要清理疏通排水工程。,32,7.做好节约用水工作，防止跑冒滴漏，积极协助用户安排合理的用水计划。8.对公共清洁用水和绿化用水进行计量和测算，为管理费的收取提供依据。9.定期清洗供水水箱和水池，防止二次污染。,33,单项选择题,10.给排水系统管理的注意事项有（ ）。A.应保证消防用水的基本储备B.北方地区应注意冬季管道防冻，避免发生水管破裂、跑水事故C.餐厅和食堂的厨房排水要建隔油池，防止油污直
10、接排入排水管道，要定期清理化粪池和隔油池，防止污水管道堵塞D.尽可能使污水都通过雨水排放。,34,1.给排水管理的注意事项,1.应保证消防用水的基本储备。2.北方地区应注意冬季管道防冻，避免发生水管破裂、跑水事故。,35,3.餐厅和食堂的厨房排水要建隔油池，防止油污直接排入排水管道，要定期清理化粪池和隔油池，防止污水管道堵塞。4.采用分流排水系统的要坚持雨水和污水分流排放，不允许污水通过雨水管道排放。,36,多项选择题,11.给水系统包括（ ）。A.生活给水系统B.消防给水系统C.公用设施给水系统D.中水系统E.热水系统,37,多项选择题,12.排水系统包括（ ）。A.污水系统系统B.雨水系统
11、C.工业废水系统D.商业排水系统E.消防排水系统,38,二.供配电管理的主要内容,1.配备合格的专业技术人员和相应数量的操作和维修电工。2.制定严格的供配电运行制度和电气维修保养制度，同时建立相应的检查监督机制保证各项制度的执行。3.建立供配电系统技术档案。,39,4.配备各种必要的工具、仪器仪表和安全防护用品、常用零配件和易损易耗品等，并建立零配件供应渠道和供应商名册。5.定期对用电计量仪表进行检查和校验，确保用电计量的准确性。进行用电统计分析，做好用电调度和用电计划工作。,40,6.建立临时用电管理制度，对任何新增加的用电都应进行用电负荷的计算，进行合理的负荷分配，尽可能保证三相平衡，任何
12、情况下都不允许超负荷用电。7.要建立火警、水灾、台风、地震等灾害时的供电预防措施。,41,8.做好节约用电工作，降低损耗。9.限电、停电要提前通知业主、物业使用人。10.供配电运行建立24小时值班制度，对发生故障时应能及时组织力量抢修，尽快回复电力供应。,42,11.定时对备用电源进行检查，对蓄电池进行充电，对备用发电机运行试验。12.重视无功功率和补偿工作，提高功率因素，改善用电质量。13.进行公共用电的测算和计量统计工作，为管理服务费的收取和调整提供依据。,43,单项选择题,13.按供电方式的不同，物业的供电方式可以分为（ ）。A.高压供电和低压供电B.单回路供电和多回路供电C.无自备电源
13、供电和有自备电源供电D.长期供电和临时供电,44,单项选择题,14.供配电运行可建立（ ）小时值班制度。A.8 B.12 C.16 D.24,45,三.空调系统管理的主要内容,1. 配备足够符合要求的专业技术人员负责空调系统的管理，并进行阶段性的岗位培训。2.建立空调系统技术档案。3.根据空调设备生产厂家和安装单位提供的技术资料和说明书，制定空调系统运行和保养制度，制订大、中、小修计划和测试调整,46,计划。4.备齐空调维修测试用的工具，准备恰当数量的零配件、润滑油和制冷剂等，建立空调专业维修服务公司和零件供应商档案。5.根据物业性质和人流规律等特点，确定每年空调的开停日期和每日的开停时间，以
14、及空调在各个时间的工作状态。,47,6.进行空调用电用水计量和空调运行成本核算，测算空调收费。7.在空调设备新装和改装时间要重点考虑用电负荷问题和噪音污染问题。8.在业主和住户自己安装局部空调时提供技术指导。,48,9.在空调系统停机一段时间（如冬季停机）重新投入运行或空调送暖和送冷交替之前，要对空调系统进行严格细致的检查调整工作。10.定期对空调系统进行测试，以便进行相应的调整和改进，使空调系统保持在最佳运行状态。,49,1.空调系统管理的注意事项,1.空调系统运行消耗的水、电和其它能源在物业管理公共用水用电和能耗中占有很大的比例，空调管理应该把节能运行作为一项重要的工作。,50,2.空调系
15、统运行产生的噪音是物业噪音污染的主要来源之一，从物业的总体环境考虑，空套噪音的测量、评估、减小等工作不应被空调管理人员所忽视。3.中央空调系统是保证建筑物内空气质量的重要设备，应注意恰当地控制新风比例并注、意采取隔尘、杀菌和消毒措施。,51,2.业主和住户安装空调指导内容,1. 用电负荷的计算和供电线路的匹配；2.安装位置和安装方式的选定，主要考虑空调的工作效率、建筑物外观的美观和统一性、空调安装的安全性及噪音和滴水对环境的影响等内容。,52,3.空调系统得节能措施,1.使用节能程序改变机器的启动和停止时间，对不同性质的负荷区别对待，这是空调节能的重要手段。2.保证和加强相关管道的保温。3.尽
16、可能消除和减少空调房间内各种干扰源的影响。 4.保证冷媒液的恰当用量。5.冷凝水的排除等。,53,单项选择题,15.将空调分为压缩式制冷机和吸收式制冷剂是根据空调的（ ）。A.工作原理 B.冷源设备布置的情况 C.制冷性能 D.适应情况,54,四.电梯系统管理的主要内容,1.按照电梯管理需要配备专业电梯管理人员的规定，所有从事电梯管理的人员都要持有国家或地方有关管理部门认可的上岗资格证书。2.根据电梯制造厂家提供的图纸资料、技术性能指标和维修保养说明，制订电梯安全运,55,行和维修保养的规章制度和工作程序，包括值班安排、操作规程和应急处理，日常巡查、周检、月检内容，大、中修计划和工作程序等。3
17、.建立电梯技术档案，将电梯原始技术资料和检测维修资料归类存档，妥善保管。,56,4.备齐电梯维修保养所必须的工具、仪器等，以及电梯日常维修保养所常用的零件和消耗品，了解并登记电梯零件供应渠道和专业技术服务公司。5.根据物业的性质和人流物流的特点确定电梯的服务时间和保养时间。,57,6.进行电梯的用电计量和成本核算，以此测算出电梯的使用成本。7.电梯维护保养或故障停梯均应及时通告业主、物业使用人。,58,五.消防系统管理的主要内容,1.配备消防设施主管技术人员，要求这些人员既有机电设备管理的知识和经验，又有必要的消防知识，有较强的工作责任心。2.建立严格的消防设备管理制度，每个消防设备都应指定消
18、防设备责任人。,59,3.建立消防设备、设施技术档案，包括消防设施分布、结构、性能、技术指标和图纸、使用说明书、测试数据等，还应包括每次试验、测试的结果和数据，更换和改造记录等。4.建立消防设备巡视、检查、测试制度，具体内容可根据消防设备的使用要求和技术说明书制订。,60,5.对日常巡查和测试发现的问题和安全隐患，一定要在限期内整改完毕，并进行调查分析，采取措施避免错误再吃再次发生。6.对消防设施日常运行、维修、更换的成本进行测算，为管理费的收取提供数据。,61,8.将电梯维修保养工作委托给专业公司承担时，要认真审核承包方的专业水准和专业资格，认真监督合同的执行情况，定期对承包方的服务进行评价
19、。9.电梯每年要由政府技术监督部门进行年检，获得年检合格证，才能继续使用。,62,单项选择题,16.常用的电梯按拖动方式可以分为（ ）。A.直流电梯、交流电梯和液压电梯 B.控制电梯、集选控制电梯 C.乘客电梯、载货电梯和客电梯D.消防电梯、生活电梯,63,多项选择题,17.制订电梯安全运行和维修保养的规章制度和工作程序的依据包括（ ）。A.电梯厂家提供的图纸资料 B.技术性能指标 C.维修保养说明D.管理水平和能力E.费用构成和费用水平,64,1.消防系统管理工作的注意事项,1.同其他机电设备不同，消防设备大多数是在发在发生时才投入运行的待机设备，到实际使用时才发生故障并维修调整是不允许和来
20、不及的，因此，日常的巡视、检查、试验和测试是保证设备完好的基本手段。要高度重视这项工作，要针对巡视、检查、试验和,65,测试等工作制定计划，要有专人进行，要有记录，对发现的隐患要有整改方案和时限。2.消防演习是测试消防设备的有效手段，它不仅能全面测试消防设备的运行情况，及时发现错误和隐患，还可以训练操作人员，避免在实际发生火灾时发生由于紧张而产生的判断和操作失当的错误。,66,第八个问题,共用设施设备外包的选择-物业管理实务P116,CompanyLOGO,67,单项选择题,18.在设施设备业务实行外包管理模式时，对在评估承包方时应注意的问题叙述正确的是 （ ）。A. 同等条件下后承包方优先B
21、. 以价格为唯一选择标准C. 评估参与人与承包方有特殊关系时可以不回避D. 选取多家单位进行综合价格比较,68,第九个问题,共用设施设备 外包管理合同的签署和外包控制-物业管理实务P117,CompanyLOGO,69,单项选择题,19.外包管理合同实施应注意的问题不包括（ ）。建立针对承包方的检查监控制度并落实专人负责实施,70,B. 委托方应尽量保留受委托方在服务过程中的有关质量记录文件，即便于监督服务过程，也便于掌握设施设备状况，保证设施设备历史资料的完整性C. 建立与承包方的定期沟通会议制度，及时解决合同履行过程中出现的问题D. 建立定期效果评估制度,71,多项选择题,20. 由于设施
22、设备的重要和发生故障所产生的损失和影响可能较大，在合同起草和签订过程中，应特别注意的方面有（ ）.在签订合同时要注意保证签约主体与实体一致B. 在合同中应明确因设施设备故障、事故造成人员、财产等损失，明确在出现情况时责任方，以免在出现问题时产生纠纷,72,C. 建立针对承包方的检查监控制度并落实专人负责实施D. 建立与承包方的定期沟通会议制度，及时解决合同履行过程中出现的问题E. 应在合同中明确服务的技术指标标准，并尽量采取量化形式，便于检验,73,案例分析题一,某住宅楼业主全部入住已经四年多了。半年前，其物业管理者敏达物业管理公司接到了顶楼601单元业主的投诉，认为601单元在下雨时，屋顶的
23、渗漏是物业管理公司对房屋维修养护管理不当所致，要求物业管理公司负责维修并给予一定的经济赔偿。,74,问题：1.敏达物业管理公司 是否应该维修，并给予601单元一定的经济赔偿？2.为了给业主提供良好的居住环境，使业主的物业保值增值，物业公司应从哪些方面做好房屋的维修养护技术管理工作？,75,参考答案,1.敏达物业管理公司要根据具体情况来分析自己是否应该承担责任。.屋顶渗漏的问题可能是由于建筑施工企业的施工质量问题造成的。也可能是由于在使用中遭到破坏而造成的。为了查明原因，必须进行技术鉴定。.如果是由于建筑施工企业的施工质量不合格,76,格而造成的，因其尚在5年保修期内，所以应有建设单位承担保修责
24、任，物业管理公司不需为此承担责任，但应积极协助业主联系建设单位及时解决问题。.如果是物业管理公司在房屋维修养护管理工作中失职造成的，物业管理公司应该承担责任，负责修护并赔偿损失。2.房屋维修养护技术管理工作包括：,77,. 配合专业人员督促指导房屋的合理使用，防止房屋结构， 设备的过早损坏和损耗；. 定期对房屋进行勘察鉴定，制订维修养护技术方案；. 建立房屋维修技术档案，掌握房屋完损情况；.制定技术管理制度，确定责任人；,78,.监督房屋维修养护施工过程中的技术规范执行情况；.监督施工过程中安全生产制度的执行情况。,Thank you !,Your company slogan in here,
