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1、外资开始“抄底”房地产_外资“进军”房地产有什么后果 外资逆势抄底境外资本正在进入中国房地产市场逆势抄底。10月24日，高盛资产管理和森瑶中国共同宣布，双方已成立合资公司，首期投资约6.75亿美元用于在中国收购、开发和运营一线城市及周边核心城市的新型工业、物流、冷链等新基建项目，首批合作的种子项目为4个位于大上海地区的新基建项目，共计24万平方米。此外，有媒体报道称，美国最大房地产投资集团黑石筹集近500亿美元，折合人民币超3600亿元，抄底中国楼市。早在2021年，黑石就曾从富力地产手中收购了广州国际机场富力综合物流园区的全部权益。中指研究院报告梳理显示，外资正在加速进入中国房地产市场，涉足
2、住房租赁、产业园区、商业地产等不动产资管市场。截至2022年9月，贝莱德、大和房屋、易商红木、铁狮门、凯德、博枫等外资在国内房地产市场加速布局，从抄底北上广深写字楼扩大到商业地产、长租公寓、工业与物流地产、城市更新、数据中心等项目类型，外资投资者日益关注投资组合的多元化和对稳定回报的预期。持续下跌的房企股价，也给了外资抄底的好时机。8月22日，GIC Private Limited增持万科企业(02202.HK)37.19万股，每股14.8179港元，总金额约为551.08万港元。增持后最新持股数约为1.71亿股，持股比例为9.02%。10月5日，旭辉控股集团(00884.HK)获JPMorg
3、an Chase Co.以每股均价0.829港元增持2994.25万股，涉资约2482.23万港元。增持后，JPMorgan Chase Co.最新持仓数约为5.023亿股，持股比例由4.99%上升至5.31%。“目前房地产行业估值处于低水平，聪明钱已经嗅到行业未来发展前景。”光大银行(601818)金融市场部宏观研究员周茂华对第一财经表示，近段外资积极布局房地产的这些迹象反映出市场对房地产预期在变化。从大类资产配置看，目前全球安全、低估值、确定性的资产缺乏，国内也在积极采取措施帮助房地产走出低谷，国内经济稳步恢复，房地产有望重返稳定健康复苏轨道。外资加速进入中国房地产市场，投机还是避险房地产
4、市场遇冷，预期与行业信心降低，给外资加速布局中国房地产市场创造了机会。10月17日，国际知名的新加坡房企凯德集团以底价20.37亿元成功拍下位于北京CBD的博瑞大厦。此番拍卖，只有凯德一家报名，最终成交价仅为评估价七折。最近两年，凯德在中国市场的投资力度明显加大，不仅在土地市场露面，还首次布局国内的物流地产和数据中心领域。在业内专家看来，这是外资加速布局中国的一个缩影。目前，以凯德、贝莱德、大和房屋、铁狮门等为代表的外资企业均加速进军国内房地产市场，一线城市中心地段运营中的物业受的格外关注，其中有多家外资投资规模达到了10亿元以上。IPG中国区首席经济学家柏文喜认为，外资加大在中国投资力度，其
5、直接目的是把握行业周期底部，以赚取周期性差价。对缓解中国房企流动性压力略有益处。外交学院国际经济学院国际金融系副主任、副教授郭宏宇则认为，在追求差价以外，外资加速在中国布局，主因是经济前景较好，通过投资可以在股市上获得较高增值收益，从而对冲欧、美风险达到避险目的。因为不会影响中国房地产及金融市场稳定。外资进入房地产的后果首先，外资助推了房地产价格的上涨。有人认为，外资在我国的房地产市场中的总量中所占比例很小，因此，不可能对房价产生大的影响。占比不大虽然是事实，但影响力不容忽视也是客观存在。进入我国房地产市场的外资主要集中在北京、上海等少数能起标杆作用的大城市。因为统计资料的缺乏，我只能引用人民
6、银行的公开资料来分析，从人民银行2004年中国房地产金融报告中的数据看，2002年-2004年间，在上海房地产市场的购买者当中，外资占了20左右的份额，2002年之后的房价的大幅度飙升，外资“功不可没”。而在投资市场中，外资对国内投资者的心理影响非常大。这一点在股票市场中已经得到充分验证。2005年国家出台对房地产市场的调控措施之后，外资不仅没有放慢进入中国房地产市场的步伐，反而增加了对中心城市的投资数量。2005年，外资投向中国房地产业的110亿美元中，约70%集中发生于调控政策出台之后的下半年，其中第四季度占了全年投资总额的一半以上。这些外资的行为在很大程度上削弱了国家对房地产调控的效果。
7、其次，外资影响国内信贷政策的有效性。外资除了通过直接购买国内的不动产或从事房地产开发之外，还通过向国内房地产开发企业融资的方式影响国内的房地产市场，尤其是2003年6月份之后，在国家采取紧缩的房地产信贷政策的影响下，国内房地产公司纷纷转向利用境外融资的方式来解决资金短缺的问题。根据我国现行政策，外资企业举借外债的管理政策较内资企业松，外资企业可以在批准的投资总额和注册资本差额内允许自由举借外债。为了从境外融资的方便，很多内资企业通过各种方式实现外资化。由于外资的作用，国家对房地产行业采取的一系列金融政策的有效性受到了相当程度的制约。在操作主体上，外资进入国内房地产市场以房地产基金为主。最有代表
8、性的是新加坡凯德置地和摩根士丹利等机构。值得注意的是，为了使房地产基金更便捷地投资内地的房地产市场，香港金融当局还专门修改了有关规则，让香港房地产投资信托基金可以投资海外房地产项目，实际上意味着允许内地房地产商可以按照香港房地产信托投资基金守则成立房地产投资信托基金(REITs)，然后注入其在内地的商业地产项目，为内地房地产企业提供了一种新的融资渠道。第三，大量资金流入我国的房地产市场加大了人民币升值的压力。2001年以后，在国内外因素的影响下，人民币产生了升值的预期。根据日本及我国台湾地区的经验，在本币升值的过程中，房地产和股票等资产会产生价格上涨，吸引大量的外资投机房地产和股票市场，而大量的外资的流入又进一步强化了本币的升值预期。2001年之后，中国政府从外汇市场购买的外汇数量迅速增加。需要强调的是，这些新增加的外汇，有些是通过正常的渠道进入中国的，但也有相当的部分是通过非正常的途径进入的，这从国家外汇平衡表中就可以看出来。如今，人民币的汇率改革已经启动，如果房地产价格不断上涨，则国际资本可以通过投机国内房地产和汇率来赚取双重利润，它不仅对实体经济带来可怕的后果，而且会进一步导致人民币的升值预期，这是必须警惕的。
