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1、第四讲 业主、业主大会、业主委员会,第四讲 业主、业主大会、业主委员会,第一节 业主与物业使用人第二节 业主大会第三节 业主委员会第四节 管理规约和业主大会议事规则,一、业主与使用人的概念二、业主的三个层次三、业主要具备的三种意识,第一节 业主与物业使用人,一、 业主与物业使用人的概念,1. 业主 业主指物业的所有权人，即土地使用权和房屋所有权人，是所拥有物业的主人。简称业主。 2. 物业使用人（简称使用人） 使用人是指不拥有物业的所有权但通过某种形式而获得物业使用权并实际使用该物业的人。 包括：（1）与业主共同居住的亲友； （2）物业的租户。 3.业主与使用人的区别 使用人没有对物业的最终处
2、分权，例如对物业的买卖和处置。,第一节 业主与物业使用人,4.与业主有关的法律法规： （1）法律：物权法 （2）行政法规：物业管理条例 （3）住建部规范性文件：业主大会和业主委员会指导规则 5.在物业管理活动中，业主活动的依据还有： （1）业主大会议事规则（简称议事规则） （2）管理规约或临时管理规约 （3）物业服务合同或前期物业服务合同,一、 业主与物业使用人的概念,第一节 业主与物业使用人,二 业主的三个层次,1.单个业主 指产权多元化情况下的独立产权人。 2.业主大会 由物业管理区域内全体业主组成，是区域内物业管理的最高权力机构，是物业管理的决策机构。 3.业主委员会 业主委员会是业主大
3、会的执行机构，由业主大会选举产生，并向业主大会负责。,第一节 业主与物业使用人,业主要具备： （一）权利意识 （二）自治意识 （三）自律意识,第一节 业主与物业使用人,三、业主应具备的三种意识,（一）权利意识 1.有何权利及相应义务 （1）单个业主的权利成员权（包括义务） 1)知情权 行使权力的前提 2)参与权 行使权力的基础 3)选择权 行使权力的关键 4)监督权 行使权力的保障,三、业主应具备的三种意识,第一节 业主与物业使用人,1）业主的知情权主要针对以下三方面：对物业自身状况的知情；对物业管理主体的知情；对物业管理的知情。,三、业主应具备的三种意识,第一节 业主与物业使用人,3）选择权
4、的含义：表明你的选择；意味你将接受选择结果，即大多数人的选择；对选择的代价的承受；不得以放弃权利不履行义务。,三、业主应具备的三种意识,第一节 业主与物业使用人,应由业主行使选择权的内容：业主大会议事规则的制定 管理规约的制定业主委员会的选举物业服务企业选聘专项维修资金的管理,三、业主应具备的三种意识,第一节 业主与物业使用人,（一）权利意识 1.有何权利及相应义务 （2）业主大会的职责（权利和义务） 决定权 物业管理的一切重大事项由业主大会决定。 （3）业主委员会的职责（权利和义务） 执行权 注意：大多数人的命运不能由少数人决定。,三、业主应具备的三种意识,第一节 业主与物业使用人,（一）权
5、利意识2.如何行使权利民主（1）不仅仅是工作作风、工作方法，民主是现代社会的基本制度之一；（2）民主的程序，即游戏规则；（3）民主需实践、提高；（4）民主的代价。,三、业主应具备的三种意识,第一节 业主与物业使用人,3.怎样维护权益合法 理性的维权意识，合法的维权途径、手段。 业主维权主要有四个层次的依据：1）相应的法律、法规和规范性文件；2）业主大会议事规则和管理规约；3）物业服务合同；4）公序良俗，即道德层面的原则。前三点是硬性的，第四点是软性的。,三、业主应具备的三种意识,第一节 业主与物业使用人,注意：不要打错板子，有理也不能搅三分。物业管理活动中的纠纷通常涉及三个方面的问题： 1）业
6、主和开发商（建设单位）的矛盾；2）业主和物业服务企业的矛盾； 3）业主之间的矛盾。,三、业主应具备的三种意识,第一节 业主与物业使用人,（二）自治意识 1.“权在业主” 这个业主是指全体业主。这是自治的体现。 2.付费的概念 这是自治的必要条件。 3.自治的途径 群体中集体思想的归纳、表达与实施。,三、业主应具备的三种意识,第一节 业主与物业使用人,（三）自律意识自律的内涵1.自律是现代民主社会的基本要求。2.自律最本质的是界定和谐社会个人自由与自我约束的边界，尊重他人的自由。3.三条原则： 不违法（伦理底线）、顾全大局、少数服从多数； 注意与错误服从真理的区别； 法律、法规主要体现的是公共利
7、益对所有权的限制，管理规约主要体现私人利益对所有权的限制。,三、业主应具备的三种意识,第一节 业主与物业使用人,第二节 业主大会,一、业主大会的职责二、业主大会会议三、业主大会会议的召开,一、 业主大会的职责,1.业主大会的成立 业主大会是由物业管理区域内全体业主组成。 只有一个业主，或者业主人数较少且经全体业主同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。 业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。,第二节 业主大会,2.业主大会的定位 业主大会是物业管理区域内物业管理的最高权力机构，是物业管理的决策机构，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。 注
8、意两个边界： （1）物业管理区域； （2）物业管理活动。,第二节 业主大会,3.业主大会履行以下职责 1）制定和修改业主大会议事规则； 2）制定和修改管理规约； 3）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； 4）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案； 5）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；,第二节 业主大会,6）筹集和使用专项维修资金；7）改建、重建建筑物及其附属设施；8）改变共有部分的用途；9）利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；10）法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。,第二节 业主大会,二、业主大会会议,业主大会会议分为首次业主大会会议、定期会议和临时会议三
9、种。 1.首次业主大会会议 首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。,第二节 业主大会,1.首次业主大会会议 业主大会筹备组要做好7项筹备工作： （1）确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积；（2）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；（3）草拟管理规约、业主大会议事规则；（4）依法确定首次业主大会会议表决规则；（5）制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单；（6）制定业主委员会
10、选举办法；（7）完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。 筹备组应当在成立之日起90日内组织召开首次业主代表大会。,第二节 业主大会,1.首次业主大会会议 会议内容： 1）表决通过业主大会议事规则和管理规约； 2）选举业主委员会； 3）决定是否续聘原物业服务企业。,第二节 业主大会,首次业主大会会议通过业主大会议事规则后，定期会议和临时会议的运作方式就由议事规则来决定。,第二节 业主大会,2.定期会议 (一般每年召开一次) 主要内容有： 听取业主委员会的工作报告； 业主大会议事规则、管理规约、业主委员会章程等文件的审议与修订； 决定物业服务企业的选聘、续聘与改聘； 专项维修资金使用、续筹方案的
11、决定； 业主委员会的换届选举与委员的增减； 决定有关业主共同利益的其他事项。,第二节 业主大会,3.临时会议 有下列情况之一，业主委员会召开业主大会临时会议： 经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议的； 发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的； 业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。 临时会议一般是一事一议。,第二节 业主大会,4.关于业主大会会议 业主大会会议应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加方为有效。 住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。会议内容必须与物业管理有关。 业主大会会议应当由业主委员会作书面记录并存档。,第二节 业主
12、大会,（一）会议方式 1.业主大会会议有两种类型：全体大会和代表会议 如果采用代表会议形式，则代表的投票权是一个重要的问题： （1）全权代表其所代表的业主行使投票权； （2）仅能行使自己原有的代表权（扮演联系人的角色）。,第二节 业主大会,三、 业主大会会议的召开,（一）会议方式 2.业主大会会议采用两种形式： （1）集体讨论：容易达成统一意见，但需要业主有一致的时间，需要场地，成本较高； （2）书面征求意见：容易组织，成本低，但不容易达成一致理解和决定。,第二节 业主大会,（一）会议方式 业主大会和业主委员会指导规则中对代表权限明确定为上述第二种方式，即仅能行使自己原有的代表权。第十六条规定
13、：可以按幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。业主代表应在大会召开前3日，就业主大会会议拟定讨论的事项书面征求其所代表的业主意见，凡需要投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。,第二节 业主大会,（一）会议方式 在实际操作中，为了减少争议，降低投票成本，可以变通投票方式。一般事项由业主代表决定，在重大事项时业主代表仅仅是联系人，它只能在投票时如实反映业主意见。 在业主大会议事规则中，对一般事项和重大事项进行界定。 重大事项如：制定和修改管理规约、业主大会议事规则、选聘和解聘物业服务企业、选举和更换业委会成员、专项维修基金
14、的使用和续筹方案。,第二节 业主大会,（一）决定方式 1.业主大会作出的决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。 2.对于重大事项，必须经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。 3.建筑物总面积按照专有部分面积之和计算。 4.业主大会的决定对所有业主都具有约束力。 5.大会的决定应该以书面形式在小区内及时公告。,第二节 业主大会,第三节 业主委员会,一、业主委员会的基本概念二、业主委员会的组成三、业主委员会会议四、业主委员会与物业管理企业的关系五、业主委员会与居委会的关系六、业主委员会自身的建设,一、 业主委员会的基本概念,1.业主委
15、员会的性质 业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生。业主大会和业主委员会并存，业主决策机构和执行机构分离，业主委员会向业主大会负责。,第三节 业主委员会,2.业主委员会的宗旨 代表本物业的合法权益，实行业主自治与专业化管理相结合的管理体制，保障物业合理、安全地使用，维护本物业的公共秩序、创造整洁、优美、安全、舒适、文明的环境。 3.业主委员会的地位 业主大会、业主委员会不仅是业主参与民主管理的组织形式，从根本上讲，还是业主实现民主管理的组织形式。,第三节 业主委员会,4.业主委员会的职责 业主委员会是业主大会的执行机构、在业主大会授权下进行工作，并向其负责。它的主要职责如下： （1
16、）执行业主大会的决定和决议；（2）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；（3）与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（4）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；,第三节 业主委员会,（5）监督管理规约的实施；（6）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；（7）组织和监督专项维修资金的筹集和使用；（8）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；（9）业主大会赋予的其他职责。 业主委员会的活动经费，经业主大会审核后，由全体业主分担。,第三节 业主委员会,5.对业主委员会的监管 （1）对业主委员会成员的监管 （2）对业主委员会机构的监管 （3）对业
17、主委员会行为的监管当业主委员会不作为时；当业主委员会的决定违法时。,第三节 业主委员会,二、 业主委员会的组成,1.业主委员会的成立 业主委员会由业主大会选举产生。如果业主人数少且未成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。 在首次业主大会会议前，业主大会筹备组应确定委员会候选人产生办法及名单，并提交业主大会通过。 业委会任期由业主大会议事规则和业主委员会章程规定。 业委会届满两月前，应当召开业主大会会议进行业委会的换届选举。 业委会一般由511人的单数组成。,第三节 业主委员会,2.业主委员会委员应具备的条件 业主委员会的委员应当具有下列条件： （1）本物业管理区域内具有完全民
18、事行为能力的业主； （2）遵守国家有关法律、法规； （3）遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务； （4）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力； （5）具有一定的组织能力； （6）具备必要的工作时间。 业委会主任由主要业主代表担任。,第三节 业主委员会,三、 业主委员会会议,1.业委会会议的组织方式由业主大会议事规则和业主委员会章程规定。 2.经1/3以上业委会委员提议或者主任认为有必要，应当7日内召开业主委员会会议。 3.业委会应当有过半数委员参与方有效，作出决定必须经全体委员人数半数以上同意。 4.业主委员会委员不能委托代理人参加会议。,第三节 业主委员会,四、业主委
19、员会与物业服务企业的关系,1.业主大会与物业服务企业是委托与被委托的关系。 2.业主委员会与物业服务企业是委托与合作并存的关系： 一方面，业委会要听取业主的意见，监督物业服务企业；一方面，业委会也应提醒和要求广大业主履行义务，配合物业服务企业的工作。 3.业主委员会应当做好物业服务企业和业主之间的沟通工作。,第三节 业主委员会,五、业主委员会与居委会的关系,1.居委会的任务（城市居民委员会组织法规定） 2.居委会虽然定义为群众性自治组织，实际上带有准政府职能机构性质，从事行政管理的行为。 3.居委会与业主委员会之间存在指导与被指导的关系。（物业管理条例规定） 4.业主大会会议召开和会议决定应当
20、通知居委会。配合居委会，同公安机关一起协同管理好社区治安。 5.居委会和业委会的功能和人员组成存在交叉，它们未来的发展方向如何？,第三节 业主委员会,第三节 业主委员会,六、业主委员会自身的建设,在强调物业服务企业的建设和资质管理时，也不应该忽略业主委员会自身的建设。 业委会的建设实际上是业主自身素质的培养，可从下面三个方面入手： 1.进行广泛宣传、教育，使群众成为“成熟消费者”； 2.聘请主管部门、物业管理咨询机构的人员为业委会顾问，以提高业委会的水平； 3.组织业委会委员和主任参加培训活动。,第三节 业主委员会,第四节 业主大会议事规则和管理规约,一、业主大会议事规则二、管理规约,一、业主
21、大会议事规则,业主大会议事规则经过民主协商和表决通过，约定业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项。,第四节 业主大会议事规则和管理规约,制定原则： 基于物业管理的“业主自治”,第四节 业主大会议事规则和管理规约,议事规则的主要事项：（1）业主大会名称及相应的物业管理区域；（2）业主委员会的职责；（3）业主委员会议事规则；（4）业主大会会议召开的形式、时间和议事方式；（5）业主投票权数的确定方法；（6）业主代表的产生方式；（7）业主大会会议的表决程序；（8）业主委员会委员的资格、人数和任期等；（9）业主委员会换届程序、补选办法等；（10）业主大会、业主
22、委员会工作经费的筹集、使用和管理；（11）业主大会、业主委员会印章的使用和管理。,第四节 业主大会议事规则和管理规约,两点注意：1.议事规则中的任何规定不得违反国家相关的法律法规；2.议事规则必须在首次业主大会上最先讨论和通过，然后才能按此议事规则讨论决定其他问题。,第四节 业主大会议事规则和管理规约,投票权：1.投票权的确定原则；2.物权法对投票权的规定；3.可能出现的问题。,第四节 业主大会议事规则和管理规约,二、管理规约,1. 性质 管理规约，主要对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。它是一种公共契约，属于协议、和约的
23、性质，对全体业主具有约束力。,第四节 业主大会议事规则和管理规约,2.管理规约的主要事项：（1）物业的使用、维护、管理；（2）专项维修资金的筹集、管理和使用；（3）物业共用部分的经营与收益分配；（4）业主共同利益的维护；（5）业主共同管理权的行使；（6）业主应尽的义务；（7）违反管理规约应当承担的责任。,第四节 业主大会议事规则和管理规约,广义的管理规约包括：1.临时管理规约2.管理规约,第四节 业主大会议事规则和管理规约,2. 临时管理规约 建设单位应当在销售物业之前，参照政府公布的示范文本，结合本物业管理区域的实际，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履
24、行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。,第四节 业主大会议事规则和管理规约,2.临时管理规约两点注意（1）充分体现了政府的责任，将临时管理规约的制定作为物业管理的一项基本制度给予确定。（2）业主的承诺。,第四节 业主大会议事规则和管理规约,2.临时管理规约 临时管理规约是临时性质的，待首次业主大会通过管理规约后即失效。,第四节 业主大会议事规则和管理规约,3. 管理规约 在筹备首次业主大会过程中，业主大会筹备组应根据政府主管部门制定的示范文本，结合本物业管理区域的实际，在听取广大业主意见建议的基础上拟定管理规约（草案），交由首次业主大会会议讨论表决。,第四节 业主大会议事规则和管
25、理规约,3. 管理规约 首次业主大会会议通过的管理规约在使用过程中可能有不完善的地方，以后的业主大会可能需要对管理规约进行修订。,第四节 业主大会议事规则和管理规约,4. 临时管理规约和管理规约的区别（1）制定方不同 临时管理规约建设单位制定 管理规约业主大会制定（2）内容侧重不同 临时管理规约无业主参与制定，不必考虑太多细节 管理规约内容详细,第四节 业主大会议事规则和管理规约,4. 临时管理规约和管理规约的区别（3）生效方式不同 临时管理规约物业买受人的书面承诺生效 管理规约业主大会通过即生效（4）适用阶段不同 临时管理规约首次业主大会会议通过管理规约之前,第四节 业主大会议事规则和管理规约,
