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1、,中澳房产市场对比,购房流程,1,银行机构,每张身份证每年的外汇上限是5万美元,2,金融货币交易公司,可进行一次性资金周转和外币转换,3,香港中转,钱先由中国大陆到香港再从香港汇出 可由家人或亲戚朋友在香港的个人或者公司账户汇出,换汇途径和资金安全,5,01,汇款人的银行对账单,能够清楚的显示款项是由您的亲属账号汇出，且时间，金额与您接收汇款的时间和金额相符,02,亲属关系证明和亲属个人声明,证明亲属关系并声明汇款的性质是对您的赠与或无息借款,应对税务局对海外汇款检查,如果纳税人收到海外汇款但是并未申报纳税的，有可能会收到澳洲税务局的通知，要求纳税人在28天内给出合理解释,6,澳大利亚拥有成熟
2、而严格的贷款政策，保证了地产市场不受全球经济环境的过多影响。,由于有限的风险，银行愿意最大限度的提供贷款帮助，购买住宅物业，澳洲居民最多可以贷款80%，海外居民最多可以贷款70%-80%,贷款可以只还利息不还本金，随时任意多还或提取。所以澳洲的基本政策是鼓励投资，买的越多，贷款越多，越优惠,贷款政策,01,02,03,04,第二就是其实固定利率并不是一定“固定”的，在贷款批出之前，固定利率是可以变动的，这个变动由贷款人来定,贷款人往往是根据不断更新的金融信息来调整固定利率。,一般固定利率要比浮动利率更高一些，如浮动利率为4.19%，那么固定利率就可能为4.54%。,关于固定利率需要注意两点，一
3、就是固定利率并不是在贷款年限内一直就这么固定下去，一般现在给出的固定利率只能最多维持 5 年。,贷款种类,购房者选择固定利率就等于给自己的未来利率买了个保险，放贷人可能会多收取购房者一点钱来作为资金自由度损失的回报。,可变利率 (variable rate) 固定利率 (fixed rate),对冲账户基本知识,对冲账户OFFSET ACCOUNT的作用贷款下来后银行会给你一个贷款账户，如果你贷款35万，贷款账户的BALANCE就是 -35万。 如果你开一个对冲账户（性质和存款账户一样，没有管理费） 然后你在对冲账户里放10万，那你要付的利息其实就是35-10万=25万的利息，比如第二天你又放
4、里25万进对冲账户，那你需要付的就是35万-35万=0的利息也就是没有利息了。所以其实对冲账户和存款账户的性质一样，可以随时存进钱也可以随时拿出钱。但是区别就是它里面的钱可以抵消贷款账户里所欠的钱从而起到抵消贷款利息的作用。,OFFSET ACCOUNT的优点,Offset Account会收取年费 每家银行不一样 从$180-$395不等,OFFSET ACCOUNT,但是在同一个PACKAGE里面不管有多少个贷款，年费只要交一次，简单点就是说不管你买1套房子还是4,5套，只要贷款都放在同一个产品下都只要付一个年费,而且付了年费就不用付贷款申请费，一般贷款申请费为500-600不等,01,很
5、多开发商为了促进销售业绩，会在海外销售时加入一些销售奖励，开发商会承诺包租服务，一般在每年房价的 5%左右的租金回报，承诺 1-3年或更长的不等时包租，并且在签订买卖合同时就可以要求签订租赁合同。租金交易方式为月结，每个月汇入购买者在澳洲的帐户，此类方式比较方便不在澳洲居住的投资者。,03,如果购买者本人或有亲戚在澳洲，有些投资者想亲自打理，市面上有些会将 2房或 3房的房屋进行分隔，分割成3-5房来进行群租，租金回报可能会到6%，相比之前 2种收入会有所提高，但必须人在澳洲亲自打理。看似租金收益提高了不少，但是这种打理方式是不受法律保护的，很容易引起纠纷，同时如果您不在澳洲，这种方式容易产生
6、不必要的麻烦。,02,如果开发商不承诺包租，作为澳洲专业的租赁公司，一般澳洲物业的租金回报分别为别墅在房价的3%左右，公寓一般为（一房、二房最佳）租金在房价的4-6%左右，而且租金的高低一般是由租赁市场决定的，重要的因素包括了出租房的地理位置，购置物业的户型，购买物业时的价格。但是如果房价过高，物业位置不合理的话，那租金就会有所调整。因此寻找一家专业的、服务优良的澳洲房产租赁机构，会为买家省心不少，其中的服务包括了物业管理、寻找租客、物业维护和相关税务问题咨询等。,澳洲常见的物业租赁方式,12,澳大利亚,稳定的4%-6%的租金回报，可以用来对冲银行利息，使同时持有多套投资物业成为可能。空置率全
7、国平均为2.5%以下，即每套房子在2周内就可租出去，空置风险很低。,中国,租金收入仅为1%-3%，很多投资人不将租金收入计算在投资房的回报之内，不出租，完全依靠物业升值，增加了投资风险。,租金回报,空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。它是衡量一个国家房地产产业是否健康的标准之一。,空置率(Vacancy Rate),按照国际通行惯例，商品房空置率在 5%-10% 之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在10%-20%之间为空置危险区，要采取一定措施，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20%以上为商品房严重积压区。,空置率(Vacanc
8、y Rate),西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发布的城镇住房空置率及住房市场发展趋势调研报告表明，2013年我国城镇住宅市场的整体空置率达22.4%。全国空置房需要42年才能消化。也就是说按照正常的经济体制，在42年内，房价就算不跌，也没有理由继续上涨了。以澳洲最大的城市悉尼为例，空置率是多少呢？ 1.6%1.8%浮动,投资资本回报,自九十年代开始，在全球经济宽松的大背景下，增长尤为迅猛，年增长7%10%，大约710年翻一番。,Source: Australian Bureau of Statistics,投资资本回报,A,B,由于贷款体系和政策发挥了最大的杠杆效应，使得澳洲住宅物业投
9、资的长期(以10年为例)平均回报为100%以上,在风险可控制的前提下，这种回报超过了其他任何投资工具的回报率，成为澳洲以及所有最成功的专业投资家的首选,房产投资的杠杆原理,如果是更换银行，就会发生一些额外的费用，比如说Discharge Fee、Early Repayment fees（提前还款罚金）以及政府房契和贷款的 Discharge 和Registration费用,Refinancing也可以不换银行，要求原有银行把贷款重做，达到一些目的，通常我们称作Internal Refinance（房贷产品或结构发生变化）或是 Top up,在转移的过程中通常会对房屋重新评估，降低贷款的 LVR
10、（Loan to Value Ratio 贷款占房屋价值的比例）或保持不变,Refinancing 通常是指终止和现在 Home loan 所在银行的房屋贷款，把贷款转移到一家新的银行去,Refinance基本知识,为什么要Refinance,新的银行可以提供更优惠的利率，长期因此节省的资金大于转贷的时候发生的费用,把房屋价值的增长部分套现。把贷款重组的时候银行可以对房屋价值进行重新评估，如果需要的话，可以要求银行提高贷款的额度，就可以拿出一部分现金出来做其他用途（也可以作为 Equity 留在 Loan A/C 里面，以备以后随时使用），通常存放于 offset 对冲帐户，让资金更加灵活,考
11、虑购买投资房，而原有银行的审批条件较严格，Refinance到新的银行之后可以审批数额更高的贷款额度,把其他贷款（个人贷款/信用卡债务/车贷等）打包到房屋贷款中去，降低偿还利息，所谓的 Debt Consolidation。包括很多人从房贷中获取资金购买车子，这样可以以更低的房贷利息来代替高昂的车贷,高回报率原因,赚到啦!,购房费用开支,以房价为$889,000的两房，贷款70%为例,购买楼花优势,税务减免多,房屋贬值是可以计为费用从而达到减税的目的的。相比二手房，新建的投资房房折旧高很多。所能减的税也多很多，而且里面的固定配套设施也都能折旧,购买价格低,开发商为求资金回笼，通常都会希望所开发
12、的房屋早早的卖出去，所以价格通常比较低，但随着开发片区新建房屋数量越来越少，后来者一般都会比第一批购房者的价格高,投资回报高,充分利用杠杆原理，买楼花签合同时， 只需要交纳10%的定金， 而余额要等到房子交房后才付清。交房前有半年至一年以上甚至更多的时间让房产进行升值.,内装选择多,因为可以和开发商协商，所以期房允许购房者对房屋的设计和装修做出选择，使之更个性化,23,澳洲房产历年来都保持着稳定的增长幅度，房价平均每7年翻一番，且澳洲房产包括了土地所有权。孩子完成学业后，既可以卖掉原有房产获得一笔可观的收入，也可以继续通过房屋出租获得租金收益,在子女留学澳大利亚期间，家长购买一套当地的房产。这是一种比较新兴的教育投入方式。适合经济条件较好的家庭,可省去孩子在求学期间的租房支出，并将多余房屋出租获得一定租金回报用以负担孩子平时的生活支出，并能从长期的房屋增值获得较好回报；把投资房产和子女留学相结合起来，取得事半功倍的效果,以房养学,以房养学选房要素,不可多得的投资机会,
