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1、商业经营及技术咨询顾问服务机电系统介绍,前言,机电系统当中,实际从一个动力插座到一座发电厂都属其范围,本文只针对与商业经营业务有关之机电系统作一些基本原理及应用上的介绍,希望在业务工作上能有所幚助.商业经营有关的机电顾问工作,主要是“技术咨询顾问服务”.是在目前是在市场上需求日广的“商业经营顾问”事务上应用最多的服务.本文先介绍些有关顾问服务内容.,(一) 商业经营顾问 (二) 案例 (三) 商业经营机电系统,目录,商业经营顾问一般可分规划,设计及管理三个阶段,当中包括商业顾问及工程顾问.规划阶段由确认项目技术指标至完成规划审批.设计阶段由开始设计至完成施工图,当中主要是技术咨询的服务.管理阶
2、段则由开始施工直至完工验收,当中亦可包括前期物业管理顾问服务.,(一)商业经营顾问服务,商业经营顾问各阶段流程, 放大部份为工程顾问主要内容.,商业经营顾问有关技术咨询顾问服务内容,在设计阶段,从商业经营及管理角度,对下列各项开发方之设计,提交书面评估意见及建议:1. 提交室内布局，外立面及精装设计方案的评估及建议2. 提交对项目的各类专业设计图纸及方案的评估及建议3. 提交对项目的各类施工或整改图纸及方案的评估及建议4. 提交对平面及垂直动线包括电梯及电扶梯设计的评估及建议5. 提交对景观及外照明设计的评估及建议6. 提交对招商中客户所需整改要求的评估及建议7. 对商业广告，灯箱，导示，店面
3、及店招等设计的评估及建议8. 提交对商业交房标准，后勤用房等设计的评估及建议9. 提交对机电系统，设备及功能等设计的评估及建议10. 提交对车流及停车场设计的评估及建议11. 提交从物业管理角度对各专业节能设计的评估及建议,商业经营顾问服务案例有从经营管理角度的,有物业管理角度的,有工程及节能角度等.本文选择些不同阶段,较有专业性的有关建筑平面,动线,景观及交房标准等案例.有关案例主要反映及说明顾问服务在项目各阶段中产生的功能作用及重要性.,(二)案例,案例(一)按技术指标配合建筑师完成项目布局及业态比例等规划,图中原挑空位置在a1-3a1-6之间使得上部商铺进深过浅（10M左右）而下部商铺进
4、深过深（33M左右）不利于商家使用，如下部动线如图中设置则对挑空形成遮挡，影响环境的通透性。,建议挑空设于a1-5a1-7之间(图中红色区域）。扶梯位置如图中圆点所示，其中蓝色圆点位置可考虑跨层扶梯至4F，以拉动上层人气（具体由设计方根据层高、跨度计算其可行性）。百货内部扶梯由其自行设置。,案例(二),有关平面布局建筑意见,不合理商铺进深及挑空,本项目经营顾问到规划招商阶段才参与,整个项目建筑施工已完成,部份顾问意见再难整改.只能在可行性,再投资及整改所花时间等情况,作跟进及策略调整.本案例主要反映设计阶段的经营顾问工作重要性.,案例(三),有关广场及景观设计,显示不合理广场面积,下沉广场扶梯
5、方向及广场灯柱位置等.本项目顾问公司于开始建筑设计便参与.有关意见可配合成功整改.,主要项目标志移城市交通要道交汇点.,缩小下沉广场面积,更改楼梯方向.,扩大商业正门广场面积,灯柱移酒店弧形车道边及增加旗杆.,案例(四),提出机电用量要求交设计单位完成交房标准清单,配合建立完善招商及交铺等运作流程.案例显示技术咨询与招商运作的配合,在技术咨询顾问工作当中,一般都是机电系统在商业经营上的应用.主要是考虑及创造在商业营运,商户经营及物业管理上的良好条件.本文简单介绍一些与上述运作有关的机电系統.,(三)商业经营机电系统,机电系統 商业规划应用介绍,机电系统范围广大，在商业经营上的应用也有很多分类，
6、一般在行业上统称的“风，火，水，电”也可算是已把主要系统包括在内. “风”是空调,采暖,新风及排烟等. “火”是消防灭火及火災报警. “水”是给排水,污水处理及中水系统等.”电”有高低压配电及弱电,包括有保安,楼宇自控及通讯等.另外还有属垂直运输的电梯及电扶梯等.,“风”包括空调,采暖,新风,排风及排烟等,空调是空气调节,一般指制冷系統及设备,通过主机提供冷凍水,再通过末端风机输出可调节温度及风量的送风,以达至舒适的室内温度.釆暖是采用锅炉提供热水系统,同样使用未端风机输出可调温之暖风至室内空间.新风是按规范要求输入新鲜空气至室内空间之系统排风是配合新风系统达至有关空间所需之换气次数要求.排烟
7、主要有消防排烟及厨房排烟系统,需配合规范及使用要求设计.,冷水机(Chiller),一般制冷量在500冷噸以上,供大面积商场或办公楼使用,多在地库机房安装,通过冷却水在屋顶冷却塔散热.冷水机输出冷冻水通过冷冻水泵送各层未端风机使用.冷水机无釆暖功能,釆暖需另行安装鍋炉.,热泵(Heat Pump)及VRV(冷煤变量),1.热泵是主要将冷水机及冷却塔单一组合安装,制冷量较小,约200-500冷噸,需户外安装,设备占空间小,可反向將高温冷却水输出作采暖用,代替鍋炉.2. VRV直接低温液态冷媒输出,无需使用冷冻水系统等设备.出风温度由改变冷煤容量控制.系统安装简单,但单机冷冻量只约40-200冷噸
8、,且冷煤管道不可太长,只可走100-150米左右.,商业分层空调系统,1.风机盘管(FCU)加新风系统,一般供中小面积商店使用,例如零售店或包房等.各小空间可单独控制室温.2.全空气系统,使用送风机(AHU)配合送风管,一般供大面积开放空间使用,例如百货及超市等.此系统优点无冷冻水管进入空调区内,维修工作少,但共用回风通道,不良空气易散播.,办公楼分层空调系统,变风量(VAV)系统,大多数为办公楼采用,通过大型送风机及冷热风管接至客户端之送风葙,葙内混合调节出风温度,再用调节阀调节出风风量控制室温.系統优点是可小区域独立控制风量及室温,吊顶上占空间少.一般多釆用吊顶回风,消防规范要求较多.,一
9、般商业规划之冷热负荷及排风要求,“火”是消防系统，包括消防灭火及报警系统,消防灭火是火警时可直接灭火之系统，消防报警是火灾警报信号传送到消防控制中心再跟进处理.消防灭火系统 包括有消防水泵，喷淋水泵，喷淋头，消防栓，软管转盘及灭火器等设备.消防报警系统 有烟感探头，温感探头，手动报警，火警显示屏，及消防广播等设备.,喷淋系统,喷淋系统 是在整个大楼按消防规范布置喷淋水管及喷淋头.系统长时间注水,当火警高温导致喷淋头内液体澎涨爆破射水而灭火.射水后管内压力下降，再由压力开关启动喷淋水泵保持工作水压.,消防喷淋头,消防喷淋头有上喷,下喷,及侧喷,並有隐敞式等,按不同设计应用.工作温度大致分四级,一
10、般商业应用为68C红色标喷头.,消防栓,消防栓按规范要求设于大楼各相关位置供发现火警人有条件时现场操作灭火,消防栓多设于走廊,前室及楼梯,亦有设于客户范围内,一般每个间距不大于30米.消火栓箱内由水带,卷盘,水泵启动按钮及灭火器等组成.当有初期火情时,现场人可启动水泵用软带卷盘灭火,并同时按下手动报警器(手报)向消防中控室报警寻求支援.水枪工作压力较大,一般只宜专业或消防员使用.,消防报警系统,消防报警系统 有烟感探头，温感探头，手动报警，火警显示屏，及消防广播等设备.当自动报警 探头探测到浓烟或高温等火警现像时,便发出火警信号到消防中控室.自动报警系统会显示火警位置及启动一连串联动指令,例如
11、在有关区域响火警钟,关闭防火捲帘,强行切停空调风机,电梯及电扶梯,开启或关闭防火阀及启动消防排烟机等.,气体灭火系统,另有气体灭火系统,主要供变配电站及计算机中心等不能釆用水灭火等设备房采用.常用灭火气体有HFC,IG541,及Co2等.当场地内一个探头动作,先发出警示,调查实际情况或疏散室内人员,但当两个探头同时动作,便需于指定时间内疏散室内人员及放气.,“水”是给排水及中水循环应用等系统.,给排水包括生活供水,污水,废水,厨房排水及雨水等, 供水系统一般有市政直接供水,屋顶水葙重力下向供水及变频水泵上送供水等三种主要方案.直接供水压力较低,适合只有二至三层高楼房,水葙供水适合用水量较少项目
12、,变频水泵供水可节能但投资较多.排水系统有直排市政排水网及经污水处理再排入市政系统等主要方案.厨房排水更需要有隔油池等装置中水系统适合项目雨水及废水较多,例如酒店,公寓及浴场等,废水经基本淨化后,供清洁洗地及綠化浇水等用途,达至节能目的.,给水系統,1.屋顶水箱送水至各层用水系统.2.地下水泵房水泵将市政水送至屋顶水箱.,变频器及排水泵,1. 水泵变频器,控制固定供水压力直接送水到用户,无需使用屋顶水箱.变频变速控制亦为主要节能方案.例如电扶梯及送风机等节能控制.2. 潜水泵将地下集水井污水送至地面市政管网排走,每日用水量,每日用水量按下表设计参数及使用时间计算,排水量约用水量80-90%.,
13、“电”一般是指强电和弱电,强电系统：高低压配电系統有高压开关，变压器，低压柜，继保，低压开关及配电箱等.照明与动力系统有电缆，配电葙，线槽，线管，导线，灯具及插座等.应急用电有发电机，接触器，逃生照明灯等.不断电源系统有UPS，整流器，蓄电池，脈冲产生器等.弱电系统：电话及电信系统有光纤，铜线，光电转变器，接线架，接线排等设备。安保系统有闭路电视，门禁，防盗报警，巡更，单向门锁。其它系统有楼宇自控(BAS) ，卫星及有线电视，公共广播，一卡通等.,输电网及基本单位,1.发电厂输出高压,变电至超高压再接输电网2.输电网送当地变电站,转10KV后送用户高压开关及变压器.3.单位: 电压单位“伏(V
14、)”,高压一般是10KV, 低压380/200V. 电流单位“ 安培(A)”,功率单位“瓦(W)”或“伏安(VA)”.,高压配电线路图,1.供电局两路供电，当一路故障时，合上电排当中联络开关，可维持各组变压器正常运作.2.标准一路供电高压系统图.,高压配电设备,1.高压开关柜，接入10KV供电局进线.2.变压器，10KV输入,380V输出.,低压配电设备,1.低压配电柜，以一个变压器为一组.2.继电保护器，系统有短路或超载故障时,切断送电. 3.末端配电箱.,商业电气一般应用负荷密度,弱电系统,弱电亦属电气分类系统,虽不是主要中央系统,但优良设计可丰富物业运作功能及扩大经营条件,主要系统可以独
15、立操作,亦可以智能集成干网操作.综合布线系统通讯网络系统无线上网系统卫星电视及有线电视系统楼宇设备自控系统安全技术防范系统背景音乐广播系统,楼宇自控系统(BAS)可为各机电设备于商业营运上提高各机电系统工作效率和安全可靠性，提高对客户之服务标准和经济效益.,空调系统-系统压力及温度等运行情况监控，未端设备等开关管理. 给排水系统-系统运行情况及故障等监控. 配电系统-系统电压、电流、用量及故障等监控、记录报表及分析. 远程抄表-协调供电局实际需要情况. 公共照明系统-户内及户外开关管理. 电梯系统-电源、运行情况及故障等监控. 租户-租户内空调、店招及广告灯葙等开关管理.,楼宇自控有关输入及输
16、出点在风机等系統的应用,通讯布线,良好商业规划必需为將來运营提供语音,数据,图像,多媒体等信息的高速传输通道.需有专业综合布线系统以建立高速宽带的信息传送平台.一般商业应用可预留五类双绞线于单元内供客户接驳,或有需要时直接光纤入户.五娄綫己可满足现时一般100M/bps以太网运作.通过专业裝置,光纤的数据传送速度更可快至400Gbit/s.,垂直运输系统,其它主要系统范围还有电梯等主要设备.下列为一般电梯设计上定义,及一个45层高,39层每层约1800m2办公楼项目的设计案例.平均等梯时间: 平均等梯时间表示乘客在电梯厅按呼梯按钮到电梯停梯服务平均需要的时间,一般设计不宜超过40秒.运送能力: 它是衡量在最繁忙的5分钟内,一组电梯所能运送的在大厅内等候的乘客数量比例,一般要求约每5分钟10,表示这组电梯能在50分钟内将其服务楼层内的所有乘客运送到各自所要到达的层站.,自动扶梯,自动扶梯 的一般标准规划,踏板寛度为1000mm,扶梯速度为0.5m/s，斜度为30. 水平长度为层高的1.732倍,再加前后共约4800mm的平台长度.上述设计之理论运載能力约每小时9000人.,谢谢,此课件下载可自行编辑修改，供参考！感谢您的支持，我们努力做得更好！,
