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1、单击此处编辑文本,2022/12/4,1,商业管理 是商业地产的核心竞争优势之一,2,运营管理,订单招商,项目选址,商业管理在产业链中的主要职责,3,一、招商管理二、营运管理三、物业工程管理,目 录,4,定位先行，品质为上 统一招商，资源共享 计划管控，满场开业,一、招商管理,招商的基本原则,5,集团成立租赁管理委员会、品牌评审领导小组、 招商评估委员会 招商中心统一管控每个项目的招商工作 招商中心直接负责主力店、次主力店及联发品牌的招商 招商中心设立项目负责人，负责把控地方品牌的招商,1、集中管控，统一招商,一、招商管理,6,以项目发展为主线，编制招商管控计划 全部实行倒排计划，保证竣工即开
2、业 按进度进行技术对接，最大限度实现订单地产,一、招商管理,2、倒排招商计划，把握招商进度,招商管控计划,7,招商工作计划（节选）,8,3、实行目标管理，控制招商品质,1）建立两级租赁决策管控机制 一级是集团管控：项目租赁决策文件,一、招商管理,项目总体定位 项目总体业态规划及占比 主力店业态区域规划 步行街业态规划及占比 租赁决策指标,9,3、实行目标管理，控制招商品质,1）建立两级租赁决策管控机制 二级是商管总部管控：招商定位及品牌落位书,一、招商管理,主力店待招区域品牌落位 步行街招商定位 步行街目标品牌落位,10,3、实行目标管理，控制招商品质,一、招商管控,2）建立三级战略合作伙伴管
3、理机制,一级合作伙伴：紧密型合作伙伴 二级合作伙伴：战略型合作伙伴 三级合作伙伴：普通型合作伙伴,11,3、实行目标管理，控制招商品质,一、招商管理,3）建立合格供方品牌库，实行品牌准入机制,通过多维度评审，评选出招商合格供方品牌 实行品牌分级管理，严格界定品牌标准 对非品牌库品牌的引进实行三级审批制度,12,一、招商管理,4、统一招商策略，保证招商有序推进,1） 抓好两条主线，把握招商节奏,二是抓好招商推广节奏,深入解读项目优势，精心编制招商手册 全面分析市场特点，明确招商推广主线 配合招商进度，确定不同阶段的招商推广重点招商预热期招商启动期招商强势期招商收盘期,13,招商启动期,招商强势期
4、,招商收盘期,招商预热期,招商启动期,招商预热期,距开业108个月推广内容项目优势解读产品解读项目整体优势解读,距开业86个月推广内容主力店及商家品牌入驻主力店战略联合发展品牌,距开业6-4个月推广内容各业态系列解读零售业态餐饮业态娱乐业态生活配套,开业前3个月推广内容招商成果发布招商圆满收官开业预热宣传,一、招商管理,4、统一招商策略，保证招商有序推进,招商推广重点内容,14,一、招商管理,4、统一招商策略，保证招商有序推进,2） 打好三张牌，发挥万达品牌优势,一是前期造势 二是招商大会 三是万达中国行,15,前期造势展示万达广场给城市商业和生活带来的变化,16,招商大会震撼 尊贵 专业,1
5、7,6月8日广州白云万达广场招商大会,招商大会震撼 尊贵 专业,18,万达中国行让商家亲身体验万达成功模式,19,1）规范经营分析，建立经营预警机制,二、营运管理,1、建立营运管控体系，持续提升经营品质,商家销售业绩分析 商家租费销售比分析 商家履约诚信度分析 品牌贡献率分析 品牌竞争力分析,20,2）持续招商调整，保持市场竞争力,二、营运管理,1、建立营运管控体系，持续提升经营品质,明确项目发展定位，持续引进优质品牌 主动进行招商调整，实现租金无缝对接 年调整比例不超过10%，保持经营稳定性,21,3）实行租赁决策管理，保证租金合理增长,二、营运管理,1、建立营运管控体系，持续提升经营品质,
6、运营期项目每年签订租赁决策文件,确定调整区域 规定租金增长比例 建立考核机制,22,1）计划管控 计划编制：年度计划季度计划月度计划,二、营运管理,2、统一营销策划，提升广场竞争力,活动依据：培育期和成长期以及经营状况 活动特点：人气活动与促销活动相结合 活动周期：节庆活动+店庆活动+日常活动,23,2）资源整合,二、营运管理,2、统一营销策划，提升广场竞争力,整合商家资源，组织商家共同策划营销活动 整合社会资源，与政府及媒体共同举办营销活动 抓住社会热点，制造营销事件,24,组织商家共同策划和参与营销活动,周年庆活动,年中庆活动,周年庆活动,年中庆活动,25,与政府和媒体共同举办营销活动,2
7、6,与政府和媒体共同举办营销活动,27,抓住社会热点 制造营销事件,哈尔滨“绿丝带”爱心送考活动,成都迎国庆60周年歼十模型展览,成都迎改革开放30年快乐老生活展,南京为玉树灾区祈福献爱心活动,28,3）活动评估,二、营运管理,2、统一营销策划，提升广场竞争力,商家参与度 人气拉升幅度 销售业绩提升幅度 社会影响力 费用投入性价比,29,建立客流计数分析系统，为经营决策 提供依据 广场不同时段客流走势 广场不同区域客流分布 广场不同经营区域的客流互动 不同业态对广场的客流贡献,二、营运管理,3、加强智能化管理，提高管理水平,30,石景山万达广场日客流走势分析,二、营运管理,31,万达广场客流计
8、数与分析系统采用先进的生物视频识别技术，对进出广场、主力店、步行街以及各商铺客流情况进行详细统计。 通过对客流数据的分析和挖掘，得出真实可靠的广场客流规律，分析客流流向、消费习惯、冷热区分布、以及同比、环比、促销效果、假期效应等等，与顾客相关经营管理数据。,万达客流分析系统建设现状,客流系统,32,万达客流分析系统建设现状,从而为经营决策提供依据、提高商业综合管理水平；为合理规划、调整经营提供数据参考，提升运营决策水平，对广场的稳场、旺场起到非常重要的作用。从而提升广场的管理层次，为万达城市综合体的发展奠定坚实的基础。,客流系统,33,通过建设POS收银一体化系统，更好地实现购物中心商户销售数据的采集与分析，进一步提升购物中心经营管控水平。,POS系统,34,POS系统示意图,35,POS收银系统主要功能,36,（一）、商业物业的管理1、环境管理石材养护、绿植养护、消杀作业、垃圾清运2、安防管理3、交通管理4、物业费测算,三、物业工程管理,37,三、物业工程管理,（二）、工程运行管理1、项目的接管和移交2、工程遗留问题的整改3、运行管理4、能源管理5、维修保养,38,只有成功的运营管理，才能持续实现商业 地产的价值最大化! 只有企业收益、商家信赖、消费者青睐的 三者统一，才是商业项目的运营成功!,39,
