房地产企业如何应对企业所得税土地增值税反避税风暴课件.ppt

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1、房地产企业如何应对企业所得税土地增值税反避税风暴,郑亚和,2,全国地税系统反避税工作会议于2011年12月13日-15日在山东举行。国家税务总局国际司领导参加了会议。本次会议对房地产行业的反避税问题进行了深入探讨和研究，并对有关反避税调查工作做出了具体部署。要利用转让定价手段，要求房地产行业各相关企业提供资料，并在全国实现联查(建安、房地产、设计等行业）。由此可见，转让定价管理关注的将不仅是企业所得税、外资企业以及跨境交易。对于房地产行业而言，内资企业因其境内交易可实现对土地增值税的控制，仍会成为税务机关下一步管理的重点。可以预见，各地对于房地产行业的转让定价监管将会日益严格，全国范围的行业联

2、查也极有可能展开。因此，我们建议房地产行业特别是房地产开发企业，应对其各项关联交易及所采用的定价政策及时进行审阅和复核，并在信息披露、文档准备等各方面做好准备，以应对税务机关随后的管理和调查。,主要内容： 第一部分 房地产企业土地增值税的避税与反避税 一、国家税务总局国内房地产领域反避税新举措新要求 在实务中国内的房地产开发商经常会利用关联交易，将一部分利益输送给建筑施工企业、建筑安装企业、建筑材料产销企业、园林景观设计企业等境内关联企业。如果开发商和关联企业的企业所得税税率一致，这种利益输送不会必然导致企业所得税避税。但这样操作，会严重影响地税部门的土地增值税征收，税务总局要求各地税务机关利

3、用转让定价手段，要求相应的关联企业和相关企业提供有关资料，全国税务机关实现联查，有效遏制这种避税行为。,二、应对土地增值税反避税的主要准备工作与相关策略 我们建议房地产行业特别是房地产开发企业，应对其各项关联交易及所采用的定价策略及时进行审阅和复核，并在信息披露、文档准备等各方面做好准备，以应对税务机关随后的管理和调查。必要时，寻求税务专业人士的协助。,三、房地产企业利用蜂窝原理进行税收策划的危害性及后果分析 税务机关将采取反避税工作进行约束，可能会进行特别纳税调整。如果企业运作不完善，可能会被认定为偷税处理。 四、房地产集团公司税收风险点及管控策略分析 税务自查要点即房地产公司税收风险重点，

4、管控策略分析：以风险导向为原则，在开发经营各个环节过程中注意税收的风险和应对。,第二部分 房地产企业所得税避税与反避税研讨的具体内容 第一节 案例解析 关于一条线、二条线、三条线之争 1、土地增值税暂行条例实施细则第八条： “土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算”。 2、财税199548号第十三条：“对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条(一)项的免税规定”。（要求按“二条线”核算，如果不分开，仅按“一条线”核算就不能享受免税）,3、财税200621号第一条

5、： “纳税人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，应分别核算土地增值额”（要求按“两条线”核算） 4、财税200621号第三条： “各地要进一步完善土地增值税预征办法，根据本地区房地产业增值水平和市场发展情况，区别普通住房、非普通住房和商用房等不同类型，科学合理地确定预征率，并适时调整”。 5、国税发2006187号第一条： “土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算”。 “开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额”。,注：上述规定有漏洞，有的地产商故意不分开核算，这样就可把盈利高的店面等非普通住宅与普通住宅的亏损混在

6、一块，互相抵补后，总体的增值额就少了，就可少交土增税。 因为企业方会辩解说上述的国税发2006187号文要求普通住宅和非普通住宅应分别计算增值额的目的是让普通住宅增值额不超过20%可免税用的，而我又不要享受免税，所以就混在一起核算，怎么不行？ 6、国税发200991号第十七条：清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。 国税发200991号要求对普通住房、非普通住,房、非住宅等三条线进行分别核算，这就堵住了国税发【2006】187号文的政策漏洞。 思

7、考1：无产证的地下建筑物分别有几种？他们的成本处理有什么不同？ 答：如果是为多幢楼房服务的警卫房、管理用房、发电配电设备房，地下人防工程及过道，作为无产权证面积，不能计入可售面积，其成本按“公共配套设施”规定处理。如果是为单幢楼房服务的上述管理用房、地下建筑物等，则可列入套内公摊面积，计入可售面积。 思考2：架空层等地上无产证建筑面积，成本怎处理？ 答：根据国税发2006187号文件的规定，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、,变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施，按以下原则处理：建成后产权属于

8、全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。由于架空层的产权属于业主共有，因而架空层成本可以作为土地增值税的扣除项目。 思考3：有产证的地下建筑物成本如何处理？它们还可以按31号文中的公共配套设施处理吗？有些地方在为地下建筑物办产权证，试点会带来什么后果？（链接） 答：企业所得税按国税发【2009】31号文处理，土地增值税有办产权证并可对外销售的作为可售面积处理。 思考4：土增税中，车库按什么税率预征？可以适用普通标准住宅免税吗？车库是普通标准住宅还是非普通标准住宅?,答：建设部关于落实新建住房结构比例要求的若干意见（建住房2006165号）规定，套型建筑面积是指单套住房的建筑面积，由套内建筑面积和

9、分摊的共有建筑面积组成。根据上述规定，普通住宅单套面积是指单套建筑面积，不包括储车库，车库严格应按非普通标准住宅预征。福建是作为非住宅预征。 思考5：财税【2008】121号与国税发【2009】2号是什么样的关系？ 答：解析121号文与国税发【2009】2号中关于关联方借款利息如何衔接扣除的疑问: 财税【2008】121号:关联方利息支出，是实体原则规定;而 国税发【2009】2号 特别纳税调整 第九章 资本弱化管理，是具体和程序要求规定。 思考6：原来的外资142号文也有筹划空间。 请看外资142号文:,五、企业销售房地产所发生相成本费用的确定，应以收入与支出相匹配为原则。企业应根据当期面积

10、以及可售单位工程成本费用，确定当期成本费用。企业可售单位工程成本费用按下列公式确定：可售单位工程成本费用可售总成本费用总可售面积可售总成本费用是指应归属于可售房地产的土地使用费，拆迁补偿费，七通一平、勘察设计等开发前期费用；建筑安装费；基础设施费，公用设备，绿化、道路等配套设施费以及企业为开发建设工程而发生的管理费用、财务费用和销售费用。总可售面积是指国家规定的房屋测绘部门出具的确定房地产项目可售面积证书中明确的面积。六、企业发生的绿化、道路等配套设施费，有些是在售后继续发生的，可在销售房地产时进行预提。,配套设施建设全部结束后，应进行汇算。售后发生的配套设施费预提比例，可由企业提出申请，主管

11、税务机关审核同意后执行。 以上规定在新税法实施后停止执行。内外资企业都按国税发【2009】31号文执行。 思考7：内外资如何过渡衔接？新旧31号文如何衔接？ 答：新31号文第三十八条规定，“从事房地产开发经营业务的外商投资企业在2007年12月31日前存有销售未完工开发产品取得的收入，至该项开发产品完工后，一律按本办法第九条规定的办法进行税务处理。”（注：第九条企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，,企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当

12、年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。） 思考8：房地产公司的筹建期什么时候结束？ 答：筹建期，是指从企业被批准筹建之日起至开始生产、经营(包括试生产、试营业)之日的期间。 思考9：土地未正式开发，即有临时建筑租金收入怎么处理？ 答：按租金收入处理。,第二节 31号文操作空间解析 一、开发业务与竣工时间 思考1：完工与未完工对于稽查来说有什么区别？ 答：如果已完工，对收入和计税成本是否属实，稽查都要查；如果是未完工的，那么稽查只查收入，不查成本，因为企业所得税是按销售未完工收入乘以计税毛利率来计算的。 （见31号文第九条企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月

13、）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。,在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。） 思考2：竣工证明材料是指什么？竣工证明材料交房地产管理部门备案是一个时点还是一个时期？ 答：1.建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法的规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门

14、备案。工程竣工验收报告还应附有下列文件:. 2.国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知（国税发200931号）第三条企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、,附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工： （一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。 （二）开发产品已开始投入使用。 （三）开发产品已取得了初始产权证明。 3.国家税务总局关于房地产企业开发产品完工标准税务确认条件的批复（国税函2009342号）明确：根据国家税务总局关于房地产开发经营业务征收企业所得税问题的通知（国税

15、发200631号）规定的精神，房地产开发企业建造、开发的开发产品无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当其开发产品开始投入使用时均应视为已经完工。房地产开发企业,应按规定及时结算开发产品计税成本并计算此前以预售方式销售开发产品所取得收入的实际毛利额，同时将开发产品实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年（完工年度）应纳税所得额。 开发产品开始投入使用是指房地产开发企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）或已开始实际投入使用。 4.国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知（国税函2010201号）根据国家税务总局关于房地产

16、开发经营业务征收企业所得税问题的通知（国税发200631号）规定精神和国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知（国税发200931号）第三条规定，房地产开发企业建造、开发的开发产,品，算手续，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。 因此，建设单位如果已经向上述的有关部门备案，则税务部门会从“建设单位如果已经向上述的有关部门备”备案之日起，作为完工

17、之日计算计税成本时点。 思考3：竣工材料的报送时间会带来什么涉税后果？ 答：结转计税成本及要调整毛利差额。,二、收入的税务处理 思考1：未正式签订“合同”所取得的收入可是收入？ 答：所得税不作为收入。国税发 200931号文第六条“企业通过正式签订房地产销售合同或房地产预售合同所取得的收入，应确认为销售收入的实现”。即企业所得税是以通过正式签订合同后，对其取得的收入来确认收入的实现。 思考2：定金.意向金是不是收入？ 答：收到定金、意向金要征收营业税，但不作为企业所得税收入。因为31号文第六条“企业通过正式签订房地产销售合同或房地产预售合同所取得的收入，应确认为销售收入的实现”。即企业所得税是

18、以通过正式签订合同后，对其取得的收入来确认收入的实现。,思考3：预收收入是不是视同销售？ 答：不是“视同销售”，本身就是收入，要确认所得税收入。 思考4：如何实现预缴所得税的人为调节？该人为调节是否是偷税？ 答：不定偷税，但应收滞纳金。 思考5：年度申报表附表3的调增、调减到底调什么？ 答：利润额。 思考6：本年度预售收入是否需要在附表三调减？ 答：分三种情况： (1)企业在预售阶段取得预售收入，如果年度终了开发产品未完工，在填报“年度企业所得税纳税申报表”时，其预售收入不填入年度申报表的附表一的收入明细项目，而是将预计毛利额计入“年度申报表的附表三”,（纳税调整项目明细表）第五十七行第3列（

19、五、房地产企业预售收入计算的预计利润：调增金额栏），预计毛利额=预售收入计税毛利率。 (2)如果年度终了前有部分项目已完工并结转销售，其结转的销售收入应计入申报表的附表一的收入明细项目，同时应计算结转的实际毛利额。 (3)对应结转销售收入的这部分预售收入原已作过纳税调整增加的预计毛利额（见上述第2点说明，即原来已填报在附表三第五十七行第3列的部分：调增金额栏），这时应计入年度申报表附表三（纳税调整项目明细表）第五十七行第4列（五、房地产企业预售收入计算的预计利润：调减金额栏）。 开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利,额与其对应的预计毛利额之间

20、的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额”。 思考7：如何以前的预交毛利率高于实际毛利怎么办？ 答：不退。国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知（国税发200931号）第九条企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额”。 在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品,实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务

21、机关需要的其他相关资料。 思考8：税率差变动是否能转回？ 答：不转。 思考9：可售建筑面积指什么？ 答：可售面积=产证面积-有产证不可售公共配套设施面积 思考10：免租期的收入，财税差异是什么？ 答：租赁期，并没有任何的修饰语，企业所得税按年度计算，应当包括免租期在内，即对企业所得税没有影响。会计上要求要各月进行平均分摊，对各月的收入就有影响。链接,思考11：所得税申报表不支持许多地产行业特殊文件，如何填列？ 答：按新的企业所得税申报表执行。 思考12：以前年度的广告费.宣传费.招待费如何在新的申报表中填列？ 答：存在筹划选择的空间。企业在2008年以前按照原政策规定已发生但尚未扣除的广告费，

22、2008年实行新税法后，其尚未扣除的余额，加上当年度新发生的广告费和业务宣传费后，按照新税法规定的比例计算扣除。,三、案例介绍成本的计算步骤（六大原则、四种分配方法、三个完工标准、七步骤）所得税 A.六大原则： 成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。计税成本对象的确定原则如下： （一）可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。 （二）分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项

23、目，可作为一个成本对象进行核算。,（三）功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。 （四）定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。 （五）成本差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。 （六）权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。,B.四种分配方法： 企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。其中，应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对

24、象的间接成本，直接计入成本对象，共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法可按以下规定选择其一： （一）占地面积法。指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。 1.一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配。 2.分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。,期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。 （二）建筑面积法。指按已动工开发成本对

25、象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。 1.一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。 2.分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。 （三）直接成本法。指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。 （四）预算造价法。指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。,C.三个完工标准： 企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地

26、开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工： （一） 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。 （二） 开发产品已开始投入使用。 （三） 开发产品已取得了初始产权证明。 D.七步骤： 可以将地产企业计税成本核算归纳为7大步骤： （一）在开工前合理的划分成本对象(6种划分的原则)。划分成本对象是计算计税成本的首要步骤，计算成本首先要知道费用承担者的界定，知道为谁计算的。,（二）归集开发成本（6类成本科目、3类成本项目）。按照会计科目划分为土地及拆迁补偿费；前期工程费；基础设施费；建安工程费；公共配套设施费；开发间接费用。按照成本类型划分为实际发生的开发成本；4类预提费用，包括合

27、同金额不超10%的金额，中介机构鉴证后，按照预计造价预提的配套设施费用，应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用、按照土地整体预算成本分配的土地开发成本；待摊费用。例如前期已经完工的配套设施，后期应当负担的部分。 （三）分配共同成本（四种分配方法）。土地及成本必须按照占地面积法来分摊，而一次性取得土地，分期开发的土地开发成本，在征得税务机关同意后，可以按照土地整体预算成本进行分配，待全部完,工后再行调整；配套设施可以按照建筑面积法进行分摊；贷款利息可以按照直接成本法或工程该算法进行分摊；其余的共同成本分摊方法由企业自行确定。 （四）确定完工标准（三种完工标准）。必须要区分已完工开发产

28、品的计税成本与未完工开发产品的计税成本，只有完工年度才需要将开发成本结转为销售成本。新文件继续沿用了原31号文件的3个完工标准即：竣工证明已报房地产管理部门备案、已开始投入使用、已取得了初始产权证明。 （五）单位工程成本。 （六）计算销售成本。 （七）后续成本的二次调整,1、房地产公司的佣金到底是按5%还是10%扣除？ 答：一般按5%，企业委托境外机构销售开发产品的，其支付境外机构的销售费用（含佣金或手续费）不超过委托销售收入10%的部分，准予据实扣除。 （注：新31号文第二十条企业委托境外机构销售开发产品的，其支付境外机构的销售费用（含佣金或手续费）不超过委托销售收入10%的部分，准予据实扣

29、除。） 2、为什么说房地产公司的避税重灾区是在房地产公司的成本核算上?如何利用税法漏洞进行成本筹划？ 答：销售要备案管理，一房一备，收入的风险相对较小，房地产公司的避税重灾区是在房地产公司的成本核算上。 所得税筹划的八个税法漏洞（连接）。,3、成本筹划的风险点在什么地方？ 答：要符合会计和税法规定，也要符合开发实际情况。 4、房地产公司的成本核算流程是怎样的？为您介绍完整的房地产成本归集、分配、结转及后续调整的流程和方法。(链接) 5、房地产公司的合同风险控制关键点介绍（连接）,第三部分 土地增值税避税与反避税研讨的具体内容 一、地方性政策和国家政策不统一之处 1.各地地方性政策规定； 2.由

30、于不了解征管习惯而导致的c公司失败筹划 案例：（沟通的重要）。链接 二、核定制下的清算 思考1： A.用土地使用权投资房地产企业，是否交营业税，土地增值税? 答：企业将土地使用权投资给另外一个企业，属于以无形资产投资入股，如果参与接受投资方的利润分配、共担风险的，不征收营业税；如果取得固定的,利润，按照租赁业征收营业税。根据财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税字1995048号）的规定：对于以房地产进行投资,联营的,投资,联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件,将房地产转让到所投资,联营的企业中时,暂免征收土地增值税.对投资,联营企业将上述房地产再转

31、让的,应征收土地增值税。对于一方出地,一方出资金,双方合作建房,建成后按比例分房自用的,暂免征收土地增值税；建成后转让的,应征收土地增值税。 根据财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知（财税200621号）规定：对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业,以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税字1995048号）第一条暂免征收土地增值税的规定。 B.反过来，以房地产实物减资，是否交土地增值税？是否交营业税？ 答：要，否则，大家都先用土地投资，再用 1.财政部

32、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税字199548号）“二、关于合作建房的征免税问题：对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。” 2.国家税务总局关于合作建房营业税问题的批复（国税函20051003号）鉴于该项目开发建设,过程中，土地使用权人和房屋所有权人均为甲方，未发生中华人民共和国营业税条例规定的转让无形资产的行为。因此，甲方提供土地使用权，乙方提供所需资金，以甲方名义合作开发房地产项目的行为，不属于合作建房，不适用国家税务总局关于印发营业税问题解答（之一）的通知（国税发1995156号）第十七条

33、有关合作建房征收营业税的规定。 3.国家税务总局关于印发营业税问题解答（之一）的通知（国税函发1995156号）十七、问：对合作建房行为应如何征收营业税？ 答：合作建房，是指由一方（以下简称甲方）提供土地使用权，另一方（以下简称乙方）提供资金，合作建房。合作建房的方式一般有两种：,第一种方式是纯粹的“以物易物”，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。具体的交换方式也有以下两种： （一）土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有权。在这一合作过程中，甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；乙方则以转让部分房屋的所有权为代价

34、，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。对甲方应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税；对乙方应按“销售不动产”税目征税。由于双方没有进行货币结算，因此应当按照中华人民共和国营业税暂行条例实施细则第十五条的规定分别核定双方各自的营业,额。如果合作建房的双方（或任何一方）将分得的房屋销售出去，则又发生了销售不动产行为，应对其销售收入再按“销售不动产”税目征收营业税。 （二）以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。 第二种方式是甲方以土地使用权乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。对此种形式的合作建房，则要视具体情况确定如何征税

35、。 （一）房屋建成后如果双方采取风险共担、利润共享的分配方式，按照营业税“以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定，对甲方向合营企业提供的土地使用权，视为投资入股，对其不征营业税；只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税；对双方分得的利润不征营业税。,（二）房屋建成后甲方如果采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润. （三）如果房屋建成后双方按一定比例分配房屋，则此种经营行为，也未构成营业税所称的以无形资产投资入股，共同承担风险的不征营业税的行为。因此，首先对甲方向合营企业转让的土地，按“转让无形资产”征税，其营业额按实施

36、细则第十五条的规定核定。因此，对合营企业的房屋，在分配给甲乙方后，如果各自销售，则再按“销售不动产”征税。,三、查帐制下的清算 （一）土地增值税概念 思考2：只转让建筑物而不转让国有土地使用权是否要交土地增值税？ 答：不用交，转让建筑物应该要与国有土地使用权一起转让，否则，建筑物的所有权就无法转让，土地增值税暂行条例第二条规定，“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人”。 （二）土地增值税的纳税人 土地增值税暂行条例第二条 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值

37、税的纳税,义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。 （三）几个重要的概念 1.清算单位 思考3：什么叫分期开发？ 答：分期开发目前无官方的标准。土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）进一步规定土地增值税的清算单位以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。未经政府有关部门批准，企业自行分期开发的项目，或者与政府有关部门审批的开发项目不一致的，应进行实地审核,察看，结合企业核算情况、有关部门批文和土地增值税项目登

38、记表，本着“实质重于形式”的原则，可按建筑工程规划许可证或其他合理的方式确定清算单位。 成本核算对象-成本对象-开发项目 成本核算对象与审批项目不一致的: 成本核算对象审批项目=成本核算对象 成本核算对象审批项目=审批项目 审批项目分期开发多个项目，且会计核算对象为多个成本项目应于每个项目为一个清算单位；如果会计核算为一个成本对象，并且结构、用途、位置、开发起止时间大体一致的，可以作为一个清算单位；如果会计核算为一个成本对象，但是各单项建筑结构、用途、地理位置、开发起止时间不同的，也应分别划分为几个清算单位,思考4：开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，不能分别计算增值额怎么办？有税务机关

39、理解，应在帐面上按普通住宅和非普通住宅核算成本，是否正确？ 答：1、土增税细则第八条：“土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算”。 2、财税199548号十三条：“对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条(一)项的免税规定”。 3、财税200621号第一条：“纳税人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，应分别核算土地增值额”。,4.财税200621号第三条：“各地要进一步完善土地增值税预征办法，根据本地区房地产业增值水平和市场发展情况，区别普通住房、非普通住房和商

40、用房等不同类型，科学合理地确定预征率，并适时调整”。 5、国税发2006187号：“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算”。“开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额”。 6、国税发200991号第十七条 ：清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。,以上应该是税务机关理解不正确,应是分别计算即可。 2.主管税务机关 3.普通标准住宅 思考5：普通标准住房的车库是普通标

41、准住宅吗？ 答：不是。 思考6：当地“同级别土地上住房平均交易价格”是多少？答：具体标准以当地政府公布的数据为准。 4.分摊标准 思考7：建筑面积是成本分摊的唯一标准吗？有几种分摊的标准？在什么情况下优先适用哪种标准？答：不是，国税发2006187号：属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，,一般适用可售面积法，可售面积法明显不合理，可采取各地税务机关规定的方法，或企业提出并经税务机关认可的方法，如层高系数法、收入法。 5.可售建筑面积 思考8： (1)无产权证的建筑面积是否是可售建筑面积？ 答：一般不认为是可售面积。 (2)地

42、下建筑面积是否属于可售建筑面积？ 答：可办产权证的可以是可售面积。 (3)无产权架空层的建筑面积是否属于可售建筑面积？ 答：不可售面积。他们的成本处理方式并不相同:a.按可售面积计收入和成本; b.或是不作为可售面积，不计收入，并剔除相应成本。,(4)哪份是界定可售建筑面积的权威资料？ 答：测绘部门的测汇报告及明细表。 6.公共配套设施 思考9：地下人防工程的转租行为，要不要交房产税？如交，是差额还是全额？ 答：一般情况下非人防设施的转租不应当缴纳房产税，但各地可能有不同规定，如交一般是全额按租金交，具体咨询各地税务机关。 思考：房地产配套设施所有权归属问题(链接） （四）收入 1.房地产销售

43、收入 思考10： 没有产权证的销售房地产，是不是收入？还是参照国税函2007645号？销售房地产使用权的金额，是不是土地增值税意义上的收入？,答：个人看法是收入不征收土地增值税，分摊的成本也不允许列入扣除项目。国税函2007645强调实质还是有处分的权利，是能够办土地使用权证而不去办证，跟适用集体土地建房办不了证的是两码事。国家税务总局关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复（国税函2007645号，全文有效）规定，“土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者

44、享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。”,但各地也有不同做法，有按此文件界定为土地增值税收入。 2.视同销售收入 思考11： 没有列举无偿捐赠，无偿捐赠是否是视同销售？ 答：土地增值税暂行条例实施细则（财法字19956号）第二条规定，“条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。”赠与人捐赠房产是无偿转让，并没有取得收入，因此，不应

45、征税。另外，根据财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税字199548号）房地产的“赠与”仅指以下情况：,（1）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属中或承担直接赡养义务人的；（2）通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。上述社会团体是指中国青少年发展基金会、希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。上述房地产的赠与虽发生了房地产的权属变更，但作为房产所有人、土地使用权的所有人并没有

46、因为权属的转让而取得任何收入。因此，房地产的赠与不属于土地增值税的征税范围。 3.自用或出租,思考12： （1）人防的地下车库到底是转租行为还是销售行为？成本是否可以扣除？ 答：转租行为，不作为土地增值税收入，但有可能被一些税务机关要求剔除对应的成本。 财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知（财税2005181号）规定：“一、凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。” （2）销售使用权和租赁的区别是什么？ 答：出售使用权，通常是较长期地租赁。,（五）成本 1.取得

47、土地使用权所支付的金额 思考13：有税务提出契税是税不是费，是否正确？ 答：不正确。 关于土地增值税清算有关问题的通知（国税函【2010】220号）“五、房地产开发企业取得土地使用权时支付的契税的扣除问题：房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。” 2.税总网站答疑有误。母公司帐面金额为1000万的土地，评估为3000万作价投资入子公司，子公司土地增值税清算时土地的计税成本是多少？1000万，3000万还是0？,链接：股东投入的土地在计算土地增值税时如何扣除？ （2）一个项目为另一个项目提供了部分安置房，如何

48、确定土地成本？ 答：关于拆迁安置土地增值税计算问题 （一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。 （二）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发2006187号,第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计

49、入拆迁补偿费。 （三）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。 2.开发土地和新建房及配套设施的成本 思考14： (1)资本化利息是否是开发间接费用的内容？ 答：许多税务机关认为，土增中没有资本化利息，只是对了一半。实际上有一个变化的过程。目前，还是要在开发间接费用中剔除。 (2)资本化利息是不得扣除还是不得加计扣除？ 答：实际上有一个变化的过程,目前国税发200991号：第二十七条审核利息支出时应当重点关注：,（一）是否将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用。 (3)土地闲置费是开发费用还是开发成本？ 答：所得税可以扣，土地增值税不能单独扣。 新31号文：第二十七条开

50、发产品计税成本支出的内容如下：（一）土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。 关于土地增值税清算有关问题的通知（国税函【2010】 220号）“四、房地产开发企业逾期开发,缴纳的土地闲置费的扣除问题：房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。” （4）开发间接费和期间费用的界限在哪里？ 答：开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福