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1、商业地产基础知识,一、什么叫商业房地产 ？,指按照用途划分的用作商业用途的房地产,包括酒店,超市,临街商铺,大型住宅项目的商业配套,购物中心,特色商业街区,商业广场,专业批发市场,SHOPPINGMALL等用途的房地产.,北京三里屯,二、商业房地产的类别划分,1、按照开发形式进行分类2、按座落位置分3、按规模分4、按照投资价值分类5、按照商铺的位置形式分类,1、按照开发形式进行分类,（1）.商业街商铺;（2）.市场类商铺 ;（3）.社区商铺 ;（4）.住宅底层商铺;（5）.百货商场、购物中心商铺;（6）.商务楼、写字楼商铺;（7）.交通设施商铺,2、按座落位置分,（1）.市中心区商业;（2）.
2、居住区附近及其他市区商业;（3）.交通枢纽附近商业;（4）.市郊商业,莫斯科国际商业中心,3、按规模分,（1）.大型建筑面积过万平米；（2）.中型-分布广泛大型商业区的补充； （3）.小型-填补大中型商业区的空白,为人们生活提供方便。,成都华润万象城,4、按照投资价值分类,（1）.“都市型”商铺-绩优股；（2）.“社区型”商铺-潜力股； （3）. “便利型”商铺-冷门小盘股；（4）.专业街市商铺-高科技股；（5）.其他商铺-“一般股票”。,5、按照商铺的位置形式分类,铺面房：铺面房是指城镇中供商业、服务业等行业营业用的房屋。铺位：铺位是指商业中心、专业市场单位较小的商面。,三、什么叫购物中心s
3、hopping center(SC),购物中心指一群建筑，是组合在一起的商业设施，按商圈确定其位置、规模，将多种商铺作为一个整体来计划、开发和经营，并且拥有一定规模的停车场。中国商务部的定义多种零售店铺、服务设施集中在一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合体。这种商业集合体内通常包含数十个甚至数百个服务场所，业态涵盖大型综合超市、专业店、专卖店、饮食店、杂品店以及娱乐健身休闲等。（天街系、星光系、万达系为主10万为主、新世纪环球中心176万）,成都新世纪环球中心,四、什么叫MALL,目前世界大型商业地产的顶级形态-可以定位为规模在10万以上,由管理商者统一经营管理,主要采取
4、出租方式运营的集零售,娱乐,餐饮,休闲等一体的复合商业业态.,世界上最大的MALL加拿大“西爱民顿”，建筑 面积超过50万平方米，商场的出入门达50个之多、停车位达2万辆，有800多个商家、商场内 有100多家餐馆，经营项目包括生活日用品专卖店、各种餐馆、娱乐设施，每年营业额达28.8 亿美元。可见，MALL具有高度专业化与高度综合化并存的成熟性结构，包容了所有的消费 和生活方式，节省了人们的选择成本。,五、什么叫超市、分类怎样,开架售货，集中收款，采取自选销售方式,以销售生鲜商品,食品和向顾客提供日常必须品为主要目的的零售业态. 根据商品结构的不同，可以分为食品超市和综合超市。（重客隆、永辉
5、、人人乐） 大型超市实际营业面积6000以上,满足顾客一次性购齐的零售业态.根据商品结构,可以分为以经营食品为主的大型超市和以经营日用品为主的大型超市.（家乐福、沃尔玛、华润万家） 仓储会员店-以会员制为基础,实行储销一体,批零兼营,以提供有限服务和低价商品为主要特征的零售业态.（麦德龙）,六、步行街的起源,最初出现步行街，是因为城市膨胀，尤其是汽车的飞速发展使人们在郊区居住成为可能，由于城市中心的拥挤不堪和生态环境的恶化，人们搬到郊区去居住。政府为了复活城市中心的活力和魅力以及商业物态，因此建了步行街，使得人们在城市中心生活也一样拥有安静、繁荣而方便购物、娱乐的场地。步行街始终是城市本身魅力
6、的反映。,七、专卖店、便利店、连锁店、百货店,专卖店( exclusive shop):专门经营或授权经营制造商品牌和中间商品牌的零售业态。便利店(方便店) convenience store(CvS):满足顾客便利性需求为主要目的的零售业态百货店 department store(Dept)：在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开展各自的进货、管理、运营的零售业态.连锁经营： 一种商业连锁,即经营内容相同、使用统一店名的若干个门店组成一个联合体,在同一个总部的管理和规划下进行专业化分工,使复杂的商业活动简单化, 是一种实现规模效益的经营组织形式。,八、什么叫街铺,沿街两侧的铺面及商业
7、楼里面的铺位都属于商业街商铺。,九、商业业态及业种,业种 ？（强调）卖什么 业种是指零售商业的行业种类，通常按经营商品的大类将零售划分为若干个业种，业种强调的是“卖什么”。国际大型连锁商店从本世纪初发展至今，其业种呈现多元发展，如服装店，鞋店，食品店，药店，书店，五金店等国内业种简单汇总：百货公司电影院娱乐场所：KTV/MTV、电动游戏场、保龄球馆、桌球馆超市餐饮快餐店：中式餐厅、西北餐厅、日式餐厅、快餐厅其他餐饮食品类：饭店、南北小吃、西点、面包店、水果行、咖啡/茶艺/饮料专卖、休闲食品专卖店服饰：服饰店、化妆品、饰品、珠宝、鞋店、皮具百货：便利店、超级市场、百货专卖、钟表眼镜、礼品专卖、家
8、居饰品文教类：体育用品、书店、购书中心、玩具专卖、展厅、展览馆、集邮、古玩休闲娱乐：音像店、书籍租赁店电子数码：视听产品、唱片行、摄影器材、家电用品、通讯器材卫生医疗：药店、医院、诊所、兽医院、美容院、发廊、美容用品、瘦身中心、洗衣店、按摩家具、家居：床品、灯饰、建材、厨具、设计公司服务：旅游公司、照片冲印、花店、家庭服务、快递、银行、邮局、证券公司、汽车销售、房产中介,业态 ？（强调）以什么方式卖 业态是零售店向确定的顾客群提供确定的商品和服务的具体形态，是零售活动的具体形式。通俗理解，业态就是指零售店卖给谁、卖什么和如何卖的具体经营形式。 新标准按照零售店铺的结构特点，根据其经营方式、商品
9、结构、服务功能、以及选址、商圈、规模、店堂设施、目标顾客和有无固定经营场所等因素，将零售业分为17种业态。,九、商业业态及业种,食杂店选址：一般位于居民区内或传统商业区内。商圈与目标顾客：辐射半径0.3公里，目标顾客以相对固定的居民为主。营业面积：一般在100平方米以内。商品（经营）结构：以香烟、饮料、酒、休闲食品为主。商品售卖方式：柜台式和自选式相结合。服务功能：营业时间12小时以上。管理信息系统：初级或不设立。便利店选址：商业中心区、居住区、交通要道以及车站、医院、学校、娱乐场所、办公楼、加油站等公共活动区。商圈与目标顾客：商圈范围小，顾客步行5分钟到达，目标顾客主要为单身者、年轻人。顾客
10、多为有目的的购买。营业面积：100平方米左右，使用率高。商品（经营）结构：即时食品、日用小百货为主，有即时消费性、小容量、应急性等特点，商品品种在3000种左右，售价高于市场平均水平。商品售卖方式：以开架自选为主，结算在收银处统一进行。服务功能：营业时间16小时以上，提供即时性食品的辅助设施，开设多项商品性服务项目。管理信息系统：程度较高。折扣店选址：居民区、交通要道等租金相对便宜的地区。商圈与目标顾客：辐射半径2公里左右，目标顾客主要为商圈内的居民。营业面积：300-500平方米。商品（经营）结构：商品价格一般低于市场平均水平，自有品牌占有较大的比例。商品售卖方式：开架自选，统一结算。服务功
11、能：用工精简，为顾客提供有限的服务。管理信息系统：一般。超市选址：市、区商业中心、居住区。商圈与目标顾客：辐射半径2公里左右，目标顾客以居民为主营业面积：营业面积6000平方米以下。商品（经营）结构：经营包装食品和日用品。食品超市与综合超市商品结构不同。商品售卖方式：自选销售，出入口分设，在收银台统一结算。服务功能：营业时间12小时以上。管理信息系统：程度较高。,大型超市选址：市、区商业中心、城郊结合部、交通要道及大型居住区附近。商圈与目标顾客：辐射半径2公里以上，目标顾客以居民、流动顾客为主。营业面积：营业面积6000平方米以上。商品（经营）结构：大众化衣、食、用品齐全，一次性购齐，注重自有
12、品牌开发。商品售卖方式：自选销售，出入口分设，在收银台统一结算。服务功能：设不低于营业面积40%的停车场。管理信息系统：程度较高。仓储式会员店选址：城乡结合部的交通要道。商圈与目标顾客：辐射半径5公里以上，目标顾客以中小零售店、餐饮店、集团购买和流动顾客为主。营业面积：营业面积6000平方米以上。商品（经营）结构：以大众化衣、食、用品为主，自有品牌占相当部分，商品品种在4000种左右，实行低价、批量销售。商品售卖方式：自选销售，出入口分设，在收银台统一结算。服务功能：设相当于营业面积的停车场。管理信息系统：程度较高并对顾客实行会员制管理。百货店选址：市、区级商业中心、历史形成的商业集聚地。商圈
13、与目标顾客：目标顾客以追求时尚和品味的流动顾面积：营业面积在6000-20000平方米。商品（经营）结构：综合性，门类齐全，以服饰、鞋类、箱包、化妆品、礼品、家庭用品、家用电器为主。商品售卖方式：采取柜台销售和开架面售相结合方式。服务功能：注重服务，设餐饮、娱乐场所等服务项目和设施，功能齐全。管理信息系统：程度较高。,九、商业业态及业种,专业店选址：市、区级商业中心以及百货店、购物中心内。商圈与目标顾客：目标顾客以有目的选购某类商品的流动顾客为主。营业面积：根据商品特点而定。商品（经营）结构：以销售某类商品为主，体现专业性、深度性、品种丰富，选择余地大。商品售卖方式：采取柜台销售或开架面售方式
14、。服务功能：从业人员具有丰富的专业知识。管理信息系统：程度较高。专卖店选址：市、区级商业中心、专业街以及百货店、购物中心内。商圈与目标顾客：目标顾客以中高档消费者和追求时尚的年轻人为主。营业面积：根据商品特点而定。商品（经营）结构：以销售某一品牌系列为主，销售量少、质优、高毛利。商品售卖方式：采取柜台销售或开架面售方式，商店陈列、照明、包装、广告讲究。服务功能：注重品牌声誉，从业人员具备丰富的专业知识，提供专业性服务。管理信息系统：一般。家居建材商店选址：城乡结合部、交通要道或消费者自有房产比较高的地区。商圈与目标顾客：目标顾客以拥有自有房产的顾客为主。营业面积：营业面积6000平方米以上。商
15、品（经营）结构：商品以改善、建设家庭居住环境有关的装饰、装修等用品、日用杂品、技术及服务为主的。商品售卖方式：采取开架自选方式。服务功能：提供一站式购足和一条龙服务，停车位300个以上。管理信息系统：较高。购物中心分社区型购物中心、市区购物中心、城郊购物中心三种A社区型购物中心选址：市、区级商业中商圈与目标顾客：商圈半径为5-10公里。营业面积：建筑面积5万平方米以内。商品（经营）结构：20-40个租赁店，包括大型超市、专业店、专卖店、饮食服务及其他店。商品售卖方式：各个租赁店独立开展经营活动。服务功能：停车位300-500个。管理信息系统：各个租赁店使用各自的信息系统。B市区购物中心选址：市
16、级商业中心商圈与目标顾客：商圈半径为10-20公里。营业面积：建筑面积10万平方米以内。商品（经营）结构：40-100个租赁店，包括百货店家、大型超市、各种专业店、专卖店、饮食店、杂品店以及娱乐服务设施等。商品售卖方式：各个租赁店独立开展经营活动。服务功能：停车位500个以上。管理信息系统：各个租赁店使用各自的信息系统。,C城郊购物中心选址：城乡结合部的交通要道。商圈与目标顾客：商圈半径为30-50公里以上。营业面积：建筑面积10万平方米以上。商品（经营）结构：200个租赁店以上，包括百货店家、大型超市、各种专业店、专卖店、饮食店、杂品店以及娱乐服务设施等。商品售卖方式：各个租赁店独立开展经营
17、活动。服务功能：停车位1000个以上。管理信息系统：各个租赁店使用各自的信息系统。工厂直销中心选址：一般远离市区。商圈与目标顾客：目标顾客多为重视品牌的有目的的购买。营业面积：建筑面积100-200平方米。商品（经营）结构：为品牌商品生产商直接设立，商品均为本企业的品牌。商品售卖方式：采用自选式售货方式。服务功能：多家店共有500个以上停车位。管理信息系统：各个租赁店使用各自的信息系统。电视购物（无店铺零售业态）目标顾客：以电视观众为主商品（经营）结构：商品具有某种特点，与市场上同类商品相比，同质性不强。商品售卖方式：以电视作为向消费者进行商品宣传展示的渠道。服务功能：送货到指定地点或自提。邮
18、购（无店铺零售业态）目标顾客：以地理上相隔较远的消费者为主。商品（经营）结构：商品包装具有规则性，适宜储存和运输。商品售卖方式：以邮寄商品目录为主向消费者进行商品宣传展示的渠道。并取得定单。服务功能：送货到指定地点。网上商店（无店铺零售业态）目标顾客：有上网能力，追求快捷性的消费者。商品（经营）结构：与市场上同类商品相比，同质性强。商品售卖方式：通过互联网进行买卖活动。服务功能：送货到指定地点。自动售货亭（无店铺零售业态）目标顾客：以流动顾客为主。商品（经营）结构：以香烟和碳酸饮料为主，商品品种在30种以上。商品售卖方式：由自动售货机完成售卖活动。服务功能：没有服务。电话购物（无店铺零售业态）
19、目标顾客：根据不同的产品特点，目标顾客不同。商品（经营）结构：商品单一，以某类品种为主。商品售卖方式：主要通过电话完成销售或购买活动。服务功能：送货到指定地点或自提。,十、历史上的八次零售业态创新,城市与商业地产“城”与“市” 商业地产一般都分布在城市最重要的地段，最显要的位置，代表着城市的形象，注重商业地产项目与整个城市的协调统一，将能够为城市增光添彩。 “城市”要有个观念的更新，不然，“城”建得“美仑美奂”，“市”却冷背呆滞了。 没有“市”的“城”，怎么还叫“城市”？,十一、解读“城”与“市”（一）,从“城”与“市”的关系看商业发展一是要特别重视城市发展的趋向，去抓住商业发展的机遇；一是应
20、以商业发展的前瞻性、拉动性，影响、促进城市建设的规模转型。对于大型商业地产项目这种有大影响力和拉动力的商业巨市，更当如此。,十一、解读“城”与“市”（二）,未来的商业地产人才， 是既懂城市运营又懂商业规律和房地产运作的复合人才 要站在城市、地产与商业之间，为商业地产项目开展包括商业前期定位、营销方案、出售出租的完善的服务流程，明白应该建多大的商业，商业业态是如何搭配的，实现商业与城市、与房地产最有价值的对接，充分实现城市与商业、商业与房地产的市场联动。,十二、商业地产对人才的要求,重庆龙湖时代天街系百万方城市综合体，项目规划“两条商业街”、“三大Shopping mall”、“八大公共广潮，建
21、筑业态涵盖购物中心、商务楼宇、soho空间、住宅、城市广场等，融合休闲购物、行政办公、星级酒店、城市住宅、交通换乘、餐饮娱乐、创意产业、城市广尝文化艺术九大城市功能。 重庆龙湖时代天街项目建成后总体量超100万方，商业体量逾60万方，规划有单项目8000个左右的停车位，一期已于2012年12月20开业；二期预计2014年12月4日开业；三期招商中。项目可容纳200万消费人群,十三、商业地产的发展态势（一）,龙湖时代天街样板式,重庆龙湖时代天街,商业房地产的三重利诱惑：一重利，商业赢利和物业升值；二重利，提升开发企业知名度，增加股票在资本市场上的吸引力；三重利，以物业增值和现金流吸引银行，增加授
22、信额度。 商业房地产魅力如斯，各路玩家纷纷下水，按需各自设计不同模式。只是地产一旦冠以“商业”的名头，就不再是单纯的地产项目，房地产业迅速回收资金和物业经营升值成为商业地产商的万有定律。,十三、商业地产的发展态势（二）,中外商业发展规模对比分析,同发达国家相比，中国商业总体规模过小，大型商业所占市场份额很小。,十三、商业地产的发展态势（三）,日本各类型购物中心比较参考,十三、商业地产的发展态势（四）,总结目前商业物业市场的现状不难看出：开发商和投资者对于商业物业的开发和投资均表现出极大的热情。许多开发商在项目前期就聘请专业公司从建筑结构、主题定位、消费人群定位、行业组合、店铺划分等方面进行详细
23、策划。面对越发挑剔的投资者，专业化分工必然引入商业地产竞争之中。商业地产的发展与成熟，意味着消费型地产正向生产型地产裂变。 商业地产是“三高产品”：高风险、高回报、高技术含量。,十四、商业地产市场发展条件（一）,亚洲及国内（含香港、新加坡等）：主要判断元素：人均GDP、城市家庭汽车拥有量、公共交通条件、人口密度、消费总量都市型大型商业地产发展条件 城市人均GDP水平达到2500美元郊区型大型商业地产发展条件 城市人均GDP水平达到4000美元、公路发展极为充分、城市家庭汽车拥有率达1520,十四、 ShoppingMall发展条件（二）,国外参考：主要判断元素：人均GDP、城市家庭汽车拥有量、
24、公共交通条件人均GDP30004000美元时，家庭汽车拥有率1520，大型商业地产发展（ ShoppingMall ）开始发展人均GDP10000美元，家庭汽车拥有率60，大型商业地产发展（ ShoppingMall ）成熟发展,十四、 商圈发展条件（三）,十五、商业地产开发定位尺度（一）,尺度一：经济水平 在世界视野里，各种零售业态的出现具有一定的规律性。,尺度二：交通状况 国外大型商业地产（Shopping Mall）的发展经验告诉我们，当一个社会进入到汽车时代，才为Shopping Mall的出现提供了可能。从交通形式上来说，所谓Shopping Mall，尤其是郊区的Shopping
25、Mall，必须依托于高速公路和城市的环路，这意味着消费者比较依赖汽车。只有当一个城市进入了汽车社会，或者说开始进入汽车社会，那么Shopping Mall在一个城市的建设才能真正的发展起来，否则只能是城市型的购物中心。,十五、商业地产开发定位尺度（二）,尺度三： 依据城市化进程的国际规律来为大型商业地产项目做出定位世界城市化过程中，城市商业中心的变迁有其规律性。 我们把城市的发展分为三个阶段， 1、城市化初级阶段：城市化率30%以下； 2、城市化中级阶段：城市化率70%以下； 3、城市化高级阶段：城市化率70%以上。,十五、商业地产开发定位尺度（三）,城市商业中心将根据城市化的进程而发生变化。
26、从这个规律性来看，依据城市化发展水平来发展大型商业地产是很好的选择。,初级阶段,城市化率30%以下,商业向城市的几何中心聚集,零售行业的特征： 向心聚集,中级阶段,城市化率70 %以下,零售行业的特征： 离心分散,商业向城市的几何中心发展,高级阶段,城市化率70%以上,零售行业的特征： 离心聚集,商业离开城市的几何中心，向郊区聚集,十五、商业地产开发定位尺度（三）,十六、商业地产项目开发三阶段,开发过程三阶段 第一阶段整体策划布局 第二阶段推广和招商 第三阶段后期经营管理。,十七、世界一流商业街的六个关键影响因素,世界一流的商业街具有三大特征：全球声誉、密集的客流量和可靠的收入。,十八、世界一
27、流商业街的三大特征,十九、“豪布斯卡”(HOPSCA),“豪布斯卡”(HOPSCA)是6个英语单词的第一个字母组合的译音。 HHotel (酒店) OOffice (办公楼) PParking (停车场) SShopping (购物) CConvention (集会) AApartment (公寓) 把商业街变成生活街，即变传统的“购物街”为“生活街”，将商业街建成一个集购物、娱乐、餐饮、休闲、居住为一体的生活空间。 细分功能区划的“豪布斯卡”规则， “中央商务区产业“三三二二”配比，即30%办公区，30%零售，20%服务，20%高档公寓,5.1 十项原则,第五部分,1、要维护购物中心零售、餐
28、饮、娱乐52：18：30的产业经营黄金比例。2、要维护购物中心的统一主题形象和统一品牌形象。3、购物中心的招商目标要能够在功能和形式上同业差异、异业互补。4、核心主力零售店尽量自营；而非主力零售商尽量以联营为主、租赁为辅。5、核心主力店先行，辅助店随后；零售购物项目优先，辅助项目配套。6、核心主力店适合放在经营轴线（线性步行街）的端点，不宜集中放置在中间。7、对特殊商户（指具有较高文化、艺术、科技含量的经营单位）给予优惠政策，能增强购物中心整体文化氛围，提升品位。8、放水养鱼，即采用合理租金与优质服务做法，先做市，后赚钱。9、统一管理、统一服务。10、完善信息系统。,二十、统一招商管理的十项基
29、本原则,5.1 十项原则,第五部分,二十一、商业指标,5.1 十项原则,第五部分,二十一、投资收益计算,商业投资收益计算,1、商业投资收益一般性算法2、商业投资收益系统性算法,5.1 十项原则,第五部分,二十一、投资收益计算,商业投资收益一般性算法,目前计算投资回报率最广泛采用的方法是计算租金的年回报率，公式为： 租金回报率每月租金收益12/购房总价=月平均租金面积 12/购房单价面积（简化版：租金回报率=月平均租金 12/购房单价） 举例：投资者何先生在江北的某商街购买一套面积为42平方米的小门面，总价为42万元，成交单价为10000元/平方米。何先生将其以月租金3360元出租，其月平均租金
30、80元/.。 那么计算租金回报率336012/4200009.6 （简化版：租金回报率=8012/10000 9.6 ）这种方法计算简便，对一次性付款的情况分析会较为准确，但由于只考虑了租金和房价，其应用范围比较局限，对于使用按揭贷款购房的回报情况就不太适用。,5.1 十项原则,第五部分,二十一、投资收益计算,商业投资收益系统性算法,投资者可用以下的计算方式计算自己的物业回报，公式为： 投资回报率（每月租金收益按揭月供款）12/（首期房款期房时间内的按揭款） 假设何先生买的是二手门面，首付13万，按揭贷款29万元，月供款约为2000元（供20年）。可以立即将物业出租，不存在期房的空租时间，计算
31、投资回报率（3369-2000）12/13000012.5 假设何先生买的是期铺门面，房款160万；首付80万，按揭80万（10年：每月10065元），销售面积40平方米，租金水平260元，成交单价40000元，空置6个月。计算投资回报率=（10400-10065）12/ （800000-60390）=0.0054%这种方法考虑了租金和前期实际的主要投入，比租金回报率的计算更深一步，适用范围更广，更适合于目前按揭贷款购房的普遍情况。目前重庆房地产市场上，商业投资回报在4.5以上，视为可接受的回报率，7以上可以说是比较丰厚的回报。但上述两个投资回报率的计算方法，并未考虑前期的其他投入和资金的时间成本，如租金税费、装修费用和利息等，但如需要考虑所有因素，计算过程会变得复杂繁琐，所以作为投资参考，用上述两种计算方法就已经足够。,THANKS,
