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1、Wework的运营模式,从运营模式上看，WeWork主要是通过在一些租金较为便宜的地区租用楼面，并进行二次设计，将楼面设计为风格时尚、可定制且社交功能较齐全的办公空间，之后以远高于同业的价格租给各种创业者（公司或个人），并在租金中获利。在日常运营中，除了为各类创业者提供办公空间（办公室、会议室、娱乐设施、生活设施）之外，WeWork还为创业者提供各种跟创业关系密切的隐形服务，如定期举办社交活动，促进创业者之间、创业者与投资人之间的交流；充当中间人，为创业者之间合作、创业者和投资人、初创企业和成熟企业之间搭建业务或资本合作的桥梁；完善办公空间的各类社交功能，为创业者和投资人创造各种各样偶然的邂逅
2、可能。,除了收房租，wework还是一个商业网络，可以找到合作伙伴，客户和投资人,Wework的运营模式,“中国版wework”：核心目的是增加租金收入，真正挣钱的还是房地产,实际上服务式办公室的核心目的仍然是提高商业办公楼的使用效率，增加租金收入。中国版wework的主要盈利来源为三类：一是工位费，使用办公桌需要支付部分费用；二是会员费，即享受平台资源需要交费；最后，如果真的有风投“相中”了项目，服务式办公室的运营商可以选择跟投，但此举风险较大。就现状而言，如果办公工位能够充分出租，就可以实现盈利。,“美国版wework”：目标是发掘初创企业,完备的社会保障网络、发达的金融服务，使美国成为一
3、个创业活动最为活跃的国家。服务于海量、轻资产、初创期的企业和个人，WeWork这样一个共同工作空间正在爆红，市值逼近50亿美元。 除了收房租，WeWork还设法让会员们意识到，他们加入了一个丰富的商业网络，可以找到合作伙伴、客户、投资人。根据福布斯的报道，WeWork可以称为是“现实版的阿里巴巴”每月至少有51%的会员和其他会员有一次交易。,“中国版wework”：核心目的是增加租金收入，真正挣钱的还是房地产,在价格高昂的商业物业销售困难的情况下，SOHO为了提高办公楼使用效率，将办公楼化整为零后出租并回收资金，这是比较简易便捷的操作方式。而在蜂巢办公空间的网站上，记者看到了一则信息，称若有闲
4、置办公楼的地产商可以联系他们，他们将加以改造后再出租。 在毛大庆辞职创办中国版WeWork仅几天之后，就有人以“创客孵化器”概念吸引投资者参与众筹。“采用众筹模式，在北京CBD核心区域的朝外SOHO购置办公场地，建立创客孵化器物理空间，吸引以数字媒体为代表的文化创意产业（包括但不限于互联网、数字传媒、创意创作、文化传播等）的企业或创业团队入驻。” 地产思维型由地产商开发的联合办公空间，类似WeWork模式。例如：SOHO 3Q、优客工场(UrWork)等。WeWork模式带来的巨大的商机，让众多地产大佬蠢蠢欲动。潘石屹在今年2月初便推出了SOHO 3Q项目，主打“办公室在线短租”。原万科集团副
5、总裁毛大庆离职创办“优客工场”，短短一个月时间，在北京“圈地”逾5万平方米。随后，原SOHO中国副总裁王胜江宣布与洪泰基金练手打造“洪泰创新空间”。绿地、亿达等知名房企开始嫁接“互联网+”因子，企图打造中国版联合办公租赁空间运营商。而在上海，融信绿地在大虹桥的中小企业成长平台，打着WeWork竞争者旗号的MO.ffice也于4月落地。,中国版wework现状,由于互联网经济和创意产业的风行，大量创业者需要价格低廉、品质有保证又有浓郁创业氛围的办公场所，这在某种程度上促成了“中国版WeWork”的兴起，比如SOHO3Q、蜂巢办公空间、世鳌国际等等。 SOHO中国董事长潘石屹曾表示，虽然自己不会设
6、立风投基金，但是会邀请天使基金进入SOHO3Q。蜂巢CEO张鹏则表示，公司会提供金融服务支援，旗下有金融合作伙伴，不仅会提供办公空间，也要做企业孵化器。还比如瑞安房地产在上海杨浦区开发的“创智天地”，也与天使投资合作,同时这里活跃着宽带资本、农天资本、遨问投资、大学生创业基金、快创营等投资机构。 但是，上海一家产业园的副总告诉每日经济新闻记者，目前所谓的“孵化器”或者“天使基金”其实都不挣钱，真正挣钱的还是房地产。开发商引进天使基金的目的，还是为了吸引租客，并能争取一部分产业支持政策。 上述说法多少为中国版WeWork的未来投下一丝阴影。虽然中国版WeWork客观上能够增加写字楼的租赁需求，但
7、其“挂羊头卖狗肉”的运营方式似曾相识，让人联想起类似的旅游地产、养老地产等概念，能够走多远还是一个未知数。,美国版wework现状,WeWork是当下美国创业圈的“明星”，不仅给数量庞大的美国小企业主创造了一个共同工作的空间，自己的估值也在快速攀升，被称为“上市在即”的明星企业。今年3月，财富杂志记者进入WeWork总部，描述了其“类谷歌”式的工作场所。不论你是一个还没有被认可的自由艺术家，或是一个初创公司的小老板，都可以在缴纳400650美元之后，在WeWork租下一个办公室，并享用一切工作需要的东西。在WeWork官网上可以发现，选择WeWork的包括艺术家、自由撰稿人、初创型企业等。现在
8、，WeWork甚至已经发展到连教育、培训都可以提供了。它是如此的火爆，有人甚至需要排队等待两年。WeWork在各路投资人眼中是一个巨大的“项目池”，它通过对空间的设计，创造各种“偶遇”机会，在去冰箱拿食物的过程中、在咖啡吧休息的时候，或许你就会遇到自己的投资人。在情人节聚会上，一边喝点红酒、吃点巧克力，一边聊天，有的人也会直接遇到自己的投资人，根本不用在线上泡很长时间。WeWork对外宣称，公司目前已有将近15000个会员，他们可以面对面展开协作。公司通过app、正式和非正式的各种活动鼓励会员相互交流。最近的一份调查说，51%的会员会每个月和其他会员做一次生意，比在线的商务关系真实多了。世邦魏
9、理仕环球研究部资深董事谢晨认为，雷格斯面对的是更大的商业组织，比起WeWork这类面对初创型企业的社区，商业往来的成功率会更高。WeWork要想发掘增值的空间，需要牢记这里涉及的是“人的生意”，更注重人与人之间的交流和交往。,“中国版wework” 和“美国版wework”,与传统的创业孵化园相比，目前服务式办公空间对入驻客户的准入门槛较低，基本上只要能提供合法的身份证明并及时交付租金，任何个人或者团队都可以进场办公，并享受所有的公共服务从价格上来说，服务式办公室也要比一般办公楼的租金昂贵。据每日经济新闻记者测算，北京望京SOHO建筑面积为5091平方米，共计655个座位，如果满员的话，那么一
10、个工位的单价为18元/平方米/天，而周边写字楼的价格普遍为69元/平方米/天。在蜂巢办公空间徐家汇店，一个工位的价格为40007000元/月，一个标准工位面积约为20到30平方米，租金约为6.510元/平方米/天，高于周边办公楼5元/平方米/天。 相对高昂的租金费用对创业团队而言是没有吸引力的，尤其是那些有初期租用需求的创业者，创业成本对他们而言是一笔不小的开支。服务式办公通常提供了很多可以满足他们办公需要的增值服务，但是成本仍然是他们需要操心的主要因素之一。 目前中国创业者的“痛苦度”远远高于美国。美国创业者实际上是自由职业者，收入稳定，有足够的支付实力，而中国创业者未来的不确定性很大。 W
11、eWork要做的事情，实际上黄立冲几年前就尝试过了，结论是不能做。因为美国的物业租赁价格与其创业者的收入之比跟中国完全不同。比如，加入同一个会员中心，在美国使用一个月的价格是400500美元，对美国创业者来说代价不高，在中国也是400500美元，但却可能是一名创业者一个月或半个月的工资。 如此看来，中国版WeWork除了手续简便、租期短暂的特质外，高昂的费用才真正戳中了创业者的“痛点”。,“美国版wework”成功得益于美国的大环境,1、美国拥有完善的创业教育体系，年轻人创业热情高，准备足美国的创业革命，得益于始自1960年代的创业教育。美国是世界上实行创业教育最早也是最成功的国家。这些较为完
12、善的创业教育体系使得美国年轻人的创业热情比较高。在美国，很多年轻人都会选择创业，而非一心进入大公司上班。这对类似于WeWork的创业空间提出了非常大的需求。崇尚创业文化 2、美国具有相对完善的创业融资体系美国政府支持小企业融资主要采取以SBA为核心引导商业机构、民间资本对小企业贷款或投资的间接调控模式。目前，美国已经构建了以发达的资本市场为基础，以民间资金为主力，以私人或独立的创业投资公司为主要中介，以高利润为保证的创业投资机制。在这种创业机制下，美国创业者只要有创意，比较容易获得融资；这降低了创业者的创业风险。创业风险被分担了。 3、美国政府对WeWork模式的主动支持美国各州的市政府意识到
13、这类办公场所对当地经济大有裨益，于是竭尽所能地向WeWork示好。在旧金山，市长李孟贤（Ed Lee）改变了警方的巡逻路线，并在破败的田德隆区设立了一个警区前哨站，以保障WeWork会员的安全。芝加哥市长拉姆伊曼纽尔（Rahm Emanuel）亲自向纽曼阐述该市尚未公布的新自行车道修建计划和有利于初创企业的其他项目，以便说服WeWork在芝加哥西环（West Loop）地区开设办公点。波士顿新任市长马丁沃尔什(Martin J. Walsh)把新的WeWork办公场所作为他上任后最初几次公开演讲的地点之一，沃尔什认为对芝加哥而言，创意经济在某种程度上还是个新鲜事物。随着越来越多的人领会WeWo
14、rk的那种想法，更多的人将会对创业产生兴趣。,众创空间,众创空间的概念外延与孵化器略有重叠，但应比后者范围更大，此外，它还应包括创客空间,创业咖啡等新型孵化器模式。一方面，众创空间包括那些比传统意义上的孵化器门槛更低、更方便为草根创业者提供成长和服务的平台;另一方面，众创空间不但是创业者理想的工作空间、网络空间、社交空间和资源共享空间，还是一个能够为他们提供创业培训、投融资对接、商业模式构建、团队融合、政策申请、工商注册、法律财务、媒体资讯等全方位创业服务的生态体系,众创空间是顺应网络时代创新创业特点和需求，通过市场化机制、专业化服务和资本化途径构建的低成本、便利化、全要素、开放式的新型创业服
15、务平台的统称。这类平台，为创业者提供了工作空间、网络空间、社交空间和资源共享空间。显然，“众创空间”并不是一个简单的物理概念，也不能把它与现有的任何一种具体形式划等号。科技部也一再强调，众创空间绝不是大兴土木的房地产建设，而是在各类新型孵化器的基础上，打造一个开放式的创业生态系统。,众创空间在国外,显然，国外并没有“众创空间”这个词，但在这里不得不提创客空间。创客空间源自国外。“创客”二字，翻译于英文单词“maker”，指不以盈利为目标，致力于把各种创意转变为现实的人。创客空间在国外也有很多叫法：makerspace、hackerspace、hackspace、hacklab、creative
16、 space等等。它是一种全新的组织形式和服务平台，通过向创客提供开放的物理空间和原型加工设备，以及组织相关的聚会和工作坊，从而促进知识分享，跨界协作以及创意的实现以至产品化。全球知名的创客空间有诸如c-base e.V.、Metalab、TechShop、Fab Lab等等。经过多年的发展，国内外已经把创客空间这个模式推到了一个比较成熟的历史阶段，并对科技创新产生了深远的影响。此后，创客的概念被引入中国，也逐渐诞生了类似的场所。国内第一个创客空间是2010年诞生于上海的新车间，类似的还有北京创客空间、深圳柴火空间、杭州洋葱胶囊等等。 此外，还有两个名字不得不提，它们的模式近来也经常被国内的地
17、产商们挂在嘴边，它们就是Regus和WeWork。,众创空间在国外,Regus是全球领先的工作场所创新解决方案供应商，该公司成立于1989年，总部位于英国，伦敦证券交易所上市公司。Regus的服务宗旨是，支持其客户的任何工作场所需要，使他们能够在工作的地方，以他们最有效的方式，尽可能持久地享受工作。目前，Regus已经在全球五大洲的900座城市开设了3,000家商务中心。2014年Regus营业收入增加15.8%，达到了16.76亿英镑，净利润增加27%，达到了1.04亿英镑。Regus的产品主要包括商务办公室、商务会议室、商务贵宾室、虚拟办公室、视频通信、商务环球、灾难恢复等七类。面向的客户
18、包括新建企业、在家经营企业、中小企业和国际企业等各类企业。WeWork是一家位于美国、主打办公场地租赁服务的房地产公司。2014年，实现年营业收入1.5亿美元，利润率近30%。去年12月，WeWork宣布完成一笔3.55亿美元的融资，公司由此估值高达50亿美元。它的盈利点主要在两个方面：一是通过写字楼“整批零租”获取差价，以会员费及配套服务形式收费，二是通过周边地价的溢价、对种子公司投资等隐形回报获利。WeWork激增的会员数量，连接线上线下硬实力资源的能力，显示出资本对该商业模式的充分看好，让这家公司的风头一时无两，也在中国掀起一阵模仿的风潮，潘石屹、毛大庆等地产大亨分别以SOHO 3Q、U
19、rWork开始效仿。,众创空间在国内,北京市依托国家自主创新示范区、国家高新区、科技企业孵化器、高校和科研院所等丰富的科技创新创业资源，成为我国众创空间发展最快的城市。2015年3月23日，北京市科委对首批“北京市众创空间”中的11家进行了授牌，同时授予中关村创业大街“北京市众创空间集聚区”的称号。这11家创业服务机构分别为：北京创客空间、创客总部、东方嘉诚、科技寺、融创空间、极地国际创新中心、京西创业公社、DRC创億梦工厂、北大创业孵化营、乐邦乐成、清华x-lab。5月4日，北京市科委再次对14家创业服务机构授予“北京市众创空间”的称号，分别是36氪、亚杰汇、Binggo咖啡、3W咖啡、北京
20、大学创业训练营、IC咖啡、创业家、车库咖啡、天使汇、飞马旅、联想之星、硬创邦、虫洞之家、因果树。这使得目前“北京市众创空间”的数量达到25家。5月7日，北京众创空间联盟成立。标志着在北京市科委的指导下，北京地区搭建起了众创空间资源共享平台和行业自律组织。首届成员大会同期召开，与会成员来自近60家创业服务机构，汇集了众多在行业内具有代表性、影响力、先进理念的人物，将进一步促进推动北京地区创新创业模式新颖、理念超前的众创空间的发展。除北京以外，在上海、深圳、杭州、南京、武汉、苏州、成都等创新创业氛围较为活跃的地区，也都逐渐涌现了一大批各具特色的众创空间。比如上海的新车间，深圳的柴火创客空间，杭州的
21、洋葱胶囊，南京创客空间等等。,众创空间在国内的模式,模式1：活动聚合型以活动交流为主，定期举办想法或项目的发布、展示、路演等创业活动聚合。例如：北京创客空间、上海新车间、深圳柴火空间、杭州洋葱胶囊等。模式2：培训辅导型旨在利用大学的教育资源和校友资源，以理论结合实际的培训体系为依托，是大学创新创业实践平台。例如：清华x-lab、北大创业孵化营、亚杰会等。模式3：媒体驱动型由面向创业企业的媒体创办，利用媒体宣传的优势为企业提供线上线下相结合，包括宣传、信息、投资等各种资源在内的综合性创业服务。例如：36氪、创业家等。模式4：投资驱动型针对初创企业最急需解决的资金问题，以资本为核心和纽带，聚集天使
22、投资人、投资机构，依托其平台吸引汇集优质的创业项目，为创业企业提供融资服务，从而提升创业成功率。 例如：车库咖啡、创新工场、天使汇等。,众创空间在国内的模式,模式5：地产思维型由地产商开发的联合办公空间，类似WeWork模式。例如：SOHO 3Q、优客工场(UrWork)等。WeWork模式带来的巨大的商机，让众多地产大佬蠢蠢欲动。潘石屹在今年2月初便推出了SOHO 3Q项目，主打“办公室在线短租”。原万科集团副总裁毛大庆离职创办“优客工场”，短短一个月时间，在北京“圈地”逾5万平方米。随后，原SOHO中国副总裁王胜江宣布与洪泰基金练手打造“洪泰创新空间”。绿地、亿达等知名房企开始嫁接“互联网
23、+”因子，企图打造中国版联合办公租赁空间运营商。而在上海，融信绿地在大虹桥的中小企业成长平台，打着WeWork竞争者旗号的MO.ffice也于4月落地。模式6：产业链服务型产业链服务为主，包括产品打磨、产业链上下游机构的合作交流、成立基金进行合投等。例如：创客总部。模式7：综合创业生态体系型提供综合型的创业生态体系，包括金融、培训辅导、招聘、运营、政策申请、法律顾问乃至住宿等一系列服务。例如：创业公社。,众创空间在国内,案例1：创客总部(产业链服务型)创客总部是由北大校友、联想之星创业联盟成员企业于2013年12月发起成立的专注于移动互联网和互联网金融领域的孵化器，以产业链服务和天使投资为特点
24、。旨在通过搭建创业者、从业者、投资人、产业链上下游机构的合作交流平台，为创业团队提供专业的产业链服务。创客总部的常规服务也是办公场地的提供，但更加侧重于产业链服务，主导创业者的能力成长和业务发展。创始人团队的背景涉足移动互联网、技术开发培训、电商以及在线教育的创业，人均有十年左右的创业经验，行业资源也较为丰富，因此创客总部的着力点在于产品的打磨和产业链服务。创客总部对入驻的初创团队提供服务和帮助的落脚点，主要在以下几个方面：一是产品和模式，帮助其判断在复杂的中国国情与市场中，定位是否足够精准，商业模式在中国是否可行，未来用什么样的方式去获取用户和盈利;二是市场和运营，如何找到最初的用户，如何通
25、过最初的用户磨合产品，快速迭代产品，建立运营体系，一方面给团队建议，另一方面会想办法给他们寻找资源;三是法律治理结构，帮助创业者分析创始人之间的股权和激励应如何配置，创始人团队如何搭配，以及在未来可能会引进的人才和核心员工;四是天使投资，创客总部于2014年下半年自己成立了一支天使基金，此外还找了6家合投基金，首期3000万人民币，主要用来投入孵的企业。,众创空间在国内,盈利模式方面，创客总部在起始阶段主要做孵化器，发现只收工位租金是赔钱的，一直没有找到盈利模式，后来发现只有做投资才能有盈利。事实上，市场化的孵化器，基本都存在这个问题。目前，创客总部对自己的盈利模式定位是“产业链服务+天使投资
26、”，关联产业相关的服务，重点做产品。创客总部对入孵团队的评审标准由自己来制定。主要看三点：方向(该领域未来是否有机会)、团队(主要看主导的创业者)、产品(切入点)。从入孵团队规模来看，据创客总部的统计，2014年有338家申请，录取114家，每个月大致有9-12家通过评审，但今年的节奏比去年快，基本上随时都在评审。规模并不设上限，创客总部认为规模十分有必要，因其能够带来氛围和协同效应，人多之后相互之间的协作和配合会多起来。只要创业氛围足够好，创业团队的自我管理和自我约束能力都很强，不会有太多管理上的问题。从已经服务过的团队来看，2014年有32个团队拿到投资，其中28个为天使轮。天使投资的平均
27、金额为391万，而创客总部自己投的多数在300万左右。,众创空间在国内,案例2：车库咖啡(投资驱动型)近几年，咖啡类众创空间的成立如雨后春笋，位于北京中关村创业大街中心的车库咖啡作为其中的先行者，自2011年4月开始营业，迄今已经走过四个春秋。车库咖啡把进驻其中的早期创业者或团队分为三种：第一种是流动创业者，车库咖啡800平方米的总面积当中有60%都给了这部分创业者，据车库统计，每年平均流动6万人次，每天150-200人次;第二种是常驻团队，目前能够满足10个团队的需求，桌椅和办公位固定，这类团队的人员和项目均比较稳定，流动性小，能够自行维护日常的办公秩序。第三种是被车库咖啡称作“认证机制”的
28、团队。该认证体系是车库咖啡在经营第二年开始启动的，至今一共服务过300支团队。每年申请的团队大概有1000支，每年只筛选出100个团队进行服务，原因在于一方面要保障团队的品质，另一方面是运营体系只能支持100个。这些团队目前在全国范围内进行招募，通过车库的认证并加入其会员体系之后，车库会给团队提供内部的、精准的资源活动分享服务。对于认证标准的制定，车库认为并不一定非要以最终是否能获得融资和明确市场方向为依准，只要项目已经有了，并且运营比较正常，团队稳定。此外还有一些附加条件，比如是否已经注册为法人单位，但如果团队特别大，还未注册也可以酌情放宽要求。,众创空间在国内,盈利问题一直都是困扰创业咖啡
29、馆的难题。车库咖啡在经过多年探索发展之后，目前的盈利点主要在以下几个方面：除正常的工位收入以外，还来自于餐品提供、会务举办、活动场地提供、广告与自媒体、各地的创业培训和创业交流、协办和参与创业大赛，等等;此外，其凭借自身多年在创新创业服务平台运营模式的经验积累和深入观察，车库咖啡把这些经验进行总结和梳理，为其他的创业咖啡馆或创业服务平台做咨询服务。在对团队投资方面，车库咖啡对创业团队没有持股，也不设专项基金。车库咖啡目前已经取消之前的投资人坐班制度，原因一是限制坐班的效率可能并不高，二是项目也具有流动性，和投资人约定好以后双方定期来就可以，三是现在见项目的渠道比以前丰富了，有各种活动、沙龙、培
30、训、路演、大赛等等，都是能够见到投资人、被关注的方式。从车库咖啡服务过的团队来看，不乏墨迹天气、魔漫相机等耳熟能详的名字。在车库的平台上，拿到过融资的团队共有70多个，多数为天使轮，有少数直接到A轮。,众创空间在国内,案例3：创业公社(综合创业生态体系型)创业公社是一家有国资背景的创新型孵化器，由京西创业投资基金和北京股权交易中心共同出资设立。创业公社于2013年5月开始运营，总部位于北京市中关村石景山园区，同时已经开始在中关村、东城、西城、朝阳、丰台开始规模化扩展，并正在筹划向北京周边区县扩张。定位于为移动互联网、智能硬件、文化创意和节能环保等新兴领域的团队服务。创业公社的核心运营思路是，通
31、过完整的创业服务体系树立品牌，以吸引更多的优质创业企业入驻，在形成企业数量规模之后，去和闲置物业洽谈，获得较低的价格，把它变成创业公社，最后再给创业团队办公。然而目前在石景山总部的场地是由政府提供，对创业公社而言并无租用成本。创业公社对入驻团队也秉持开放的态度，并不设过多门槛。同时，受中关村管委会委托，创业公社运营名为“雏鹰计划”的优质项目池，目前其中有60多家企业，累计获得过的融资已超过7.5亿元。创业公社受中关村管委会委托，运营中关村雏鹰人才基地，符合条件的企业可以获得不超过30万补贴，目前已有近60家雏鹰企业,众创空间在国内,创业公社的盈利模式也是“办公场地租金+增值服务”，于2014年
32、实现了微盈利。从2014年的情况来看，场地和服务收入的占比大约为7：3。但创业公社认为，从趋势来看，增值服务的部分发展很快，未来几年内服务收入超过办公租金收入将是必然。在服务内容的层面，除场地的基础运营之外，主要有：金融服务(包括股权和债权)，垂直行业领域的导师顾问，帮助企业招聘，法律咨询(知识产权、合同梳理等)，申请政策(解决创业者对政府政策了解不足的信息不对称问题)，线下培训，定期的分享会和沙盘演练，项目路演，等等。对于交流的形式，创业公社的理念是不对交流形式做固定的限制。在投资层面，创业公社当前的做法是用其提供的服务换取企业2%5%的微股权，目前已获得近20家企业的微股权。但他们暂时没有退出的打算，一旦获得投资人的投资，也是对项目一个良好的背书，便更加有了长期持有的理由。在已服务团队的层面，累计服务过的团队超过500家，目前实际入驻的企业有100多家，还有一些提供服务但在其他场所办公的团队。短期内创业公社将会做三件事：一是目前3万平方米的总面积已经饱和，需要进行拓展，二是今年将要重点将企业推向四版市场，三是要做一个类似YOU+的创业者公寓，帮助解决住的问题。,
