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1、xx项目招商策划案,目 录,一,二,三,四,五,七,六,九,八,招商目标梳理,招商目标梳理,从项目整体运营出发长期利益与短期利益兼顾，考虑以下三个目标：,根本目标：,基础目标：,xx项目品牌落地,重要目标：,项目整体良性运营,二层实现尽快招租，整体统一招商、统一管理、统一运营，项目走上战略轨道,长远目标：,一期商铺顺利招租的同时，实现二期商铺的顺利面市,目标梳理,从项目整体运营出发长期利益与短期利益兼顾，考虑以下三个目标：,本项目进入市场已有两、三年时间，但前期招商方案离理想效果有一定距离，需扭转项目在xx市场中的形象，让项目品牌顺利落地。,xx项目,品牌落地,目标梳理,从项目整体运营出发长期
2、利益与短期利益兼顾，考虑以下三个目标：,红城天街项目整体,良性运营,目标梳理,从项目整体运营出发长期利益与短期利益兼顾，考虑以下三个目标：,二期产品,顺利面试,目标梳理,从项目整体运营出发长期利益与短期利益兼顾，考虑以下三个目标：,本案作为xx第一个商业综合体，需尽快启动招商，让整体项目运营走上战略轨道，抢占xx市场。,二层启动招商，整体运营走上,战略轨道,核心问题解读,核心问题解读,面临的困难是,扭转前期市场中童装等品牌经营不善给项目带来的负面影响。xx整体商业有“西转”的趋势，如何应对？外来知名开发商对我们产生的冲击xxx市场商业综合体在建项目合计约10万，如何抵抗竞品带来的冲击。,从实现
3、xx项目品牌落地的目标来看,核心问题解读,一层处于已售状态，如何纳入整体规划中？一期业态定位后，如何为二期奠定商业氛围？如何让广场主入口及广场与商场有机结合，带动人气？如何把项目的配套优势最大程度发挥？,从实现项目整体良性运营的目标来看,我们的问题是,核心问题解读,谨慎规划一期招商、运营方案，确保“开门红”！严格执行招商策略，确保一、二期联动不断层！周密计划后期策略，确保长远目标顺利实现！,从实现二期产品顺利面世的目标来看,我们要强调,核心问题解读,从整体运营走上战略轨道的目标来看,尽快实现招商，抢占习水市场。实现项目整体的有机规划并且统一管理。持续不断的暖场活动集聚人气。项目整体统一招商，统
4、一管理，统一运营。,我们要做到,诸多问题，接下来为您一一揭晓,宏观市场分析,xx为xx交通枢纽，区位优势明显，人口基数大，未来发展空间巨大。xx县规划提出“一心两翼三流域多园区”布局合理，发展迅速。xx县经济状况良好，近年保持高速增长。,小结,商业市场分析,小结,老城人口密度集中，商业氛围良好，环境相对较差，商业较为成熟，业态较为混杂，商业运营高峰期时间为早10：00至凌晨01：00。,新城区人口密度小，商业处于发展初期，业态较稀缺，商业运营高峰期时间为下午17：00至凌晨01：00,旧城改造,品质逐步提升,繁华品质商业,整个过程周期较长；但由于是老城区，从人体心理角度分析，更倾向选择于长期居
5、住和熟悉的地方居住，并且以目前西城区的发展状况，在分流上不会存在太大影响。,推动新城,改善性选择,繁华品质新区,整个过程周期较长。,老城区,西城区,项目本体分析,项目基本情况,xxx位于xxx县老城区核心区域）。由xxx房地产开发有限责任公司开发。住宅、商铺、写字楼为一体，打造xx城市标杆。,SWOT分析,SWOT,核心价值梳理,几间店铺,一种购物方式,全新商业理念,xx项目,核心价值 从此住进我们的脑海,核心价值梳理,本案交通区位优势明显，人流丰富，未来发展空间巨大。现xx市场并未出现类似竞品，可尽快入市，抢占市场。,小结,项目市场定位,形象定位,定位依据,形象定位-案例参考,形象定位,拥有
6、老城新功能和多重商业的 综合型城市商圈,核心理念,xx县核心区黄金宝地 老城生活新花样,综合形象定位,产品定位,xx,集购物、休闲、生活、娱乐、配套于一体的综合型城市商业,项目规划建议,主入口设计,产品建议,主入口设计:需加强昭示性，可增加昭示牌等等。,实景,建议,走道设计,产品建议,走道设计 : 从人体功能学角度本项目室内走道宽度建议设置在4-6米之间，购物中心内部走道2.43.6米之间。走道当中设置部分休息椅、绿色植物或建筑小品，打造优雅人性化的购物环境。,实景,建议,促销空间,产品建议,建议在项目异形过道或者类中庭过道处设置品牌促销区域，增加临时租用面积，提升整体收益,实景,建议,产品建
7、议,本区域未分割，但考虑面积不大，可在招商启动后再另行考虑，增加招商灵活性。,一层,本区域已分割，可按既定方案执行，因黄色标注内墙线并不承重，所以也可灵活分割。,产品建议,因本案柱间距大，所以商铺分割不能严格按照柱子作为参照（会有面积浪费），所以考虑大致分为蓝色和黄色两种区域，蓝色区域分割为商铺，黄色区域分割为柜台。具体分割待招商启动后再另行提案。,分割为商铺,分割为柜台,二层,产品建议,本层目标业态较为特殊，消化面积都很大，所以可暂不考虑分割，待招商启动后再另行建议,三、四层,规划建议,思考：,我们该如何应对,本案北面部分进入市场较早，但商业氛围不强、效果不好，已经留下不好的口碑，如何“改头
8、换面”？若本案无餐饮、娱乐（酒吧或KTV）类似业态，那整体规划必然单一，不利于商场整体发展。从之前的市调可看出，xx县商业综合体有遍地开花的趋势，我们的差异化在那里？本案主出入口昭示性不强，该怎么办？如何增加项目商业氛围？本案一层全部出售，并未返租，会不会对整体 规划造成影响？ 广场能否充分利用？,针对“口碑” 较差的问题。,需重新制定推广方案，以崭新的面貌高调、强势进入市场。,规划建议,文案建议：,VI建议：,针对“差异化”的问题。,本案优势在于两点。第一，处于核心地域。第二，全现铺，占时间优势，可抢占市场，随着西城区的发展，第一点人群会被分流，所以必须充分发挥“时间优势”，尽快入市！,针对
9、餐饮业需要排污和排烟，娱乐业对消防有特殊要求的问题。,招商启动前，制定解决方案，以应对可能出现的餐饮业排污及娱乐业消防通道问题。,规划建议,针对“增加商业氛围” 的问题。,在广场布置情景小品，并充分利用建筑外立面空白，增加品牌展示，建立商业氛围。,规划建议,实景,参考,招商策略剖析,业态方案组合,xx商业单类业态占比最大的是女装，达到20.40%，“其他”类中包涵广泛，主要是家居、娱乐业态。,招商方案组合,根据宏观商业市场分析和项目本体、定位、规划情况，方案建议,业态方案组合,定位理由：根据市场调查及其他商场成功案例，将业态调整为一站式混搭业态模式。专业性商场模式针对购物目的性较强，在大城市中
10、较为普遍，因为人口基数大，足以支撑市场，针对习水县的人口比例，一站式混搭更有利。传统的专业性商场，在大城市中已经逐步的开始被混搭式商场取代。人们更倾向于一站式休闲购物一体的购物模式。经过xx县市场调查分析，目前尚未有此类商场进驻，但目前在建同类商业老城区已有3座，所以我们必须抢占先机，树立品牌价值，占据市场的优势，避免在今后的竞争中所带来的不利。一站式混搭购物模式有着多元化、便捷、轻松、刺激性消费的好处。,一站式休闲购物广场,综合定位,业态方案组合,一层业态定位：主力业态：中高端品牌女装。辅助业态：包、鞋品、精品、化妆品、美甲、饰品、内衣、定位理由：一层是否吸引人气在整体比重中占据了60%的决
11、定权重，据市场调查，女性消费占据极大比重，所以将一层主要业态定位为女性品牌服饰，为了避免专业性过强，提升多元化，所以混搭穿插入一些其他业态来让整体达到协调和多元化的效果。,主力业态,辅助业态,业态方案组合,四层业态定位：KTV、足疗保健、休闲会所。定位理由：多元化购物、放松两不误、轻松愉快又开心。,招商方式,招商方式,根本前提,推广费用利润最大化，同时快速实现招商任务,招商总体策略,线上：项目整体统一招商、统一管理、统一运营，加大影响力线下：依托精准租户定位，高效出击释放适当优惠政策，刺激招商下定,招商方式,事件营销，营造项目前景,事件一：签约仪式,活动时间：招商启动后活动地点：项目中庭广场活
12、动目的：扩大项目在市场上的声音，增强影响力，吸纳商家资源活动内容：商家进行签约仪式并配套小型推介活动目标客群：首批签约商家或者较知名商家,招商方式,事件营销，营造项目前景,事件二：联合商家开展现场体验,活动时间：招商期中段活动地点：项目中庭广场活动目的：在商业中心内制造一些新的元素，让客户在体验游戏的过程中感受商业品质。活动内容：3D地画展示等等,招商步骤,招商推广制定,品牌筛选,启动推广,制定主力商家,合作洽谈,签订合同,意向性商家,考察评估,进场装修,营业,人员培训,招商方式,客户资源库,其他资源,各业态目标客户出现,有效目标筛选,招商方式,邀请当地各类业态商家共同筹建购物中心邀请当地商家
13、结盟筹建一卡通折扣服务组织资源商家举行座谈会,招商方式,各业态目标客户,知名商家带动协同商家影响追随商家,招商方式,招商优惠政策,商业前期人气不足，需要一定时间培育，为尽快吸引商家进驻经营，第一年租金势必要做出让步，为保证项目总体收益，可通过逐年提高租金的方式得以保障。商家签约建议一次性签五年以上（租金分期缴纳），有利于项目整体稳定和管理。一次性缴纳不同年限的租金，可享受不同程度的免租优惠。根据商家的种类、品牌、大小以及需求面积的不同，可享受不同程度的免租优惠。免租期不在合同期内享受，在合同期外享受。免租期不在一年内免完，而是分摊到每年,具体免租优惠政策后期另行提案。,运营管理建议,房开成立商
14、管公司的必要性：,便于统筹商业广场及其他房开所有的资源；并能方便使用广场举行各类活动；商管公司由开发商成立利于经营商和投资商的信任；促进和保障公司商业项目的持续运营和稳步开发 。,主要职能,市场 招商 销售 管理,主要职能,市场职能：,1、项目商家经营情况审核；2、区域市场、竞争对手的调查分析；3、商业应对策略的制订；4、项目对外关系的协调和维护；5、项目营销推广和商业活动的策划组织和执行；,主要职能,招商职能：,1、项目业主的商铺转让、经营者的转租等；2、项目开业后的补位招商；3、商家的储备工作；4、对入驻商家进行评估工作；,主要职能,管理职能：,物业管理运营管理,1、经营行为管理2、消费行
15、为管理,主要职能,管理职能：,商户档案管理；建立评估体系，对商户进行等级评定；建立商业经营的各项规章制度；建立和完善商业经营的各种流程；代办服务：工商税务等证照的办理；特约服务：商务、中介、委托等有偿服务；租金等费用收缴；,1、经营行为管理主要内容,主要职能,管理职能：,宣传促销管理；建立和完善项目VI系统；经营秩序和公共安全管理；退换货、投诉等售后服务管理；助学、文化等公关公益活动；“本项目”会员的管理和维护；项目电子商务平台的管理和维护；,2、经营行为管理主要内容,组织架构,总经理,保安,技术部,运营部,后勤部,办公室,保洁,招商组,客服组,策划组,经营管理,盈利模式：,主要盈利渠道分析1
16、、管理费2、广告位发布费（外立面广告位）3、场地使用费（项目内外公共场地部分）4、租赁和转让（有偿委托和转让中介收费 ）5、活动赞助费用 6、刊物宣传收费(DM、内刊和会员刊物等)7、培训讲座收费（举行消防、工商、投资等培训）8、自营项目收入（自营商铺的收入）9 、代理厂商公关活动策划执行收费（例如：新品推介会/酬宾会等）10 、代理设计制作厂商刊物及DM刊设计收费（商户自行制作的宣传物品等）,经营管理,管理模式：,经营管理,风险和保障措施：,工作内容,前期介入阶段,正常管理阶段,跟进控制阶段,经营管理,前期介入阶段：,商业经营管理调查 （销售促进和项目提升）,商铺交验,参与商业业态规划和商业
17、布局优化,后期商业经营管理定位、商家公约、管理制度,经营管理咨询和答疑（销售促进）,人员组织控制等各项事宜,主要工作内容,经营管理,正常管理阶段：,项目区域市场的升级管理,项目区域市场的分析、评估,项目区域市场的商家管理、调整,项目区域市场的日常管理,主要工作内容,经营管理,跟进控制阶段：,管理工作质量的监控,管理品质的评估及创新,主要工作内容,工作范围界定,1、招商方面：由招商公司负责，商管公司参与部分工作交流。并大力配合和辅助前期招商公司的招商工作，可参与主力店客户洽谈、招商推介会等；2、销售方面：由销售公司为主，商管公司辅助和配合，可参与项目推介会、区域市场商业调查、商户座谈等；3、项目宣传推广工作：由招商公司为主展开工作，商管公司辅助和配合，重点进行商业运营理念推广，商业运营管理咨询等；4、商业运营方面：由商管公司主导，负责交房、装修审图、商场活动策划等，前期招商公司提供指导和支持。,
