不动产登记权籍调查方案解读 课件.pptx

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1、不动产权籍调查技术方案解读,太原理工大学 董宇阳,为贯彻落实不动产登记暂行条例，积极稳妥、规范有序地推进不动产权籍调查工作，全力保障不动产登记工作顺利开展，国土资源部制定了不动产权籍调查技术方案等一系列相关的技术标准。 方案规定了不动产权籍调查的内容、技术路线、基本方法、调查程序、成果要求和数据库建设等。 该方案适用于土地、海域以及房屋、林木等定着物的不动产权籍调查。,不动产权籍调查是以宗地、宗海为单位，查清宗地、宗海及其房屋、林木等定着物组成的不动产单元状况，包括宗地信息、宗海信息、房屋（建筑物、构筑物）信息、森林和林木信息等。 对于宗地信息。需要查清宗地的权利人、权利类型、权利性质、土地用

2、途、四至、面积等土地状况。 对于土地承包经营权宗地和农用地的其他使用权宗地，还应查清承包地块的发包方、地力等级、是否划定为基本农田、水域滩涂类型、养殖业方式、适宜载畜量、草原质量等内容。,对于宗海信息。也要查清宗海的权利人、项目名称、项目性质、等级、用海类型、用海方式、使用金总额、使用金标准依据、使用金缴纳情况、使用期限、共有情况、面积、构（建）筑物基本信息等内容。 对于房屋等建筑物、构筑物信息。还要查清房屋权利人、坐落、项目名称、房屋性质、建筑物、构筑物类型、共有情况、用途、规划用途、幢号、户号、总套数、总层数、所在层次、建筑结构、建成年份、建筑面积、专有建筑面积、分摊建筑面积等内容。 针对

3、宗地内的建筑物，先要区分所有权的共有部分，再查清其权利人、建筑物、构筑物名称、建筑物、构筑物数量或者面积、分摊土地面积等。,对于森林、林木信息。要查清森林与林木的权利人、坐落、造林年度、小地名、林班、小班、面积、起源、主要树种、株数、林种、共有情况等内容。,由此可见，不动产权籍调查，必须以土地（海域）为基础，以宗地（宗海）为单元，在查清土地（海域）所有权和使用权情况的前提下，再将附着其上的建筑物、构筑物、森林、林木等内容的详细信息，以法律手段确认下来，建成相应的数据库，为不动产登记提供准确可靠的依据。,一、技术依据和路线,主要技术依据 GB/T 21010土地利用现状分类 TD/T1001地籍

4、调查规程 GB/T 17986.1房产测量规范 GB/T26424森林资源规划设计调查技术规程 NY/T 2537农村土地承包经营权调查规程 HY/T124海籍调查规范 国务院令第656号不动产登记暂行条例 国土资源部关于启用不动产登记簿证样式（试行）的通知（国土资发201525号）,技术路线以地（海）籍调查为基础，以宗地（宗海）为依托，以满足不动产登记要求为出发点，充分利用已有不动产权籍调查、登记以及前期审批、交易、竣工验收等成果资料，采用已有集体土地所有权地籍图、城镇地籍图、村庄地籍图、海籍图、地形图、影像图等图件做工作底图，通过内外业核实、实地调查测量的方法，完成不动产权属调查和不动产测

5、量等工作。,应该说，不动产权籍调查，是充分利用已经开展过的地籍调查、所有权确权、承包经营权确权等前期工作的基础，重点在整合原有的数据，按照新标准建立数据库的工作。,二、技术方法,1、不动产单元的设定与编码。应按照不动产权籍调查技术方案附录A的要求，设定不动产单元，编制不动产单元代码（即不动产单元号）。 2、不动产权属调查。采用内外业核实和实地调查相结合的方法开展不动产权属调查，查清不动产单元的权属状况、界址、用途、四至等内容，确保不动产单元权属清晰、界址清楚、空间相对位置关系明确。,根据权属来源资料完整情况，采取不同技术方法进行权属调查： 1）对权属来源资料完整的不动产权属，主要采用内外业核实

6、的调查方法。 2）对权属来源资料缺失、不完整的不动产权属，主要采用外业核实、调查的方法。 3）对无权属来源资料的不动产权属，主要采用外业调查的方法。,3、不动产测量。 统筹考虑基础条件、工作需求、经济可行性和技术可能性，在确保不动产权益安全的前提下，再依据不动产的类型、位置和不动产单元的构成方式，因地制宜，审慎科学地选择符合本地区实际的不动产测量方法，确保不动产单元的界址清楚、面积准确。,根据用地情况，选择相应的测量方法： 1）对城镇、村庄、独立工矿等区域的建设用地，宜采用解析法测量界址点坐标并计算土地面积，实地丈量房屋边长并采用几何要素法计算房屋面积。 2）对于分散、独立的建设用地，可采用解

7、析法测量界址点坐标并计算土地面积；也可采用图解法测量界址点坐标； 此时，宜实地丈量界址边长和房屋边长并采用几何要素法计算土地面积和房屋面积。,3）对于海域和耕地、林地、园地、草地、水域、滩涂等用地，既可选择解析法也可选择图解法获取界址点坐标并计算土地（海域）的面积； 如果其上存在房屋等定着物，则宜采用实地丈量其边长并采用几何要素法计算房屋面积。,概括起来，土地面积测算方法有两种，即解析法面积测算与图解法面积测算。 根据实测的数值计算面积的方法称解析法面积测算。包括几何图形法和坐标法，这是城镇普遍采取的面积测算方法。 所谓几何图形法，是根据实地测量有关的边、角元素进行面积计算的方法。实际上就是将

8、规则图形分割成简单的矩形、梯形或三角形等简单几何图形，分别计算面积并相加得到所需面积的数据。计算面积的边长量至厘米。不具备采用坐标法面积计算的小城镇可采用此法。 所谓坐标法，通常是指对一个不规则的几何地块，测出该地块边界转折点的坐标值，然后用坐标法面积计算公式计算出地块的面积。,从图纸上测算面积的方法称图解法面积测算。它包括几何要素与坐标测算法、膜片法、求积仪法、沙维奇法、光电求积法以及电算法等。 其共同特点是可很快地得到图形的面积，没有复杂的计算；但面积测算的精度比解析法低。 土地面积测算遵循“整体到局部，先控制后碎部”的原则，即以图幅理论面积为基本控制，按图幅分级测算，依面积大小比例平差的

9、原则。 在城镇地籍中通常以平方米为面积的基本单位，大面积可用公顷或平方公里；农村地籍中常以公顷和亩为土地面积测算的基本单位。 1公顷1万平方米。,三、调查程序,不动产权籍调查工作，按照准备工作、权属调查、不动产测量、成果审查入库、成果整理归档的次序开展。其中，准备摸底是基础，权属调查是核心，不动产测量是保障，成果审核入库是根本，成果整理归档是结果，入库管理是重心，登记发证是目的。,（一）准备工作 根据授权委托的不动产权籍调查任务，调查机构应做好收集、整理和分析所调查的不动产登记、抵押、查封、权属来源、交易、控制点坐标、界址点坐标等相关资料（包括图件、表格、数据和文件等），制定调查方案，发放指界

10、通知书，计算测量放样数据等工作。 注意：由于不动产登记和管理的资料分散于不同部门的调查机构，应携带不动产权籍调查资料协助查询单（见方案附录B），到国土、房产、林业、农业、海洋、水务、规划、档案等部门的档案室或在数据库中查询、核对并获取被调查对象的档案资料和数据，并要求出具证明或在资料复印件上加盖档案资料专用章。,（二 ）权属调查 权属调查应由县级以上人民政府不动产登记机构组织完成。权属调查工作的主要内容包括核实和调查不动产权属和界址状况、绘制不动产单元草图、填写不动产权籍调查表（见方案附录C）等。对界址线有争议、界标发生变化和新设界标等情况，宜现场记录并拍摄照片。 1、核实确认不动产的现状 根

11、据申请调查的材料和档案资料查询结果，核实确认不动产的权属现状，确认其界址是否发生变化，然后确定权属调查的具体方法。,通常，把界址是否发生变化的具体情形分为： （1）新设界址和界址发生变化的： 由于征收或征用土地，改变界址的； 由于城镇改造拆迁，灭失原有界址的； 由于划拨、出让、转让国有土地使用权或海域使用权； 由于权属界址调整后，改变了的宗地或宗海，由于土地整理，造成宗地重划的； 宗地或宗海的界址因自然力作用而发生的变化等； 由于各种原因引起的宗地或宗海分割和合并。,（2）界址没有发生变化的： 由于转移、抵押、继承、交换、收回土地使用权或海域使用权； 由于违法不动产经处理后，发生变更的； 由于

12、宗地或宗海内地物地貌的改变；如，新建建筑物、拆除建筑物、改变建筑物的用途及房屋的翻新、加层、扩建、修缮等； 由于精确测量界址点的坐标和不动产单元的面积； 由于权利人名称、不动产位置名称、不动产用途等的变更； 由于不动产所属行政管理区的区划变动，即县市区、街道、街坊、乡镇等边界和名称的变动； 由于权利取得方式、权利性质或权利类型发生变化。,2、新设界址与界址发生变化的不动产权属调查 根据不动产现状确认的结果，针对新设界址与界址发生变化的情形，依不动产的类型，确定的权属调查方法包括： 1）房屋的权属调查方法按照GB/T17986.1 房产测量规范 执行，并填写新的不动产权籍调查表。 2）耕地的权属

13、调查方法按照NY/T2537 农村土地承包经营权调查规程 执行，并填写新的不动产权籍调查表。 3）海域的权属调查方法按照HY/T124 海籍调查规范 执行，并填写新的不动产权籍调查表。 4）其他土地的权属调查方法按照TD/T 1001 地籍调查规程 执行，并填写新的不动产权籍调查表。,3、界址未变化的不动产权属调查 根据不动产现状确认结果，针对界址未发生变化的，首先确定是否需要进行实地核实调查，然后再按照下列方法开展权属调查： 1）如果不需要到实地核实调查，则在复印后的原不动产权籍调查表内变更部分加盖“变更”字样印章，并填写新的不动产权籍调查表，不重新绘制草图。,2）如需要到实地调查，则经实地

14、核实调查后，再依不同情形，采用如下处理方法： a、发现不动产权属状况与相关资料完全一致的，按1）的规定处理。 b、发现不动产权属状况与相关资料不一致的，应在原不动产权籍调查表上用红线划去错误内容，标注正确内容，并填写新的不动产权籍调查表。 c、发现原界址边长或房屋边长数据错误的，应在原草图的复制件上用红线划去错误数据，标注检测数据，重新绘制草图，并填写新的不动产权籍调查表。,（三）不动产测量 不动产测量工作的主要包括控制测量、界址测量、宗地（海）图和分户房产图的测绘、面积计算、不动产测量报告的撰写等。 1、控制测量 对土地及其房屋等定着物，控制测量的技术、方法和精度指标按照TD/T 1001

15、地籍调查规程 执行。对海域及其房屋等定着物，控制测量技术、方法和精度指标按照HY/T124 海籍调查规范 执行。 过渡期间，在同一县级行政区域内，宜采用地籍图的坐标系统和投影方法，并适时建立与CGCS 2000国家大地坐标系和1985国家高程基准的转换关系。最终测量成果须转换到2000国家大地坐标系和1985国家高程基准。,2、界址测量 1）应基于不动产类型、保障不动产权利人切身利益、不动产管理的需要等条件选择界址测量的精度。对同一权籍要素，如果技术标准之间的精度要求不一致，宜以精度要求高的规定为准。 2）依不同的界址点精度要求选择不同的界址点测量方法。具体的测量方法和程序按照各行业现行技术标

16、准执行。,3、宗地图、宗海图和房产分户图的测制 不动产权籍图包括地籍图、海籍图及不动产单元图等，其中，不动产单元图主要包括宗地图、宗海图和房产分户图（房产平面图）等。 1）宗地图的测制。以已有各种地籍图为工作底图测绘宗地内部及其周围变化的不动产权籍空间要素和地物地貌要素，并编制宗地图。 测绘方法按照TD/T 1001 地籍调查规程 执行，宗地图的内容按照方案附录D执行。,2）宗海图的测制。以已有海籍图为工作底图测绘宗海内部及其周围变化的不动产权籍空间要素和地物地貌要素，并编制宗海图。测绘方法和内容按照HY/T124 海籍调查规范 执行。 3）房产分户图的编制。以地籍图、宗地图（分宗房产图）等为

17、工作底图绘制房产分户图。房产分户图的编制要求和内容参照GB/T 17986.1 房产测量规范 7.3的规定，按照方案附录D的要求执行。,4、面积计算 1）宗地或宗海面积计算。根据实际情况可采用解析法或图解法计算宗地或宗海的面积。 应基于不动产类型、保障不动产权利人切身利益、不动产管理的需要等条件做出合适的选择。宗地面积变更按照TD/T 1001 地籍调查规程 执行，宗海面积变更按照HY/T124 海籍调查规范 执行。 2）房屋面积测算。按照GB/T17986.1 房产测量规范 执行。,5、不动产测量报告的撰写 不动产测量报告，主要反映技术标准执行、技术方法、程序、测量成果、成果质量和主要问题的

18、处理等情况，是长期保存的重要技术档案。 不动产测量报告格式及编写要求按照方案附录E执行。,（四）成果审查与入库 不动产权籍调查成果主要为文字成果、表格成果、图件成果。包括不动产权籍调查授权委托书、权源资料、不动产权籍调查表、界址点坐标成果表、不动产测量报告、宗地图、宗海图、房产分户图等。 1、不动产权籍调查成果应由不动产登记机构或授权机构审查。凡在前期审批、交易、竣工验收等行政管理中经相关行政职能部门和授权机构确认的且符合登记要求的成果，可继续沿用。,2、审查的内容包括六个方面： 一是调查程序是否规范，即权属调查、测量、成果审查、整理归档等是否按照本方案及相关技术标准实施； 二是调查成果是否完

19、整，即测绘资料、权属资料、图件和表格资料等是否齐全； 三是调查成果是否有效，包含调查机构是否具有相应资质、从事调查工作的人员是否具有相应资格、调查成果是否经过自检等； 四是调查成果格式是否符合规定要求； 五是调查成果是否正确保持宗地、宗海及其房屋、林木等定着物之间的内在联系； 六是宗地图、宗海图和分户房产图中的空间要素与相邻的界址、地物、地貌是否存在空间位置矛盾。,3、审查的方法。主要采用室内外复核的方法审查不动产权籍调查成果。 1）应充分利用已有数据库、信息系统、办文系统、电子政务系统审查调查成果。 2）应将调查机构提供的宗地图、宗海图和房产分户图的电子数据导入已有的权籍空间数据库，查看其与

20、相邻的界址、地物、地貌是否存在空间位置矛盾。 3）对权籍空间要素，如果室内无法判定其是否正确时，可到实地查看。 4）对调查成果存在的问题，应责成调查机构修改完善，直至成果合格为止。,4、成果入库和地（海）籍图更新。 成果通过审查后，审查部门或单位应将审查后的成果提交给不动产权籍调查数据库和成果管理机构，在完成不动产登记后，更新相关数据库和不动产登记数据库。,（五）成果的整理与归档 不动产权籍调查工作结束后，应该对成果进行整理和归档。 1、不动产权籍调查成果经相关部门审查确认后，调查机构应以宗地、宗海为单位，按照统一的不动产权籍调查表、不动产测量报告和不动产权籍图等成果样式，形成不动产单元调查成

21、果，提交纸质成果和相应的电子数据。 2、不动产权籍调查成果应按照统一的规格、要求进行整理、立卷、组卷、编目和归档。,四、不动产权籍调查数据库和管理系统建设,以现有的地（海）籍数据库为基础，对接与整合土地、房产、海域、土地承包经营权、林木等各类不动产登记数据，建立统一的不动产权籍调查数据库和管理系统，实现不动产权籍调查成果一体化管理。 为实现不动产权籍调查信息的共享和成果利用，满足不动产登记和管理的需要，日常不动产权籍调查形成的数据成果在完成审查与登记之后，应及时更新不动产权籍调查数据库，并做好数据库的运行和维护工作。,附录A不动产单元设定与代码编制规则（试行）,术语和定义 宗地 土地权属界线封

22、闭的地块或者空间。 宗海 权属界线封闭的同类型用海单元。 房屋 独立成栋、有固定界线的封闭空间，以及区分幢、层、套、间等可以独立使用、有固定界线的封闭空间。 定着物 固定于土地（海域）并不能移动的房屋、森林、林木等有独立使用价值的物。 不动产 土地（海域）以及房屋、林木等定着物。,不动产单元 权属界线固定封闭，且具有独立使用价值的空间。 不动产单元代码 即不动产单元号，是按一定规则赋予不动产单元的唯一和可识别的标识码。 地籍区 在县级行政辖区内，以乡（镇）、街道办事处为基础结合明显线性地物划分的不动产管理区域；根据实际情况，可以行政村、街坊为基础将地籍区再划分为若干个地籍子区。,地籍区和地籍子

23、区划分 a）在县级行政辖区内，以乡（镇）、街道界线为基础结合明显线性地物划分地籍区。 b）在地籍区内，以行政村、居委会或街坊界线为基础结合明显线性地物划分地籍子区。 c）地籍区、地籍子区划定后，其数量和界线应保持稳定，原则上不随所依附界线或线性地物的变化而调整。 d）海籍调查可不划分地籍区和地籍子区。,宗地（宗海）划分 其中，宗地划分 在地籍子区内，要按照以下情形划分宗地： a）依据宗地的权属来源，划分国有土地使用权宗地和集体土地所有权宗地。在集体土地所有权宗地内，划分集体建设用地使用权宗地、宅基地使用权宗地、土地承包经营权宗地和其他使用权宗地等。 b）两个或两个以上农民集体共同所有的地块，且

24、土地所有权界线难以划清的，应设为共有宗。 c）两个或两个以上权利人共同使用的地块，且土地使用权界线难以划清的，应设为共用宗。 d）土地权属未确定或有争议的地块可设为一宗地。,宗海（含无居民海岛）划分 在县级行政辖区内，按下列情形划分宗海和无居民海岛使用权范围： a)依据宗海的权属来源，划分海域使用权宗海。 b)依据无居民海岛的权属来源，划分无居民海岛使用权范围。,定着物单元的划分 在使用权宗地（宗海）内，再将房屋、林木等定着物划分为不同的定着物单元。,当定着物为房屋等建筑物、构筑物的，要按以下情形划分定着物单元： a）同一权利人拥有的独幢房屋，宜划分为一个定着物单元。 b）具有多个权利人的一幢

25、房屋，应按照界线固定，且具有独立使用价值的幢、层、套、间等封闭空间划分定着物单元。 c）同一权利人拥有多套（层、间等）界线固定且具有独立使用价值的房屋，每套（层、间等）房屋宜各自划分定着物单元。 d）同一权利人（如，行政机关、企事业单位等）拥有的两幢或两幢以上的房屋可共同组成一个定着物单元。,定着物为森林、林木的，按以下情形划分定着物单元： a）权属界线封闭、独立成片的森林、林木可划分一个定着物单元。 b）属于同一权利人多片森林、林木可共同组成一个定着物单元。 定着物为其他类型的，按以下情形划分定着物单元： a）每个定着物可各自单独划分一个定着物单元。 b）属于同一权利人全部同类定着物（如，水

26、塔、烟囱等）可组成一个定着物单元。,不动产单元设定 a）集体土地所有权宗地应设定不动产单元。 b）无定着物的使用权宗地（宗海）应设为一个不动产单元。 c）有定着物的使用权宗地（宗海），宗地（宗海）内的每个定着物单元与该宗地（宗海）应设为一个不动产单元。,不动产单元编码 代码结构 按照每个不动产单元应具有唯一代码的基本要求，依据GB/T7027规定的信息分类原则和方法，不动产单元代码采用七层28位层次码结构，由宗地（宗海）代码与定着物代码构成，分述如下： a）宗地（宗海）代码为五层19位层次码，采用TD/T1001规定的编码规则，按层次分别表示：县级行政区划、地籍区、地籍子区、宗地（宗海）特征码

27、、宗地（宗海）顺序号，其中宗地（宗海）特征码和宗地（宗海）顺序号组成宗地（宗海）号。 b）定着物代码为二层9位层次码，按层次分别表示定着物特征码、定着物单元编号。,不动产单元编码的代码结构 按照每个不动产单元应具有唯一代码的基本要求，依据GB/T7027规定的信息分类原则和方法，不动产单元代码采用七层28位层次码结构，由宗地（宗海）代码与定着物代码构成，分述如下： a）宗地（宗海）代码为五层19位层次码，采用TD/T1001规定的编码规则，按层次分别表示：县级行政区划、地籍区、地籍子区、宗地（宗海）特征码、宗地（宗海）顺序号，其中宗地（宗海）特征码和宗地（宗海）顺序号组成宗地（宗海）号。 b）

28、定着物代码为二层9位层次码，按层次分别表示定着物特征码、定着物单元编号。,XXXXXX XXX XXX XX XXXXX X XXXXXXXX 宗地（宗海）特征码 地籍子区 地籍区 行政区划 不动产单元代码结构图,定着物单元编号,定着物特征码,宗地（宗海）顺序号,编码方法 a）第一层次为采用GB/T2260规定的县级行政区划代码，码长6位，表示县级以上行政区划。 b）第二层次表示地籍区，码长3位，码值为000999；其中，海籍调查时，地籍区可用“000”表示。 c）第三层次表示地籍子区，码长3位，码值为000999；其中，海籍调查时，地籍子区可用“000”表示。 d）第四层次表示宗地（宗海）特

29、征码，码长2位。其中： 第一位用G、J、Z字母表示。“G”表示国家土地（海域）所有权，“J”表示集体土地所有权，“Z”表示土地（海域）所有权未确定或有争议。,第二位用A、B、S、X、C、D、E、F、G、H、W、Y字母表示。“A”表示集体土地所有权宗地，“B”表示建设用地使用权宗地（地表），“S”表示建设用地使用权宗地（地上），“X”表示建设用地使用权宗地（地下），“C”表示宅基地使用权宗地，“D”表示土地承包经营权宗地（耕地），“E”表示土地承包经营权宗地（林地），“F”表示土地承包经营权宗地（草地），“H”表示海域使用权宗海，“G”表示使用权无居民海岛，“W”表示使用权未确定或有争议的土地（

30、海域），“Y”表示其他使用权土地（海域），用于宗地（宗海）特征扩展。,第五层次表示宗地（宗海）顺序号，码长5位，码值为0000199999，在相应的宗地（宗海）特征码后顺序编号。 第六层次表示定着物特征码，码长1位，用F、L、Q、W字母表示。其中，“F”表示房屋等建筑物、构筑物，“L”表示森林或林木，“Q”表示其他类型的定着物，“W”表示无定着物。 第七层次表示定着物单元编号，码长8位。具体表示方法再划分为：,1）定着物为房屋的，定着物单元在使用权宗地（宗海）内应具有唯一编号。前4位表示房屋的幢号，房屋幢号在使用权宗地（或地籍子区）内统一编号，码值为00019999；后4位表示房屋的户号，房屋

31、户号在每幢房屋内统一编号，码值为00019999。 2）定着物为森林、林木的，定着物单元在使用权宗地（宗海）内应具有唯一的编号，码值为0000000199999999。 3）其他定着物的，定着物单元在使用权宗地（宗海）内应具有唯一的编号，码值为0000000199999999。 4）使用权宗地（宗海）内无定着物的，定着物单元编号用“00000000”表示。,不动产单元代码表示方法 不动产单元代码采用分段表示，具体方法如下： a）第一段表示行政区划代码（码长6位）。 b）第二段表示地籍区与地籍子区（码长6位）。 c）第三段表示宗地（宗海）号，由宗地（宗海）特征码和宗地（宗海）顺序号共同组成（码长

32、7位）。 d）第四段表示定着物代码，由定着物特征码和定着物单元编号共同组成（码长9位）。 e）不动产单元代码在表示时，段与段之间可用全角字符“空格”进行分隔，“空格”不占用不动产单元代码的位数。,不动产单元代码表示图,代码变更规则 宗地特征、界址未发生变化的不动产单元代码变更 其中，宗地代码的变更，当宗地特征、界址未发生变化的，宗地代码不变。 定着物代码的变更， a）宗地内定着物特征和空间范围均未发生变化的，定着物代码不变； b）宗地内定着物特征发生变化的，先确定新的定着物特征码，定着物单元编号在新定着物特征码的最大定着物单元编号后续编；,c）宗地内定着物特征未发生变化的，独幢、层、套、间房屋

33、的定着物单元编号变更情形如下： 1）整幢房屋内的层、套、间界线发生变化的，房屋幢号不变，房屋户号在该幢房屋的最大户号后续编。 2）新增的整幢房屋，房屋幢号在宗地（或地籍子区）内最大幢顺序号后续编，房屋户号在该幢房屋内统一编号，码值为00019999。 3）整幢房屋改建、扩建和翻建的，房屋幢号不变。该幢房屋内新增的层、套、间，房屋户号在该幢房屋内最大户号后续编。,d）宗地内定着物特征未发生变化的，独立成片的林木等其他独立定着物的空间范围发生变化的，定着物单元编号在相应定着物特征码的最大定着物单元编号后续编； e）两个或两个以上的定着物组成一个定着物单元的，定着物代码变更情形如下： 1）定着物全部

34、转移给其他权利人的，定着物代码不变。 2）定着物部分转移给其他权利人的，定着物代码按照编码办法规定的要求编码。 3）定着物发生新增、拆除、改造等变化的，不动产权利人未发生转移的，定着物代码不变。,宗地特征发生变化、界址未发生变化的不动产单元代码变更 其中，宗地代码的变更 首先在地籍子区内，确定新的宗地特征码，宗地顺序号再在新宗地特征码的最大宗地顺序号后续编，形成新的宗地代码。 定着物代码的变更 定着物代码，再按照在地籍子区内，确定新的宗地特征码，宗地顺序号在新宗地特征码的最大宗地顺序号后续编，形成新的宗地代码的要求变更。,宗地特征未发生变化、界址发生变化的不动产单元代码变更的， 宗地代码的变更

35、，在地籍子区内，新的宗地顺序号在相应宗地特征码的最大宗地顺序号后续编，形成新的宗地代码。 定着物代码的变更 a）定着物为房屋且房屋内定着物单元空间范围未发生变化，房屋幢号在地籍子区内统一编号的，则房屋幢号与房屋户号不变；房屋幢号在宗地内统一编号的，则在新宗地内，房屋幢号按照前述编码规则的要求编码，房屋户号不变。,b）定着物为房屋且房屋内定着物单元空间范围已发生变化，房屋幢号在地籍子区内统一编号的，房屋幢号不变，新的房屋户号在该幢房屋内的最大户号后续编；房屋幢号在宗地内统一编号的，在新宗地内，房屋幢号按照前述编码规则的要求编码，新的房屋户号在该幢房屋内的最大户号后续编。 c）定着物为其他类型的，

36、在新宗地内，定着物代码按照前述编码规则的要求编码。,宗地特征、界址均发生变化的不动产单元代码变更 宗地代码的变更 在地籍子区内，确定新的宗地特征码，宗地顺序号在新宗地特征码的最大宗地顺序号后续编，形成新的宗地代码。 定着物代码的变更，定着物代码按照前述编码规则的要求编码。,县级行政区界线发生变化的不动产单元代码变更 地籍区、地籍子区整体划入 a）宗地代码的变更：在确定新的地籍区、地籍子区后，重编地籍区代码和地籍子区代码，宗地号不变，形成新的宗地代码。 b）定着物代码的变更：定着物代码不变。 地籍区、地籍子区部分划入 a）宗地代码的变更 1）在确定新的地籍区、地籍子区后，重编地籍区代码和地籍子区

37、代码。,县级行政区界线发生变化的不动产单元代码变更 b）定着物代码的变更 1）定着物为房屋的，房屋幢号以地籍子区为编码单位的，房屋幢号在新地籍子区最大幢号后续编，房屋户号不变；房屋幢号以宗地为编码单位的，房屋幢号和房屋户号不变。 2）定着物为其他类型的，定着物代码不变。 宗海（含无居民海岛）特征、界址未发生变化的不动产单元代码变更 a）宗海（含无居民海岛）代码不变。 b）新增或发生变化的定着物，先确定定着物特征码，定着物单元编号在相应定着物特征码的最大定着物单元顺序号后续编，形成新的定着物代码。,县级行政区界线发生变化的不动产单元代码变更 宗海（含无居民海岛）特征、界址发生变化的不动产单元代码

38、变更 先确定宗海（含无居民海岛）特征码，宗海（含无居民海岛）顺序号在相应宗海（含无居民海岛）特征码的最大宗海（含无居民海岛）顺序号后续编，形成新的宗海（含无居民海岛）代码。在新的宗海（含无居民海岛）范围内，按照前述的编码规则的要求编码。 不动产灭失的不动产单元代码变更原不动产单元代码不再使用。,具体的代码表,其他附录,附录B不动产权籍调查资料协助查询单（试行）附录C不动产权籍调查表（试行） 附录c.1地籍调查表 附录c.2土地承包经营权、农用地其他使用权调查表 附录c.3集体土地所有权宗地分类面积调查表 附录c.4房屋调查表 附录c.5林权调查表 附录c.6海籍调查表 附录c.7构（建）筑物调

39、查表 附录c.8不动产权籍调查表填表说明,附录D不动产单元图样式及编制要求（试行） 附录E不动产测量报告格式及编写要求（试行）,数据整合与数据库和数据库管理系统建设,不动产统一登记是一项重大的制度创新，迫切需要将信息化理念和方式贯穿制度实施全过程，融入到不动产登记工作规则、业务流程中，更好地发挥现代化信息平台的服务保障作用。对于不动产系统的操作，其流程如下：依据不动产登记数据接入规范，围绕数据获取、封装、传输、接收这一主线，功能主要包括增量数据动态监测与获取、数据内容规则检查、数据文件封装、数据文件网络安全传输、不动产权证书或业务号统一编码、数据文件接收、数据接入全过程监控等内容。,依据不动产

40、权籍调查技术方案、不动产登记数据库标准、不动产登记数据库整合技术规范等不动产相关标准和技术规范，清理已有的不动产要素的数据和数据库，对其空间数据要素、数据格式、属性内容等进行清理整合，建立符合不动产登记数据库标准的数据分层及属性标准等要求的不动产登记信息数据库，为不动产登记及相关行业提供数据支撑和数据服务。,不动产登记数据库内容包括： 空间数据。包括基础地理、地籍区、地籍子区、宗地图、宗海图、房屋分户平面图等空间数据。 登记数据。包括权利、权利人、不动产单元信息以及其他描述性和补充性信息，完整地记录不动产单元的归属及其变化过程，为不动产单元历史追溯与行政审批、交易的有效监管提供依据。 不动产登

41、记信息系统面向国土、住建、农业、林业、海洋等部门相关业务，提供信息实时互通共享。这样，数据质量检查（也就是入库质检系统）是全方面的功能，也是较难完成的内容。,1）对于与不动产登记相关的数据和已建成的数据库，依据不动产登记数据库标准，建立映射关系模型，补充完善后转换形成符合不动产登记数据库标准要求的不动产登记信息数据库。 2）对于已有的不动产登记电子档案或部分电子数据，依据不动产登记数据库标准，提取、转换、补录不动产登记信息，建立符合不动产登记数据库标准的不动产登记信息数据库。 3）对于没有电子数据只有不动产登记纸质档案的，依据不动产登记数据库标准录入数据，建立符合不动产登记数据库标准要求的不动

42、产登记信息数据库。,长期以来，由于不动产登记业务分散在国土资源、住房建设、农业、林业、海洋部门，基本上由县级政府承担（除国有重点林区林权登记外）。相关部门都针对各自行业管理特点，制定过登记发证技术标准和规程。 目前，涉及不动产登记的信息化在国土资源、住房建设、农业、林业、海洋等部门的信息化整体规划和推进下，都积累了丰富的数据资源，建立了登记信息系统，登记业务不同程度地实现了信息化。 登记的主要内容都包括了空间信息及其权属信息两个部分。就各种类型的登记记载的空间信息，相比较而言，土地登记的空间信息要求较为严格，不但数据精度高，且全境覆盖。,房屋登记中的空间信息和土地登记使用权宗地之间存在被包含的

43、空间关系，即一个宗地范围内包含一个或多个房屋登记的空间信息。森林、林木的相关权力、农村土地承包经营权、草原权、海域使用权等实质上都属于用益物权，其确认和登记须以明确土地所有权为基础，但以现有的各类空间数据来看，除近期开展的农村土地承包经营权确权登记颁证工作外，其他与土地所有权图形数据之间没有进行紧密衔接，存在相互矛盾和冲突的情况。,就信息化建设而言，目前，土地登记和房屋登记的信息化建设较为完善，使用信息系统进行登记与管理；林权登记、海域登记等信息化建设情况不一；草原登记、农村土地承包经营权的登记信息系统建设相对滞后。 分散登记制度下形成的不动产信息化呈现出几个显著特征，一是登记资料分散保存在各

44、级不同部门，且数字化程度不同，数据标准互不衔接，数据格式不统一，行业之间和行业内不同地区之间差异较大；二是数据库、地理信息系统等平台软件不统一，技术架构和技术路线不尽相同；三是行业或部门信息化统筹力度不同，数据和系统标准化程度不一。,数据整合应当采取的原则 规范化原则：对现有的不动产登记信息进行规范化梳理，对同名异质或者同质异名的登记指标和相互交叉的权利信息进行整合，实现不动产登记信息表达规范，语义一致。 完整性原则：数据整合在总体上应具有概括性和包容性，整合过程中要严格按照相关数据库标准和规范的要求，容纳数据库标准的全部信息，不重不漏。对不同尺度进行综合处理，满足精度要求。 一致性原则：整合

45、后的登记信息与和整合前信息保持绝对一致。 集约型原则：整合数据库符合数据库标准要求，没有数据库结构和内容的冗余，奠定数据共享的基础。 适用性原则：整合后的数据要符合国家标准和行业标准，为实现信息资源共享奠定基础。整合数据满足不同应用系统的调用，便于检索查询，提高工作效率。,质检,所谓的“不动产入库质检”，就是按照清理整合数据标准，对完成清理整合后形成的不动产登记单元数据进行一致性检查，确保数据库属性数据、图形数据、图像数据的准确关联和内容一致；对数据的完整性进行检查，确保清理整合后的数据能满足不动产统一登记的需求；对数据的唯一性进行检查，确保土地与房屋的唯一关联；对数据库的准确性进行检查，确保清理后数据的准确。,数据库质检系统应当包含七大方面： （1）完整性检查； （2）逻辑一致性检查； （3）空间定位准确度检查； （4）附加属性正确性检查； （5）图示规范性检查； （6）数据的现势性检查； （7）图像图形相互拓扑性检查。,