物业环境管理 课件.ppt

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1、1,t课件,第十章 物业环境管理,2,t课件,第一节 环境和环境保护,一、环境 环境，针对主体而言，是指周围的地方，或者周围的情况与条件。它是包围某中心的事物或状态，以及影响中心事物发展的外部原因。 人类环境，是指人类赖以生存和发展的各种物质条件的总和，是为人类提供生存和发展的空间，以及其中可以直接或间接地影响人类生活的各种自然因素的总和。,3,t课件,通常将环境分类为自然环境和人工环境两类：自然环境是指在地球的发展演化过程中自然形成、末受人类活动干预或只受人类轻微干预的环境(构成自然环境的 要素有空气、水、土壤、野生动植物、岩石、矿物、太阳辐射等。）人工环境是指在自然环境的基础上经过人类改造

2、或人类创造的、体现了人类文明的环境，是由人工建造的建筑物、附着物的总称，如水库、道路、绿化、物业小区等，属于人类发展活动创造的物质文明成果。,4,t课件,二、环境保护,环境保护，是指以协调人与自然的关系，保障社会和环境的持续发展为目的，以保护和改善生态环境、防治环境问题为主要内容，而实施的行政的、经济的、法律的、规划的、科学技术的、工程的、宣传教育的各种措施和活动的总称。环境保护，一切旨在维护或改善环境质量的各种措施和活动的总称。,5,t课件,环境保护的宗旨：（1）保护和改善生态环境质量，保护人体健康，防 止人类在环境污染的有害影响下受到威胁；（2）合理利用自然资源，维护生态系统的平衡，以 保

3、证自然资源的可持续利用和经济社会的可持 续发展。,6,t课件,三、物业环境,物业环境是指与业主和使用人生活和工作有关的、直接影响其生存、发展和享受的各种必需条件和外部变量因素的总和。,7,t课件,物业环境是一个复合交叉的统一体。表现在： （一）物业环境是室内环境和室外环境的统一体。（二）物业环境是硬环境与软环境的统一体。 硬环境是指与业主和使用人有关或所处的外部物质要素的总和。即物业管理中所指的物业房屋建筑、附属设备、公共设施和相关场地。 软环境是与业主和使用人有关或所处的外部精神要素的总和。它是无形的、人际的、文化的、不可触知但可以感知的，能对人们的生活和工作施加一定影响的因素。（社区文化、

4、文明、风气、风俗等）（三）物业环境是自然环境和社会环境的统一体。 物业环境不仅包含自然物质要素，如空气、水、绿化等，也包含经济、政治、文化等社会要素，如环境管理、宣传教育、执法监督等。,8,t课件,四、物业环境的管理,（一）物业环境管理的涵义所谓物业环境管理，是指物业管理公司通过执法检查、履约监督、制度建设和宣传教育等工作，进行物业环境维护及综合整治工作的总称。旨在从精神上、文化上、制度上和管理上影响业主和使用人，使业主和使用人树立起高度的环境保护意识，力求业主和使用人素质与环境质量的高度协调与统一，共同创建一个整洁、舒适、优美、文明的生活和工作环境。,9,t课件,（二）物业环境管理的原则1.

5、 以防为主，防治结合 防源、治污 2. 专业管理与业主和使用人参与管理相结合3. 环境保护与资源利用相结合4. 污染者承担相应责任5. 环境管理与精神文明建设相结合,10,t课件,第二节 物业（硬）环境管理的内容,主要包括: 污染防治 保洁管理 绿化管理等。污染防治包括：大气污染的防治 水体污染的防治 固体废弃物污染的防治 噪声污染的防治,11,t课件,一、污染与污染防治,环境污染：废害物过量流入，超过环境容量（自净能力或生态系统的负载限额），导致环境质量下降或恶化的现象。 按污染物的形态，可分为废气、废水、固体废物、有毒化学品、放射性物质、噪声等。 污染源：向环境排放污染物或有害因素的设施、

6、装置、地点或场所。,12,t课件,所谓污染防治，即控制污染源，减少治理污染物。 其实质就是控制人类活动向环境排放污染物的种类、数量和浓度。,13,t课件,二、大气污染与防治,（一）大气污染的原因 人类活动向大气中排放各种有毒、有害气体和尘烟等污染物，即二氧化硫、氮氧化物、一氧化碳、二氧化碳和粉尘等的过量排放。,14,t课件,造成物业环境大气污染的主要原因是：（1）烧煤；（2）机动车尾气；（3）活动扬尘；（4） 不当燃烧以及燃放烟花爆竹等。,15,t课件,（二）大气污染防治的途径,1改变能源结构。2禁止在物业辖区内焚烧能产生有毒有害气体和恶臭气体的物质3严格控制辖区的工业生产向大气排放含有毒物质

7、的废气和粉尘4加强车辆管理、限制机动车辆驶入辖区，既能减少尾气排放量，又能减少噪声。5在物业维修、装修时，尽量采取防止扬尘、噪声的措施。6平整和硬化地面，减少扬尘。7加强绿化 开墙造绿、立体建绿、层顶植绿、阳台种绿、见缝插绿、严格管绿。,16,t课件,三、水体污染与防治,（一）水体和水体污染 水体是指河流、湖泊、池塘、沼泽、海洋、地下水以及水库等水的积聚体。 城市中的生活饮用水二次供水设备，即储水设备和加压、净化设施，如水塔、水箱等，属于经过净化处理符合人体饮用标准的人工水体。水体污染分两种情况： 过量排放造成水的物理、生化污染。 治病微生物污染。,17,t课件,（二）水体污染的种类及其危害性

8、,1、病原体污染物。2、需氧物质污染物。 3、有毒化学物质。 第一类是重金属； 第二类是酚和氰； 第三类是有机氮化合物、有机氯化合物等。4、其他污染物质。,18,t课件,（三）水体污染防治的途径,1加强污水排放的控制防止水体污染的主要措施： 严格控制工业和生活污水的任意排放。 加强对水体与污染源的巡回监测。 从制度和管理上控制随意排污和超标准排污现象。,19,t课件,2加强对已排污水的处理污水处理的方法有： 物理处理法 化学处理法 物理化学法 生物处理法等,20,t课件,3、加强生活饮用水二次供水卫生管理 生活饮用水二次供水，是指通过储水设备和加压、净化设施，将自来水转供业主和使用人生活饮用的

9、供水形式。,21,t课件,物业管理公司二次供水及其卫生管理职责：（1）指定专人负责二次供水设施的具体管理；（2）保证使用的各种净水、除垢、消毒材料符合 生活饮用水卫生标准；（3）每年度至少清洗水箱二次，并建立档案；（4）对净水设施视净水效果及进更换或者维护；（5） 配合卫生防疫机构抽检水样； （6）保持设施周围环境清扫保洁；（7） 采取必要的安全防范措施，对水箱加盖、加锁；（8） 对直接从事二次供水设施清洗消毒的工作人员， 必须每年体验一次，取得卫生行政部门统一发放 的健康合格证，方可上岗；（9） 禁止任何人毁坏二次供水设施以及进行污染二次 供水水质的行为。,22,t课件,四、固体废弃物污染与

10、防治,（一）概述固体废弃物，通常是指生产、生活和其他活动中产生的，在一定的时间和地点不再需要而丢弃的固态、半固态或泥态物质。 工业型 按其来源和管理要求分为 两大类。 生活型,23,t课件,有害废弃物：具有毒性、易燃性、腐蚀性、反应性、放射性及含 有病源体的传染性的废弃物。一般废弃物：非有害废弃物。生活固体废弃物：即城市生活垃圾，是指居民生活、商业活动、市政维护、机关办公等产生的生活废物，如炊厨弃物，废纸、织物、家用杂具、玻璃陶瓷碎物、电器制品、废旧塑料制品、废交通工具、装修垃圾、煤灰渣、脏土及粪便等。物业环境固体废弃物污染的重点： 加强业主和使用人生活垃圾管理。,24,t课件,（二）防治的基

11、本原则,1全过程管理 即贯穿于从产生、排放、收集、输出、贮存、综合利用、处理到最终处置的全过程。2实行“三化”。 “三化”即固体废弃物的减量化、资源化、无害化。减量化，是指控制固体废弃物产生的数量、种类和体积。 方法：压缩、破碎、焚烧等。资源化，是指对固体废弃物进行综合利用，使之转化为可利用的二次原料或再生资源。 如通过加工制成建筑材料； 通过分选回收利用工业原料； 通过焚烧和热解利用其热能； 通过发酵处理制成肥料、饲料等。无害化，是指对不能或暂时不能进行综合利用的固体废弃物采取安全的贮存、处理、处置措施，减少或减轻对环境和人体的健康的危害。如生活垃圾卫生土地填埋、安全土地填埋、以及放射性等有

12、害废弃物的水泥固化、沥青固化等。,25,t课件,3集中防治与分散防治的相结合在物业辖区中集中防治，是物业管理公司的职责。分散防治，是业主和使用人应尽的义务。集中防治办法：建设区域性的地下式隐蔽垃圾房、生活垃圾压缩收集站、有机垃圾再生处理机等。分散防治办法：按有机、无机、有害三大类进行分类袋装，分别丢入绿、黄、红不同容器中。,26,t课件,（三）防治城市生活垃圾污染的有关法规规定,1按规定的地点、时间和有关要求，排放、倾倒生活垃圾和粪便；垃圾箱（桶）应与生活垃圾产生量相适应，有密封、防蝇、防污水外流等防污染设施；生活垃圾应及时清扫收集，统一运输和处理，做到日产日清；生活垃圾应实行分类收集，逐步实

13、现“三化”。超标大件垃圾，不得随意投放。 6特殊垃圾按有关规定处理，不得混入生活垃圾之中。 7实行谁产谁负责的原则， “门前三包”等，对居民实行生活垃圾分类袋装化等。,27,t课件,五、噪声污染与防治,（一）概述噪声一般是指那些人们不需要的、令人生厌的或对人类生活和工作有防碍的声音。 噪音不但取决于其频率、声强、声强级等物理性质，同时还与人的主观感受有关，因此是一种感觉公害。 所谓噪声污染，是指人类活动排放的环境噪声超过国家规定的分贝标准，妨碍人们工作、学习、生活和其他正常活动的现象。,28,t课件,我国城市区域环境噪声标准规定：一般居住区和文教区的昼间噪声标准是50分贝，夜间为40分贝； 工

14、业集中区昼间为65分贝，夜间为55分贝；一般认为，40分贝是正常的环境声音。长期工作在95分贝以上的噪声环境中，会导致很多问题。,29,t课件,（二）物业环境噪声的来源,1车辆交通噪声。2建筑施工噪声。3社会生活噪声。 商业设施噪声 主要包括 教育设施噪声 三类。 居民生活噪声,30,t课件,（三）物业环境噪声的控制,1禁止设立产生噪声污染的生产、经营项目。2规定夜间不得作业的时间。3禁止机动车、船在禁止鸣喇叭的区域内鸣叫。4控制音响。,31,t课件,第三节 物业环境的保洁管理,一、保洁管理的涵义 保洁管理：是指物业管理公司通过宣传教育、直接监督和日常清洁工作，保护物业环境，防治环境污染，定时

15、、定点、定人进行日常生活垃圾的分类收集、处理和清运。通过清、扫、擦、拭、抹等专业性操作，维护所有公共地方和公共部位的清洁卫生，从而塑造文明形象，提高环境效益。 现代保洁管理 =专业清洁 + 卫生 + 美观,32,t课件,二、保洁管理的实施原则,（一）扫防结合，以防为主从业主和使用人的基本素质、基本行为规范抓起。 其突破口，就是提高业主和使用人的环境整洁意识，大力纠正各种不卫生的习惯。,33,t课件,（二）执法必严，直接监督 物业管理公司应做到执法必严、直接监督。 凡是遇到有损物业环境的行为，都应不讲情面地对业主和使用人进行耐心教育和严格处罚，决不因人而异。 提倡“以法管理”，严格执行管理规定，

16、当遇到业主和使用人的不卫生习惯和违约行为时，即进行劝阻、教育、直至处以罚款，久而久之，形成了整洁宜人的环境。,34,t课件,三、保洁管理的职责范围,（一）楼宇前后左右的公共地方。 即指物业辖区（楼）内的道路、空地、绿地等所有公共地方。（二）楼宇上下空间的公共部位。 这是一个垂直的概念，即指楼宇一层到顶层屋面，包括楼梯、电梯间、大厅、天台等公共部位。（三）物业辖区（楼）范围内的日常生活垃圾的收集、分类和清运。,35,t课件,四、保洁管理的制度建设,（一）明确要求 处理生活垃圾专人负责、日产日清，定点倾倒、分类倾倒，定时收集、定时清运，按照既定的工作流程，履行保洁的岗位责任等。（二）规定标准 物业

17、环境保洁的通用标准是“五无”：即无裸露垃圾，无垃圾死角，无明显积尘积垢，无蚊蝇孳生地、无“脏、乱、差”顽疾。（三）计划安排 物业管理公司应制定出清扫保洁工作每日、每周、每月、每季直至每年的计划安排。（四）定期检查 物业管理公司可将每日、每周、每月、每季、每年清扫保洁工作的具体内容用记录报表的形式固定下来，以便布置工作和进行定期检查。,36,t课件,五、保洁管理的具体措施,（一）实行生活垃圾分类袋装化 做到“三统一”：统一垃圾袋规格（黑色、易封口） 统一收集、 统一运至指定地点进行无害化、资源化、 减量化处理，从而大大改善环境的质量。（二）进行超前宣传教育 在售房时、分房时、办理入伙手续时，。（

18、三）配备必要的硬件设施 固定垃圾投放位置，配备垃圾收集专用桶、箱等。（四）经济处罚及典型曝光,37,t课件,六、保洁管理机构设置及职责划分,班组设置根据所辖物业的类型、布局、面积以及清洁对象的不同而灵活设置。 规模较大的物业管理公司保洁部一般分设三个班组： 楼宇清洁服务班（组） 高空外墙清洁班（组） 公共区域清洁班（组）。,38,t课件,保洁部各级人员的职责（一）部门经理（保洁主管）的职责（1）按照公司经理的指示精神和公司的管理目标，组织各项清扫保洁管理的具体工作；（2）每日检查督促各区域保洁任务的完成情况，发现问题及时返工补课；（3）接洽开拓各种清洁服务业务，为公司创收；（4）经常进行巡查抽

19、查，发现卫生死角及时解决。,39,t课件,（二）技术员的职责（1）配合经理拟定清扫保洁工作的实施方案；（2）对专用清洁设备进行使用指导；（3）随时检查和保养清洁用具和机械设备；（4）检查监督分管的保洁区域和项目；（5）做好经理交办的其他事项。,40,t课件,（三）公共卫生区域领班的职责（1）向保洁主管负责，每日班前留意当日保洁主管的 指示，并接受其督导；（2）检查员工签到记录，察看是否全勤当值，对缺勤 及时采取措施，合理安排属下员工工作；（3）检查所辖范围的清洁成效；（4）随时检查员工的工作情况，及时调整各种工具及 人力配备；（5）编制保洁人员、用品、物料计划，减少消耗，控 制成本。,41,t

20、课件,（四）保洁员的责责（1）遵守员工守则，统一着装上岗；（2）听从领班的安排，严格按照清洁程序，保质保量地搞好职责范围内的清扫保洁工作。,42,t课件,（五）仓库保管员的职责（1）严格遵守员工守则及各项规章制度，服从主管的工作安排；（2）认真做好仓库的安全、整洁工作。按时到岗，经常巡视打扫， 合理堆放货物，发现可疑迹象可火隐患及时排除或报告上级；（3）负责清洁工具用品的收发工作。收货时必须严格按质按量验收， 并正确填写入库单；发货时必须严格审核领用手指手续是否齐 全，对于手续欠妥者一律拒发；（4）严禁私自借用工具及用品；（5）做好月底盘点工作，及时结出月末库存数据报主管；（6）做好每月物料库

21、存采购计划，提前呈报主管。,43,t课件,第四节 物业环境的绿化管理,44,t课件,一、树立绿化意识,绿化意识即生存意识、生命意识。（一）绿化是城市生态系统的主体 因为绿化在其生命过程中，能发挥十大功能： 制氧、杀菌、调节气温、防粉尘、减噪音、防风沙、 产生负离子、吸附有害气体、防止自然灾害等。（二）绿化是居住区唯一有生命的基础设施 加强绿化管理，是改善小气候和净化空气的需要，是提供良好的休闲场所的需要，也是居民自身生存、发展与享受的需要。（三）绿化是人类文明的重要标尺。 应倡导和建设生态城市、森林化城市、田园城市等。,45,t课件,二、加强绿化管理,（一）绿化的分类和分工绿化系统由点、线、面

22、、环四大类组成。 其中，“点”指公园、公共绿地； “线”指街头道路绿化； “面”指居住区绿化； “环”指围绕城市区域的绿化环带。 居住区绿化范围最广，面积最大。城市绿化分工范围如下： （1）新村小区道路建筑红线之外的，归园林部门绿化和养护管理；道路建筑红线之内的归房管部门或物业管理公司绿化和养护管理。（2）新村小区街坊内部有路名的道路归园林部门绿化和养护管理；没路名的道路归房管部门或物业管理公司绿化和养护管理。,46,t课件,（二）绿地建设绿地建设可从三个方向进行：1、新壁绿地居住区绿化设计的指导思想是“适用、经济、美观”。 要求以绿为主，形成系统；见缝插绿、节约用地；合理配置，注意景观。 2

23、、恢复和整顿绿地恢复绿地是指重新进行调土、整地、种植大量树木、新添建筑小品，使之恢复绿化面貌。 整顿绿地是指补种树木，部分更新草皮，修补绿化设施，让绿化重新焕发青春。,47,t课件,3、提高绿地级别例如：增加植物新品种，营造花坛，载植草坪，用植物造景，增添建筑小品，拓展竖向绿化空间，新辟屋顶绿化、墙面绿化和阳台绿化，变封闭式绿地为开放式绿地，增加老年休息活动场所和儿童乐园等。,48,t课件,三、绿化养护管理,（一）绿化美护管理的特点绿化养护管理工作包括除草、松土、浇水、施肥、整形修剪、防治病虫害、围护、涂白、立支柱以及加强宣传教育和派人巡视，防止人为的毁坏等，它具有以下特点：1. 经常性2.针

24、对性3.动态性绿化养护管理必须按照绿化的不同品种、不同习性、不同季节、不同生长期，以及根据多变量的客观条件，适时确定不同的养护重点，安排不同的养护要求，维持绿化的健康生长，并按人们的要求生长。,49,t课件,（二）绿化养护管理的质量要求和考核指标,1绿化养护管理的质量要求：（1）树木；生长茂盛无枯枝；（2）树形：美观完整无倾斜；（3）绿篱：修剪整齐无缺枝；（4）花坛：土壤疏松无垃圾；（5）草坪：平整清洁无杂草。,50,t课件,2具体的考核指标：（1）新种树苗，本市苗成活率大于95%，外地苗成活率 大于90%；（2）新种树木；高度1公尺处倾斜超过10公分的树木不超 过树木总数的2%；栽植一年以上

25、的树木保存率大于 98%；（3）五大虫害的树木不超过树木总数的2%；树木二级分 枝枯枝不超过树木总数的2%；（4）绿化围栏设施无缺损；绿化建筑小品无损坏；（5）草坪高大杂草，绿化无家生或野生的攀援植物；（6）绿地整洁无砖块、垃圾；（7）绿化档案齐全、完整，有动态记录。,51,t课件,四、绿化档案资料管理,绿化档案资料除了原始设计图纸、接客验收资料外，还要建立绿化管理手册。 绿化管理手册为大小二种，两种手册具有不同的要求和作用：,52,t课件,（一）绿化管理大手册 绿化管理大手册作为物业基础资料留存在物业管理公司内。它根据每处绿地的现场测估资料，按照1/200-1/500的比例用植物图例绘入大手册的平面图中，并且标明主体树、骨干树的位置，误差不得超过1%，在其他栏目中填明树木的品种、规格、数量、建筑小品、绿化设施等，定期注记绿化动态，提供管理的依据和参考。,53,t课件,（二）绿化管理小手册 绿化管理小手册是绿化小组和养护工人经常使用的工作手册。小手册内除了没有绿化平面图外，其他均与大手册相同。,54,t课件,