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1、房地产热点问题及法律风险防控,未取得预售许可证预售的裁判规则与遭受行政处罚的风险,Part 01,1、违规预售的行政责任后果我国行政法规及地方法规、规章明令禁止房地产开发商在未取得商品房预售许可证前以认购、预订、排号等形式收取或变相收取定金、预订款等性质的费用进行变相的商品房预售或销售，并规定了处罚办法，如：城市房地产开发经营管理条例（国务院令第248号）第三十九条 违反本条例规定，擅自预售商品房的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1以下的罚款。 河南省城市房地产开发经营管理条例第三十九条 房地产开发企业未取得商品房预售许可证预售商品房
2、的，由房地产管理部门责令停止预售活动，没收违法所得，并处以五万元以上十万元以下的罚款。预售行为给买受人造成损失的，依法承担赔偿责任。郑州市城市房地产开发经营管理条例第三十八条 违反本条例第十六条规定，未取得商品房预售许可证预售商品房的，由市、县（市）、上街区房地产行政主管部门责令停止预售活动，没收违法所得，并处已收取的预付款百分之一的罚款；预售行为给买受人造成损失的，依法承担赔偿责任。,2、变相预售的常见形式（1）vip入会（2）认购协议（3）房源保留协议（4）内部认购协议（5）其他以预订、排号、预留等方式收取定金、预订款的协议,3、出卖人未取得预售证是否影响认购协议的效力？（1）我国法律、行
3、政法规均严令禁止房地产开发商在未取得商品房预售许可证前不得以认购、预订、排号等形式收取或变相收取定金、预订款等性质的费用进行变相的商品房预售。但实践中，开发商为了加快资金回笼，在尚未取得商品房预售许可证的情况下，与买受人签订认购书、意向书、定购协议收取费用等预约合同的情形仍然非常普遍。预售合同和预约合同在司法实践中并没有明确的区分，收取定金、预订款与否不是判定合同是预售合同的基础。对于合同效力问题有以下两种观点：,（2）依据最高人民法院颁布的关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释（简称买卖合同司法解释）第二条的规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一
4、定期限内订立买卖合同”此类合同应属于预约合同。而关于预约与本约的区分，一方面，预约合同如具备商品房销售管理办法第十六条规定商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该预约合同可以认定为商品房买卖合同。另一方面，通过对案例的分析发现，司法实践中更侧重于判断预约合同当事人的真实意图来区分预约和本约，如果合同约定的条款不明确需要在将来进一步确认的，或者合同中声明以正式合同约定为准以及约定将来要签订正式合同的等情形，则无论该意向合同的内容多么完备，均只能认定为签订正式的商品房买卖合同前的预约合同，除非当事人已全部或部分履行商品房买卖合同约定。,观点一：虽然依据最高人民法院颁布的关于
5、审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（简称商品房买卖合同司法解释）第二条规定，尚未取得商品房预售许可证的，该商品房买卖合同无效，但在起诉前取得预售许可证的，该合同有效。 但是上述司法解释对商品房预售合同的强制性规定并不适用于认购协议。因为认购协议是独立于商品房预售合同的预约合同，因此司法实践普遍倾向于认为，商品房认购协议的效力不以出卖人是否取得商品房预售许可证明为必要，出卖人未取得商品房预售许可证也不影响认购协议的效力。如北京市第三中级人民法院（2018）京03民终10638号、（2018）京03民终10678号、（2018）京03民终10676号；内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法
6、院（2017）内07民终79号；重庆市第四中级人民法院（2016）渝04民终93号；河南省洛阳市中级人民法院（2015）洛民终字第872号等判决均持该观点。,观点二：在一般情形下，认购书不可能将预售合同的所有条款都包含进去，但至少应当包含下列条款，即预购商品房的位置、楼层、总面积、单价、总价、签订正式预售合同的时间。在这种情形下，才应当认定认购书有效成立。但在实践中，也有预购方与预售方签订的预售商品房认购书未将预售合同应当具备的必要条款包含进去，在这种情形下，只能将其认定为意向书，不具有法律上的约束力。现实中，在未取得预售许可证的情形下，为了规避法律，预售方往往采取所谓“内部认购书”的形式，这
7、种认购书的目的在于规避相关行政法规，属违法行为。对于其效力，应当区分具体情况具体处理。如果事后预售方办理了预售许可证，可以认定认购书有效；如果事后开发商仍未取得预售许可证，则应当认定认购书无效。如山东省德州市中级人民法院（2018）鲁14民终708号、广西壮族自治区防城港市中级人民法院（2015）防市民一终字第189号等判决持该观点。,4、违规预售的法律风险防控 1、行政违规与合同效力并非必然相关 2、河南区域目前的情况,业主断供问题的形势及风险防控,Part 02,1、业主断供问题的形势分析（1）江浙及广东一带18年均出现业主断供潮（2）断供潮出现的原因（3）19年河南区域的形势展望,2、商
8、品房买卖法律关系图,业主,开发商,银行,商品房买卖合同,抵押贷款合同,抵押权人、债权人,连带责任保证、保证金,保证人,3、解决方案构想 （1）债权转让 （2）起诉解除合同 （3）行使追偿权,（1）预抵押法律效力问题及债权转让的可能性观点一：“预抵押”权利并不具有对房屋处置后的优先受偿权，抵押权预告登记的法律性质是在不动产具备抵押权登记的条件下，“预抵押”权利人享有优先办理抵押登记的权利，其法律意义是排除该不动产在预告登记期间不被处分和设置其他抵押权，而并非保障权利人就该不动产处置后的所得价款具有优先受偿权，银行对该预告登记权利项下的不动产不具有优先受偿权的情况下，房地产开发商通过债权转让的方式
9、同样无法取得对该不动产的优先受偿权。,中国光大银行股份有限公司上海青浦支行与上海东鹤房地产有限公司、陈思琦保证合同纠纷上诉案(2012)沪二中民六(商)终字第138号（该案例为最高人民法院公报案例）裁判主旨：本院认为，系争房产上设定的抵押权预告登记，与抵押权登记具有不同的法律性质和法律效力。根据中华人民共和国物权法等相关法律法规的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，光大
10、银行作为系争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对系争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对系争房屋的处分，但并非对系争房屋享有现实抵押权，原审判决对光大银行行使抵押权的认定有误，应予纠正。,观点二：认为银行对涉案商品房有抵押优先受偿权，那么开发商通过债权转让的方式取得预告登记效力，同样对涉案商品房享有抵押优先受偿权（未找到开发商受让债权作为原告的相应案例，仅从理论上分析此做法可行，根据债权转让的相关规定，债权受让人在受让债权时即取得债权的同时也取得相应的抵押权）A:将抵押预告登记视为抵押登记，认定抵押权设立。多数支持
11、债权人享有优先权案件的裁判理由都是将抵押预告登记视为抵押登记，认为抵押权已设立，故认定债权人对商品房享有优先权，如上海市奉贤区人民法院（2014）奉民二（商）初字第2898号、浙江省杭州市中级人民法院（2014）浙杭商外终字第27号、广州市天河区人民法院（2013）穗天法民二初字第4525号等判决均持该观点。,B:认为抵押预告登记本质上属于在建工程抵押登记，故抵押权已设立，债权人对商品房享有优先权。如安徽高院（2014）皖民二终字第780号判决认为 “正在建造的房屋可以进行抵押，并未限定抵押登记的形式。因此，无论是抵押预告登记还是正式的抵押登记，只要当事人在登记机构办理了以抵押为意思表示的登记
12、，其抵押权就有效设立，当债务人不能清偿到期债务时，债权人对抵押物享有优先受偿权。”C:认为债权人对预告登记无法转为正式登记并无过错，故享有优先受偿权。如浙江高院（2015）浙民申字第809、810、811号案件裁判要旨“尽管涉案房产抵押仅办理了抵押权预告登记，并不直接产生设定物权的效力，但是银行对预告登记无法转为正式抵押登记并无过错。一、二审判决赋予抵押权人对抵押物享有优先受偿权并无不当。”,D:附条件的判决债权人享有优先受偿权。如上海市宝山区人民法院（2014）宝民二（商）初字第2317号民事判决认为，债权人有权要求购房人履行合同义务及时办理正式抵押登记手续，债权人在抵押权设定后可依法实现抵
13、押权。该案法院判决购房人于十日内办理房产抵押登记手续，待抵押权设定后，原告有权行使优先受偿权。金融秩序的稳定，按揭贷款政策的执行因开发商本身就承担连带保证责任，如采取这种方式转让而取得优先权，是否会得到法院的认可？是否涉嫌以“合法形式掩盖非法目的”而认定无效？,(2)解除合同的诉讼途径及法律风险 A:请求解除合同违约金等 B:保全范围 C:法律风险,（3）行使追偿权 A:请求赔偿损失 B:尽快保全 C:法律风险 小结：若以债权转让的方式获得抵押权是对开发商最有利的，但是目前尚无判例可循，实际操作较难。,开发商履行交房义务的司法认定与裁判规则,Part 03,1.开发商交房义务的履行标准是什么？
14、（1）实际交付房屋，将房屋的控制权转移给购房人（2）交付的房屋达到合同约定的交付条件（3）履行了交房的通知义务,实践中最容易产生争议的是，交付的房屋是否达到了合同约定的交付条件？合同条款通常约定的交付条件为：验收合格取得验收合格的批准文件验收合格取得备案登记表取得住宅交付的批准文件取得竣工验收备案文件，各项配套设施符合合同约定交付条件，前期物业管理已落实。,2.“交钥匙”行为是否视为履行交房义务？房屋交付时应达到合同约定的交付条件，否则即使“交钥匙”也不应视为履行交房义务。但是买受人明知出卖人交付的商品房不符合合同约定或法定的交付条件，仍然接受房屋，买受人要求出卖人承担迟延交付责任的，不予支持
15、。但因交付的商品房不符合合同约定或法定的交付条件，给买受人造成其他损失的，应予赔偿。不具备交付条件而办理交房手续，是否视为双方对于交付条件的变更？,北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要京高法发2014489号（20141216）十二、商品房不符合交付条件的处理买受人明知商品房不具备法定或约定交付条件仍同意接收房屋后，又以房屋不具备交付条件为由主张逾期交房违约金的，不予支持，但买受人有权要求出卖人依据法律规定或合同约定完善房屋交付条件，并主张因房屋交付条件不具备给其造成的实际损失。江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答34、商品房不符合交付标准
16、的如何处理？买受人明知出卖人交付的商品房不符合合同约定或法定的交付条件，仍然接受房屋，买受人要求出卖人承担迟延交付责任的，不予支持。但因交付的商品房不符合合同约定或法定的交付条件，给买受人造成其他损失的，应予赔偿。,3.如何认定精装商品房交付标准？（成品房交付法律问题）根据合同约定认定。装修用材和施工工艺等应达到的标准，合同有约定的按约定，没有约定或约定不明的，结合出卖人销售时广告宣传内容等进行认定。关于加快发展成品住宅的指导意见（豫建房管【2017】23号）二、明确成品住宅建设的目标和原则 2018年1月1日起，全省所有市、县新开工建设商品住宅，全部要按照成品住宅设计建设（不含4层以下住宅及
17、单套面积大于200的住宅）。成品住宅是按照一体化设计实施，完成套内所有功能空间的固定面铺装或涂饰、管线及终端安装、门窗、厨房和卫生间等基本设施配备，具备使用功能的住宅。,江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答 28、精装修商品房质量纠纷如何处理？ 出卖人与买受人签订的商品房买卖合同中包含装修条款，或者出卖人在与买受人签订商品房预售或买卖合同时指定买受人与其另行签订装修合同的，因装修部分存在的质量严重影响商品房品质的，买受人请求一并解除商品房买卖合同和装修合同并赔偿损失的，应予支持。 出卖人在与买受人签订商品房预售或买卖合同时指定买受人与其签订另行装修合同的，出卖人不能证明装
18、修合同属于商品房买卖合同不可分割的组成部分，因装修部分存在的质量严重影响商品房品质或装修合同严重迟延履行的，买受人请求单独解除装修合同，应予支持。装修存在质量瑕疵，但不影响买受人正常使用的，买受人拒收房屋，要求出卖人承担迟延交房违约责任的，不予支持。 装修保修期内，出卖人应承担保修责任；出卖人拒绝保修或者在合理期限内拖延维修的，买受人自行或者委托他人维修后，就修复费用及修复期间造成的其他损失要求出卖人承担责任的，应予支持。装修用材和施工工艺等应达到的标准，合同有约定的按约定，没有约定或约定不明的，结合出卖人销售时广告宣传内容等进行认定。,4.在取得竣工验收证明的情况下，存在市政配套的瑕疵等小问
19、题下的交付完成行为可否视为已完成交付？商品房经验收合格并取得交付使用批准文件,即具备交付的法定强制性条件,交付的商品房装饰、设备标准不符合约定标准的属于瑕疵交付,只要相关装饰、设备标准不影响该商品房的功能性质量,商品房的瑕疵交付不构成交付不能，市政配套的瑕疵应看合同是否将市政配套明确列为房屋交付条件之一，如果是房屋交付条件之外的小瑕疵，不影响买受人正常使用的，应视为已完成交付,买受人拒收房屋，要求出卖人承担迟延交房违约责任的，不予支持。但出卖人对质量瑕疵进行维修时，给买受人造成损失的，应予赔偿。如果市政配套如水电燃气等属于交付条件之一，应满足合同约定。,逾期办证的司法认定及逾期办证违约责任承担
20、的裁判规则,Part 04,1.逾期办证的违约责任问题，法院对于产权证书办理时间是如何界定的：系按照开发商提交资料时间为准？房管局确认接收资料为准？产权登记时间为准？买受人行使这一请求权时，是否应当对“出卖人的原因”承担举证责任？,最高人民法院民事审判第一庭主编的民事审判指导与参考（2006年第1辑）商品房买卖纠纷中逾期办证责任的认定处理只要出卖人在约定或者法定的期限内，向房地产管理部门提交完备的房屋所有权初始登记的证明文件，并在买受人申请办理房屋所有权登记时，提供申请办理房屋所有权登记所需的相关材料，即可认定出卖人已履行完毕其应承担的合同义务和法定义务。因第三人或者不可抗力导致的逾期办证，只
21、要出卖人能够以证据证明，可以作为出卖人逾期办证的免责事由予以处理。,2.实际交房时间延迟，逾期办证时间是否顺应？（逾期起算时间）“商品房交付之日”应当指房屋实际交付时间。当开发商逾期交房从而导致办证起算时间推后时，房屋买受人可以通过向开发商主张按照约定赔偿逾期交房违约金以弥补损失，而不应以合同约定交付日期起算。,捆绑销售违约责任承担的裁判规则与遭受行政处罚的风险,Part 05,3、违规的行政责任后果（1）住房和城乡建设部关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知 建房2016223号 二、依法查处房地产开发企业不正当经营行为一些房地产开发企业为了追求不正当利益，存在违法违规
22、等不正当经营行为，其中包括： (六)商品房销售不予明码标价，在标价之外加价出售房屋或者收取未标明的费用；(七)以捆绑搭售或者附加条件等限定方式，迫使购房人接受商品或者服务价格； 对存在上述行为的房地产开发企业，各级房地产主管部门要加大执法检查力度，依法严肃查处。不正当经营行为应当由其他部门处理的，及时移交有关部门依法处理。涉嫌犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任。在此基础上，各级房地产主管部门应当视情节轻重，对房地产开发企业采取以下措施：(一)书面警示；(二)约谈企业主要负责人；(三)公开通报企业不正当经营行为；(四)列入严重违法失信房地产开发企业名单；(五)由资质许可机关在资质审查中重点审核
23、。各地要按照本通知要求，认真抓好落实，并结合实际制定相关办法。,（2）河南省住房和城乡建设厅关于进一步规范商品房销售行为的通知 豫建房管201829号 三、加强商品房销售行为监管 房地产开发企业不得有下列违法违规销售行为： 9. 以捆绑搭售或者附加条件等方式销售商品房，限制购房人合法权利。 13. 实行“零首付”购房，或采用“首付贷”“首付分期”等形式违规为炒房人垫付或者变相垫付首付款。各级房地产主管部门要加强对商品房销售行为的监管。发现房地产开发企业存在第16条行为的，由当地房地产主管部门以及城市管理综合执法部门按照商品房销售管理办法、城市商品房预售管理办法等法律、法规、规章的规定，依法进行
24、处罚，或交由其他部门依法调查处理；发现房地产开发企业存在7-16条行为的，根据情节轻重，由当地房地产主管部门采取约谈企业负责人并责令限期改正、整改到位前暂停网签、典型案例曝光等方式进行处置。对存在多种违法违规行为且情节恶劣、拒不整改或逾期整改不到位的，列入严重违法失信企业名单，并抄送工商、国土资源、物价、金融等监管部门，实施联合惩戒。违法违规行为应由其他部门处理的，及时依法进行移交。,（3）郑州市人民政府关于印发郑州市开展房地产市场专项整治行动方案的通知（郑政明电201814号）三、整治内容重点查处房地产开发企业、房地产经纪机构及其从业人员的下列违法违规行为：(一)房地产开发企业投机行为7.实
25、行“零首付”购房，或采用“首付贷”“首付分期”等形式违规为购房人垫付或者变相垫付首付款。8.未按政府备案价格要求销售商品房，或者以附加条件限制购房人合法权利(如，捆绑车位、装修)等方式，限制购房人合法权利，变相实行价外加价。四、整治安排(三)整改提高(2018.10.16-2018.10.31)。对检查中发现的问题进行整理、分析，对违法违规行为，按照相关法律法规，依法给予行政处罚或限期整改、暂停网签、信用减分、注销备案等管理措施处理，构成犯罪的移交司法机关，并记入信用档案。通过新闻媒体公开曝光违法违规企业。,（4）郑州市住房保障和房地产管理局关于开展房地产市场专项整治的通知四、专项整治内容重点
26、查处房地产开发企业、房地产经纪机构及其从业人员的下列违法违规行为：（一）房地产开发企业违法违规行为。5.实行“零首付”购房，或采用“首付贷”“首付分期”等形式违规为炒房人垫付或者变相垫付首付款。6.未按政府备案价格要求销售商品房，或者以附加条件限制购房人合法权利（如捆绑车位、装修）等方式，限制购房人合法权利，变相实行价外加价。五、工作步骤和时间安排（四）整改总结（2018.11.1-2018.11.20）。各房地产主管部门对检查中发现的问题进行行政处理，涉及违法违规，要依法给予行政处罚或限期整改、暂停网签、信用减分、注销备案等管理措施处理，构成犯罪的移交司法机关，并记入信用档案。同时，通过新闻
27、媒体公开曝光违法违规机构。在此基础上，全面归纳总结房地产市场专项整治工作开展情况，并及时报告市局领导小组办公室。,1.捆绑车位、装修等销售商品房的合同效力及判例认定（1）捆绑车位、装修等销售商品房的合同效力对于将房价拆分为房价款和装修款或附属设施补偿款，在房屋销售/转让中与购房者同时签订房屋买卖合同和房屋装修合同（或委托装修合同）或补充协议等双合同的做法，司法实践中北京、上海、广东、江苏等地法院的态度如下：,北京地区对于将房价拆分为房价款和装修款的行为，北京地区有法院从房屋装修合同的具体内容、签约的装修费与实际装修费用的差额、拆分房价的行为是否导致少缴税款行为的发生等因素来考量，认为：拆分房价
28、、约定高额装修款、做低房价的行为，涉及避税的问题，由于该事项属于行政机关税收行政主管范畴，如确实存在违反税收征管法律规定的行为，应当由相关税收行政主管部门依法判定和查处，但并不影响房屋买卖合同的效力；如需补缴税款，买卖双方应依法负担各自应补缴的税款；装修款过高时，综合判断当事人签约及合同履行情况，装修款构成房价款的一部分。,上海地区对于将房价拆分为房价款和装修款的行为，上海地区有法院从尊重买卖合同双方当事人真实成交意思的角度出发，认为：拆分房价、约定高额装修款的行为系双方规避国家税收的行为，而非当事人对成交价款的真实合意，应属无效；合同其它约定如果为当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的
29、强制性规定，仍然合法有效；房屋买卖真实成交价款应包含装修款。,广东地区对于将房价拆分为房价款和装修款的行为，广东地区有法院从当事人签约背景、签约过程、合同条款、履行过程等多个方面进行分析，并结合当时的房地产市场调控政策、涉案房屋相关城建档案资料等，来探求当事人的真实交易价格，分析装修款是否为总购房款的一部分，对于签约时拆分房价、规避商品房限价政策的行为，不否认当事人签订合同的效力，但将拆分出的装修款认定为购房款的一部分。,江苏地区对于将房价拆分为房价款和附属设施补偿款的行为，江苏地区有法院认为：即使将房屋价款拆解为两部分，也不意味着必然导致税费交纳的减少，国家税收征管机构不仅仅依照双方约定的合
30、同价款作为征税基数，当事人在法律允许的范围内对自己的经济活动作出适当安排应为合理；即使本案中当事人有逃避税务的企图，则违反的系相关行政管理性规范而非效力性规范，并不导致当事人之间签订的房屋买卖合同无效。,梁国蔚与东莞市星河传说商住区有限公司、东莞市金涛装饰工程有限公司商品房销售合同纠纷上诉案（2014）东中法民一终字第1316号 裁判主旨：本院认为，梁国蔚一审提交的星河传说公司网站及发布的标题为“迪纳销冠10月全城最高性价比优质公寓物业”的资讯内容对该品牌商品房装修交付的宣传用语仅为“全部统一委托精装修交付”。故梁国蔚在上诉状中主张星河传说公司与金涛公司存在联合捆绑销售案涉品牌商品房的种种事由
31、只是星河传说公司兑现“全部统一委托精装修交付”的行为之一，并不能认定星河传说公司与金涛公司联合捆绑销售案涉商品房。其次，再根据案涉商品房买卖合同的签订主体只是星河传说公司与梁国蔚以及房屋装修合同的签订主体只是金涛公司与梁国蔚来看，该两份合同的权利主体并不相同，也不重叠。由于星河传说公司在宣传中作出“全部统一委托精装修交付”的承诺，故其在销售案涉商品房过程中，一并代表金涛公司向业主介绍装修费用标准、与业主签订迪纳公寓1#楼委托装修施工合同、代表金涛公司向业主收到装修费，只是对“全部统一委托精装修交付”承诺的兑现，并不能认定金涛公司也是商品房买卖合同的主体。故金涛公司不是案涉商品房买卖合同的主体，
32、梁国蔚诉请金涛公司按装修款总额计付逾期交房违约金，没有事实和法律依据，原审法院不予支持，处理恰当，本院予以维持。,张雷虎与北京田家园新城房地产开发有限公司等确认合同效力纠纷（2015）房民初字第13031号裁判主旨：本院认为，涉诉协议为张雷虎、田家园房地产公司和田华建筑公司共同订立，系三方合意的结果；结合张雷虎承诺已然理解并自愿选择订立涉诉装修协议，以及并非一家房地产开发商在该地段销售商品房的事实，张雷虎提出侵害其自主选择权和公平交易权的主张，本院不予采信；其次，张雷虎认同所售商品房的品质，并依约定支付了装修费用，捆绑销售折算后的房价有可能高于政府指导价格，但该情形并不必然导致销售行为的违法性，故其提出拆分价格、捆绑装修的做法实际在掩盖变相涨价之非法目的，已然构成以合法形式掩盖非法目的之主张，本院不予采信。涉诉销售项目的业主具有特定性，不涉及不特定公众利益人的合法利益，即不涉及社会公共利益。故张雷虎提出涉诉装修协议损害社会公共利益的主张，本院亦不予采信。,小结总体而言，对于通过拆分房价进行商品房销售/转让的做法，北京、上海、广东、江苏等地法院的态度基本是：尊重当事人房屋买卖的真实成交意图，将不符合实际的装修款等价外款认定为购房款的一部分；对于拆分房价款做低房价的避税条款基本认定为无效条款，但这并不影响房屋买卖合同其他条款的效力。,谢谢观看,
