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1、第2章 房地产项目选址策划,本章学习要求,1.掌握居住项目选址时主要考虑因素；土地使用权的获取方式。 2. 土地评价指标、竞标土地的估价方法。 3.了解商业项目和工业项目选址时主要考虑的影响因素和土地投标前的准备工作。,2.1 项目选址,项目选址作为房地产开发的前期工作之一，有着举足轻重的作用，不同类型的投资项目对区位、环境、交通、消费群体等有不同的要求。 2.1.1 居住项目选址 居住项目是指供人们生活居住的房地产，包括普通住宅、高档公寓、别墅等。这类物业的购买者大都是以满足自用为目的，也有少量作为投资，出租给租客使用。居住项目主要为人们提供一个安静舒适的生活休息空间。,居住项目选址主要考虑
2、因素,自然环境,交通条件,市政基础设施,地块背景及区域规划方向,生活配套设施,用地成本,市场状况,房地产相关政策,1.市场状况 对市场状况的调查和分析是房地产项目开发的基础，也是项目开发成败的重要影响因素。 分析该地区的房地产市场需求量和供应量，并对未来市场变化进行科学分析和预测；分析需求市场的层次结构。 2.地块背景及区域规划方向 其目的是分析地块的开发建设条件、地块规划限制条件、区域将来可能出现的各种物业类型和由此带来的潜在客户等等，为开发商提供较为详细的决策依据。,3.自然环境 山水、湖畔、绿地等自然生态景观以及清新的空气，都是居民选择安居，也是房地产投资者在选择居住项目区位时要考虑的因
3、素。 4.交通条件 如果项目在市区内，周边一般都会有便捷的公共交通系统，能够满足居民日常出行的要求；如果项目在市郊，要求项目所在地要有能够便捷到达城市中心或商业、休闲区的交通条件，如地铁、轻轨、公交线路等，以便保持与市区的紧密联系。,5.生活配套设施 居住项目所在地应具有较好的生活配套设施，比如菜市场、超市、医院、学校和银行等等。 6.市政基础设施 居住项目应尽量依托主城区，以便共享城市中的市政配套设施，如供电、供水、供气、道路、通信线路等，完善的市政配套设施不但可为项目提供便利的建设条件和资源，利于项目开发。,7.房地产相关政策 居住项目选址应充分考虑相关政策的影响，重视国家鼓励的项目投资方
4、向，开发商在政策导向下可以结合企业自身资源优势对地块取舍进行权衡。 8.用地成本 在对某地块进行初步了解的基础上，应对地块价格进行粗略估计，结合地块规划限条件估算项目投资成本和收益，以此衡量地块的“经济效益” 。,2.1.2 商业项目选址,1.零售商业项目选址 零售商业项目包括各类商场、购物中心、超级市场、店铺等类型。 零售商业除了考虑市政配套设施、交通条件、房地产相关政策及用地成本等因素外，还应着重考虑以下影响因素：,商业房地产项目也称经营性房地产、或收益性房地产，主要包括商业用房、写字楼、酒店、酒店式公寓等类型。,（1）消费市场； （2）商业环境 ； （3）商业辐射范围； （4）潜在商业价
5、值； （5）规划设计条件。 2.写字楼项目选址 依照写字楼所处的位置、自然或物理状况和收益能力，专业人员通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级。在写字楼项目选址时，除了考虑城市规划的影响、市政基础设施条件、房地产相关政策及用地成本等因素外，还应着重考虑以下影响因素： （1）周边环境状况； （2）交通便捷程度。,2.1.3 工业项目选址,工业项目指为人类生产活动提供入住空间的房地产，常见的包括非标准工业厂房、标准工业厂房、仓储用房、研究与发展用房（又称工业写字楼）、工业园区等。工业项目选址除了考虑房地产相关政策、用地成本以及市政配套设施等因素外，还应着重考虑以下因素： 1.城市规划 工业项目选址首先
6、应考虑城市规划的限制。城市规划包括城市的功能分区，用地布局，综合交通体系，禁止、限制和适宜建设的地域范围等内容。,2.区域位置 工业性质决定了工业项目的选址方向，如污染性企业应建在远离城市的下风向处，如果是对居民影响不大的工业项目则考虑在城市郊区或开发区内建设，这样可以方便企业员工上下班，减轻交通压力。目前，很多城市都有成规模的开发区、保税区等吸引投资者前来投资，同时还可以享受到土地、税收等政策方面的优惠。 3.交通条件 良好的对外交通网络能够有效地解决开发建设所需要的原材料和劳动力等资源的运输问题，保证项目顺利开发，待项目建成投产后，也能便捷的连接原材料供应基地和产品销售市场。,2.2 获取
7、土地使用权,2.2.1土地使用权出让 土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 土地使用权出让的最高年限为：住宅居住用地70年，工业用地50年，教育科技文化体育卫生50年，商业旅游娱乐40年，综合其他用地50年。期满可申请续期使用，转让或抵押年限不得超过出让合同确定的有效年限。 2007年11月1日开始施行的中华人民共和国城镇土地使用权出让和转让暂行条例规定：工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。前面所述的工业用地包括仓储用地，但不包括采矿用地
8、。,1.招标出让 招标出让国有建设用地使用权，是指市、县人民政府国土资源行政主管部门发布招标公告，邀请特定或者不特定的自然人、法人和其他组织参加国有建设用地使用权投标，根据投标结果确定国有建设用地使用权人的行为。,2.拍卖出让 拍卖出让国有建设用地使用权，是指出市、县人民政府国土资源行政主管部门发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定国有建设用地使用权人的行为。,拍卖（流程）,3.挂牌出让 挂牌出让国有建设用地使用权，是指市、县人民政府国土资源行政主管部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌
9、价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或者现场竞价结果确定国有建设用地使用权人的行为。 挂牌出让流程：,2.2.2土地使用权划拨 土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用之后将该幅土地交付其使用，或者将土地的使用权无偿交付土地使用者使用的行为。 根据城市房地产管理法的规定，划拨土地的范围包括：国家机关和军事用地，城市基础设施和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，法律行政法规规定的其他用地。,2.2.3土地使用权转让 土地使用权转让是获得国有土地使用权的受让人，在投资开发经营的基础上，对出让土地的再转移，土地使用权的转让是土地使用者之间的横向土
10、地经营行为。,必须按合同的约定支付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。 按照合同约定进行投资开发，属于房屋建设的，完成投资总额的25%（不包括土地出让金）；属于成片开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件。,需向政府报批，获得准予转让后，土地的受让方方可办理土地使用权出让手续，并缴纳土地出让金，转让方将土地收益上缴国家。 此方式多见于因企业改制和兼并收购而导致的土地使用权变更情况。,2.2.4土地合作 随着土地出让方式制度的改革，由于资金实力等原因，现在很多中小开发商在一级市场中“拿地”的成功性在逐年下降，从而转向其他的土地获取方式。其中，与拥有土地使用权的机构进行合作开发，可以省去一大
11、笔土地费用，降低投资风险，这是一种目前常见的土地取得方式。土地合作的方式很多，可以以土地作价入股成立项目公司，也可以进行公司之间的并购或资产重组。,2.3 土地投标策划,2.3.1 土地投标前的准备工作,密切关注土地招标信息,组建土地竞标小组,进行现场探勘和项目分析,搜集竞争者信息,测算土地成本,制定心理价位,编制投标文件及各种资料,土地投标前的准备工作,2.3.2 土地评价指标 1.基本的地域性指标 宏观区域、微观四邻、四至等。 2.基本的物理性指标 （1）土地规模、形态、地貌等指标；（2）城市发展及规划要求，如容积率、总面积、限高、出入口等；（3）基础设施条件。 什么是容积率？什么是绿地率
12、？ 3.基本的经济指标 土地出让费用、拆迁费用、土地获取方式及条件、土地的性价比等。,2.3.3 竞标土地的股价 在我国现行情况下，政府开展土地使用权有偿出让的地块，主要是房地产开发用地，它可能是熟地，也可能是毛地或生地，目前以熟地居多。 什么是熟地？毛地？生地？ 假设开发法，也称为剩余法、预期开发法、开发法，是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发建设的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价之间取后续开发建设的必要支出和应得利润来求取估价对象价值的方法。,1.假设开发法估价的操作步骤（1）调查、了解待开发房地产的状况；（2）选择最佳的开发利用方式，确定开发完成后的房地产状况；（3）估算后续
13、开发经营期；（4）预测开发完成后的房地产价值；（5）预测后续开发建设的必要支出和应得利润；（6）进行具体计算，求出待开发房地产的价值。2.假设开发法的基本公式待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值后续开发成本管理费用销售费用投资利息销售税费开发利润取得待开发房地产的税费,3.运用现金流量折现法和传统方法的区别,经常不断地学习,你就什么都知道。你知道得越多,你就越有力量Study Constantly, And You Will Know Everything. The More You Know, The More Powerful You Will Be,写在最后,谢谢你的到来学习并没有结束，希望大家继续努力Learning Is Not Over. I Hope You Will Continue To Work Hard,演讲人：XXXXXX 时 间：XX年XX月XX日,
