物权法(第十四讲)课件.ppt

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1、第一部分 物权法概述,2022/12/9,商鞅在商君书中说：“一兔走，百人逐之，非以兔为可分以为百，由名之未定也。夫卖兔者满市，而盗不敢取，由名分已定也。”,民法体系与物权法,2022/12/9,民法总论与物权法,2022/12/9,民事主体,法律事实（法律行为）,法律关系,诉讼时效,代理,权利,谁,如何,内容,限制,物权法概述,1,物权变动,2,所有权,3,用益物权,4,担保物权,5,占有,6,课程内容,物权法,物权法,1.何者为物；2.如何创设物权；3.如何使用、收益和处分；4.救济方法。,排他关系：排他的绝对效力,所有权人：全部利益用益物权人：使用价值担保物权人：担保价值,物权法法条解析

2、,第一条为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，根据宪法，制定本法。第二条因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。,物权法的基本原则,物权法定原则,一物一权原则,物权优先性原则,物权公示公信原则,类型法定,内容法定,物权优先于债权,物权之间的优先性,公示：“知”,公信：“信”,物权法规定,第五条物权的种类和内容，由法律规定。第六条（公示）不动产物权的设立、变更、转让和消

3、灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。第一百零六条（公信）无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权： （一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的； （二）以合理的价格转让； （三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。 受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。 当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。,物权的类型体系（1）,物权的类型体系（2）,物权的客体：物,甲临海拥有一独栋别墅，

4、庭院中养鹅20只，甲为居住观景需要，与乙约定不得建高于三层以上楼房，以免在春暖花开时，甲不能面朝大海，影响其眺望。后甲将别墅连同院内20只鹅卖给乙，乙欠甲价金500元，请问： 1.甲拥有几种权利？客体分别是什么？ 2.甲将别墅、天鹅卖给乙时，如何实现权利的移转？ 3.若甲欲向银行融资，如何向银行提供担保？,物的分类,动产与不动产,主物与从物,非主物之成分,增强主物之效用,从物与主物同属一人,物之成分：物的构成部分,主物的处分及于从物,原物与孳息,自然孳息,法定孳息,原物所生之收益,果实、动物之出产物,以物之用法所收获之出产物,利息、租金及因法律关系所得之收益,物权的效力,甲有一栋楼房，2015

5、年3月1日向其债权人乙设定抵押权，同年5月10日用楼房为债权人丙设定抵押权。后甲将该栋楼房卖于丁。请问： 乙、丙、丁的权利顺位？ 若甲将该栋楼房出租于戊权利数位如何？,物权的效力,排他效力 物权对债权的优先效力优先效力 物权之间的优先效力追及效力 原物返还请求权（第34条）物上请求权 排除妨碍请求权（第35条） 消除危险请求权（第35条）,第二部分 物权变动,甲,（继承）,乙,丙,丁,戊,10.10,10.20,（交付）,（欺诈）,（撤销）,（登记）,（登记）,（登记）,（恶意）,问题1:试分析各阶段当事人之间的法律关系及所有权归属？问题2:丙可得到什么样的法律救济？享有什么权利？问题3:若丙

6、行使其权利，丙丁之间的法律关系如何？问题4:丁戊之间的法律关系如何？问题5:丙戊之间是否存在法律关系，法律关系如何？,物权变动及其样态,物权变动：物权的发生、变更和消灭,物权的发生：物权与特定主体结合，即物权的取得,原始取得：非依他人既存的权利而取得物权，如先占继受取得：就他人的权利而取得物权,移转取得：就他人的物权依其原状而取得，如基于买卖、继承创设取得：在他人权利之上设定用益物权或担保物权,物权的变更：主体变更、客体变更、内容变更,物权的取得与丧失,标的物量上增减，如抵押权客体因毁损而减少,物权的内容有所变更，如抵押权顺位的改变,物权的消灭：绝对消灭与相对消灭,物权变动的原因,基于法律行为

7、的物权变动,基于非法律行为的物权变动,债权意思主义：债权合意 = 物权变动 + 交付 / 登记 第三人 债权形式主义：债权合意 + 交付 / 登记 = 物权变动（我国） 物权形式主义：物权合意 + 交付 / 登记 = 物权变动,物权变动模式的类型化（基于法律行为的物权变动）,物权变动模式,物权行为理论物权行为独立性：使物权行为与债权行为相分离（区分原则）物权行为无因性：使物权变动不受原因行为（债权行为）影响,物权行为独立性和无因性的效力：债权行为的瑕疵不影响物权变动的效力；若债权行为无效、被撤销，出卖人享有不当得利请求权。,标的物被转卖的情形，第三人即使恶意，原所有权人也不得请求返还；标的物已

8、被买受人的债权人强制执行，出卖人不能提起异议之诉；买受人破产时，出卖人不能依所有权行使别除权从破产财产中取回标的物，只能同其他债权人按债权比例受偿。,我国物权变动规则 债权形式主义,我国物权变动模式的效力债权合意无效、被撤销时，视为物权变动未发生；出卖人享有原物返还请求权,债权合意交付登记物权变动,标的物被转卖时，第三人若属恶意，出卖人可向其行使原物返还请求权；标的物被买受人的债权人强制执行的，出卖人可依其所有权提起异议之诉；买受人破产时，出卖人可行使别除权，从破产财产中取回标的物；,非基于法律行为的物权变动三种类型,事实行为成就时发生物权变动不登记不得处分：合同有效，但不发生物权变动的效力

9、（物权法第31条）。,变动规则,登记处分,判决、裁决；征收决定等（物权法第28条）；继承、受遗赠（物权法第29条）；事实行为，建造或拆除房屋等（物权法第30条）；,公示方式及其体系：交付与占有,交付：事实管领力（占有）的移转,该移转需基于让与人之意思,受让人自行占有不构成交付,交付的种类,现实交付,观念交付,简易交付,占有改定,指示交付（返还请求权让与）,观念交付中的物权变动及其法律效果,简易交付（物权法第25条）含义：法律行为生效前，受让人已占有动产，如先借后买；占有之释义：有权占有与无权占有在所不问，如先偷后买；物权变动：自法律行为生效时发生物权变动。,占有改定（物权法第27条）含义：又约

10、定出卖人继续占有动产者，如先买后借；法律效果：受让人取得间接占有；物权变动：继续占有的约定生效时发生物权变动。,指示交付（返还请求权让与）（物权法第26条）含义：转让时第三人占有该动产，让与人可通过转让返还请求权代替交付；通知效果：物权变动的发生不已通知债务人为限，通知只是对第三人发生效力的要件；如甲将租给乙的汽车卖给丙。,我国规定：在先应为依法占有,我国规定第三人的占有应为依法占有,不动产登记体系,设权登记：登记生效（物权法第9条）,宣示登记：登记处分（物权法第31条）,预告登记（物权法第20条）目的：保障债权请求权的实现，获得物权；效力：出卖人之再处分行为不发生物权变动的效力；时间：3个月

11、,更正登记（物权法第19条第一款）登记错误时，可申请更正登记；权利人同意时，可更正；权利人不同意，可申请异议登记,异议登记（物权法第19条第二款）目的：阻却第三人的善意取得；效力：异议不成立，应负损害赔偿责任；时间：15天,公示的公信力与善意取得（物权法第106、107条）,无权处分适用前提 法律行为 善意（信赖公示）构成要件 合理对价 登记交付,适用范围,动 产,不动产,1.盗赃物 原则上不适用；2.遗失物 有条件适用,例外,遗失物的转让与善意取得,未转让：追回 所有权人救济措施 向无处分权人请求赔偿 被转让 第三人追回,通过拍卖、经营者受让,其他：无偿追回,2年,支付第三人受让时费用,我国

12、物权变动的登记对抗,我国登记对抗的种类特殊动产（物权法第24条）土地承包经营权（物权法第127条、129条）地役权（物权法第127条、129条）动产抵押（物权法第188、189条）,登记对抗的一般规则 债权合意 物权变动 登记 第三人 享有物权的人（不包括债权人）,物权行为在法律行为上的体系构成,负担行为 债权行为：以发生债权债务为 内容的法律行为；法律行为 物权行为：处分物权的行为 处分行为 准物权行为：债权、无体财产权,因负担行为的作出，债务人负有给付的义务,直接使某种权利发生、变更或消灭的法律行为,债权让与、债务免除、著作权的转让,物权行为及其独立性、无因性,物权行为独立性：使物权行为与

13、债权行为分离（分离原则）物权行为无因性：使物权变动不受其原因行为的影响。,债权行为,物权形式主义：物权变动须有一个独立于债权行为以外，以物权变动为其内容的法律行为。 物权行为 物权行为独立性,优点：减少交易成本，保障交易安全缺点：使出卖人由物权人贬为债权人,讨论主题二：多重买卖合同的履行顺位问题检讨,传统理论下的解读：债权平等性与物权优先性 10.1 乙（交付） 甲 （房屋） 10.10 丙1.乙丙均可向甲请求交付房屋，并移转所有权（不因买卖合同先后或乙先占有房屋而不同） 债权平等性2.若甲将房屋移转给丙时，丙虽为后买受人，仍能取得房屋所有权 物权优先于债权3.丙可向乙主张所有物返还请求权。乙

14、占有房屋对甲而言为有权占有，对丙而言为无权占有 债权相对性,买卖合同司法解释第9条 出卖人就同一普通动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的，应当按照以下情形分别处理：（一）先行受领交付的买受人请求确认所有权已经转移的，人民法院应予支持；（二）均未受领交付，先行支付价款的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持；（三）均未受领交付，也未支付价款，依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持。,普通动产多重买卖合同的履行,买卖合同司法解释第10条 出卖人就同一船舶、航空器、机动车等特殊动产订立多重买卖合同，在

15、买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的，应当按照以下情形分别处理：（一）先行受领交付的买受人请求出卖人履行办理所有权转移登记手续等合同义务的，人民法院应予支持；（二）均未受领交付，先行办理所有权转移登记手续的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持；（三）均未受领交付，也未办理所有权转移登记手续，依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物和办理所有权转移登记手续等合同义务的，人民法院应予支持；（四）出卖人将标的物交付给买受人之一，又为其他买受人办理所有权转移登记，已受领交付的买受人请求将标的物所有权登记在自己名下的，人民法院应予支持。,特殊动产多重买卖合同

16、的履行,不动产多重买卖合同的履行,“一地数转”的司法解释最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释(法释20055号) 第10条 土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同，在转让合同有效的情况下，受让方均要求履行合同的，按照以下情形分别处理：（一）已经办理土地使用权变更登记手续的受让方，请求转让方履行交付土地等合同义务的，应予支持； （二）均未办理土地使用权变更登记手续，已先行合法占有投资开发土地的受让方请求转让方履行土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；（三）均未办理土地使用权变更登记手续，又未合法占有投资开发土地，先行支付土地转让款的受让方请

17、求转让方履行交付土地和办理土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；（四）合同均未履行，依法成立在先的合同受让方请求履行合同的，应予支持。未能取得土地使用权的受让方请求解除合同、赔偿损失的，按照中华人民共和国合同法的有关规定处理。,“一地数包”的司法解释最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释（法释20056号）第20条 发包方就同一土地签订两个以上承包合同，承包方均主张取得土地承包经营权的，按照下列情形，分别处理：（一）已经依法登记的承包方，取得土地承包经营权；（二）均未依法登记的，生效在先合同的承包方取得土地承包经营权；（三）依前两项规定无法确定的，已经根据承包合同合

18、法占有使用承包地的人取得土地承包经营权，但争议发生后一方强行先占承包地的行为和事实，不得作为确定土地承包经营权的依据。,“一地数租”的司法解释最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释法释200911号 第6条 出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。,2015-2016第一学期物权法期中考试题,合同法第51条无处分权的人处分他人

19、财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。合同法司法解释（二）第15条 出卖人就同一标的物订立多重买卖合同，合同均不具有合同法第五十二条规定的无效情形，买受人因不能按照合同约定取得标的物所有权，请求追究出卖人违约责任的，人民法院应予支持。物权法第15条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。卖合同司法解释第3条 当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受

20、人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。,论述题：解读以下法条分析我国是否存在物权行为的独立性以及区分原则？民法典中是否应当承认区分原则？,物权法分则,第一部分 所有权,所有权及其性质,所有权：对物的全面支配的权利,其他物权：仅得在一定范围内对物进行支配,所有权的性质,整体性,弹力性,永久性,追及性,社会性,所有权的权能,积极权能,消极权能,占有,使用,收益,处分,物之使用、收益都以占有为必要,所有物返还请求权是为恢复所有人对物的占有,以物的用途，不毁损其物或变更其性质而利用,如居住房屋，穿着衣物，弹奏乐器等,收取物的孳息,天然孳息,法定孳息,事实上处分,法

21、律上处分,排除他人干涉,排除的方法：物上请求权,所有物返还请求权,请求权主体：所有人,相对人：无权占有人,问题1:甲的房屋，因登记机关的疏漏，误登记为乙所有，该屋被丙无权占有，谁可以向丙请求返还该屋？,问题2:甲有A画，被乙所盗，乙卖给知情的丙，丙将该画寄托于丁处，丁交其店员戊保管。甲该向谁请求返还A画？,物上请求权之所有物返还请求权,要点,占有是事实，而非权利,区别直接占有与间接占有,受他人指示而管领其物者，为占有辅助人,占有对于动产具有权利推定的效力,基于占有，设动产善意取得制度,占有保护,占有人的自力救济,占有保护请求权,承认权利占有,准占有,占有的分类（一）：有权占有 与 无权占有,占

22、有,有权占有,无权占有,基于物权而占有,基于债权而占有,无本权的占有,占有的分类（二）：直接占有 与 间接占有,直接占有：指在事实上对物的占有，如穿衣在身；,间接占有：指对直接占有人享有返还请求权,1.占有媒介关系，如租赁、借用、保管；2.（直接占有人）他主占有的意思；3.（间接占有人）返还请求权。,据此分析：盗贼对偷盗之物以及遗失物拾得者对遗失物的占有,占有的分类（三）：自己占有 与 占有辅助,占有辅助：基于特定从属关系，受他人指示，对物为事实上的管领,台湾民法典第942条规定：“受雇人、学徒或基于其他类似之关系，受他人之指示，而对于物有管领之力者，仅该他人为占有人”。,占有辅助 与 代理（

23、仅适用于法律行为，不适用于占有）占有辅助具有代理的功能。,如，甲雇乙捕鱼，扑鱼是事实行为，不能代理，但可以成立占有辅助关系，对乙捕获之鱼由甲取得对鱼的占有。即乙不是占有人。,同一人得兼具辅助人与代理人的地位。,如，甲让其受雇人乙，以甲名义，向丙购买手机，并受领其物。乙可代甲与丙为手机所有权移转的让与合意。若将交付视为事实行为，对于交付只能通过占有辅助人的身份完成。,买卖合同与无权占有,问题1:甲出卖A屋给乙，分析以下情形，当事人之间是否可请求所有物返还请求权？,甲,乙,丙,丙可否向乙请求返还A屋？,（1）乙受领交付，但未登记，其后甲将房屋卖给丙并登记，丙可否向乙请求返还A屋？,（2）乙已经登记

24、，但未交付，乙可否向甲主张所有物返还请求权？,物上请求权之排除妨碍请求权,1.含义：所有权人对于妨害其所有权者，得请求除去之。,指以占有以外得方法阻碍或侵害所有权的支配可能性,如，A、丢弃肥料或垃圾于他人庭院 B、在他人墙壁悬挂招牌； C、停车于他人车库； D、冒名将他人土地登记为己有,2.效力：排除妨碍请求权仅可请求除去妨碍因素； 不能请求恢复原状，不同于损害赔偿请求权。,如，大树被风吹折，倒入邻地，压毁牛肉面摊，邻地所有人根据排除妨碍请求权，只能请求除去大树。不能请求牛肉面摊被毁所遭受的损失。,不以过错为要件,物上请求权之消除危险请求权,含义：所有权人对于妨害其所有权之虞者，得请求防止。,

25、也称，所有权妨害防止请求权 所有权保全请求权,如，1.甲所有的老屋年久失修，有倾倒危险，邻居乙备 受威胁，的请求甲以自己费用防止之。 2.甲兴建大厦，依其公开的设计图样，逾越乙所 有的土地时，乙得请求防止之。,（1）矿藏、水流、海域2、国家专有财产 （2）城市市区的土地 （3）国防资产 （4）无线电频谱,国家所有权1、三级所有权制 集体所有权 个人所有权,（一）所有权类型,除此之外，可国家所有也可集体所有，如森林、山岭、草原、荒地、滩涂、野生动植物等自然资源。,3.所有权的限制 禁止权利滥用私法上的限制 诚实信用 自卫行为 约定限制公法上的限制：征收与征用,正当防卫、紧急避险、自卫行为,如设定

26、担保物权等,目的：为了公共利益需要；对象：集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产；单位：省级以上政府有征收权；补偿：土地补偿费、安置补助费、地上附着物费用、被征地农民社会保障费；效力：转移不动产所有权,发生原因：因抢险、救灾等紧急需要效 力：不转移所有权损害赔偿：毁损灭失的应给予补偿,故意建高墙挡住他人阳光及眺望,不定期租赁中，乙于甲结婚前夕突然要求甲搬离房屋,所有权取得（1）：先占含义：以所有之意思，占有无主动产而取得所有权之法律事实。我国物权法没有规定先占制度，但是，先占在生活无处不在先占为事实行为,无主不动产收归国有,主体需有占有的意思不需有行为能力,自然意思：对物有支配的自然能力

27、,1.须为动产先占的构成要件 2.须为无主动产 3.须以所有意思而占有 4.须无法律禁止规定或他人有先占权,（1）自始无主，如野生的飞禽走兽（2）原为有主，而为抛弃,1.须有放弃所有权的意思抛弃为单方法律行为 2.抛弃占有,如鸦片,如渔业权人对但一定水面之水产有独占之捕捞权,先占为原始取得,问题：下列情形，应如何定其所有权的归属及债权法上之求偿关系：甲的房屋遭台风毁损，甲取乙之水泥砖瓦修补屋顶？甲取乙的油漆漆其车身？甲擅取乙的蚝油炖红烧肉？甲的拉菲酒与乙的果汁混合？甲的可乐与乙的雪碧混合甲误取乙的鸡血石，雕刻成图章？,所有权取得（2）：添附,添附：非属于同一人之物结合或因加工成为新物，非经毁损

28、或变更其性质不能分离，将该物归一人所有的法律事实。,动产与不动产附合、动产与动产附合、动产与动产混合、动产加工,（须动产成为不动产的重要成分） 动产与不动产的附合：不动产所有人取得动产所有权附合 原则上，根据价值共有 动产与动产附合 可区分主从物者，主物所有人取得所有权混合：动产与动产结合，达不能识别的程度（所有权归属与附合同）加工：就他人之物加以制作或改造，使成新物而生物权变动之法律事实。,添附可形成物权法上效果（新物的归属）与债权法上效果（不当得利）,1.动产物权变动（所有权归属）,2.债权（不当得利）的平衡关系,1.加工之标的须为动产加工的构成要件 2.加工的客体须为他人所有 3.须因加

29、工而成新物,如开垦他人土地不属加工，仅可发生无因管理或不当得利,属于加工者：纺纱为布、以布料做成衣服、磨麦成粉、 以面粉做成面包，以木制纸、以纸绘画非属加工者：动产的修缮、修复艺术品、医治垂死的名 马、在地窖封存好酒使成佳酿，即使价值 大增，不属于加工，仅发生无因管理或不 当得利的问题。,物权变动：所有权归属于加工人为原则，归属于加工人为例外,根据加工所增加的价值,例1:甲盗乙2万元盗皮革，做成价值3万元的皮衣，加工所增加之价值为1万，未超过材料之价值，该皮革所有权属于乙（材料所有人） 例2:甲误以为乙市场价2万元的象牙为己有，精心雕刻成价值10万元艺术品，加工所增加之价值为8万元，明显超过材

30、料之价值，其所有权归属于甲（加工人）,加工所有权归属的判断,注意区分：1.工厂生产物品，加工人为雇主，而非受雇人2.甲以布料，制作西服，西服所有权归定作人3.甲以保留所有权的方式卖布料于乙，乙加工成衣服时，乙为加工人，取得加工物所有权,添附之债权法上的效果,（1）不当得利请求权：请求取得人支付补偿金或者赔偿金。（2）损害赔偿请求权：对于因添附而失去动产所有权人的而言，也 可构成侵权损害赔偿责任。如故意或过失以 他人砖瓦修缮其屋。（3）强迫得利：如粉刷他人即将拆除的房屋，取得人免除不当得利 返还责任；或者请求恢复原状或排除妨碍。,一人取得所有权，并非无端赋予取得人以无对价的纯粹利益，厚此薄彼,拾

31、得遗失物,1.程序：,交给公安机关,发布招领公告,变价出售,价款收归国库,拾得,（1）需妥善保管义务，不得使用，故意或重大过失致损的，负赔偿责任；（2）享有必要费用求偿权；但无报酬请求权,悬赏的除外 （3）拒绝返还时，丧失必要费用求偿权。,2.对拾得人的效力,返还,（2）遗失物已被转让时，遗失人在一定条件下可向受让人请求返还,3.对遗失人的效力,A、如果受让人仅为私下交易，无需支付对价；B、如果受让人系通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得时，需支付对价；C、应自知道或者应当知道受让人之日起2年内请求返还；,（1）遗失物未被转让时：随时可以请求返还，不受时间限制；,诉讼时效？除斥期间？,拾得漂

32、流物、发现隐藏物、埋藏物与遗失物适用同一规则；文物保护法有特别规定的，依其规定。（物权法第114条）,时效取得,含义：占有他人之物的事实持续一定期间后，占有人即取得所有权，而原所有权人即丧失所有权的法律制度。,占有事实（自主占有、和平占有、公然占有、持续占有）要件 时效届满（不动产较长、动产较短，各国规定不一）,德国：不动产30年；动产10年,取得时效的功能和意义：（1）消除权利的不特定性，保护现有利用秩序，保护交易安全；（2）最大化发挥物的效用,共有,所有权,单独所有,共有,按份共有,共同共有,家庭共有、夫妻共有,继承开始后，遗产分割前,1.单独所有：所有权的主体为一人；2.按份共有：数人按

33、其应有份额对于一物享有所有权，各共有人对于共有 物的全部有使用收益之权；3.共同共有：数人基于共同关系而享有一物之所有权。,合伙财产,共有关系的判断：共有关系不明时民通意见第88条：推定为共同共有（已被物权法修改）；物权法第103条：除具有家庭关系外，视为按份共有。,一般的管理行为，各共有人均可为之；（1）行为规则 处分和重大修缮行为：2/3以上的份额的共有人同意,按份共有,（2）分割请求权：没有特别约定时，可随时请求分割：,某共有人转让份额时，其他共有人有优先购买权；某共有人拋弃的份额，物权法没规定，理论上应归其他共有人共有；某共有人可自由决定以其份额设定抵押（担保法解释第54条第1款），因

34、其可以随时请求分割进行变现。,连带债权（3）对外关系 连带债务共有人对第三人的权利第三人侵害共有物时，成立连带债权，每个共有人均可行使全部的物上请求权或债权请求权。共有人对第三人的义务若共有物侵权造成第三人损害，则成立连带之债，第三人知道按份的除外。,共同共有,（1）只能基于共同关系而产生；（2）共同关系终止前，任何共有人不得提出分出、转让自己的份额；（3）处分和重大修缮行为：全体共同共有人同意方可为之（物权法第97条）。,典型的共同共有：夫妻共有夫妻处分共同财产的相互代理权（婚姻法第17条）：夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权，区分为两种情形（婚姻法解释（一）第17条）： （1）因日

35、常生活需要，如买几斤肉馅回家包饺子、买辆单车之类的事务，任何一方都可单独决定； （2）重大财产处分，如卖房、买房等，夫妻应当平等协商取得一致意见。第三人有理由相信其为夫妻共同决定的，该行为有效，夫妻一方不得以不知道、不同意为由对抗善意第三人。,共有人的优先购买权及民法上的其他优先购买权,（1）按份共有人的优先购买权（物权法第101条、民法通则第78条第3款）；（2）原共同共有人的优先购买权（民通意见第92条）；（3）房屋承租人的优先购买权： A、仅限于房屋租赁场合，其他物品租赁人无优先购买权（如汽车出租）；B、出租人出卖出租房屋，应提前15日通知承租人；C、出租人侵害承租人优先权的，承租人可请

36、求出租人承担赔偿责任，但请求法院确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，不予支持（房屋租赁合同解释第21条）；优先购买权并存时的顺位共有人 承租人 次承租人,优先购买权的排除（房屋租赁合同解释第24条）,（一）房屋共有人行使优先购买权的；（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。,复合型所有权：建筑物区分所有权,法律依据：1.物权法第70-83条2.最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（

37、2009.5.13）3.最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题解释（2009.5.14）,建筑物区分所有（物权法第70-83条）,建筑物区分所有：数人区分一建筑物各有其一部分，并对建筑物之 共同部分享有共有权和共同管理的权利。,（1）专有部分：构造上及使用上具有独立性，能够独立登记的房屋。（2）共有部分：专有部分以外的部分，如道路、绿地、其他公共场所、公用设施、物业服务用房等。建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分；通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、照明等公共设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；建筑区划内的土地（宗地），业主共有建设用地使用权。,（3

38、）业主：建筑物专有部分所有权人。业主人数计算：按专有部分数量计算，一个专有部分按一人计算。建设单位尚未出售和已出售未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。,区分所有权的权利组成： 专有权 + 共有权 + 成员权（管理权）,核心权利 从属并服务于专有权,专有部分转让，共有权与管理权一并转让,专有权：业主对专有部分享有占有、使用、收益、处分的权利,共有权：业主对共有部分享有权利、承担义务。不得以放弃权利不履行义务。,行使的限制：不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主权益。,“居”改“非”的限制：经有利害关系的业主同意。,如，本栋建筑物内的其他业主,车位、车库的归属与使用（1

39、）首先应当满足业主的需要；（2）出售、附赠或者出租的方式约定其归属；（3）专用共有道路或其他场地的车位，属业主共有；,车位、车库可独立登记,物业管理制度,物业管理：对物（建筑物及其附属设施）及其利用秩序的管理,自行管理管理方式 委托物业服务企业管理 其他管理人管理建设单位聘请的物业服务企业，业主有权更换,前期物业服务合同,业主大会、业主委员会,决策机关,执行机关,自治团体,业主权利的行使（物权法第76条）,第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者

40、其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； “钱”（六）改建、重建建筑物及其附属设施； “ 物”（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。,业主大会、业主委员会的决定，对业主具有约束力,侵害业主合法权益的,受侵害的业主可请求法院撤销,业主撤销权,（1）业主大会和业主委员会的权利：对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的

41、行为，可要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。（2）业主诉权：业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。,1年,关于侵权行为,区分所有与共有之区别共有是数人对同一标的物拥有一个所有权；区分所有是数人在同一建筑物上拥有数个所有权；因此，前者只有一个产权证；后者产权独立；共有不是一种独立的所有权形式，区分所有是一种复合的所有权类型；共有人享有优先购买权；区分所有中不存在优先购买权；,相邻关系（物权法的规定）,相邻关系：民法为调和相邻不动产之利用，而扩张或限制不动产所有权的制度。,处理相邻关系的原则：有利生产、方便生活、团结互助、公平合理,不以直接毗邻的土地为限,相邻关系

42、的主体,不动产所有人,不动产利用人可准用（如承租人、借用人等）,具体相邻关系,邻地地基动摇或其他危险的防免,用水、排水关系相邻关系,邻地的利用（通行权、管线铺设建造原因的利用等）,通风、采光和日照,固体污染物、不可量物之侵入,（1）土地相邻关系,（2）建筑物相邻关系,相邻关系与地役权,1.相邻关系基于法律规定而产生；地役权一般基于约定而产生；2.相邻关系是对所有权的限制或扩张，不是一种独立的物权；地役权是限制物权；3.相邻关系一般是无偿；地役权一般是有偿。4.相邻关系是最低限度的容忍义务；地役权则基于约定负有更高的容忍义务。,用益物权,建设用地使用权,宅基地使用权,土地承包经营权,地役权,用益

43、物权对他人所有的不动产或动产，依法享有占有、适用和收益的权利,自然资源使用权,海域使用权,探矿权、,采矿权,取水权,建设用地使用权,1.建设用地使用权的分层设立（地表、地上或地下）：第136条,2.设立方式,划拨：公益目的用地,出让：商业用地,物权变动模式：登记生效（第139条）,3.流转：转让、互换、出资、赠予、抵押等（第143条）,房地一体主义：房随地走（第146条）；地随房走（第147条）,4.住宅建设用地使用权期限届满，自动续期,土地承包经营权,耕地：30年,1.承包期,草地：30-50年,林地：30-70年,2.设立：自土地承包经营权合同生效时设立（绝对意思主义）,不登记也可对抗（第

44、127条）,3.流转,方式：转包、互换、转让,物权变动：未经登记不得对抗善意第三人（第129条）,（1）承包关系长期不变；（2）承包地征收补偿,宅基地使用权,1.宅基地无偿使用制度,2.一户一宅,3.宅基地不得单独转让，但可转让宅基地上之房屋,4.宅基地的身份性：不能转让给城镇居民（否则，即为小产权房）,买卖合同无效，受让人无法登记，不能取得所有权,地役权,当事人根据合同约定，利用他人不动产，提高自己不动产的效益,1.地役权的从属性：不得单独转让、不得单独抵押,随需役地的转让或抵押而一并转让（第164、165条）,2.地役权,地役权：地役权合同生效时设立,不登记，不得对抗善意第三人,登记对抗,

45、从属于需役地,地役权虽然具有从属性，但仍是一种独立的物权，这点类似于抵押权,地役权的登记对抗,地役权 甲 乙 （供役地） 未登记 （需役地）（转让） 可对抗 不可对抗 （转让） 丁 丙,小结：用益物权的特征,1.用益物权是一种定限物权（他物权）；2.用益物权是以使用、收益为目的的定限物权；3.用益物权以对物的占有为前提；4.用益物权主要以不动产为标的物；5.用益物权的设定、移转通常需要登记6.用益物权的设定可以有偿、可以无偿7.用益物权为独立物权,在他人之物上设立的物权,不以权利主体享有的其他权利为前提,登记生效（建设用地使用权）,登记对抗（地役权、土地 承包经营权）,一般保证（先诉抗辩权）

46、人保 保证 连带保证,抵押权（不移转占有） 物保 担保物权 质 权（移转占有） 留置权（法定）,金钱担保 定金（20%；定金罚则）,债的担保,担保物权,债权人为确保债权的实现，在债务人或第三人所有的物或权利上 （3） （1） （6） （5） （4）设定的定限物权。 （2）,担保物权的客体,担保物权的效力：就担保财产享有优先受偿权（物，170）,担保合同,交付登记,从属性：主债权债务的从合同,主债权债务合同无效，担保合同无效（物，172）,种类：意定担保物权（质权、抵押权）与法定担保物权（留置权）,主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、费用,担保物权的物上代位性（物，174）,担保期间，担保财产毁

47、损、灭失或者被征收的,保险金、赔偿金、补偿金,优先受偿,物保与人保的并存,若债务人自己提供物保：先物保，后人保,若第三人提供物保：先物保 或 先人保,（物，176）,未经担保人书面同意的债务移转，担保人不再承担相应的担保责任（物，175）,抵押权 物权法第179条 为担保债务的履行，债务人或者第三人不移转财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。 前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。,动产质权 物权法第208条 为担保债务的履行，债务人或者第三人将其动产出质给债权人占有的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现质权的情形，债权人有权就该动产优先受偿。 前款规定的债务人或者第三人为出质人，债权人为质权人，交付的动产为质押财产。,抵押权,一般抵押权,最高额抵押权,质权,不移转占有,移转占有,动产质权,权利质权,不动产抵押：登记生效,动产抵押,浮动抵押,担保“一定期限内将要连续发生的债权”,最高债权额限度内优先受偿,登记对抗,交付,交付：有权利凭证的登记：无权利凭证的,