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1、除北京外的各地楼市政策细则略显宽松推荐上调评级分析师赵强 房地产行业首席分析师8: （8621） 20252661冈：zhaoqiang_yj执业证书编号：S0130512050002徐军平房地产行业分析师,B : （8621） 20252601冈：Xujunping执业证书编号：S0130512050001潘玮房地产行业分析师S： （8610） 6656 8212囱 panwei执业证书编号：S01305110702历史报告房地产行业：楼市回暧，政策反压一 行业周报（6月30日至7月6日）房地产行业：珠海限购松绑叫停，楼 市博弈加剧一行业周报（7月7日至7 月13日）房地产行业：武汉等地公积
2、金新政， 或再启楼市政策微调一周报（10月20 日至10月26日）房地产行业四季度观点：政策松动的 时机出现，建议超配地产股-行业动态（10月23日）房地产行业：从板块配置转向精选个 股-行业点评（12月19日）房地产行业：楼市从复苏走向繁荣， 政策不确定性增加-行业点评（2月3 日）房地产行业：新“国五条”无新意， 但调控范国超预期-点评（2月2（）日）房地产行业：“国五条”细则调控升级， 地产股进入中期调整-点评（3月3日）一房地产周报（03月23日至03月29日）核心要点：行业动态：各地楼市细则略显宽松 北京楼市细则：进一步降低自住型、改善型商品住房的价格。收紧本市户籍成年单身人士购房。
3、可进一步提高第二套住房贷款的首付款比例。个人转让住房所得按20%计征；不能核实房屋原值的，依法按照核定征收方式计征个人所得税；满五唯一的继续免征。 上海楼市细则：按照保持房价基本稳定的要求，切实贯彻落实各项房地产市场调控措施。根据市场变化，适时调整第二套住房贷款的首付比例和贷款利率。对出售自有住房按照规定应征收的个人所得税，能核实房屋原值的，依法严格按照转让所得的20%计征。玄庆和合肥等地细则：总体看无新意，略显宽松。 国务院办公厅：2014年6月底前出台不动产登记条例。行业简评：整体上来，除北京外，各地楼市细则略显宽松。 上周楼市：周成交量环比降3.9%上周33城市成交量为6.2万套，环比降
4、3.9%,同比增长34.7%,为2012年周平均成交量的141.9%;开发商推盘量上升，与草根调研相符合，成交批售比降至79%,可售存货升至63.4万套；以近半年平均销售量衡量的楼市去化周期为6.3个月。目前京沪渝等城市已出台楼市调控配套细则，除北京较为严厉外，其他城市政策略显宽松，估计正式实施后对新房销售影响小。 股价表现：地产板块走势强于沪深300指数上周，由于银监会规范理财产品运作等事宜，沪深300指数下跌4.7%,而同期的房地产指数下跌2.7%。年初以来，房地产指数累计下跌8.3%,同期的沪深300指数下跌1.1%,房地产板块收益跑输大盘走势。 投资建议：提升投资评级至“推荐”对于房地
5、产板块投资，我们把投资评级由“谨慎推荐”提升至“推荐”，主要理由在于：（1）目前京沪渝及合肥等地的房地产调控配套细则已出，除北京的细则较为严厉外，其他各地政策并无新意，细则反而喀显宽松，因此，整体上来看，各地政策调控配套细则是要低于预期；（2）对楼市影响方面，由于各地政策配套细则低于预期，难以打破目前楼市向上的势头，因此，我们认为，除了北京楼市会有较大影响外，对其他城市楼市新房成交量的影响也会低于预期；（3）估值方面，经历了前期下趺后，目前主流的一二线地产股的估值均具有吸引力，对应于2013年的动态PE约为8倍，接近历史估值底部。综上三方面来看，我们提升板块的投资评级至“推荐”。详细情况见我们
6、稍后发出的行业点评报告。对于个股方面，我们看好开发主流产品、受益于市场份额扩张的龙头房地产公司：万科和保利地产：荣盛发展也是快周转公司，公司管理能力强，也将受益。同时，专注于产业地产的华夏幸福和南国置业也会有不错的回报。一、上周楼市概况1二、行业及公司动态3三、一周地产股走势回顾4四、银河地产模拟组合6五、投资建议7六、主要城市楼市成交量图表8插图目录图1:楼市周成交数据及环比趋势1图2:十大城市楼市去化周期和当月去化率走势1图3:自2011年来，股价驱动因素图及相对沪深300收益4图4：模拟组合相对行业及沪深300指数的超额收益走势7图5:主要城市楼市成交量8表格目录表1:重点区域和城市成交
7、情况2表2:A股房地产股上周股价涨跌幅前十表现4表3:春节前一周内房股股价涨跌幅前十表现5表4:银河地产模拟组合6表5:重点覆盖公司估值表7一、上周楼市概况1、楼市成交环比降3.9%上周（03月23日至03月29日），33个城市楼市成交量为6.2万套，环比上周降3.9%,同比增长34.7%,为2012年周平均成交量的141.9%,新房市场保持活跃度，成交量表现较好。目前京沪渝等城市已出台楼市调控配套细则，除北京较为严厉外，其他城市政策略显宽松，估计正式实施后对新房销售影响小。图1:楼市周成交数据及环比越势8000070000600005000040000300002000010000=I全国3
8、3城市-周平均滚动月环比150%113%75%38%0%-38%一co0oLWL61U902L8。/SL,O2L二/二60/二Zo/二9。、二8。、二O/二WOL6。/。LZo/0Lg。/OL80/0LJ- LOAHO资料来源:时ND、中国银河证券研究部2、成交略降，供应增加，成交批售比为79%在新政之后，开发商推盘意愿上升，上周楼市新供应继续增加，为3.8万套，这也符合我们对开发商草根调研得出的结论；因此，十大城市统计出的成交与供应比降至79%;可售存 货升至63.4万套；我们以最近半年的平均销售量衡量的楼市去化周期为6.3个月。图2:十大城市楼市去化周期和当月去化率走势80000012=J
9、可售套数（套）第比（月）7000001060000050000040000063000004200000100000088888g-8888资料来源:WIND,中国银河证券研究部附注：十大城市为上海、北京、广州、深圳、南京、杭州、苏州、重庆、青岛、惠州3、区域楼市成交情况通过对比5大区域板块成交量，我们看到，上周楼市的成交量环比表现较好的区域为长三角、珠三角和中部地区，分别增长了3.3%、7.7%和12.2%;幼海湾和西部地区环比环比下滑了26.7%和5.7%o1:重点区域和城市成交情况成交量区域城市上周成交&（套）同比增长环比增长2012年 周平均 成交量基准比较上周成交:占 2012 均值
10、比重去化速度周成交:总可咎/周新增半年月均长三角环渤海珠三角庄海京州州计京津岛南家计州圳山州关头宁门口计上南杭苏小北天青济石小广深佛惠册汕南厦海小529743.7%-8.3%3353158.0%218942.8%31.1%1413154.9%239731.3%22.8%1625147.5%1321-50.1%-9.0%206663.9%1120415.6%3.3%8457132.5%377146.0%-55.1%2237168.6%257842.0%-11.6%1709150.8%3438255.2%9.1%1768194.5%1920128.0%10.6%845227.3%50819.1%1
11、0.8%56589.8%1221584.1%-26.7%7124171.5%可售82.0%119.7%70.4%33.6%158.6%152.7%成交.3.16.212.46.85.49.4滨汉沙阳昌樊春尔头庆计庆都明州州阳计武长岳南襄K哈包安小重成昆泸兰揖小2976103.6%28.1%1788166.5%111.2%125020.1%1.0%860145.4%21.2%203518.4%2.4%1709119.1%88518.3%21.4%533166.0%245.8%23890.4%58.7%126188.7%24879.7%-17.6%192129.4%122361.3%-9.5%95
12、5128.1%2028174.0%8.1%793255.8%88866.3%-8.9%493180.0%1177062.0%7.7%7448158.0%340820.1%-8.2%3233105.4%285667.6%29.6%1938147.4%300225.7%112.5%186161.0%1223-0.1%6.5%1024119.4%315363.2%-20.7%250125.8%210868.8%5.0%1168180.5%2218752.9%23.8%1587139.7%70062.8%4.0%657106.5%63223.7%225.9%230275.1%1376064.3%12.
13、2%10274133.9%6150-0.5%-1.0%4631132.8%72.6%250233.7%1.1%1855134.9%160284.7%-21.9%1588100.9%783157.7%-5.8%335233.8%492196.6%34.7%254193.7%1490-68.0%-20.5%171686.8%13019-7.3%-5.7%10379125.4%7.15.8合计或均值6196734.7%-3.9%43682141.9%78.8%6.3上涨城市占比84.8%60.6%房价一线城市2177931.2%-15.3%15051144.7%房价二线城市3475235.2%2.0
14、%25071138.6%房价三线城市543546.7%14.9%3560152.7%限购城市5856633.0%-5.2%41830140.0%非限购城市340171.3%24.0%1852183.6%资料来源:MZAZ?.中国果河证券研究部二、行业及公司动态（一）行业政策及动态3月30日，北京市政府办公厅：关于进一步做好本市房地产市场调控工作的通知。核心要点有：2013年本市房价控制目标是：全市新建商品住房价格与2012年价格相比保持稳定，进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理。继续严格落实住房限购措施，本市户箝成年单身人士在本市未拥有住房的，限购1套住房；对已拥
15、有1套及以上住房的，行停在本市向其出售住房。根据本市房价控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例。对个人转让住房按规定应征收的个人所得税，能核实房屋原值的，应依法严格按照个人转让住房所得的20%计征；不能核实房屋原值的，依法按照核定征收方式计征个人所得税；对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。3月30日，上海市政府办公厅：关于进一步做好本市房地产市场调控工作的通知。核心要点有：2013年度本市新速商品住房价格控制目标为：按照保持房价基本稳定的要求，切实贯彻落实各项房地产市场调控措施。进一步严格执行国家和本市的住房限购措施和相关操作口径。根
16、据市场变化，适时调整第二套住房贷款的首付比例和贷款利率。对出售自有住房按照规定应征收的个人所得税，能核实房屋原值的，依法严格按照转让所得的20%计征。全力推进大型居住社区建设和旧区改造。3月30日，重庆市政府办公厅：关于继续做好房地产市场调控工作的通知。核心要点有：主城区新建商品住房价格增幅低于城镇居民人均可支配收入实际增幅；主城区以外各区县（自治县）人民政府制定本区域房价控制目标，于四月底向社会公布。继续做好各类棚户区改造（危旧房改造），逐步开展城镇旧住宅区综合整治，稳步实施城中村改造。合理安排出让时序和选择出让区域，引导和调节楼面地价不超过当期房价的三分之一。主城区新建商品住房价格出现上涨
17、过快、上涨幅度超过房价控制目标时，可进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。 3月30日，合肥市政府办公厅：关于继续做好房地产市场调控工作的通知。核心要点有：确保2013年全市年度新建商品住房价格增幅不高于本市城镇居民人均可支配收入的实际增幅（名义增幅减去CPI）。加快城中村、危旧房改造和老旧小区环境综合整治进度，确保2015年底前完成二环内城中村和危旧房改造，2014年底前完成全市老旧小区环境综合整治工作。 3月28日，国务庞办公厅就实施国务院机构改革和职能转变方案任务分工进行通知。出台并实施
18、不动产统一登记制度。（国土资源部、住房城乡建设部会同法制办、税务总局等有关部门负责。2014年6月底前出台不动产登记条例） 3月28日，人民日报报道：国务院总理李克强27日主持召开国务院常务会议，研究确定今年政府重点工作的部门分工。会议指出，广泛征求各方意见，抓紧制定城镇化中长期发展规划，完*配套政筑措施。要继续搞好房地产市场调控，加快建立房地产稳定健康发展的长效机制，加强保障性安居工程建设。 3月25日，广东省政府：关于继续做好房地产市场调控工作的通知。房价过快上涨的地区要及时采取住房限购等稳定房价的政策措施，严格执行国办发201317号文关于出售自有住房个人所得税的征收规定。广州、深圳、珠
19、海、佛山市要继续严格执行住房限购政策，原出台的住房限购政策与国办发2（）1317号文要求不符的，应立即作出调整。（二）公司公告及动态保利地产（600048）2012年年报：实现营业收入689.06亿元，归属于母公司净利润84.38亿元，分别同比增长46.5%和29.2%：折合每股收益1.18元。其中，房地产业务结转收入663.14亿元，同比增长46.94%：房地产业务结算毛利率35.24%,同比下降（）.93个百分点。世联地产（002285）2012年年报：实现营业收入187,803.17万元，同比增长13.38%,归属于上市公司股东的净利润为21,129.16万元，同比增长34.31%:折合
20、每股收益为0.65元。华夏幸福600340）2012年年报：实现营业收入120.77亿元，同比增长55.03%:实现归属于母公司所有者的净利润17.83亿元，同比增长31.34%,折合每股收益为2.02元。三、一周地产股走势回顾（-）上周，A股地产股走势回顾上周，由于银监会规范理财产品运作等事宜，沪深300指数下跌4.7%,而同期的房地产指数下跌2.7%,地产板块收益强于沪深300指数。从年初以来，房地产行业指数累计下跌8.3%,同期的沪深300指数下跌1.1%,房地产板块收益跑输大盘走势。资料来源:中国银河证券研究部上周，我们重点覆盖和跟踪的50只地产股，有43只股票下跌。股价表现较好的有中
21、华企业、建发股份、浦东金桥、阳光城和黑牡丹等；股价表现靠后的有宋都股份、华丽家族、南国置业、凤凰股份、新湖中宝、云南城投、世联地产和招商地产等。衰2:A股房地产股上周股价涨跌幅前十表现证券代码证券简称最新市值（亿元）最新股价上周旅跌幅前十000001.SH上证综指2236.6-3.9%000300.SH沪深3002495.1-4.7%882118.WI行业指数1942.3-2.7%600675.SH中华企业835.315.4%600153.SH建发股份1597.16.6%600639.SH浦东金桥808.74.5%000671.SZ阳光城8816.42.7%600510.SH黑牡丹536.72
22、.5%600383.SH金地集团2946.61.1%002208.SZ合肥城建216.40.6%000608.SZ阳光股份395.2-0.2%002146.SZ荣盛发展25513.6-0.4%000656.SZ金科股份14312.4-0.9%证券代码证赤简称最新市值（亿元）最新股价上周涨跌幅后十601588.SH北辰实业992.9-4.9%000031.SZ中粮地产693.8-5.0%000024.SZ招商地产40523.6-5.1%002285.SZ世联地产3811.7-5.6%600239.SH云南城投526.3-5.7%600208.SH新湖中宝2033.2-6.6%600716.SH凤
23、凰股份354.7-7.9%002305.SZ南国置业636.6-9.1%600503.SH华丽家族625.4-10.0%600077.SH宋都股份625.7-12.2%资料来源:中国银河证券研究部（二）上周，内房股股价走势回顾上周，重点跟踪的35家内房股，有1（）只下趺，股价表现好于A股。股价表现较好的有绿城、世发、中渝置地和深圳控股等；表现较差的为恒大地产、碧桂园和北辰实业等。表3:内房股股价涨跌幅前十表现证券代码证券简称最新市值（亿港币）最新股价上周涨跌幅前十3900.HK绿城中国控股有限公司31414.619.5%0813.HK世茂房地产控股有限公司51714.98.8%1224.HK中
24、渝置地控股有限公司622.47.7%0604.HK深圳控股有限公司1163.15.1%0817.HK方兴地产（中国）有限公司2332.54.5%1109.HK华泗置地有限公司1,26521.73.8%3377.HK远洋地产控股有限公司2744.73.5%0846.HK明发集团（国际）有限公司1582.63.2%3688.HK莱蒙国际集团有限公司585.72.7%请务必阅读正文后的免责声明部分S1918.HK融创中国控股有限公司1815.52.2%证卷代码证券简称最新市值（亿港币）最新股价上周涨跌幅后十0832.HK建业地产股份有限公司612.5-0.4%2777.HK广州富力地产股份有限公司4
25、2013.0-0.5%1238.HK宝龙地产控股有限公司731.8-0.6%0563.HK上海实业城市开发集团有限公司731.5-0.7%0123.HK越秀地产股份有限公司2082.2-1.3%2868.HK首创置业股份有限公司582.9-1.7%1966.HK中骏置业控股有限公司541.9-2.6%0588.HK北京北辰实业股份有限公司621.8-3.7%2007.HK碧桂园控股有限公司7073.9-4.4%3333.HK恒大地产集团有限公司5023.1-8.7%资料来源:中国银河证券研党部四、银河地产模拟组合上周，银河地产模拟资产组合的绝对收益为-3.0%,弱于房地产行业指数-2.7%的收
26、益，强于沪深300指数Y.7%的收益。模拟组合从年初至今累计的绝对收益为-9.1%;累计相对行业的超额收益为-0.8%,累计相对沪深300指数的超额收益为-8.0%。维持根河证券房地产模拟组合不变：模拟组合和权重分别为保利地产（30%权重）、万科A（20%权重）、荣盛发展（20%权重）、华夏幸福（20%权重）和南国置业（10%权重）。表4:根河地产模拟组合行业评级谨慎推荐初始资本金（百万元）100模拟组合持股数量（万股）最新股价（元/股）最新市值（百万元）市值比重保利地产22111.482527.9%荣盛发展14313.641921.4%万科A16910.761820.0%华夏幸福7124.3
27、71719.0%南国置业1606.661111.7%合计76391100.0%总资产（百万元）总资产收益率91-9.1%WlND房地产行业累计涨幅沪深300指数累计涨幅-8.3%-1.1%超颖收丈率（相对WIND房地产行业）趣额收益率（相对沪深300指数）-0.8%-8.0%资料来源:中国银河证券研究部图4:模拟组合相对行业及沪深30。指数的超额收JL走势资料来源:VIND.中国银河证券研究部五、投资建议对于房地产板块投资，我们把投资评级由“谨慎推荐”提升至“推荐”，主要理由在于：（1）目前京沪渝及合肥等地的房地产调控配套细则已出，从内容来看，除了北京的细则较为严厉外，其他各地政策并无新意，细
28、则反而略显宽松，因此，整体上来看，各地政策调控配套细则是要低于预期；（2）对楼市影响方面，由于各地政策配套细则低于预期，难以打破目前楼市向上的势头，因此，我们认为，除了北京楼市会有较大影响外，对其他城市楼市新房成交量的影响也会低于预期；（3）估值方面，经历了前期下趺后，目前主流的一二线地产股的估值均具有吸引力，对应于2013年的动态PE约为8倍，接近历史估值底部。综上三方面来看，我们提升板块的投资评级至“推荐”。详细情况见我们稍后发出的行业点评报告。对于个股方面，我们看好开发主流产品、受益于市场份额扩张的龙头公司：万科和保利地产，荣盛发展也是快周转公司，管理能力强，也将受益：同时，专注于产业地
29、产的华夏幸福和南国置业也会有不错的回报。05LoL二乳L60CX1LZoZ2LLloOHLg2L0/2L二、二L。、二二AH60、OLSOL90、OLTg、0Lo、OL35一-周平均佛山-一周平均000000505221ooLo5L,L&i-SNL9。NLCO0/2L0/2L二/LLSzZO二LS-Zco。/二O/二二/OLeOLzoLgooLco。、OLOOLgo/coL0/6L二/2L60/。L-HgoGLOZL0/2L6。/二Z。/二go/LLgo/二O/二二/OL6。/OLZo/OL9。/OLCO0/0L3/OL6000gL-0/6LLWLf60/ZLZO/ZLgsg&LOZL二L/二
30、-6二Zo/二Lgo/二一eo/二LO/二二OLT60/0LZO/OL-9OOLfoooLLO/OLOoooooOooooOoooo543216。/二Zo/二9。二LgLLO/二二/0L，6。/OLZo/0Lg。/OLgOLro/OL0000000000000605040302010WUU-=北京_.一周平均80007000o5L二RL60/eLgo2Lco。08ZL=武汉周平均Ooco0o5L二HL60HLZOeLSOHLCONL0/2L二/二60/二go、二0二LO、二二AH60、zoLg。、。Lco。/。-o、OL6000资料来源:中国银河证券研究部评级标准银河证券行业评级体系：推荐、谨
31、慎推荐、中性、回避推荐：是指未来612个月，行业指数（或分析师团队所覆盖公司组成的行业指数）超越交易所指数（或市场中主要的指数）平均回报20%及以上。该评级由分析师给出。谨慎推荐：行业指数（或分析师团队所覆盖公司组成的行业指数）超越交易所指数（或市场中主要的指数）平均回报。该评级由分析师给出。中性：行业指数（或分析师团队所覆盖公司组成的行业指数）与交易所指数（或市场中主要的指数）平均回报相当。该评级由分析师给出。回避：行业指数（或分析师团队所覆盖公司组成的行业指数）低于交易所指数（或市场中主要的指数）平均回报10%及以上。该评级由分析师给出。银河证券公司评级体系：推荐、谨慎推荐、中性、回避推荐
32、：是指未来612个月，公司股价超越分析师（或分析师团队）所覆盖股票平均回报20%及以上。该评级由分析师给出。谨慎推荐：是指未来612个月，公司股价超越分析师（或分析师团队）所覆盖股票平均回报10%20%。该评级由分析师给出。中性：是指未来612个月，公司股价与分析师（或分析师团队）所覆盖股票平均回报相当。该评级由分析师给出。回避：是指未来612个月，公司股价低于分析师（或分析师团队）所覆盖股票平均回报10%及以上。该评级由分析师给出。赵强、徐军平、潘弗，房地产行业证券分析师。本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师，本人承诺，以勤勉的职业态度，独立、客观地出具本报告。
33、本报告清晰准确地反映本人的研究观点。本人不曾因，不因，也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接受到任何形式的补偿。本人承诺不利用自己的身份、地位和执业过程中所掌握的信息为自己或他人谋取私利。免责声明本报告由中国银河证券股份有限公司（以下简称银河证券，银河证券已具备中国证监会批复的证券投资咨询业务资格）向其机构或个人客户（以下简称客户）提供，无意针对或打算违反任何地区、国家、城市或其它法律管辖区域内的法律法规。除非另有说明，所有本报告的版权属于银河证券。未经银河证券事先书面授权许可，任何机构或个人不得更改或以任何方式发送、传播或复印本报告。本报告所载的全部内容只提供给客户做参考之用，并不构成对客户的投资建议，并非作为买卖、认购证券或其它金融工具的邀请或保证。银河证券认为本报告所载内容及观点客观公正，但不担保其内容的准确性或完整性。客户不应单纯依靠本报告而取代个人的独立判断。本报告所载内容反映的是4艮河证券在最初发表本报告日期当日的判断，银河证券可发出其它与本报告所载内容不一致或有不同结论的报告，但银
