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1、07年大连市场背景,大连GDP近五年保持了约14%的增长速度；2007年大连GDP达到3131亿元，增长速度高于全国平均水平6.1个百分点。按照GDP增长与房地产发展的一般关系，伴随经济的强劲发展，大连房地产市场处于高速发展阶段。,经济分析,近年大连GDP快速增长，城市宏观经济发展势头良好，形成房地产市场高速发展的动力和基础,房地产市场表现：从2004年开始大连市商品房销售面积开始高于竣工面积，呈现稳步上升态势，主要由于受到04、05年土地供应不足影响，导致市场呈现供不应求状况。,房地产市场,房地产进入高速发展期，住宅销售量呈现连续增长态势,房地产市场投资：固定资产投资增长率高于GDP增长率，
2、固定资产投资活跃。房地产投资年均增长率25%以上，增长快速。,数据来源：大连市统计局,土地市场供应,随着城市快速发展及地形限制，中心区开始出现“地荒”，房地产发展加速外扩，旅顺和开发区成为房地产开发热点区域,大连位于半岛顶端，受山海地形约束，大连市主城区可用于开发建设的土地十分有限；,中山区和西岗区土地存量不到10%，城市中心区可开发用地少，开发强度极高；,2007年新增住宅供应中，甘井子、开发区、沙河口、旅顺四区成为建筑面积最大的四个区域，占到进80%的比例；,（大连市07年各区建设面积）,在东三省主要城市中，大连的GDP总量及增长速度排名均为第一；在中国统计局公布的2006年全国综合实力城
3、市评比结果中，大连市经济实力排名第六位，综合实力居第七位，沿海城市仅次于天津；,2005中国城市宜居指数报告,近两年（2005-2007），大连四分之一的房屋卖给了外地人，在沿海的楼盘中这一比例会更高，不会低于50%，而像星海广场附近的高档楼盘中更是不会低于这个数字；大连宜居，整个东三省沿海并且环境这么好的地方只此一处，在大连置业是整个东三省人的梦想；投资，大连房价上涨前景还是吸引了一些人来这里投资房地产的；买房来自住，或者给父母养老，甚至给自己养老；为了孩子的教育，大连无论是高校还是基础教育质量相对还是比较高的；当然还有其他不少因素，而且这些因素很可能都不是单一的，但是作为一项资产持有，无论
4、是哪种情况都是存在的；从外地人来源上看，东三省的客户还是占绝对的比重的，其他地方的客户也有，但量上相对还是少些； 大连市房地产交易市场商品房转让管理科孟科长,城市影响力,大连依靠城市影响力、宜居环境成为以东三省为主的异地置业者投资首选,07年房地产市场,07年需求略有上升,不含商业和别墅类等特殊类型产品,从左图可以得出：2007年大连市各类产品市场总供应量达到389.06万，市场销售270.23万，整体销售率占据69.46%，与去年同期市场去化程度有明显增加，这表明了大连房地产市场正处于健康、持续发展的状态；从供应量上看：同期土地放量基本持平06年主要有大量体的土地上市及西山水库区域，相对于0
5、7年土地市场则相对稳定；另一方面随着整体市场价格的逐渐攀升，开发商为了追求利润的最大化，有意识的放缓了项目的开发节奏-变相的囤积土地，从而导致供应量体相对较少；从销售量上看：在受到国家宏观政策“70%、90以下”的影响小面积产品的逐渐增加以及大部分投资者从股市中的获益投资到了房地产市场当中，从而促进了整体房地产市场的销售。,类型分析,2007年各类型产品整体销售市场持续看好,2007年大连市房地产市场总供应面积为389.06万、销售面积为270.23万，整体市场销售率已达到69.46%，去化程度较为理想；各档次住宅产品供应量体相对平均，其中中低档住宅与高档住宅产品在2007年房地产市场中占有领
6、先优势，产品去化率都在72%以上，可见中低档与中档住宅仍然为整体市场的关注与需求主力产品；公寓产品在市场中仅占一席之地，但市场认可度与购买力却领先于市场内其他类型产品的销售。,综合评述,2007年大连市住宅价格持续上涨,（1）2007年大连市各类产品中，中低档住宅仍然占据房地产市场中的主导地位，由于市场的刚性需求推动了此类产品消化，市场占有率已达72.83%；一方面是由于2007年中低价位住宅价格的飞涨，使更多的楼盘由中低档住宅向中档住宅价位发展，其开发量体也在逐步减少，并且在售项目多为06年开发项目，处于尾盘销售阶段，市场供应量体较少；另一方面原因在于中心城区价格的攀升，更多的购房者不得不把
7、购房的目光投放到城市的边缘区域，这就成就了中低档住宅在市场中的绝对领先地位； （2）2007年大连市中档住宅市场有效供给122.22万，市场销售95.45万，整体销售率为78.1%，远远领先于同期的中低档住宅的市场供销状况，这一方面是因为西山水库区域项目的开发与销售，直接带动了中档住宅的整体销售情况。另一方面是由于2006年大连市中档住宅的土地供应充足，项目开发用地较多；第三方面是由于越来越多的中档住宅在产品的规划上和品质上同中高档住宅的差距越来越小，而销售价格相对中高档住宅来讲具有一定的优势，这部分产品分流了中高档住宅的部分客源；因此，2007年市场上出现了中档住宅开发量和销售量较为理想的局
8、面。,综合评述,2007年上半年各类型产品市场占有量,（3）2007年大连市中高档住宅市场供应量达到53.2万，整体销售率为67.41%，远低于中档住宅的销售状况，可见2007年大连市房地产市场对中高档住宅市场的认可度已经发生偏移。这是因为近几年大连楼市的飞速上涨，更多的购房者已无力承受飞速上涨的房价，但多数项目在这样激烈的市场条件下，仍然在市场中占有一席之位，并以产品的质量与品质吸引购房者的关注与购买； （4）2007年大连楼市高档住宅表现优异，当期市场销售率为54.98%。这一方面由于大连市高档住宅经过前些年的发展，开发商的开发理念逐渐成熟，而且这些地段逐渐在城市中具有不可比拟的位置或者景
9、观优势，直接促进了高档住宅市场的发展；另一方面由于原有的高端客户在购房过程中尝到了物业巨幅升值的甜头，看好未来大连高端住宅市场因为位置稀缺带来的较大升值潜力的预期，纷纷进行多次、重复的投资置业行为刺激了大连高端住宅市场的需求。但需要谨慎的是目前大连高端住宅市场新增购买能力有限，更多的是区域原有客户群的多次重复置业（比如星海湾区域内原有客户在新项目大连明珠、壹品星海新座中其成交量占据70%左右） （5）2007年大连市公寓类产品的市场供应量17万，销售13.55万，销售率79.71%，市场整体销售情况遥遥领先于其他类型产品。这主要是由于此类产品市场供应量体较少，并多为原有项目，经过长时间的市场的
10、培育期，市场认可度已逐渐成熟；另一方面2007年新上市项目的价格远远低于购房者心理预期，这几方面足以支撑公寓市场在2007年出现这种热销的市场态势；, 市场层面：（1） 受“国六条”等新政的影响，延长了项目的规划时间，有大量项目于下半年上市销售，从而使原有项目在市 场上逐渐显现了“物以稀为贵”的热销状态，导致了上半年整体市场价格上涨速度较快。而9月27日颁布 “第二套住房贷款”规定则一石激起千层浪，为下半年的房地产市场留下了很多不确定因素。导致了市场“金 九银十”还未充分显现，就提前进入了冬季。（2）客户积累期长、产品品质高或区域、配套价值明显的项目取得了较好的销售业绩；但部分无突出优势却跟
11、风涨价的项目则受到了客户“不买单”的待遇。（3） 虽然中低档房屋在市场的主导地位逐渐被中档及中高档产品所取代，但整个市场的发展仍处于良性状态。 开发商层面： （1）在国家和地方政府宏观调控政策日趋严厉的情况下，大批开发商对于07年的市场仍持乐观的态度；（2）大批外埠品牌开发商进驻也引发了本地开发商在产品创新、品质等竞争力方面的思考。 购房者层面：（1）上半年的涨价和热销形势给购房者以巨大的压力，在持币观望的博弈中，又一次以购房者失败而告终，从 而又一次给了开发商充足的涨价理由。（2）“第二套住房贷款”规定显示了国家调控的决心，打压了部分投资者，给予购房者以“降价”的心理预期；07年 末，一线城
12、市房价下降的传言和二手房市场冷淡的形势也使购房者不敢将购买欲望转化为实际行动。,07年市场总结,宏观调控对开发商和购房者心理带来较大影响,区域市场背景,金广东海岸,帝泊湾,星海、泛星海诸项目,小平岛,99年启动,06年启动,06年启动,06年启动,07年成熟,大连市内滨海项目市场分析,根据形成价值的资源的不同和发展时间，将大连的滨海物业项目分为四类，四类项目的特征及市场表现具有较大差异,代表项目,小平岛板块2006年2007年,强势自然资源价值/产品价值/土地价值,小平岛,依托城市中心区位、海景资源和知名度， 所形成的最成熟也是价值最高的标定身份的财富阶层聚集区,新兴的滨海物业板块，大盘打造区
13、域价值,东港板块2006年2007年,区域发展前景和升值空间,得益于东港区改造和东北亚航运中心的建设，以及出繁华入幽静的地理位置和资源,金广东海岸,滨海物业价值实现顺应城市价值梯度，星海板块：1.5-1.8万元；泛星海板块: 1.1万元；东港板块：1.18万元；小平岛板块：0.9万元,7000,8000,9000,10000,11000,12000,13000,14000,15000,16000,17000,18000,星海板块,泛星海板块,小平岛板块,19000,东港板块,从产品面积分布上看，主要分为三类：120-150普通产品；160-220舒适产品；220以上奢华产品,90,120,15
14、0,180,210,240,270,300,330,360,390,70m2,100m2,130m2,160m2,190m2,220m2,250m2,270m2,1,2,4,5,6,420,8,7,3,总价（万元）,销售周期（月）,90,120,150,180,210,240,270,300,340,380,10,8,12,16,14,18,20,半岛听涛（2）,金广东海岸（7）,嘉洲阳光（6）,帝柏湾（4）,壹品星海（1）,宏都筑景（5）,大连明珠（3）,420,小平岛（8）,星海板块依托稀缺景观资源，由品牌开发商大造出高端、高品质海景住宅，总价集中在120-260万。星海湾区域的房价遥遥领
15、先大连全市，是高消费人群集中地，星海湾置业满足了客户的财富、身份等多方面心理需求。,06-07年星海湾板块的项目匮乏，泛星海、东港、和小平岛等板块在此时显得尤其吸引预购买滨海物业的购房者，成为大连市海景房的新区域。并且因为相对较低的价格、较小的面积，将购买阶层从财富金字塔的顶端扩大。,22,3,8,7,6,5,4,2,1,总价在200万以上的项目销售周期较长,各板块特征,大连市内滨海项目分析小结,根据城市价值圈层的规律兑现项目价值，传统区域领跑；新兴区域也突破海岸线的自然价值，上升趋势明显虽然滨海项目房价距全市首位，但总房款200万以上的项目销售周期明显较长。星海板块因其高价值资源，产品面积较
16、大，但主流产品也控制在170-220；其他区域则控制在120-170，与高价值区域明显区分。,根据城市价值圈层规律，滨海项目价格梯度板块形成,总房宽决定销售速度,主流产品面积控制,开发背景,08年市场走势预测,国家持续严格调控；开发商优胜劣汰；购房者更理性,通过以上2007年大连房地产市场表现出来的一些客观现象，以及08年土地开发趋势，就2008大连市房地产未来的发展走势作出如下预测：政策面： 从07年国家调整房地产市场的决心和调控效果来看，08年将有可能出现经济手段与严厉的宏观调控政策并重的局面，进一步加大调控力度；国家将从根本上进行调控，对开发商“拿地”和土地储备量从严控制。开发商层面：2
17、008年将是品牌开发企业领舞，中小开发企业作陪的状况，尤其是品牌开发企业对大连房地产的规划、销售价格、宣传等方面将带来较大的影响；竞争态势加剧，投机开发商被优胜劣汰，市场重新洗牌。购房者层面：投资购房者逐渐减少，刚性需求购房增多；购房心理更加理性，购房前观望时间更长。,土地面： 08年的土地供应仍旧维持在360-380万平的水平上。在此基础上将加大经济适用房、限价房和廉租房的供应力度。摘牌土地在各区域均有所放量，尤其是土地稀缺区域有望得到小幅缓解。供给层面：预计08年将有579.5万平的量体上市，供给充足，竞争激烈。“90、70”政策效应集中爆发，同质产品竞争加剧。楼盘除了在地段上展开价格竞争
18、之外，在产品推陈出新与品质上也将形成更大的竞争点，性价比较高，更适合居住的项目将成为热销产品。价格层面：2007年土地成交价格比06年上涨63%，在地价的支撑下，房地产销售价格难以下降。从市场形势来看，预计2008年大连市商品住宅的价格将整体迈过万元大关，均价6000元/以下的项目在市内四区将难觅踪迹，供需结构失衡加剧。2008年房价进入阶段性调整，销售价格下跌的情况不会轻易出现，但涨幅将趋缓。,供给充足，竞争激烈；房价仍有较大空间，但涨幅趋缓,08年市场走势预测,08年市场供给,全市总量供应充足，各档次供应面积相当,中低档：由于楼市的持续火爆形成的挤兑效应，7000元以下的项目只会在石灰石矿
19、、泉水、辛寨子区域有供应。中档：全部位于甘井子区，市内其他三区难觅。中高档：各区均有分布，共同特点是都分布在生活配套设施健全、人气较旺的地段。高端：星海湾及泛星海区域仍旧是高端项目的主要供应区域。 远洋风景在07年的热销引爆了购房者对于该区域的居住价值的重新认知，区域价值井喷。 解放路沿线及中南路沿线项目凭借着浓厚的居住氛围及宜人的居住环境，再加上中山区土地的日益稀缺，住 宅售价再创新高也就不足为奇。公寓：市场公寓充足，高档酒店式公寓约占到总供应量44%,泛星海板块作为星海板块的延伸和扩充，除不能享受一线海景外，与星海湾共享同样的升值潜力、自然资源，却比星海湾多了生活的便利。星海湾商务区规划给
20、星海以及泛星海区域带来了新的发展契机，将区域的价值在天赋的自然资源之上附加了人文价值和商业价值，未来区域的发展空间不可估量。08年星海湾聚集的新项目华润星海湾一号、沿海国际中心等为新一轮的竞技奠定了稳固的高调，无论是项目规划本身还是项目影响力，都会使星海泛星海区域更加繁荣而丰富起来。,区位条件,项目位于泛星海湾板块，处于黑石礁商圈内,星海湾壹号,项目简介 位 置：星海广场 开发商：华润置地（大连）有限公司 占 地：12.6万 建 筑：24万 多 层：18栋，256户，180-320 联排别墅：9栋，32户，280-350 小高层：1栋，60户，90-110 超高层：2栋，180户，180-22
21、0,君悦酒店,沿海国际中心,项目简介 位 置：沙河口区星海路与会展路交汇处 开发商：沿海地产投资（中国）有限公司大 连地区公司 占 地： 3.4万 建 筑： 37万规划为一栋超高层酒店、三栋50层超高层、一栋28层高层、一栋6层SOHO、底商裙房 国际公寓：160500平方米 酒店式公寓：50270平方米,项目简介 位 置：星海广场北区 开 发 商：大连飞通房地产开发有限公司 占 地： 1万 建 筑： 7.9万 总 户 数： 806户 推出户数：160户（北侧楼4F、5F、9F、 10F、13F、17F、18F、22F、24F、25F） 面积区间：40-158 主力面积：60-70 价 格：1
22、.4万-1.88万元/ （精装修2500元/）,东方星海,项目简介位 置：和平广场西侧、星海人家北侧开发商：大连远东房屋开发有限公司二期由1栋8F、1栋11F、8栋18F组成面积区间：89-174主力面积：160-170,世嘉星海二期,第一批推出：C3、C5、C8、C9共174户面 积：80-90、167、174预计 起价：1.1万元/,C9,C8,C3,C5,项目简介位 置：甘井子凌水河口开发商：大连圣岛房地产开发有限公司高 层：60-120 小高层：100-200洋 房：120户，200-400 均价1.4-1.5万元/ 独栋别墅：26栋，360-580,小平岛,独栋别墅,小高层,洋房,高层,小平岛,项目简介位 置：甘井子七贤岭开发商：中海地产（大连）有限公司产品主力面积：90-100 、150-160公寓产品： 50-60（朝向单一）,中海七贤岭项目,区域08年市场总结,区位优势,区域市场,拥有优秀的海景资源、借力星海湾的规划发展、其他海景项目无法比拟的生活配套和便利交通。,08年的海景项目仍旧是星海湾唱主角，全国知名开发商带来的精品项目将人们的目光集中在此。本案位于星海湾和小平岛中间，这两大海景区域联动给本案带来提升契机。差异化的定位，无疑也减小了本案竞争压力。,
