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1、内环内类住宅市场概况全佳全斯美德 2012-4-10,1、内环内类住宅成交走势（2009-2011年）,2011年内环内供销两旺，主要原因是二十一世纪大厦类住宅房源整体成交，成交量且成交价格高，因此推动整体市场。,2、内环内类住宅典型案例分布图,香港名都,二十一世纪大厦,国信世纪海景,济南路8号,华丽汇景天地,御华山大厦,海珀旭辉,典型个案介绍御华山大厦,项目地址：华山路328号,御华山位于华山路，与希尔顿酒店和静安宾馆相邻，附近有16个外国领事馆，15个5星级酒店；项目距离南京西路、人民广场CBD近，周边写字楼、商场林立，楼宇品质高，如会德丰广场、越洋国际、恒龙广场、梅龙镇广场和嘉里国际等。
2、,人民广场,陆家嘴,土地属性：C,静安南京西路板块，交通便利，配套齐全，商业氛围浓厚。,周边交通便捷，距离延安高架500米以内，地铁：1号线常熟路站，2号线静安寺站，7号线静安寺站、常熟路站；,御华山大厦,规划:由地下3层和地上39层高的建筑组成，设计了三梯两户与三梯一户的格局,项目配套：位于市中心核心地段，周边办公、商业氛围浓厚，历史建筑多，具有文化底蕴,御华山样板房A户型8楼平面图4室2厅2卫1厨 327.00,御华山样板房B户型8楼平面图4室2厅2卫1厨 327.00,产品配比：7-29层一层两户327m2、407m2； 30-35层：一层一户757m2 ；顶层为1202m2 大平层。,
3、单体与外立面：采用全玻璃可呼吸式节能幕墙，可拥有360度无遮挡环城视野,大堂：埃及进口石才红龙玉、贝沙金等,样板间卧室,样板间客厅,样板间餐厅,样板间客厅,装修标准：毛坯交付，以下为样板房,销售情况：单套面积大，去化速度慢,项目首次成交于2009年10月，截止2011年底总成交面积3878平方米，成交均价42971元/平方米。,周边办公楼价格：,项目启示：,核心地段大面积分割的类住宅酒店公寓，客户群狭窄，因此尽管售价可以高于周边同等条件的办公楼产品，但销售速度难以提高，总体上要低于同等条件的办公楼销售速度。,典型个案介绍二十一世纪大厦,项目地址：浦东世纪大道201号,土地属性：C,浦东陆家嘴滨
4、江板块，上海金融行业聚集地，顶尖办公楼云集,二十一世纪大厦,小陆家嘴,二十一世纪大厦位于小陆家嘴核心地区，世纪大道与浦城路交界处，与环球金融中心为邻。属于小陆家嘴金融中心的核心区域，商务氛围极其浓厚。项目周边办公楼以租赁为主，租金在8-14元/m2/天之间，在售办公少，成交均价高,规划：分为甲级写字楼、四季酒店和酒店式公寓三部分,效果图,实景图,42层53层每层分布7套房源，户型在130370平方米之间，55层顶层只有4套房源，户型面积偏大，在430480平方米。,本次成交的房源位于二十一世纪中心大厦的42层至55层中，正是冠名“四季”品牌的酒店式公寓。为精装修交付。成交均价10.30万元平方
5、米创下类住宅办公新高。,2011年6月瑞安建业与四季酒店集团宣布启动位于浦东小陆家嘴二十一世纪中心大厦内的四季酒店及公寓式办公项目。包括二十一世纪中心大厦的30层至55层楼面，建筑面积共计约5万平方米，其中30层至41层为四季酒店，42层至55层顶层为冠名“四季”的可售品牌寓所，业主可完全享受由四季酒店所提供的一切服务。,酒店公寓情况：内部资产重组，整体成交,户型概况：,2010年11月，瑞安建业通过收购项目公司股权的方式，将本项目收入囊中。其收购物业包括该大厦用于酒店的楼层、公寓式办公室的楼层及若干停车位等在内的513万平方米物业面积（办公室楼层除外），折合单价仅约为18万元m2。,该项目的
6、酒店式公寓成交22071 m2，成交均价10.30万元m2。这部分房源正是冠名“四季”品牌的酒店式公寓,宁波银行购买本项目7个层面物业（写字楼部分），建筑面积约134万m2 ，总价5.17亿元。当年上海农村商业银行以1048亿元买下中融碧玉蓝天大厦的10个楼面的写字楼和4个底层铺位，当时交易的均价497万元 m2 ；中国农业银行购入浦江双辉大厦9号楼1至41层楼面，建筑面积约851万m2 ，成交均价约为444万元 m2 。,2009年9月,2010年11月,2011年9月,整体项目销售情况：,森大厦2011年转变环球金融的销售模式，推出部分房源出售。截止目前该大厦成交10个楼层，分布位于31层
7、，57-59层,67-72层，成交面积约33629 m2 。成交均价82283元/m2，创下标准办公成交均价首位。,上海环球金融中心,项目首次成交于2009年12月截至目前已成交13281 m2目前的成交均价66713元/m2，最近一期成交(33层）均价79999元/m2，较09年底成交(39层)62800元/m2,价格 涨幅27.39%.,高宝金融中心,周边办公：成交均价屡创新高,项目启示：,与上海其它区域一样，陆家嘴地区商住同样存在价格倒挂现象，同等条件下的住宅售价远高于办公楼，从而也推动了酒店式公寓的售价。作为大标的的整体成交，本案已有较大的议价空间，若同等物业散卖售价还可上升。,典型个
8、案介绍华丽家族汇景天地,项目地址：瞿溪路968弄,徐家汇,南滨江,土地属性：C,位于大黄埔区打浦桥板块，各项软硬件成熟，具有良好的开发配套条件。,华丽家族汇景天地,距淮海路、徐家汇商业区、人名广场、新天地等仅15分钟车程；地铁四号线鲁班路连接汇景天地地下商场，南侧直抵轨道交通13号线。,距离打浦桥商圈约1.2公里距离淮海路商圈及新天地2.5公里距离徐家汇商圈3.5公里距离人们广场及南京西路4.5公里,规划:由办公、酒店公寓、住宅和商业组成,占地面积：18185平方米建筑面积：137404平方米其中酒店式公寓20418平方米（229户），住宅46200平方米（200户），商业32569平方米酒店
9、式公寓单套面积70-180平米,装修标准,装修标准：精装修交付，以下为样本房,销售情况：单套面积面积大，去化速度慢,项目首次成交于2011年3月，截止目前总成交面积8815平方米，成交均价69099元/平方米。截止2011年底销售率为36.72%,典型个案介绍济南路8号,项目地址：济南路8号,小陆家嘴,人民广场,济南路8号,土地属性：E,大黄浦区新天地，高端豪宅、商业集中地,济南路8号位于卢湾区核心位置的新天地板块，北临淮海公园，南眺太平桥人工湖，西邻新天地项目周边豪宅云集有翠湖天地、时代豪庭等。,项目在雅诗阁担任运营后，三年左右的时间里身价倍增，以创记录的每平方米10万元左右成交。,规划:酒
10、店式公寓，知名管理公司统一管理,产品特点:两栋共计364户，其中东栋共31层，3-27层3梯7户，28-30层3梯2户，31层3梯1户。,面积82-147平方米,装修标准：所有房间均配备高级欧洲设计品牌，所有室内地坪铺设大理石连同地热系统。,周边住宅市场：,项目启示：,项目启示：,尽管该项目为烂尾楼改造，业主几经更迭，但凭借无可复制的地段，以及雅诗阁的品质打造，仍然支撑其较高的售价。,典型个案介绍海珀旭辉,项目地址：徐汇区东安路800号,产品组成：绿地中心总建建筑面积65万方，项目包括一期（2栋标准办公+商业）和二期（标准办公+住宅+酒店公寓+高端商业组成）海珀旭辉酒店公寓属于二期项目。,4月
11、7日该案场举办兰博基尼巡游慈善派对海珀之旅项目即将推出2栋办公产权的酒店式公寓,酒店公寓基本参数：两栋23层酒店式公寓目前项目在建 ，预计2013年底交房单套面积：61平方米和91平方米项目为纯投资，售后由开发商统一经营包租,酒店公寓情况：为纯投资，售后由开发商统一经营包租,品鉴活动现场,现场讲解彩钻,慈善拍卖现场,兰博基尼巡展,哈雷摩托车展,哈雷摩托车主合影,酒店公寓品鉴会现场,市场总结：,市中心尤其核心地段的酒店式公寓，地段的稀缺性往往能够弱化产品本身的缺陷，在整体市场商住倒挂的情况下，售价也能高于同等品质的办公楼。但是由于此类产品在功能性以及购买力上，面对的客户群相对于同等区域的办公楼以及郊区小面积酒店公寓要窄的多，因此也大大影响了其销售速度。因此在市中心作此类物业开发时要均衡考虑以上因素。,THE ENDTHANKS,
