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1、开发项目经济评价专业课程设计开发项目经济评价第1章 产品设计一、项目规模表1-1 产品规模估算表项目总额第一期第二期备注1.可用地规模/m283655一次拿地2.地上建筑规模 2.1主产品规模 8175081750 2.2配套公建规模285214261426 2.3物业用房654327327 2.4其他建筑9804904903.地下建筑面积20192 3.1人防工程828041404140 3.2地下车库11912595659564.绿化规模3346216731167315.市政道路规模25096.51254812548表1-2 主要技术经济指标项目指标值备注项目指标值备注容积率2建筑层数绿地
2、率40%主产品9.7建筑密度30%联排别墅3住户数1314配套公建2居住人数4600物业用房2地下车位数1262别墅52户其他建筑11. 可用地规模 地块面积-道路退线占地面积 -40220-40466= 可用地规模容积率-附属产品规模 可用地规模容积率根据主产品套型比例，初步确定各类产品规模户数（各类产品规模/套型面积）人数（户数户均人数） 836552= m2， 40%=66924 m2 ,合669户（100 m2），2341人； 50%=83655 m2 ,合619户（135 m2），2168人； 10%=16731 m2 ,合52户（320 m2），182人.。 按1314户、4600
3、人计算。 校核主产品规模为 m2， 总人数规划设计标准 （20+100+300+100+50+50）=2852 m2 其中，100=460m2 物业用房 4=654 m2 （简化为按主产品计算）（给水增压站）规模 6=980m2 （简化为按主产品计算） 可用地规模绿地（化）率 8365540%=33462m2 可用地规模建筑密度 8365530%=、广场建设规模 可用地块面积-绿地规模-建筑基底面积 = 建设规模/建筑基底面积其中， 附属产品、物业用房按二层建设，基地面积为（2852+654）/2=1753 m2 联排别墅按三层建设，基地面积16731/3=5577 m2 其他建筑按一层建设，
4、基地面积981 m2= m2，平均层高为/=9. 人防工程规模 总人数规划设计标准 4600=8280 m2 户数规划设计标准-人防工程规模 （1314-52）116-8280=11912 m2第2章 基本经济要素估计一、投资 形成供项目开发单位运营、使用资产的现金流出。表2-1 固定资产投资估算项目总计第一期第二期01234561.土地费1067.6486533.8243533.82432.勘设费2.1附属70.1235.0635.062.2人防165.682.882.83.建安费3.1附属490.84171.79473.626171.79473.6263.2人防1656579.6248.4
5、579.6248.44.监理费4.1附属17.536.13552.62956.13552.62954.2人防41.414.496.2114.496.215.管网费5.1附属49.08424.54224.5425.2人防165.682.882.86.管理费37.23826.20646.20646.20646.20646.20646.20647.不可见37.23826.20646.20646.20646.20646.20646.2064固定资产3798.299533.8243664.0971784.4323450.6203130.2728784.4323450.6203表2-2 流动资产投资估算项
6、目总计第一期第二期01234561.土地费38913.201419456.600719456.60072.勘设费2.1主产品3270163516352.2车库238.24119.12119.123.预付款3.1主产品5722.52861.252861.253.2车库416.92208.46208.464.管理费4.1主产品681.7970113.6328113.6328113.6328113.6328113.6328113.63284.2车库21.32253.55383.55383.55383.55383.55383.55385.不可见5.1主产品681.7970113.6328113.632
7、8113.6328113.6328113.6328113.63285.2车库21.32253.55383.55383.55383.55383.55383.5538流动资产49967.119456.624514.8234.3732234.37325058.203234.3732234.37321. 固定资产与其他资产投资 附属产品、物业用房、人防工程的土地费、勘设等前期费、建安费、监理费、管网费、管理费、不可预见费等 土地费用3900=（万元）附属产品、物业用房建筑面积占总建筑面积比例4486/=%（%）附属产品、物业用房分摊的土地费%=（万元）（） 勘设等前期费附属产品、物业用房：350620
8、0=（万元）人防工程：8280200=（万元） 建安费附属产品、物业用房：35061400=（万元）人防工程：82802000=1656（万元） 监理费附属产品、物业用房：350650=（万元）人防工程：828050=（万元） 管网费附属产品、物业用房：10%=（万元）人防工程：165610%=（万元） 管理费：土地、勘设、建安、监理、管网（+1656+）1%=（万元）（） 不可预见费等 （万元）（） 2. 流动资金 满足项目开发流动基本需要。形成产品的土地获取费用、勘设等前期费用、工程预付款、管理费、不可预见费等 土地费用3900=（万元）主产品建筑面积占总建筑面积比例%=%主产品分摊的土地
9、费%=（万元） （ ） 勘设等前期费主产品工程：200=3270（万元）地下车库：11912200=（万元） 预付款主产品建安费：1400=22890（万元）地下车库建安费：119121400=（万元）主产品预付款：2289025%=（万元）地下车库：25%=（万元） 管网费主产品：2289010%=2289（万元）地下车库：10%=（万元） 监理费主产品工程：50=（万元）地下车库：1191250=（万元）管理费：土地、勘设、建安、监理、管网主产品：（+3270+22890+2289+）1%=（万元）（）地下车库：（+）1%=（万元）不可预见费主产品：（+3270+22890+2289+）1
10、%=（万元）（）地下车库：（+）1%=（万元）2、 成本 形成供项目开发单位出售商品的现金流出。开发成本估算表项目总计第一期第二期012345671.土地费38913.201419456.600719456.60072.勘设费2.1主产品3270163516352.2车库238.24119.12119.123.建安费3.1主产品228908011.53433.58011.53433.53.2车库1667.68583.68250.152583.68250.1523.3道路376.4475188.2238188.22383.4绿化836.55418.275418.2754.管网费4.1主产品228
11、91144.51144.54.2车库166.76883.38483.3844.3道路37.644818.822418.82245.监理费5.1主产品817.5286.125122.625286.125122.6255.2车库59.5620.8468.93420.8468.9345.3道路125.482562.741362.74135.4绿化167.3183.65583.6556.管理费6.1主产品681.797113.6328113.6328113.6328113.6328113.6328113.63286.2车库19.65483.27583.27583.27583.27583.27583.2
12、7586.3道路5.39570.89930.89930.89930.89930.89930.89936.4绿化10.03861.67311.67311.67311.67311.67311.67317.不可见7.1主产品681.797113.6328113.6328113.6328113.6328113.6328113.63287.2车库19.65483.27583.27583.27583.27583.27583.27587.3道路5.39570.89930.89930.89930.89930.89930.89937.4绿化10.03861.67311.67311.67311.67311.673
13、11.67318.销售费8.1主产品1363.594227.2657227.2657227.2657227.2657227.2657227.26578.2车库39.30966.55166.55166.55166.55166.55166.55168.3道路10.79141.79861.79861.79861.79861.79861.79868.4绿化20.07723.34623.34623.34623.34623.34623.34629开发成本74722.928619456.600721449.68279380.07516292.73662232.04419380.07516292.736623
14、8.96219.1主产品72512.061619456.600721324.01118762.44595937.16342099.82098762.44595937.1634232.41059.2车库2210.8670125.6716617.6292355.5732132.2232617.6292355.57326.5516 土地费用3900=（万元）主产品建筑面积占总建筑面积比例%=%主产品分摊的土地费%=（万元） （ ） 勘设等前期费主产品工程：200=3270（万元）地下车库：11912200=（万元） 建安费主产品建安费：1400=22890（万元）地下车库建安费：119121400=
15、（万元）市政道路：150=（万元）绿化景观：33462250=（万元） 管网费主产品：2289010%=2289（万元）地下车库：10%=（万元）市政道路：10%=（万元） 监理费主产品工程：50=（万元）地下车库：1191250=（万元）市政道路：50=（万元）绿化景观：3346250=（万元）管理费：土地、勘设、建安、监理、管网主产品：（+3270+22890+2289+）1%=（万元）（）地下车库：（+）1%=（万元）市政道路：（+）1%=（万元）绿化景观：（+）1%=（万元）不可预见费主产品：（+3270+22890+2289+）1%=（万元）（）地下车库：（+）1%=（万元）市政道路
16、：（+）1%=（万元）绿化景观：（+）1%=（万元）销售费用主产品：（+3270+22890+2289+）2%=（万元）（）地下车库：（+）2%=（万元）市政道路：（+）2%=（万元）绿化景观：（+）2%=（万元）三、营业收入营业收入及税金估算表项目总计第一期第二期0123456781.营业收入1.1主产品41692.520846.256948.7541692.520846.256948.751.2车库4526.561357.968678.984226.3281357.968678.984226.3281.3租赁255.34255.34255.34510.682.营业税2.1主产品6948.7
17、52084.6251042.3125347.43752084.6251042.3125347.43752.2车库226.32867.898433.949211.316467.898433.949211.31642.3租赁12.76712.76712.76725.5343.增值税3.1增值额主产品59514.19-19456.6-2132430845.4313866.774501.49230845.4313866.776368.902车库2089.3650-125.672672.4404289.461682.7884672.4404289.4616208.463.2增值税主产品17854.261
18、179.481350.4489253.6294160.0311910.671车库626.81424164.030686.8384824.83652201.732186.8384862.538 7500=（万元） 119123800=（万元）、公建租赁 （8280+2852+654+981）400=（万元/年）四、营业税金 5%=（万元）5%=（万元）3. 公建、人防工程5%=（万元）五、土地增值税 应纳税额=增值额适用税率扣除项目金额速算扣除系数 （一）增值额：营业收入-开发成本-营业税 =（万元）（） =（万元） （二）应纳税额：增值额适用税率扣除项目金额速算扣除系数 30%=（万元） （）
19、 30%=（万元） 第三章 项目融资前财务评价表3-1 项目投资现金流量表计算期0123456781.营业收入1.1主产品41692.520846.256948.7541692.520846.256948.751.2车库1357.968678.984226.3281357.968678.984226.3281.3租赁255.34255.34255.34510.685106.82.流动资产50204.973.固定资产CI43050.4721525.237430.41843305.8121780.577685.75855311.771.流动资产19456.624514.8234.3732234.3
20、7325058.203234.3732234.37322.固定资产533.8243664.0971784.4323450.6203130.2728784.4323450.62033.开发成本3.1主产品19456.600721324.01118762.44595937.16342099.82098762.44595937.1634232.41053.2车库125.6716617.6292355.5732132.2232617.6292355.57326.55164.营业税4.1主产品2084.6251042.3125347.43752084.6251042.3125347.43754.2车库6
21、7.898433.949211.316467.898433.949211.31644.3租赁127.67127.67127.67255.342553.45.增值税5.1主产品1179.481350.4489253.6294160.0311910.6715.2车库164.030686.8384824.83652201.732186.8384862.538CO39447.0346628.5812715.439320.319282.22822134.4412428.532826.2652553.4NCF-39447-46628.630335.0412204.92-1851.8121171.37935
22、2.0394859.49352758.37NPV（i=8%）（万元）所以，项目具有经济可行性。第4章 项目投资与融资方案一、项目投资 表4-1 项目投资规划表项目总计第一期第二期01234561.固定资产3798.299533.8243664.0971784.4323450.6203130.2728784.4323450.62032.流动资产49967.119456.624514.8234.3732234.37325058.203234.3732234.37323.投资53765.419990.4225178.91018.806684.99355188.4761018.806684.99352
23、、 融资方案表4-2 EBIT估算表项目 计算期0123456781.营业收入43050.4721525.237430.41843305.8121780.577685.7585106.82.开发成本19456.600721449.68279380.07516292.73662232.04419380.07516292.7366238.96213.营业税2152.52341076.2617486.42392280.19341203.9317614.09392553.44.增值税164.03061266.3181375.2859455.3614246.8691973.2095.EBITAD-194
24、56.6-21449.731353.8412889.913336.66522190.1810037.034859.4932553.46.折旧75.96675.96675.96675.96675.966759.667.EBIT-19456.6-21449.731353.8412813.953260.69922114.219961.0674783.5271793.74ROI=EBIT/PI = =%2. 融资方案 由于项目投资收益率大于债务利率，所以宜举债。 投资总额（建设投资、流动资金投资）：（万元） （1）资本金35%35%=（万元） （2）债务资金 65%=（万元）表4-3 项目融资方案表项
25、目小计第1期第2期012345671.投资总额53765.419990.4225178.91018.806684.99355188.4761018.806684.99351.1固定资产3798.299533.8243664.0971784.4323450.6203130.2728784.4323450.62031.2流动资产49967.119456.624514.8234.3732234.37325058.203234.3732234.37322.资本金17717.890117717.89013.借款2272.529925178.91018.806684.99355188.4761018.80
26、6684.99354.还本付息2408.88226689.631079.934726.09315499.7851079.934726.0931还本2272.529925178.91018.806684.99355188.4761018.806684.9935付息136.35181510.73461.1283641.09961311.308661.1283641.09961流动资金估算表0123456781.折旧75.96675.96675.96675.96675.966759.662.营业收入43050.4721525.237430.41843305.8121780.577685.758510
27、6.8来源小计43050.4721601.27506.38443381.7821856.547761.7245866.461.开发成本19456.600721449.68279380.07516292.73662232.04419380.07516292.7366238.96212.营业税2152.52341076.2617486.42392280.19341203.9317614.09392553.43.增值税164.03061266.3181375.2859455.3614246.8691973.2094.还本付息2408.88226689.631079.934726.09315499.7
28、851079.934726.0931使用小计19456.623858.5638386.269715.254819.84626615.4112823.473552.3582553.4流动资金-19456.6-23858.6 第5章 项目融资后财务评价1、 盈利能力评价表5-1 利润与利润分配表项目 计算期0123456781.营业收入43050.4721525.237430.41843305.8121780.577685.7585106.82.开发成本19456.600721449.68279380.07516292.73662232.04419380.07516292.7366238.9621
29、3.营业税2152.52341076.2617486.42392280.19341203.9317614.09392553.44.增值税164.03061266.3181375.2859455.3614246.8691973.2095.EBIT-19456.6-21449.731353.8412813.953260.69922114.219961.0674783.5271793.746.利息136.35181510.73461.1283641.09961311.308661.1283641.099617.营业利润-19456.6-21449.731217.4911303.223199.5712
30、2073.119649.7584722.3991752.648.所得税403.6025799.89285518.2782412.441180.6438.16 表5-2 资本金现金流量表计算期0123456781.营业收入43050.4721525.237430.41843305.8121780.577685.7585106.81.1主产品41692.520846.256948.7541692.520846.256948.751.2车库1357.968678.984226.3281357.968678.984226.3281.3租赁255.34255.34255.34510.685106.82.
31、流动资产49967.13.固定资产CI43050.4721525.237430.41843305.8121780.577685.75855073.91.资本金17717.89013.开发成本3.1主产品19456.600721324.01118762.44595937.16342099.82098762.44595937.1634232.41053.2车库0125.6716617.6292355.5732132.2232617.6292355.57326.55164.营业税4.1主产品2084.6251042.3125347.43752084.6251042.3125347.43754.2车库
32、67.898433.949211.316467.898433.949211.31644.3租赁127.67127.67127.67255.342553.45.增值税5.1主产品1179.481350.4489253.6294160.0311910.6715.2车库164.030686.8384824.83652201.732186.8384862.5386.还本付息2408.88226689.631079.934726.09315499.7851079.934726.09317.所得税403.6025799.89285518.2782412.441180.6438.16CO37174.4921449.6814105.5135728.555973.5792736019655.765086.7993717.653NCF-37174.5-21449.728944.96-14203.31456.83915945.812124.8072598.95951356.25IRR=%资本金投资收益率不能满足所有者12%的投资收益期望，盈利能力不好。
