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1、旅游房地产估价研究摘要：近年来旅游业的持续升温带动了许多位于景区内的商用房地产市场价格的攀升，进而催生出一种旅游业与房地产业相互融合的交叉产业-旅游房地产业，基于此现状国内学界和商界也分别掀起了对旅游房地产的研究热潮和投资热潮。如何对旅游房地产进行较为准确的价值判断则是众多旅游房地产投资者关心的话题。本文以常用的房地产估价方法为前提，采用定性分析与定量分析相结合的方法，总结了进行旅游房地产估价所需要的相关理论基础及其可能的价格影响因素，用客观数学语言说话，以模拟给定条件下的数值结果，得出定量分析基础上的评估价格，并将其与市场法、收益法的评估结果进行对比，提出合理化建议。关键词：旅游房地产 估价
2、 聊城古城 商业大街1前言随着我国经济的稳步发展和社会的进步，人们的生活水平和生活质量都有了大幅度地提升，居民的闲暇时间和可自由支配资金逐渐增多，投资意识也逐步增强，从而导致我国旅游业与房地产业都呈现出蓬勃发展的态势，旅游地产行业的出现，为房地产投资开辟了一个全新的领域。旅游业与房地产业都具有关连性强、附加值高的特点，且二者都属于第三产业，两种产业结合产生的旅游房地产业更是具有巨大的发展潜力而且也为国民经济带来了新的增长点。景区的酒店、宾馆度假村等大批的房地产建设项目除提供住宿和娱乐的基本功能外，其本身也构成了旅游的景点吸引来了游客为当地旅游发展作出了贡献；同时旅游业的发展又为当地的房产业的建
3、设提出了设计要求及规划指引，如景区内的休闲街或商业街等。目前国内的学界对旅游房地产的研究方兴未艾，但大都集中在旅游房地产的开发模式、投融资模式、发展瓶颈、制约因素等方面，而对旅游房地产估价理论的研究屈指可数。旅游房地产估价理论尚无十分明确和统一的定义，但究其内容大都包括以下方面：在利用房地产价值构成理论及评估理论的基础上，对其行深入和有针对旅游特性的研究，它是对现有的房地产价格理论和评估理论的有益补充和细化发展，在对旅游房地产进行类比分析和归类研究的基础上，以发展形成旅游房地产的估价体系。本文是关于旅游房地产估价方法的研究，一方面可以为中国旅游估价的实践活动提供辅助和补充，另一方面也可将会在为
4、房地产的价格理论和估价理论方面带来完善和发展。2旅游房地产估价相关理论旅游房地产估价理论的发展不是一蹴而就的，它是在现有的比较成熟的房地产估价理论基础上，结合旅游房地产区别于一般房产的特点，对已有的房地产估价方法进行发展和完善的过程。2.1房地产估价相关理论任何的创新都离不开对已有知识的继承，作为新生事物的旅游房地产也不例外，其估价理论首先就是建立在已有的房地产估价理论基础之上的，具体包括：地租与地价理论、区位理论及房地产价格理论等内容。地租是地价形成的基础，地价是地租的资本化。土地所有者以地租这种形式来获取经济收益，在国内外历史上悠久的所有制关系汇总，任何一项财产的价值都需要在经济上实现。只
5、要存在土地所有制，其所有者也同样要求其以所有者的身份在经济上实现其利益。地租就是在存在土地所有制的情形下，土地所有者凭借土地又有权而获得的收入。我国目前存在着国家所有制和农民集体所有制两种土地制度，在不转移土地所有权的情况下，使用所有者的土地是要通过收取地租的方式来实现土地所有者的经济权利的。只要存在土地所有权，土地使用者就需要为使用土地支付代价，这样就必然存在绝对地租。绝对地租是土地又有权的最基础的表现形式，也是土地所有权的最根本的实现形式。此外，土地作为生产条件他本是具有质量优劣的差别，而这些差别就会使得具体的地租价格产生差异，但这只是差异的基础，并非地租产生差异的根本原因。生产条件的差别
6、在任何生产部门都存在，但对使用较好的生产条件进行垄断的情况是基本不存在的，所以根据土地的优劣性形成的持久超额利润也是非常困难的，尤其在农业中只有当土地的垄断经营与自然条件的差别结合在一起的时候，才会形成较大的地租差。地价是地租的资本化，除了地租影响地价外，社会评估利润率也对其产生影响。在地租水平不变的情况下， 社会平均利润率越高地价越低。在房地产的价格构成中，地价是一个重要组成部分。房地产由于其坐落的土地是固定的，所以其也就属于不动产的X畴，对周边各个环境因素的变化非常敏感，具体引起其价格波动的因素有很多，如经济因素、社会因素、政策因素等等，这些具体影响因素将在下文中做进一步的分析。 区位是房
7、地产价格的决定性因素。在房地产区位理论中，区位的概念是广泛的，既有地理位置的因素，也有经济环境的因素；既包括个别房地产所占土地的位置因素，也包括该土地所面临的周边经济、社会、治安、交通等区位因素，旅游房地产是房地产中的一个分支，影响其市场价值的区位因素也是很多的，如气候、地质、生物、矿产、人文等因素。此外房地产的价格是其经济价值的货币表现。房地产价格形成的基础与其它商铺相同，也是由其功能效用、相对稀缺性及有效需求三者相互作用的结果。但于个别房地产的价格来说无论是在实际上还是理论上与由以上三者形成的整体价格水平都有较大的差别，这是由于其在特征、功能效用上的作用产生的普遍性差异，造成了不同的房地产
8、其需求也不同的现象。房地产具有明显的排他性，一旦某一主体获得了某处房产的经营、使用、所有权，那么其也就获取了独家使用经营权，但由于一般房地产的熟练众多处于一个典型的垄断竞争市场，所以在价格上也就有了互相替代的特性，可以通过互相比较其特征差异进而粗略估算目标房地产的价格。2.2旅游地生命周期理论产品生命周期理论是基于人口动力学和创新扩散理论提出的，是市场营销学中的一个概念，描述产品从介入期、成长期、成熟期到饱和期的变化过程，或者指产品从“出现到死亡”的过程。而旅游产品的生命周期不同于一般产品的使用寿命，一般产品的使用寿命往往指的是产品的耐用程度，即在使用过程中产品的寿命，始于单个产品被购买的行为
9、发生后，终于它完全丧失使用价值或者被消耗殆尽。而旅游过房地产不是某一旅游者购买的单个产品，而是广大旅游者购买的一系列或者同一类产品，既可以是整体的旅游产品也可以是单一、单项的旅游产品，也就是旅游活动全过程中包括任何的吃、住、行、娱、购、游等多方面的内容，对应的是该旅游产品从产生、发展到灭亡的全部经济寿命的过程。旅游地的生命周期和旅游产品的生命周期都直接关系到旅游房地产的市场价值。旅游房地产因旅游业的发展繁荣而生，在旅游地或旅游产品生命周期的不同阶段，对旅游房地产所要求的市场状况也不尽相同。在介入期旅游地和旅游产品都处于向外推广、对外宣传的阶段，对旅游房地产的需求较小，还未形成较大的吸引力来拉动
10、游客，此时其价格较低；进入了快速发展的成长期，游客量的明显增加进而对旅游地的旅游房地产需求也形成了强力的拉动作用，其需求趋势明显上涨，甚至还会出现房间量无法满足游客需求量的现象，此时旅游房地产的开发也呈全面增长的势头；到了成熟期或衰退期旅游房地产的市场供给和需求基本保持平衡，此时其价格也是相对稳定的，然而一旦因过度开发、资产因素影响或者国内外经济衰退等原因导致旅游地超出其承受X围，游客量下降对旅游房地产的需求也降低，此时房价的上涨趋势也难以为继。2.3市场经济理论在经济学中，对需求的定义是指“消费者在一定时期内在各种可能的价格下愿意并且能够购买的该商品的数量”。市场价格是供给和需求共同决定的结
11、果。旅游房地产价格的形成也是旅游房地产的供求关系相互制衡的结果。旅游房地产的需求是在消费者具有消费能力并且在具备消费意愿的前提下才能进行的。随着经济的不断发展在居民的收入达到一定的水平后，根据马斯洛的需求理论人们的消费习惯和心里也会发生变化，相应的对房地产的消费需求也从生理性逐步变化为享乐、安全型，消费结构也从单一的满足住宅需求升级为休闲娱乐。在消费者与日俱增的消费意愿下，对旅游房地产的需求也越来越旺盛。消费者个体对旅游房地产的需求状况是由多种因素综合作用决定的，具体包括给定商品的价格、消费者的收入和收入预期、对差异性商品的偏好、与此类相关的商品的价格及消费者对商品的未来预期等等。这些因素共同
12、通过影响旅游房地产的需求来进一步地影响旅游房地产的价格，假设其他因素不变，只存在旅游房地产价格发生波动的情况下，那么旅游房地产的需求量与其价格之间的关系呈负相关的线性关系。旅游房地产的供给是影响旅游房地产市场运行的又一个重要条件。没有需求的经济是不真实的，没有供给的经济也不是市场。与旅游房地产需求的成因类似，其供给也有两方面的条件，一个是供给者有能力提供旅游房地产的供给，即供给者有进行诸如资金、技术、许可等方面的旅游房地产生产的能力；另一个是旅游房地产的供给者有愿意为消费者提供旅游房地产的供给，同时提供的旅游房地产还能够满足企业利润最大化的要求。就某一类旅游房地产而言其供给的取决因素不是单一的
13、，比如价格、生产成本、技术水平以及生产者对未来的预期等因素，它们各自对商品的供给产生影响。同旅游房地产的需求关系一样，在考虑其他因素不变的情况下，当旅游房地产的价格越高时其供给量也越高，二者一般呈正相关的线性关系。而当消费者能够并且愿意购买商品的数量和供应商能够提供并且愿意提供的商品粮处于一种相对稳定的状态时，旅游房地产就达到了市场均衡。2.4旅游房地产价值的有关内容在定义上可以将价格与价值严格区分开来，但是在现实中二者往往存在较大的重合地带难以对二者明确区分，经常混淆使用，在本文中将对旅游房地产的价值与价格不做区分，等同看待。房地产的价值属性是旅游房地产价值属性的基础，它体现在自然属性和经济
14、属性两个方面。房地产的自然属性是房地产具有价值的基础，也就是有用性。房地产自身对人类就有不可或缺的有用性，在人类还未学会建立自己的房屋的时候就有了占领领地争夺地盘的思想，可以说人类的发展历史就是一部争夺土地的历史。随着经济的发展社会的进步人们告别了原始的草原，建立起了生活设施比较完善的城市，生活水平和社会的文明程度越来越高，现代人更加追求能够在城市中提供舒适安逸生活的房产。此外房地产的经济属性也越来越广泛地受到人们的关注，尤其是改革开发后经过市场经济熏陶的中国百姓，因为房地产的经济属性可以为人们的投资带来价值升值的作用。与一般的房地产属性一样，旅游房地产也具有自然属性和经济属性的二重性。旅游房
15、地产自身具有使用价值的基本要求就是能够满足游客的需要，例如景区度假村能够为人们提供娱乐、购物、休闲、餐饮等方面的需要，这是对其使用价值的基本要求。此外旅游房地产还应具有经营性，因其属于服务业需要通过向来自不同地域的游客提供优质服务以实现其经济价值，所以旅游房地产还需具有经济性，这也是其最基本的特征，通过经营性来实现经济收益，不管是分时度假酒店还是主要提供居住服务的产权式酒店还是一般的为游客提供方便和服务的房产，不管是度假村还是娱乐城其根本目的都是去的经济收益，没有这份经济收益的诱惑投资商也没有投资动力。前文中提到的供求因素、以及房地产固有的产权特征和具体的经营特性是影响旅游房地产价值体现的重要
16、内容。与房地产一样旅游房地产的价值也是由供求关系确定的，这个价格就是人们常提的理论价格。所谓理论价格是经济学假设的经纪人的行为和预期是理性的，或真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。于此我们可以知道理论价格并非静止不变，一方面价格是由攻击力量与需求力量的相互作用决定的；另一方面供给量与需求量又受到价格的影响，通过价格的不断调节来达到均衡。市场价格和理论价格相比是一个短期均衡价格，而理论价格则是长期均衡的结果。市场价格是由真实供给与真实需求共同作用的前提下带来的一种正常波动，类似收入的增减、成本的变化等任何影响真实需求与真实供给的因素都可能使市场价格发生波动。所以在市场正常或经济正常发展的大
17、环境下，市场价格是围绕着理论价格上下波动或与理论价格基本相吻合，不会偏离太远的。然而一旦出现了泡沫经济，市场价格就可能脱离理论价格变得非常畸形，比如在投机需求刺激作用下的价格就是非理性的畸高价格。旅游房地产是房地产业的一个具体分支，就其产权关系来说与房地产是一致的，因而也具有明显的产权特征。房地产产权种类有很多，但是这些权利如何界定以及是否合法等问题都需要由国家的法律来规定，也就是不动产权利的法定原则。旅游房地产是房地产业的一个分支，根据这个大前提可知旅游房地产权利的界定及设定也是法定的。但在实际中被赋予了不同权利量的旅游房地产其价值量也不同，甚至会存在较大的差别。例如一块土地，政府赋予在土地
18、上的权利直接影响力土地的价值，进而也间接影响了旅游房地产可能产生的价值。一般来说赋予在旅游房地产上的权利类型一般包括抵押权、地役权、督察权、使用权等。我国目前实行社会主义公有制，在这种制度下旅游房地产拥有的是土地的使用权。理论上来说所有权是最完善的权利类型，是不受外界制约的。但即便是被授予了最完整的权利类型旅游房地产也会受到有关城市规划和土地利用总规划方面的制约，在临近景区可能还要受到景区规划的制约，一般来说一个景区的景区规划对房地产价值的影响X围就是该区的控制规划所涉及的X围。旅游房地产的经营管理是决定其价值量及其内涵的又一重要因素，分时度假房地产被划分为业主价值和经营价值的现象就是其最典型
19、的体现。所谓经营价值就是在分时度假房地产的经营关系存续期间该房地产带给经营者的价值。此价值理论上是要小于所有权价值和纯粹的使用权价值的。所谓业主价值就是分时度假房地产的投资者，也称为业主对分时度假房地产所拥有的支配、使用和收益的权利价值。此价值受到投资者所能支配的期限、方式的影响，远远小于所有权价值和纯粹的使用权价值。不同的权属价值造成了不同的收益，比如产权清晰的旅游度假村，其经营也是独立的。但是又由于一些旅游度假村建设用地性质属于农民集体所有，往往在法律上存在一些瑕疵，这些瑕疵往往可能引发经济纠纷，甚至用地的合法性可能受到质疑，所以即使其经营效果很好，它的价值也要大打折扣。旅游房地产的价值和
20、一般的商用房地产意义类似，是经营效果的重要体现。但是旅游房地产的服务特性，所以受到旅游经营的影响非常大。影响旅游的因素往往也是影响旅游房地产价值的重要因素。旅游需要提供的服务也是旅游房地产需要提供的，或者至少所在的地区能够提供，这就决定了旅游房地产的建设目标及区域选择。根据旅游内容和主要目的的不同可以将旅游活动粗略地划分为娱乐旅游、体育旅游、休闲旅游、度假旅游等，这种划分方式之间的界限不是绝对的，其内容上有存在重合的可能，如何划分只是手段，目的都是为相对应的旅游房地产的经营管理选取最高最优的经营管理方式以实现其价值最大化。2.5旅游房地产估价的基本方法旅游房地产估价即旅游房地产价值评估，在本文
21、绪论部分已经分析过在不同的地区对其的称谓不尽相同，但其内容都是一致的。在此参考资产评估和房地产估价的有关定义，结合旅游房地产的特点将其概况如下：旅游房地产估价是指专业估价机构和人员，按照国家法律法规和评估准则，依据特定目的，遵循估价原则，依照规定的程序和标准，运用科学的方法和统一的价值尺度，选取适宜的估价方法，并在综合分析影响旅游房地产价格因素的基础上，对其在估价时点的客观合理价格或价值进行评定和估算，即旅游房地产资产价值的确定。旅游房地产的价值构成可以从三个角度来看：即市场角度、成本角度、收益角度。这样就形成了旅游房地产的三大价值形成技术路线，这也是旅游房地产价值的形成机理，所以相应地旅游房
22、地产的估价方法也分为市场法、成本法、收益法。除了以上三种常用的资产评估方法外，笔者认为旅游房地产的估价方法还可以一定程度的改进，比如根据无形资产的贡献量的评估方法结合市场比较法的内容，选取与旅游房地产高度一致的可比景点的数据，根据无形资产的贡献量的计算方法，以类比景点的市场成交价格减去其成本来计算出其资源禀赋的贡献量，以此求出委估对象应有的资源禀赋率来推知其市场价值。但在实际中某一旅游胜地的资源往往是难以量化的，具体景点旅游资源客观的稀缺性和唯一性使得其难以找到与之类似的可比对象，这是旅游资源的禀赋率在实际评估中常遇到的客观困难。另依据市场比较法的精髓和收益法的内容，在一个相对稳定的时期内可以
23、对旅游景点及其附近旅游区景点群的游客量进行预测和统计，通过分析该区域游客量与其对应景点的旅游房地产价值之间的关系来估算目标房产的市场价值，因游客量是可以通过门票、交通等方式统计的，而景点周围为游客提供服务的房地产的价值又是明晰的，所以这种结合了旅游特点和市场比较法及收益法内容的方法在现实中是可行的。2.6旅游房地产价值的影响因素影响旅游房地产价格的因素是多方面的，而且其影响因素的划分标准不是唯一的，如根据所属学科的不同可以划分为地理、经济、政治等方面的影响因素，还可以根据每个因素的影响X围和距离来进行划分，在此笔者采取最常用的政治、经济、社会三大方面来划分影响旅游房地产价值的因素并进行初步的归
24、纳，以求在进行具体的旅游房地产估价实务当中抓住这些影响因素来更客观准确的把握其价值。 经济方面的因素包括宏观和微观因素，具体说来如国民经济发展周期所处的阶段、在国际经济中所占的比例，居民的收入水平和消费结构消费观念，在某一国家或区域X围内旅游消费所处的市场类型等方面都属于影响旅游房地产价格的经济因素。政治方面主要包括国家的政策、开发程度等因素。国家的旅游产业政策及其与之祥光的其他经济政策直接关系到国家旅游产业的发展，不通过的旅游开放程度直接影响到了旅游产业的发展和国内外的客源市场，旅游房地产价格的高低不是旅游房地产本身的成本高低，而是一种引致价格，这种价格受到客源对旅游房地产需求的影响很大。此
25、外国家和地方制定了多方面的大大小小的扶植旅游业的政策也会将旅游业的低谷期和高峰期之间的峰谷差减少，这样也能促进旅游房地产的价格趋近平稳发展。旅游房地产具有价值量大和经营性的特征，其稳健快速的发展离不开金融机构的支持，一个国家或地区相关的金融政策也会影响其价值。在社会因素方面主要包括人文、历史、地理等方面的影响因素，如旅游地的民族分布情况及民族特色，独特的地理环境、民族文化等地方特色，人们的旅游观念，地区旅游资源的知名度、丰富程度、对外交通的畅通度、地区与地段的有引力等方面都是可划分为社会因素。社会因素的存在细乱而繁杂，但其造成的影响却是不可忽视的，甚至有时会超出经济、政治因素的影响而呈井喷式的
26、吸引作用，如因某历史人物、典故等因素使得个别景点突然名声大噪的情况也不胜枚举，此时就要着重考虑这些细节因素的影响。进行旅游房地产估价既要按照一般的房地产估价的方法、程序进行，又要充分的考虑其自身突出的特点及各个影响因素以求更客观准确地评估出其市场价值。3旅游房地产估价的实证-以XX省聊城市古城区四条商业大街为例3.1聊城市古城区四条大街的总体规划3.1.1聊城市“水上古城保护与改造”项目聊城市古城区四条商业大街的建设工程是XX省聊城市古城保护与改造项目的一大重要部分，后者是经聊城市委、市政府确定的一号工程，是全市文化旅游产业发展的龙头项目。项目的总体内容包括古城区保护、功能调整与居住社区整合、
27、旅游与文化产业发展、传统历史特征强化、空间环境品质提升、道路与交通组织改善、市政设施配套完善等八个方面，重点恢复13处历史文化遗迹及改扩建18处景点。总用地面积109.1公顷，其中景点22.2公顷、商住用地约64公顷。总建筑面积约70万，总投资约40亿元。复建景点16处及配套约15万，客栈、酒楼、会所等旅游及商业配套设施20,合院式住宅约35万。古城规划建筑以明清北方传统风格为主，适当体现宋元建筑特点及不同地域建筑形式，以具有传统特色蓬勃繁荣的旅游商业、配套齐全多形式的合院式住宅、以及恢复建设的13处历史景点和三处古典园林，来体现古城生机活力以及厚重的历史人文气息和优秀古建艺术。同时，设置齐全
28、的公用设施、古朴简洁的铺装、独具魅力的景观、小品、雕塑、绿化和蜿蜒自然的水系，最大限度地满足现代社会发展的需求。项目以被6.3平方公里东昌湖水所包围的“水上古城”独特稀缺性为依托，以深厚的运河文化和地方文化背景为内涵，以城区内丰富的历史古迹、人文景观资源为基础，打造成以旅游观光为重点，集历史文化、生态环保、高端居住于一体的旅游、休闲、度假居住目的地。通过项目的实施，深入挖掘聊城国家历史文化名城潜力，把聊城丰富的历史文化资源转化为现实生产力，以此带动经济社会发展、改善古城区居住环境，巩固“江北水城运河古都”的城市定位、依托历史文化提升城市形象、增强聊城在发展旅游业方面的核心竞争力。3.1.2聊城
29、市古城区四条商业大街的基本情况身为委估对象的四条商业大街位于聊城市古城区，该区域地形四方，面积仅1平方公里，却被6.3平方公里的东昌湖所包围，具有“水中有城、城中有水、城水相融、交相辉映”的特色，且历史文化浓厚，有聊城市标志性建筑光岳楼，它与黄鹤楼、XX楼并称中国三大名楼，1988年，被国家列为国家级重点文物保护单位，登高望远，风光这边独好，凭栏远眺，鲁西平原尽收眼底，具体项目数据详见表一。表一：古城区项目概况项目名称聊城古城保护与改造旅游新业态项目经营管理单位聊城市财信投资XX占地面积300亩建筑面积10.5万平方米建设时间/预计建设完成时间2010年6月/2013年底开业时间2013年底职
30、工总数30管理人员数20计划投资总额61615 万元已投资数额31000 万元资本权益构成项目建设单位聊城市财信投资XX是经聊城市人民政府授权从事国有资产运营、政府投融资项目管理、城市基础设施投资、建设项目区内土地的整理熟化收储和房地产开发等业务的专业投资公司，是聊城唯一的政府融资平台公司。本项目总投资61615万元，企业自筹资金16615万元。该景区资本权益全部为国有资产。项目开发阶段本项目开发分三个阶段：2010年6月至2012年5月为勘察设计、基础设施土建工程阶段阶段；2012年6月至2013年5月为设备购置及安装阶段；2013年6月至2013年底为验收及交付使用阶段。相关配套设施本项目
31、配套设施主要包括：1、道路工程，包括十字大街、井字街及穿插在景区的各条胡同；2、园林绿化工程，在景区内结合建筑布局和园林景观进行绿化。项目拟恢复建设13处景点等历史文化遗迹，总建筑面积近5万，具体恢复景点如下：1、东昌府衙(包括后花园依绿园)，地址在今道署西街路 北市粮食局及西花园。占地面积2.06公顷，建筑面积约1.03万平方米，预计投资2808万元。2、考院，在今教育学院校址，占地面积0.83公顷，建筑面积约4150平方米，预计投资1452.5万元。3、启文书院，位于状元街中段路北，移建于古城区西南角，占地面积0.81公顷，建筑面积约4050平方米，预计投资1417.5万元。4、文庙，在府
32、衙东，原市委党校旧址，占地面积0.92公顷，建筑面积约4600平方米，预计投资1910万元。5、城隍庙，在现东昌府区人武部院址，占地面积0.30公顷，建筑面积约1500平方米，预计投资525万元。 6、相府，在北门里路东，占地面积1.5公顷。建筑面积约7500平方米，建设资金约1925万元。7、玉女井，在城内西北隅市直机关门诊部西，占地面积0.22公顷。建筑面积约1100平方米，建设资金约385万元。 8、任克溥故居，任克溥故居遗址位于今城内公园。为清朝刑部左侍郎任克溥的故居。占地面积1.4 公顷。建筑面积约7000平方米，建设资金约1450万元。 9、邓钟岳故居，邓钟岳故居遗址位于状元街北，
33、今实验小学一带。状元坊位于状元街西首。占地面 积0.43公顷。建筑面积约2150平方米，建设资金约752.5万元。 10、七贤堂，在楼西大街县衙西临，占地面积0.4公顷。建筑面积约2000平方米，建设资金约700万元。11、监狱博物馆，利用老监狱遗址建设，占地面积0.55公顷。建筑面积约3750平方米，建设资金约 1312.5 万元。 12、老牌坊，文明坊、状元坊、昭勇坊、恩光坊、节孝坊等在原址恢复建设，并在北口、西口各 立一块牌坊，建设资金约500万元。 13、鲁仲连射书台，鲁仲连台位于原古城东门外，明朝万历35年（1607)知府陆梦履为纪念战国时射书救聊城的名士鲁仲连而建，建设资金约500
34、万元。项目拟改扩建18处景点，总建筑面积近5.5万，具体扩建景点如下：1、卫仓，位于西白衣堂街东首，占地面积0.22公顷，建设面积约1100平方米，预计投资385万元。2、县衙，县衙遗址位于楼西大街中段路北。明清时期聊城县衙旧址，是聊城县县令办公和居住的地方。明洪武二年（1369）县丞蒋子昭建，曾经多次重修，占地面积0.68公顷，建设面积约3400平方米，预计投资1190万元。 3、杨以增故居，在今东昌府区招待所所址，占地面积0.24公顷，建设面积约1200平方米，预计投资 420万元。4、清军厅，位于状元街东首路北，占地面积0.19公顷，建设面积约950平方米，预计投资332.5万元。5、八
35、腊庙，在原万寿观以西，占地面积0.02公顷，建设面积约100平方米，预计投资35万元。6、火神庙，在今火神庙街中段路北区政府家属院，占地面积0.02公顷，建设面积约100平方米，预计投资35万元。 7、万寿观，占地面积1.2公顷，建设面积约6000平方米，预计投资900万元。8、文化沙龙，在今锻压机械厂，占地面积0.9公顷，建设面积约450平方米，预计投资157.5万元。 9、葫芦博物馆，利用老粮仓，建设葫芦博物馆，占地面积1.1公顷，建设面积约5500平方米，预计投 资825万元。10、纽扣博物馆，利用新华剧院建设一座纽扣博物馆，占地面积0.46公顷，建设面积约2300平方米， 预计投资34
36、5万元。11、金方昌纪念馆，占地面积0.26公顷，建设面积约1300平方米，预计投资455万元。12、李士钊纪念馆，占地面积0.26公顷，建设面积约1300平方米，预计投资455万元。13、状元府，占地面积0.43公顷，建设面积约2150平方米，预计投资752.5万元。 14、龙王庙，占地面积0.2公顷，建设面积约1000平方米，预计投资350万元。 15、铁公祠，占地面积0.95公顷，建设面积约4750平方米，预计投资1662.5万元。16、七处民俗宾馆，利用历史上有迹可查的故居或大院建成民俗宾馆，预计投资5615万元。包括：叶嗣高故宅、X鼎延故居、蔡家大院、安家大院、顾家大院、殷家大院、马
37、家大院。 17、东昌府古地道，位于古城区内地下，青砖砌筑，预计投资200万元。18、解放聊城纪念碑，预计投资100万元。3.2关于委估对象的的假设及限制条件3.2.1委估对象的假设情况本次委估对象的估价价值是估价对象在估价时点下的公开市场价值，估价时没有考虑国家宏观经济政策发生变化、市场供应关系变化、市场结构转变、遇有自然力和其他不可抗力等因素对房地产价值的影响。本次估价活动遵循合法原则、最高最佳使用原则、替代原则和估价时点原则。本评估报告内容仅就我本人作为专业实践成果及专业毕业论文的资料为用途，使用有效期最迟至2013年7月1日。未征得本人口头或书面同意，未经我本人签发书面同意意见，本报告的
38、全部或部分内容不得见诸于任何公开媒体上，也不得提供给其他与使用本报告无关的单位或个人，但可以作为老师的素材随意使用。本次评估假定委估对象不存在抵押权、担保权、租赁权等他项权利及影响，不存在任何产权纠纷。本报告所涉及的权属资料及数据、有关文件、说明均由委托方提供，委托方对所提供资料的真实性和完整性负责。3.2.2委估对象的限制条件本报告的有效性以下列条件为前提：估价目的、估价时点不变；估价对象处于公开、公平、公正的市场环境下，没有垄断、信息共享、供求基本平衡；估价假定条件不变；委托方提供的资料准确、合法、有效；估价对象无工程质量问题，亦未考虑可能发生的不可抗力影响。估价时点：2012年10月16
39、日，为评估委托之日。估价目的：为委托方了解古城区古楼四条大街新建商业房屋的价值提供参考依据，而评估其房地产市场价格。3.3委估对象的基本情况：委估对象位于聊城市古城区楼东、楼西、楼南、楼北四条大街的仿古商业房屋。3.3.1委估对象的宏观角度分析：位置与周围环境地理位置：XX省位于黄河下游，东临渤海、黄海，与朝鲜半岛、日本列岛隔海相望，西北与XX省接壤，西南与XX省交界，南与XX、XX毗邻。聊城位于黄河下游鲁西平原，冀鲁豫三省交界处。东距省会XX120公里。介于东经115611630，北纬35473703之间。东南临黄河，与XX、XX为邻；东北与XX市接壤；南依金堤河，与XX省XX市、XX市相连
40、；西面紧邻大运河，与XX省XX市、XX市隔水相望。地势、地貌分析：聊城市地形较为平缓，除东阿县沿黄河一带有10座剥蚀的残山外，皆为黄河冲积平原。地势自西南向东北逐渐倾斜，莘县西南部最高，海拔49米；高唐县的东北部最低，海拔27.5米。由于历史上黄河多次在聊城改道泛滥，形成了高坡、洼地相间的微地形起伏地貌。 气候、水文、土壤分析：聊城市属于暖温带季风气候区，半干燥大陆性气候。气候适宜，光照充足，全年光照时数在2463.0-2741.8小时之间，全市平均气温12.8-13.4，全年降水量为567.7-637.3毫米，年均相对湿度为56-68%，无霜期200天左右，多南风和偏南风。聊城城市建成区43
41、平方公里，湖河水域面积多达13平方公里，占整个城市建成区的1/3。全市流域面积在30平方公里以上的河流有23条，流域面积在100平方公里以上的河流有3条。中华母亲河-黄河在聊城市境内蜿蜒130多公里；马颊河、徒骇河、渭河、赵王河等市内主要河流纵横交错，形成了独特的水系。市区内有我国北方最大的城市湖泊-东昌湖，水面总面积近5平方公里；著名的京杭大运河自南向北穿越而过，形成“城在水中，水在城中，城中有湖、湖中有城、城河湖一体”的独特城市风貌，被誉为“江北水城”。 行政划分分析：聊城市辖冠县、莘县、阳谷、东阿、茌平、高唐、东昌府区、经济技术开发区，代管省辖市临清市，下辖126个乡、镇、办事处，651
42、6个村委会。总面积8715平方公里，总人口557.52万人，人口密度每平方公里640人。其中，少数民族38个，约有6.73万人。东昌府区，是中共聊城市委、市政府驻地。交通状况分析：聊城是XX省交通最发达的城市之一，交通便利，全市公路四通八达。京九铁路、邯济铁路、济馆高速公路在此交汇，是连接东西南北的重要交通枢纽。济(南)聊(城)高速公路与济青高速公路相连通，从聊城出发，1小时可达XX空港，4小时可达XX海港，4个半小时即可到达。京九铁路纵贯南北，邯济铁路、济聊馆高速公路横穿东西，三线相叠，构成“黄金大十字”，使聊城成为XX省乃至全国重要的交通枢纽之一。区域因素分析：估价对象位于聊城市古城区，该
43、区域地形四方，面积仅1平方公里，却被6.3平方公里的东昌湖所包围，具有“水中有城、城中有水、城水相融、交相辉映”的特色，且历史文化浓厚，有聊城市标志性建筑光岳楼，它与黄鹤楼、XX楼并称中国三大名楼，1988年，被国家列为国家级重点文物保护单位，登高望远，风光这边独好，凭栏远眺，鲁西平原尽收眼底。泰XX峙，黄河西临，岳色涛声，凭栏把酒无限好；层台射书，微乡明志，人杰地灵，登楼怀古有余馨。周边有聊城第四中学、聊城市X筑先纪念馆、民俗博物馆，海原图书馆、聊城市人民医院分院、东昌府区妇幼保健院、古楼派出所等单位。有1、3路公交车在此附近设有停车站点。3.3.2估价对象状况及估价方法的选择根据委托人提供
44、的资料，根据我方评估人员经实地查看，确认估价对象建筑造型风格为仿古形式，多为四合院式，少量三合院。建筑兼有晋派和徽派的风格，采用传统的坡屋顶，建筑层数为地上1-2层，局部3层。在仿古的外形内部，现代化采暖、照明、供水等设施齐全。公开市场价值的定义：估价对象在公开、公平、公正的市场环境下，于估价时点最可能形成的公开市场价值。估价依据：1、委托评估书；2、中华人民XX国土地管理法；3、中华人民XX国城市房地产管理法；4、房地产估价规XGB/T50291-1999；5、委托人提供的资料；6、估价人员现场勘察资料。估价原则：1、独立、客观、公正原则；2、合法原则；3、最高最佳使用原则；4、替代原则；5
45、、估价时点原则。具体估价方法的选择：估价对象为仿古建筑商业房屋，所在的古城区为整体开发改造，整个区域内基本全部为新建仿古商业房屋，只有少部分规划保留的原商业房。位于古城南与南关桥之间的龙堤商业街项目在建筑形式、位置环境等条件上与委估对象高度一致，其销售价格适合作为市场法的可比实例；估价人员实地调查发现被保留商业房屋有租赁活动。经分析最终确定以市场法和收益法来评估估价对象的市场价值。3.3.3委估对象的具体因素分析个别因素分析：沿街建筑的简要说明，聊城市古城区楼西、楼南、楼北三关大街建筑实际造型风格为仿古形式，初步设想为：结构形式为框架结构和砖混结构；屋面为瓦屋面；墙体材料使用青砖砌筑；地面为青
46、砖铺地；檐口为木质檐櫞，瓦当；使用实木门窗、木质栏杆扶手、木质梁枋等装饰构件；内部卫生间装修使用品牌洁具、内墙面砖，一次到位，其余房间后期装修；消防设备主要是消火栓和消防管道。建筑层数为地上1-2层，局部3层。设计使用年限为50年，抗震设防强烈度为七度，建筑耐火等级为二级。区域因素分析：估价对象为聊城市古城区楼西、楼南、楼北三关大街新建仿古商业房屋。该区域为聊城市的古城区历史文化浓厚，有聊城市标志性建筑光岳楼，它与黄鹤楼、XX楼并称中国三大名楼，1988年，被国家列为国家级重点文物保护单位，登高望远，风光这边独好，凭栏远眺，鲁西平原尽收眼底。泰XX峙，黄河西临，岳色涛声，凭栏把酒无限好；层台射
47、书，微乡明志，人杰地灵，登楼怀古有余馨。周边有聊城第四中学、第一幼儿学校、古楼双语幼儿园、聊城市X筑先纪念馆、民俗博物馆，海原图书馆、聊城市人民医院分院、东昌府区妇幼保健院、古楼派出所等单位。有1、3、37、437路公交车在此附近设有停车站点。市场背景分析：随着聊城城市经济结构调整步伐的加大，城市化进程的加快，古城区土地配置低效率问题日趋严重，住房拥挤、破旧，基础设施滞后，历史风貌和景观特色丧失加剧等问题日益突出，交织存在的结构性、功能性衰退与城市发展高速增长构成强烈反差。在当前认真贯彻落实科学发展观的新形势下，一定要下气力找准市场需求与古城区比较优势的结合点。保护性开发改造聊城古城区，并使它
48、融入现代城市生活中来，是古城区规划者、建设者和古城区居民所共同面临的一项十分吸引人、又富有挑战性的课题。选择文化旅游商业功能的注入，不单是给予聊城古城区以“重生”的契机，也是一个让历史文脉得以传承、延续下去的支撑体。所以，在古城区保护性开发改造过程中，应把聊城丰厚的历史文化、众多的旅游资源置入市场运作中，使文化、旅游在聊城古城区保护性开发改造中成为一种产业。这样既能有效解决产业开发资金和市场开拓经验不足的问题，又能增强文化旅游的核心竞争力，充分发挥出古城区的文化效益、经济效益和社会效益。在这样的构思下，市委、市政府做出古城区保护性开发改造的重大决策和部署，积极推进古城区保护性开发改造，优化古城区功能，增强古城区活力，彰显和丰富“江北水城运河古都”的城市特色，实现历史文化名城保护和旅游开发的“双赢”，促进全市经济社会又好又快发展具有重大意义。最高最佳使用分析：最高最佳使用原则要求房地产估价要以房地产的最高最佳使用为前提。所谓最高最佳使用，是估价对象的一种
