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1、流程说明阶段阶段说明时限1、项目规划设计输入：项目可行性研究报告输出：项目策划报告、概念设计、规划方案设计流程说明：1.1策划设计部根据可研报告编制项目策划报告，提出初步的营销概念方案，营销管理部参与市场调研等工作，提出反馈意见。2、编制营销策划方案输入：项目策划报告、概念设计、规划方案设计输出：项目营销策划报告流程说明：2.1营销管理部组织开展营销策划公司的选定工作；2.2营销管理部根据策划设计部提供的前期定位资料，组织策划公司开展项目市场研究工作。市场研究内容应包括：a) 社会经济分析；b)区位分析；c)地块开发条件分析；d)市场机会研究；e)目标市场选择及研究；f)竞争楼盘竞争层次调查。
2、2.3策划公司根据市场研究成果形成项目的市场定位，内容包括：项目总体定位分析、项目目标客源定位分析、项目价格定位分析、项目档次定位分析、项目形象定位分析。2.4策划公司在项目策划报告和策划设计部提供的产品方案设计基础上，编制项目营销策划报告（对规划设计阶段的营销概念方案进行优化），拟定营销思路，主要包括：a) 市场分析；b) 客户定位；c) 价格定位；d) 销售策略及销售执行计划；e) 营销推广策略及费用预算。2.5营销管理部编制项目营销策划方案（开盘前）（总体及分期销售目标、营销费用初步预算、开盘时间及销售节点、销售价格规划和目标客户群分析等）；营销管理部组织与物管公司协商并编制物业管理方案
3、，经营销主管领导审核后，报总经理办公会审批；2.6营销管理部组织相关部门进行方案的评审工作（工程管理部、成本管理部、物管公司等参与评审），并根据评审中确定的修改意见进行修改调整，报营销主管领导审核后，报总经理办公会批准，并按绝密文件管理。1.5由营销管理部组织开展销售合作单位和媒体选择的工作，参考供应商管理流程、营销供应商选择作业指引的相关规定。3、营销推广方案准备与实施输入：项目营销策划报告输出：营销推广方案流程说明：3.1策划公司按照项目营销策划报告和项目定位的成果编制营销推广方案，包括但不限于以下内容： a) 项目施工现场包装方案；b) 售楼部包装模式设定；c) 售楼部内部装修风格建议；
4、d) 售楼部外围气氛策划设定；e) 工地围墙样式推荐；f) 项目品牌战略包装方案；g) 项目资源分析；h) 项目品牌内涵设定；i) 项目品牌推广计划编制；j) 项目总体销售战略方案；k) 项目销售目标分析决策；l) 项目销售模式分析决策；m) 销售进度设计分析决策；n) 广告跟进策略分析决策；o) 媒体选择分析建议；p) 销售广告表现与档期安排。3.2营销推广各项工作实施方案3.2.1营销管理部根据市场情况，综合产品特色，编制项目销售均价方案，报总裁办公会审批后执行，详见销售价格管理流程。3.2.2营销管理部对所要开展的营销策划类活动所涉及的费用进行预算；3.2.3营销管理部根据宣传需要，整理
5、项目卖点，确定推广的主题思路，确定宣传口号，撰写文案说明，制定广告投放实施方案；3.2.4营销管理部策划组织设计、编制营销宣传资料；销售主管组织编制销售手册，由营销管理部策划统一印制。3.2.5 营销管理部确定推盘计划，并办理前期销售手续；3.2.6根据确定的销售方案，营销管理部负责现场包装及销售物料道具的准备；拟定销售格式合同，并通过法律审核；3.2.7计划财务部确定合作的按揭银行，营销管理部客服人员在售前进行确认，并办理相关手续；3.2.8营销管理部主持促销活动的策划及组织实施，方案经营销主管领导审批后执行。3.3各部门在实施方案的过程中按照实际情况做好效果反馈工作，并及时进行调整；3.4营销管理部每周召开营销例会，了解销售及客户情况，合理调整各阶段的营销推广方案。4、方案实施总结输入：营销推广方案输出：项目营销推广工作总结流程说明：4.1营销推广方案各项细节明确后，由营销相关各部门配合组织实施完成。具体实施参考销售过程管理流程。4.2项目结束后，营销管理部组织对项目营销推广策划及实施效果进行全面总结，对成功的经验和失败的教训进行深入分析，必要时建立案例库。
