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1、生态休闲农庄旅游项目可行性研究报告第一章项目概况11项目选址112项目分期113指导思想114发展目标115项目定位216总体思路217近期重点2第二章项目开发条件分析321现状和问题322主要优势323主要机遇424主要劣势威胁4第三章市场分析及产品构建531xx城市居民休闲度假市场的总体特征532产品需求角度的市场分析833旅游市场开发策略1034游憩模式构建1035旅游产品定位1236游玩线路组织12第四章功能分区与项目设置1441总 述1442综合服务区1443农事体验区1644景观游憩区1745野营拓展区1846森林保育区20第五章形象标识与市场营销2051旅游形象简述2052旅游形
2、象定位分析2153市场营销2154旅游节会23第六章基础设施配套2461交通配套2462给排水配套2563电力电讯配套2564环卫设施配套2665解说系统配套26第七章环保及旅游安全2771环境质量保护2772旅游安全2873景区防灾28第八章投资估算与效益分析2981投资估算及项目分期2982资金筹措3183效益分析31项目概况项目选址项目位于宁乡县xx镇松华村大冲里为一处狭长山谷南北两端分别以古塘堤坝和李家坟山处山顶为界东西两侧各以山脊为界大致范围为南至281020N北至281110N东至1120838E西至1120819E该区域东西平均宽约200m南北长约15km总面积约30ha合450
3、亩项目分期 旅游开发是一项长期渐进的工程依据规划项目的资源条件资金实力市场趋势等各种情况将松华生态休闲农庄旅游发展期限划分为近中远三个时段分别对应于2009年-2011年2012年-2015年2016年-2020年近中期着重于项目建设游憩方式的摸索和市场的拓展远期则注重产品更新转型指导思想脚踏实地因地制宜紧抓特色滚动发展要认清优势与不足本着经济可行的原则充分利用本地资源物产吸引互补型的优良资金坚持特色就是生命打造极具乡土气息的特色产品先易后难分期分片滚动发展发展目标近期项目启动初期主要以推介休闲型旅游产品为主在2009年实现50人日的接待规模在2011年达到100人日的接待规模2009年进入乡
4、村旅游服务接待单位名录2011年被评为四星级农家乐中期随着互补型优良资金的加入旅游产品将逐步由休闲型向度假休闲并重转变形成200人日的接待规模并不断进行景观建设72013年被评为五星级农家乐后期结合市场需求进一步进行产品更新和转型成为宁乡县域内独一无二的山村旅游目的地2019年被评为AAA级旅游景区项目定位总体定位长沙大河西乡村旅游的一颗新星产品定位以山村酒店生态餐饮为重点以农事体验山地观光山野拓展为辅助市场定位积极溶入大沩山旅游线近期以宁乡县及长沙市区为主要市场中期开始拓展株洲湘潭及周边其他城区市场总体思路依托环境气候景观物产4大优良资源开发山村酒店生态餐饮农事体验山野拓展山地观光5种旅游产
5、品设置综合服务区农事体验区景观游憩区野营拓展区森林保育区5个旅游功能区尽快解决路电水3大基础问题重点抓好产品设计和市场营销2项关键工作将农庄打造成为长沙市大河西乡村旅游的1颗新星近期重点建好水电路搞成综合区摸索好的玩法打开市场局面项目开发条件分析现状和问题规划区所在山谷中有昊天园林工程实业有限公司建设的猕猴桃基地该基地由湖南省农科院提供技术支持通过8年持续投入和建设已基本建成并实现了经济收益对于旅游开发该基地老板也已有所谋划和行动做了一些基础工作打下了好的基础目前该项目主要存在以下问题整个生态休闲农庄还没有确定一个明确的区域界线当前的猕猴桃基地老板没有两侧山林的承包权而要开发和保持谷中良好的生
6、态环境和景观条件就必须维护两侧山林的完好基础设施方面入口道路还没有硬化山谷中的供水和景观用水是个难题供电情况也不理想目前的开发商实力不强资金上存在缺口没有旅游经营经验需要一个具备较强旅游市场开拓能力的合作伙伴休闲农庄的具体项目产品的形式和特色等方面尚没有一个明晰的概念主要优势环境优势 林茂土净水清气洁环境清幽景观优势 植被茂盛林相优美流水潺潺春有杜鹃秋有红叶具备很好的景观资源条件是开发乡村旅游的好地方区位优势 区位优良交通便捷可进入性强规划区毗邻xx城市群与周边主要城市均能快速便捷地到达距宁乡50公里距长沙80公里距湘潭85公里距株洲100公里后起优势 规划区此前未有过旅游经营还是一张白纸而且
7、本身规模较小可塑性灵活性极强同时又具备生态农业等良好基础条件只要合理规划科学发展后起优势明显主要机遇氛围机遇 规划区处于大沩山旅游区范围内临近密印寺沩山漂流峡溪漂流千佛洞三福门及清羊湖等景区只要找准定位就一定能利用好这种旅游行业发展的氛围市场机遇 城市居民离退休者家庭自驾车者机关团体等市场主体的旅游消费需求持续增长长假改短短假增多短途旅游郊野旅游越来越盛行对乡村旅游的需求量越来越大政策机遇 新农村建设对发展旅游业积极支持目前经济危机形势下拉动内需加强基础设施建设的政策以及国家对于乡村旅游的一贯支持等一系列的利好政策机遇主要劣势威胁名气劣势 旅游经营完全要从零开始没有半点知名度资源劣势 虽然规划
8、区内景观相对良好但不能成其为吸引力因素游客不会因为这里的风景而来到这里此外水资源不足供水水景营造及相关活动的组织成为难题生态威胁 规划区面积较小生态系统单一而脆弱面临火灾洪灾雷电灾害虫害等多种威胁竞争威胁 周边区域如本镇龙泉村的旅游项目对本项目存在一定的同质竞争威胁各成名景区对本项目存在一定的屏蔽威胁外围农民可能形成一定的分流威胁尤其是在目前经济危机形势下对于刚刚踏进旅游行业的经营者来说所可能面对的挑战更是未知的市场分析及产品构建xx城市居民休闲度假市场的总体特征笔者对曾参与规划编制的xx地区某景区所进行的调查数据进行了引用市场面宽潜力巨大 市场面的宽度可以通过游客的人口学特征来反映当现实市场
9、的人口学特征越接近客源地的人口学特征市场发育面就越均衡通过最近的调查经验发现xx现实旅游客源市场的性别年龄文化程度职业与家庭人均月收入等指标都呈现相对分散分布与xx建成区现有人口学特征接近表明xx周边休闲度假市场发育面宽广均衡度较好说明了休闲度假产品能广泛适应xx市场潜力巨大旅游活动注重亲情 出游方式是旅游消费行为的重要征之一游客选择不同的出游方式反映了内心深处的心理需要指向最近的相关调查数据显示多数游客是与家人一起3225或亲友结伴2881前往休闲度假由单位组织的占21家庭市场与亲友市场是xx休闲度假市场的重心也是区别于标准观光旅游重要特征参照群体作用显著 调查显示3395的游客是通过亲友介
10、绍获得休闲度假信息的其次是旅游宣传册2177等这反映了参照群体口碑宣传对游客的出游决策存在着高影响现象从另一个方面也揭示了休闲度假开发必须重视游客经历对潜在市场的作用同时网络793已成为人们获取旅游信息新兴途径和选择旅游目的地的重要参考应加强网络营销的力度自驾游与单位组织渐成主流 调查表明汽车是目前出游最主要的交通工具其中自驾车的比例高达3451单位车占2433这种结构在客观上受到交通条件的制约在主观上也反映了特定人群的偏好这与异地观光旅游多选择飞机火车与长途汽车有较大差异指示休闲度假地建设中应充分注重道路停车场的建设加强交通组织的管理存在明显的理想时间距离 统计数据表明对于城市周边的休闲度假
11、所有游客有一个心目中理想的时间距离即游客休闲度假的理想距离围绕12小时车距双向递减集中度明显随着交通条件的改善2小时左右车程可以覆盖200km范围的乡村覆盖面比较明确过远觉得行程太累太近没有出游的感觉出游动机凸显休闲度假 多数游客选择休闲度假的动机是休闲度假释放工作压力和观光旅游约占80说明我国旅游业已从异地观光旅游逐步走向了本地休闲与度假旅游符合旅游业发展演进规律乡村概念吸引人们前往缓解压力 旅游吸引力是人们做出旅游决策时的重要影响因素调查表明 乡村概念成为多数游客认定的吸引源4800其次才是休闲度假活动项目综合服务和距离和交通条件等同时游客选择休闲度假存在三大自身性原因缓解工作压力2826
12、景点本身的吸引力2485和时间上更好安排2045三者差别不明显说明乡村本身的吸引力是休闲度假行为的首要决定因素而价格和费用问题关注程度并不高这与异地观光旅游有较大的区别出游频率高 客观上城市周边的休闲度假目的地使出游的时间限制空间限制费用限制较小随着人们生活生平的进一步提高会越来越普及成为城市居民的经常性消费活动调查表明休闲度假出游频率高约九成的游客有过多次城市周边短程旅游的出行经历存在季节差异冬季明显偏冷 xx周边休闲度假存在一定的季节性春秋季节成为旺季夏季为平季冬季为淡季访谈得知春季是乡村美丽的季节秋季是乡村收获的季节最吸引人部分人夏季嫌热多数人冬季怕冷人们难于选择这样的季节前往旅游花费高
13、消费潜力大 xx城市周边休闲度假的现实旅游花费较高约六成游客花费为200599元也有约一成的游客消费超过1000元在未来休闲度假花费方面有一半游客集中在200599元而愿意花费1000元以上的约占两成与现实相比1000元以上花费等级上升近一成因此xx休闲度假的市场潜力巨大可以通过开发好的项目来挖掘其消费潜力乡村特色倍受青睐 乡村特色普遍受到了游客的欢迎约八成的游客愿意乡村特色商品超过一半游客最喜欢乡村特色和乡村元素产品因此开发具有乡村特色的旅游商品和产品对提高休闲度假的经济效益具有重要意义产品需求角度的市场分析除应弄清楚主要目标市场即xx市场的总体特征外我们还应对不同专项需求的细分市场特征进行
14、分析以明了那块市场是我们所需要或不需要的这类专项旅游需求市场主要包括生态休闲市场怀旧市场自驾车市场银发市场学生市场自由人市场本土消费市场商务政务市场及香客市场等方面通过分析我们可以得出结论生态休闲市场自驾车市场学生市场本土消费市场和银发市场是松华生态休闲农庄的重点目标市场而怀旧市场自由人市场商务政务市场不是我们的重点细分市场特征分析产品重点生态休闲市场年龄在3050岁之间多数学历较高以企业中高层人员或私营业主为主个人月收入在3000元以上倾向于高价高质与众不同知名度高的旅游产品偏爱休闲度假修身养性的旅游方式追求轻松自由不同寻常的感觉多数喜欢与家人或朋友同游大多自主安排出游计划对交通工具住宿条件
15、旅游设施服务水平的景点质量要求较高山村酒店生态餐饮山地观光怀旧市场年龄在3050岁之间倾向于中高档价格差异于现代文化特征的旅游产品决策谨慎安排周密体现在对于确定性安全性舒适性的要求较高出游主要集中在黄金周工作日公差带薪假期等这类人群一般喜欢过夜游以满足其差异化的生活需求农事体验生态餐饮山地观光自驾车市场倾向于中高档价格文化和自然特征兼备的旅游产品出游时间多集中在周末黄金周以及带薪假期多选择短途路线为主长途路线为辅3小时休闲市场倾向于以家庭为单位或以车友会俱乐部为单位的集体出游对旅游地停车住宿安全等条件要求相对较高山村酒店农事体验生态餐饮山野拓展山地观光银发市场年龄在60岁以上经济基础强有充分的
16、休闲时间对于确定性安全性和服务的要求较高不容易接受新鲜事物但一旦接受可长期发展此类市场对要求配套完善对养老养生和健康有极高的需求山村酒店农事体验生态餐饮山地观光学生市场倾向于中低档价格高内涵的旅游产品求知交流探奇娱乐欲望强注重旅游产品的参与性体验性和教育性对精神层面的追求高于对物质层面的追求该人群主要以寒暑假消费为主体大多有朋友家人或恋人同行对旅游产品要求较高对文化生态历史宗教类景点有较大热情就规划区而言亲近自然和山地生态是其主要出游引力山村酒店农事体验生态餐饮山野拓展山地观光自由人市场年龄在1830岁之间已参加工作收入中等水平的青年人群倾向于价格合理富有特色功能多元化的旅游产品追求独立自由个
17、性新奇时尚的旅游方式属于风险偏好类型知识层面相对较高有强列求知欲和交际欲出游率高倾向于自主安排出游计划与朋友同事家人出行的比例较高山村酒店农事体验生态餐饮山野拓展山地观光本土市场xx宁乡等近程消费市场主要消费目的为接待聚会和日常休闲是规划区的长期消费目标群体主要消费集中于餐饮接待周末度假旅游购物农产品山村酒店生态餐饮山地观光商务政务会务市场25岁以上各年龄层次都有住宿标准一般在中等偏上水平参加旅行社的比例较低多参加单位组织和自助旅行在旅游目的地游览的时间一般较短该市场潜力不可低估随着政务活动的增加其出游力将会有很大的增长空间生态餐饮旅游市场开发策略通过对xx城市居民休闲度假市场分析可以看出包括
18、松华生态休闲农庄在内的大沩山旅游区所面临的巨大休闲度假市场需求针对xx城市居民休闲度假旅游市场特征松华生态休闲农庄在开发市场和设计产品时应注重以下方面的问题重视散客旅游市场尤其是亲友结伴旅游市场打造休闲度假线路突出乡土特色进行特色营销注重道路与停车场建设改善旅游通达状况加强与各旅游汽车自行车等俱乐部的联系与沟通营造亲情氛围强化口碑宣传强调特色服务温情服务提高满意度增加重游率提倡跟踪管理折扣营销做好春秋两季平衡季节差异打造避暑产品挖掘冬季特色冲淡季节影响游憩模式构建在解决好吃住行之外还要多在游购娱等方面多下工夫通过观学养乐跟这种参与性强养成式的游憩方式来实现产品的价值和达到预期的目的观观花观果观
19、叶观农观花利用林地和田土通过利用自然原有和人工栽培做到四季有花可赏春有杜鹃梨花桃花樱花可林间间植油菜花外围夏有石榴栀子茉莉 凤仙文竹仙人掌荷花牵牛 观叶观林相观植物叶片如竹芭蕉棕树梧桐及各种色叶植物等观农观赏农作过程农作器具等学学耕学种学栽学做学采摘学设计学农俗学土玩总之学一切易于学习而城市人从未体验或久未体验的乡村活动和知识可选活动包括耕地播种移栽采摘初加工农俗讲述踢毽子打陀螺走高跷跳房子下土棋推磨舂碓放羊喂鸡丢沙包等养通过购买认养租养果树花株林木小动物来颐养天年培养爱心使得幼老女侣等类客人在农庄有事可做使其心旷神怡既产生实实在在的经济效益又让游客享受真真切切地放松乐通过参与易于组织又让人快
20、乐的项目如摸鱼捞虾农作运动会野营活动篝火晚会土屋KTV土制乒乓球多人跷跷板亲子手推车伴侣喜服秀等畅怀放松跟通过玩乐强化纪念性的购买需求产生跟进式的购买行为如购买水果花卉土特产等通过跟踪服务禅僧跟进式的口碑促进客带客形式的市场拓展旅游产品定位先易后难逐步构建以山村酒店生态餐饮为重点以农事体验山地观光山野拓展为辅助的旅游产品体系满足市场的旅游需求12900参观磊石小屋花溪兰花基地山顶观景台午餐1130土玩场四季花果园烧烤场晚餐回程1800农庄二日游A方案 第一天农庄接待中心900入住磊石小屋山顶观景台兰花基地午餐1130花溪四季花果园晚餐1730土屋KTV或棋牌第二天早餐800土玩场烧烤场或钓鱼午
21、餐回程1500B方案 第一天农庄接待中心900野营登记山顶观景台兰花基地花溪午餐1130野战对抗土屋KTV或棋牌晚餐1700篝火烧烤第二天早餐800四季花果园土玩场午餐回程1500外部游线组织一日游方案 农庄接待中心900四季花果园或其他午餐1130其他景区回程二日游方案 第一天农庄接待中心900入住磊石小屋土屋KTV或野战对抗午餐1130其他景区花溪晚餐1700篝火烧烤第二天早餐800四季花果园兰花基地土玩场山顶观景台午餐回程1500功能分区与项目设置总 述划分景综合服务区农事体验区景观游憩带野营拓展区森林保育区5个旅游功能区各功能区块之间并没有严格的界线它们是部分重叠交叉的进行分区是为了分
22、析起来更加明晰功能区比例主要功能核心项目综合服务区10游客集散餐饮住宿游客接待中心停车场餐厅棋牌室吧房土屋KTV磊石客房老井小院农事体验区20农事体验田间游乐花果园兰花基地菜园鱼塘土鸡围栏马头羊围栏梯土整理景观游憩带10山地观光农园游赏大门奇石草坪区小品花溪山顶观景台林下游憩区游道环线野营拓展区10生态餐饮棋牌娱乐入口游道营地林间拓展区土玩场烧烤场篝火区野战对抗场森林保育区50农家宾馆山野酒店景观树种防火树种在各个功能区的项目设计中始终围绕因地制宜紧抓特色的指导思想坚持土极而近乎雅的风格信仰所有房屋一律采用天然卵石或漂石砌筑而成房屋顶盖则覆以茅草杉树皮小青瓦景观营造多采用茅屋夯土原木砌石陶器竹
23、器马灯等乡土符号综合服务区综合服务区位置以原老房子为中心向东南西三方拓展集中游客集散餐饮住宿娱乐购物等功能是整个农庄的心脏这里的房屋全部采用石砌或土筑形成农庄核心特色外墙不加修饰而内墙以石灰抹平内部器具设施要求舒适而动感游客接待中心设于现老房子东面为游客提供入住登记咨询导游寄存休息购物等服务占地面积约60m212层内设存放区咨询台休息区洗手间导游区小超市停车场在综合服务区接待中心南面修建一处生态停车场面积约300m2可停放小车20台另在接待中心东南面公路旁修建小停车场一处面积约60m2可停放大巴2台停车场采用水泥铺建各车位之间栽植有景观树保留停车场一侧的梯土墙并在石墙上设置滴水竹枧多个引老井水
24、下放置石臼盛之形成独具特色的石臼洗手盆餐厅在原老房子处分期新建及改造餐厅约200m2包括一个大厅和6个包厢餐厅菜肴全部采用绿色原材料烹制而成拟将土鸡山羊菜品打造成农庄的特色招牌菜品棋牌室设棋牌室3-5间另外各客房中也可提供棋牌及点心茶饮服务土屋KTV独具特色的夯土或土砖砌筑的KTV包房冬暖夏凉音箱效果极好同时富有野性色彩吧房整合茶室网吧书吧功能并提供一些小型活动如投壶掷飞镖等磊石客房分期新建客房约1000m2包括1个小会议室分别配置不同的内部物品用作普通客房单身客房情侣房家庭房老年静养房等不同用途并相应地赋以不同的名称如观云闻莺听泉习画等客房内卧具卫生间空调电视网络接口齐全并提供洗衣和叫醒服务
25、方便舒适老井小院将留存的老井修葺后形成一处景观并在各栋石屋之间留出一块空地形成一个具有复古主义色彩的老井小院是休憩休闲的理想场地可兼作露天餐厅农事体验区农事体验区主要是分布在田土区域其主体是猕猴桃园猕猴桃园保留现有的大部分猕猴桃园在游客服务中心背面的猕猴桃架下围养土鸡四季花果带分片种植多种花果两用的果木并引进反季节品种以弥补不足使游客一年四季到农庄都有花可赏有果可尝并可推出印字水果体验服务如游客亲手培育的印有自己或亲属名字的桃子等马头羊围栏在现新房子北面建一个马头羊围栏用以关养购买来的马头羊游客可体验放羊喂鸡等梯土整理谷中原本有很多梯土现均已荒芜可将一部分比较集中的梯土整理出来栽植一些观赏树种
26、和花卉以及用作游客租种体验之用鱼塘在规划小停车场对面及现有新房子北面各挖掘一口山塘面积分别约12亩1亩蓄水放养家鱼供游客享受垂钓之乐游客可自带钓具也可到游客服务中心租借和购买菜园辟菜园子种植时令蔬菜实现农庄餐厅部分有机蔬菜自给各类蔬菜分垄而植在距离游道较近的一端树立木牌标明种类以利于游客识别并留取少量空地以供游客体验之用景观游憩区景观游憩区严格意义上应称作景观游憩带它是沿游道而分布的一个区域功能主要定位于交通和游赏大门景区大门设计成一段已部分坍塌的磊石墙上面歪歪斜斜地挂着用小原木做成的几个大字即花溪小屋欢迎您城墙外是一片草地点缀着一些奇石这就是奇石草坪区奇石草坪区位于大门两边面积约50m2栽植
27、了一种乡村常见的草皮草坪中间点缀着几块奇石花溪从奇石草坪区开始到兰花基地止通过对小溪沿途进行杂草杂木清理以及一些地段进行花草栽植形成一条可观石可赏花可亲水可摸虾的趣味花溪景观小品主要包括一些石景树景亭榭以及一些农家器物的大小摆件如小桥水车石磨碓犁耙片石墙山石盆景等山顶观景台游客接待中心西北面山顶上有一棵大梓树我们因此将该山顶名为梓树顶规划在山顶上这棵梓树上修建一个观景台可实现树上观景林下游憩区在梓树顶下方开辟一块林下游憩区用于森林静养呼吸负离子和植物精气游道环线规划修建农庄游道环线主要包括登山游道和亲水游道两个部分二者在野营拓展区连通登山游道接待中心梓树顶户外拓展区亲水游道入口花溪户外拓展区沿
28、花溪修建并可在沿途修建1-2个小亭子和几处景观小品游道沿线通过杂木清理让一些石壁石罅露出来从而成为景观点野营拓展区野营拓展区主要位于猕猴桃基地北面尽头的一块区域包括一块平地和周边的坡地主要用于野营和户外拓展活动入口游道由游客接待中心修建一条游道到达猕猴桃基地西侧山坡的台地上游道长约05km宽2m后期可改建为公路以缓解停车压力营地现猕猴桃基地北端西侧山坡有一处台地面积约15亩规划辟5亩建设野营地包括树下营位区吊床区公共厕所商店及管理房等共设营位50个林间拓展区在营地入口一侧的台地上及级缓坡地带的林下设置拓展运动区面积约1亩巧妙运用树干及地势设置秋千梅花桩索桥独木桥单杠过夹墙信任背摔挑柴担峡谷荡跃
29、等户外游憩及拓展项目趣味土玩场修建土玩小广场一个及土玩小屋一座提供成品土玩租售及土玩DIY材料工具出租亲子同乐同龄同乐包括踢毽子打陀螺走高跷跳房子下土棋推磨舂碓丢沙包土制乒乓球多人跷跷板亲子手推车等烧烤场在营地东南面修建烧烤场一处烧烤灶位20个烧烤场周围的杂木及枯枝要经常清理并配置有消防灭火器材篝火区在营地与烧烤场之间设篝火区用于夜间篝火烧烤晚会野战对抗场在烧烤场西北面山坡及山窝中设置野战对抗场满足背包客及真人CS迷的需求冷浸浴沙滩炎炎夏日游客还可以在花溪的沙滩上洗个凉水澡森林保育区森林保育区包括未直接被旅游开发利用的其他林地区域其中为美化林相景观会在其中间植景观树种如水杉鸡爪槭马褂木等还会在
30、其中培育几条防火林带栽植木荷等树种形象标识与市场营销旅游形象简述准确具有强烈感染力的旅游形象是提升旅游区品味传播旅游区理念的重要途径和必然举措旅游形象的基本认知旅游形象可以实现对内梳理关系统一认识对外明确地位清晰印象它包括旅游形象理念体系MI旅游视觉形象识别体系VI听觉形象识别体系AI行为风情形象识别体系BI等旅游形象一旦建立便成为无形资产需要最大限度的保护其所包涵的品牌价值并最大化的发挥其作用旅游形象建立的途径旅游形象体系的建立主要依据以下三个方面的把握一是通过综合分析旅游区地脉文脉及旅游区发展愿景从中提炼出最具代表性操作性前瞻性和亲和力的元素进行设计和打造二是正确把握旅游区与相关的重点旅游
31、区之间的关系考虑如何实现消除形象屏蔽现象最大限度地实现形象叠加三是在旅游形象的打造实施过程中要分清重点和步骤尽可能在最短时间内突出相关重要节点实现旅游区形象的高效提升旅游形象定位分析基于将农庄命名为xx生态休闲农庄的前提通过分析后将农庄的旅游形象定位如下优选形象 春夏秋冬变换着xx的柔情xx生态休闲农庄定位阐释春夏秋冬直指农庄的景观特点四季如一季四季花开不谢四季硕果累累同时指出这里就如世外桃源一般安宁幽静安乐和谐随时都欢迎人们的到来变换着xx的柔情点出了农庄的名字也点出农庄的特色建筑磊石小屋夯土小屋同时指出了农庄是享受私密环境的好地方可以尽情彻底放松自己市场营销营销意识特色意识所谓人无我有人有
32、我优紧抓乡土特色形成区域精品基地意识注重团体消费的力量立足资源契合需求做块产品炒作意识新兴旅游产品的适度炒作是有必要的有助于形成人气营销策略产品策略常规产品时令产品作为一个定位为短程游憩休闲性质的农庄应足够地重视回头客在产品方面除了配置常规性的项目如外还应适时推出时令产品价格策略项目自选各样折扣游客到农庄消费产品种类和数量都由其自身选择农庄还可以根据游客对象地点时间消费次数的不同实行各种折扣活动如对单位团体游客旅行社团队学生等实行优惠价格在黄金周周末旺季和淡季实行不同的价格以及与各单位制定特约价格等渠道策略所谓渠道就是有效促成消费者消费的通道渠道的建设是循序渐进而非一蹴而就的结合农庄自身情况应
33、该是先易后难由单纯的零阶通道向零阶通道与一阶通道并重转变前期通与顾客面对面的交流沟通吸引本地消费者前来后期在注重自身宣传的同时寻找合适的旅行社俱乐部及其他组织机构建立合作伙伴关系公关策略应关注以下几种公共关系的建立与维系媒体公关经常性灵活性的邀请有关媒体前来报导采风行业交流积极参与行业活动汇报沟通与主管部门保持良好沟通争取其理解和支持社区公关支持和引导社区居民的参与和保护促销策略广告选择经济有效的媒体进行广告宣传组合与互补性较强的景区企业联合促销如买家居奖农家乐买电器送旅游先进工作者奖励旅游等生态休闲市场怀旧市场通过平面媒体宣传和媒体高曝光率拉动此类人群的旅游消费促销宣传持续长期进行可逐步发展
34、VIP长期或常居型消费群体加强与旅行社合作提供更多更详实的旅游宣传材料自驾车市场提供客房预订停车位等服务加强与车友会车迷俱乐部等组织的合作逐步发展VIP消费群体注重在时尚类汽车类别旅游类别平面媒体的宣传促销银发市场保持项目的高曝光率通过相关老年对口管理机构或保健单位进行渗透式宣传学生市场产品宜中低价位产品以内涵丰富游览时间较长的修学和体验为主旅游接待设施不必豪华只要卫生舒适即可与学校等单位联系建立校园旅游代理自由人市场尽量安排可生态探险可休闲度假可康体健身还可体味乡土风情的游线本土消费市场通过户外广告口碑传播相关单位定向营销及旅游专店的展示拉动消费需求旅游节会结合自身关注时尚结合农庄旅游项目建
35、设进度旅游区可以选择适时地组织举办一些节会活动来进行促销提交下面这些例子以抛砖引玉端午相聚樱花小屋端午樱桃节绿色信仰健康人生猕猴桃采摘节走近花溪亲近小屋花溪亲水活动红叶醉秋魅丽身影书画摄影采风浪漫山谷幸福一生特色婚庆活动等等基础设施配套交通配套入口公路入口公路已有较好的路基规划在2009年完成水库接待中心路段的水泥路面硬化长15km宽45m纳入通村公路笼子进行建设中期打通接待中心野营拓展区的道路长约05km宽3m游道环线规划修建农庄游道环线主要包括登山游道和亲水游道两个部分二者在野营拓展区连通登山游道接待中心梓树顶野营拓展区长约18km平均宽度12m不进行硬化亲水游道入口花溪户外拓展区沿花溪修
36、建的亲水游道长约12km平均宽度08m片石卵石等形式的路面停车场地近期在综合服务区接待中心南面修建一处生态停车场面积约300m2可停放小车20台另在接待中心东南面公路旁修建小停车场一处面积约60m2可停放大巴2台中期在野营拓展区修建一处生态停车场面积约200m2供野营自驾车者使用给排水配套给水目前农庄内无其它居民点猕猴桃基地生产及生活用水均取山溪水由于农庄离集镇较远规划预计农庄旅游经营开始后将仍然需要取用山溪水但溪水水量季节变化太大因此规划在溪水上游修建拦水坝一座沿花溪建滚水坝多处修挖水塘3处以解决枯水季节的用水难题在综合服务区和野营拓展区分别修建60m3和20m3蓄水池一座以供生活用水生产用
37、水取山塘水排水农庄内目前尚无排水及污水处理设施旅游经营开始后将产生大量生活污水溪水无法自净因此必须先进行处理后才可排入池塘规划在新房子北面现猕猴桃园中远离公路一侧建一个污水处理站严格实行雨污分流排放公路游道两侧应建设排水沟迅速有效的排除地表水排污工艺流程电力电讯配套农庄内目前用电直接采用220V低压接入规划采用10kV高压接入设计负荷150kW接入电信网络满足游客上网需求电视采用卫星接收器接收后进行信号分转综合服务区西北侧上方闪窝中建变电房机房集中进行变压网络信号分转和卫星电视信号分转机房引出的输电线路全部采用地下敷设接入环卫设施配套农庄内目前没有还没有进行环卫设施建设规划在农庄内道路沿线观景
38、点等区域设置垃圾箱综合服务区野营拓展区等区域按50m2一个垃圾箱设置环形游道沿途按80m一个垃圾箱设置垃圾箱外观要与周围环境相协调在15个和10个在山顶观景台附近设旱厕一处蹲位5个厕所的建筑与停车场公路两边栽植能吸收有毒气体的树种水环境保护农庄所在山谷山体蓄水能力较弱只有惟一的一条溪流且流量较小生态环境脆弱水资源尤为宝贵应加强植被绿化提高水土保持能力生活污水厕所污水排合理设置垃圾收集设施防止游客将垃圾纸屑果皮塑料袋食品等杂物丢入污染水质KTV和客房均采用夯土或石砌等形式以具备良好的隔音效果旅游旺季一般不进行工程施工在公路两侧多种植树木固体废弃物处理农庄内的垃圾要及时清扫日产日清30并同时分配的
39、项目建设的分期详见下表xx农庄旅游投资估算表 单位万元分区项目名称备注总投资近期中期远期综合服务区游客中心60m2房屋建筑1000元m2下同66餐厅200m2201010棋牌室60m2624土屋KTV80m2835吧房50m255磊石客房50个床位1000m2100304030老井小院30m2场地建设500元m2下同1515各项目内部设施按每床位1万元计算50152015农事体验区猕猴桃园更新维修费用2万元年246810四季瓜果带4亩农作物栽植500元亩年下同2406081土鸡围栏1000只年20元只246810马头羊围栏100头年100元头12345梯土整理5亩2000元亩11鱼塘5亩400
40、0元亩22菜园2亩12030405景观游憩区大门预算2万元22奇石草坪区50m22525花溪8亩4812162景观小品20处平均每处05万元1055山顶观景台20m211林下游憩区500m222野营拓展区营地5亩11林间拓展区1亩4万元44趣味土玩场400m2201010烧烤场灶位20个每个500元11篝火区100m21055野战对抗场场地4亩器械10万元1111冷浸浴沙滩100m211森林保育区景观林景观林10亩11防火林带防火林带30亩320505交通设施入口公路硬化长15km宽45m3030野营拓展区公路硬化长05km宽3m1010登山游道长18km宽12m46316亲水游道长12km宽
41、08m35251停车场近期360m2中期200m2281810给排水设施供水项目建设水坝多处90m3蓄水池1500m供水管道等1055排水项目建设小型污水处理站1处500m排水沟2000m1578供电设施供电项目建设变电房1座10m2变压器1台输电线1500m及其他5221电信设施电信项目建设电话线有线电视线路网络光缆及其他11环卫设施环卫项目建设垃圾箱40个垃圾收集站1个旅游公厕蹲位30个5212解说系统解说牌设置交通导引景点解说植物解说安全警示牌共计50块0505其他费用建设单位管理费直接费用的5237106勘查设计费直接费用的299不可预见费以上总费用的5246810合 计-506230
42、17799根据初步估算xx生态休闲农庄旅游开发总计需要投资506万元其中近期内需要投资230万元中期需要投资177万元远期需要投99万元资金筹措基础设施建设多争取财政资金尽可能地引进在营销和旅游经营方面拥有优势资源的资金作为合作伙伴林权方面可采取租用入股承包等多种方式效益分析经济效益按照年均接待300日日均接待50人人日均消费100元计算年旅游营业额为150万元扣除折旧等成本按旅游业常规利润率30计算年旅游利润可达45万元此外农副产品收入初期将达到20万元年并随着旅游经营逐年增长社会效益该项目实施后不仅经济效益良好也具有明显的社会效益可以促进附近农业多元化发展吸收农村剩余劳动力增加农民收入促进农村和谐- 2 -1生活污水厕所污水化粪池栅栏沉淀池氧化池排入池塘农田或林地
